建筑物區(qū)分所有權(quán)ppt課件(參考版)
2024-09-22 18:39本頁(yè)面
【正文】 ?物業(yè)管理公司和業(yè)主的做法各有什么不對(duì)之處？為什么？ 案例 4 ?某住宅小區(qū)一樓業(yè)主謝先生度假回來(lái)后，發(fā)現(xiàn)家中積滿(mǎn)了污水，經(jīng)查是因?yàn)樵撻T(mén)棟下水管道倒灌所致，謝先生以物業(yè)管理公司沒(méi)有履行管理職責(zé)為由，要求物業(yè)管理公司給予損失賠償，但物業(yè)管理公司稱(chēng)下水管道是通暢的，不應(yīng)該負(fù)管理責(zé)任，因此拒絕賠償。部分業(yè)主通過(guò)聯(lián)名簽字同意，請(qǐng)了另外一家物業(yè)管理公司來(lái)到小區(qū)，但原物業(yè)管理公司以其與開(kāi)發(fā)商有委托管理合同為由拒絕交出管理權(quán)。于是物業(yè)管理公司對(duì)拒不交錢(qián)換表的業(yè)主停止送水、送電，并對(duì)拒交水電費(fèi)的業(yè)主給予罰款處理。 ?物業(yè)管理公司該向誰(shuí)追討該房的物業(yè)管理費(fèi)？ ?物業(yè)管理公司的做法有什么缺陷？該怎樣做才正確？ 案例 3 ?某物業(yè)管理公司為了彌補(bǔ)經(jīng)營(yíng)的虧損，多次擅自提高“宇宙花園”住宅小區(qū)業(yè)主的水電費(fèi)，對(duì)此，部分業(yè)主表示不滿(mǎn)，并拒交水電費(fèi)。 ?這時(shí)，物業(yè)管理公司決定正式追討該房所欠的物業(yè)管理費(fèi)。于是，該套房子易主。 ?由于張先生沒(méi)有及時(shí)返還銀行的貸款，銀行向法院提起訴訟。張先生由于生意上的不成功，停止了向物業(yè)公司交付物業(yè)管理費(fèi)。因?yàn)樗俏簧馊耍詫⒆≌鞯盅合蚰炽y行進(jìn)行了貸款。為此，業(yè)主與物業(yè)管理公司爭(zhēng)執(zhí)不下，訴諸于法院。 《 物權(quán)法 》 與 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 1. 業(yè)主對(duì)建筑物管理方式的自主選擇 2. 由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)及其程序 3. 業(yè)主大會(huì)投票權(quán) 4. 業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)的法律地位與訴訟地位 5. 物業(yè)管理與供水、供電、供氣、供熱等關(guān)系 ? 物業(yè)管理維修基金與專(zhuān)項(xiàng)維修資金 1. 物業(yè)管理日常維修與中修、大修、更新改造 2. 專(zhuān)項(xiàng)維修資金的籌集、使用 ? 包干制與酬金制 《 物權(quán)法 》 與原 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 的區(qū)別 %%贊成 反對(duì)或棄權(quán)?業(yè)主共同決定的事項(xiàng)通過(guò)條件，與原 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 的區(qū)別： ?原 《 條例 》 的 2/3投票權(quán) ?《 物權(quán)法 》 的雙 2/3 %%贊成 反對(duì)或棄權(quán)%%贊成 反對(duì)或棄權(quán)《 物權(quán)法 》 與原 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 的區(qū)別 %%%同意 反對(duì)或棄權(quán) 不參加%%同意 反對(duì)或棄權(quán)?業(yè)主共同決定的事項(xiàng)通過(guò)條件，與原 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 的區(qū)別： ?原 《 條例 》 的“雙過(guò)半” ?《 物權(quán)法 》 的“新雙過(guò)半” %%同意 反對(duì)或棄權(quán) 業(yè)主與非業(yè)主使用人身份界定 業(yè)主 …… 《 中華人民共和國(guó)物權(quán)法 》 規(guī)定的建筑物區(qū)分所有權(quán)人 …… 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 規(guī)定的房屋所有權(quán)人 ? 非業(yè)主使用人 …… 物業(yè)使用人、住戶(hù)、租戶(hù)等 ? 不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán) …… 按國(guó)際慣例以產(chǎn)權(quán)證書(shū)確認(rèn) ? 沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū) …… 簽訂了售房合同 發(fā)展商將客觀上已經(jīng)交付了房屋 業(yè)主 ? 業(yè)主非業(yè)主的界定嚴(yán)格以產(chǎn)權(quán)證書(shū)（或售房合同）和 《 中華人民共和國(guó)婚姻法 》 界定 辦理了產(chǎn)權(quán)登記 業(yè)主 業(yè)主身份類(lèi)別 沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)登記 沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)，但已簽署售房合同，并且發(fā)展商已經(jīng)客觀上實(shí)際交付了房屋的仍然是房屋所有權(quán)人。 – 但其他規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。 ? 建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。 ?建筑區(qū)劃內(nèi)的其他物權(quán)不屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)的范疇 ?規(guī)定了建筑區(qū)劃內(nèi)的一些法定權(quán)利 ? 道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。 ? ？ ? ？ 建筑物區(qū)分所有權(quán)與物業(yè)管理 建筑物區(qū)分所有權(quán)構(gòu)筑物業(yè)管理理論體系和法律制度 1. 公共、公用與共用、共有 2. 建筑區(qū)劃與物業(yè)管理區(qū)域 3. 紅線(xiàn)、紫線(xiàn)、黃線(xiàn)、綠線(xiàn)、 藍(lán) 線(xiàn) 4. 所有權(quán)的初始獲得、創(chuàng)設(shè)獲得與繼受獲得 5. 小區(qū)內(nèi)住宅、商業(yè)用房等專(zhuān)有部分的所有權(quán) 6. 會(huì)所、車(chē)庫(kù)、綠地、道路以及物業(yè)管理用房的歸屬地 7. 人防工程的所有權(quán)及經(jīng)營(yíng)權(quán) 8. 小區(qū)的樓頂廣告、無(wú)線(xiàn)發(fā)射出租的共有收益歸屬 9. 房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、成本價(jià)房、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房、共有住房承租房的權(quán)利性質(zhì) 10. 物業(yè)管理與供水、供電、供氣、供熱等關(guān)系 11. 相鄰關(guān)系的處理原則 ?新提出了“建筑區(qū)劃”（ 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 中的“物業(yè)管理區(qū)域”）概念。 ?王謙 要求 許新彌補(bǔ) 損失 ， 并 摘去 商店招牌 ， 許新置之不理 。 ?許家改造完畢 后 開(kāi)了一家商店 ， 并 將寫(xiě)有商店字號(hào)的霓虹燈招牌掛在二樓與三樓間 。 因 陽(yáng)臺(tái) 無(wú) 下水 、 煤氣管道 ， 需將自來(lái)水管道 、 煤氣管道 、 下水管道進(jìn)行改造 。
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