【正文】 （2）二級(jí)資質(zhì)：①注冊(cè)資本人民幣300萬(wàn)元以上；②物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于20人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；③物業(yè)管理專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書(shū)；④管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100％：；；（別墅）15萬(wàn)平方米；、工業(yè)廠房及其它物業(yè)50萬(wàn)平方米。律師在為建設(shè)單位或業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)，要注意物業(yè)服務(wù)企業(yè)的的資質(zhì)等級(jí)條件以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)所承接的物業(yè)項(xiàng)目類型是否與其所具有的資質(zhì)相適應(yīng)。第四節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)。業(yè)主大會(huì)作出的決議、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議決定由出席會(huì)議的人員簽字后存檔。，其主要工作應(yīng)以物業(yè)管理為根本，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)，不得從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。，應(yīng)在業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)前15日，以公告方式告知全體業(yè)主，以避免采用書(shū)面通知方式無(wú)法送達(dá)或送達(dá)不及時(shí)等弊病。業(yè)主委員會(huì)成員職務(wù)終止的，應(yīng)當(dāng)將其保管的有關(guān)資料、印章和財(cái)物移交業(yè)主委員會(huì)。 律師應(yīng)提示業(yè)主委員會(huì)，上述文件內(nèi)容如有變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)及時(shí)向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，備案后由業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。，應(yīng)自業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。在進(jìn)行表決時(shí)，每一位委員有一票表決權(quán)。由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定1名委員召集和主持業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。律師應(yīng)提示業(yè)主委員會(huì)應(yīng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作制度開(kāi)展工作，經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)成員提議或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。律師應(yīng)提示業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)委員出現(xiàn)下列情形時(shí)職務(wù)應(yīng)當(dāng)自行終止：（1）不再是本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主或者連續(xù)一年以上不在本物業(yè)管理區(qū)域居住的；（2）以書(shū)面形式提出辭職的；（3）因身體健康原因喪失工作能力的；（4）在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中任職的。業(yè)主委員會(huì)委員候選人可采取自薦、推薦等方式產(chǎn)生，籌備組根據(jù)業(yè)主委員會(huì)成員條件研究確定，以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。律師應(yīng)查閱物業(yè)所在地已頒布并生效的地方性法規(guī)、地方性政府規(guī)章等法律性文件中是否規(guī)定業(yè)主委員會(huì)的人數(shù)范圍、業(yè)主委員會(huì)委員條件等內(nèi)容，以此作為業(yè)主大會(huì)議事討論的依據(jù)；律師應(yīng)提示業(yè)主大會(huì)，也可在不違反法律法規(guī)等法律性文件的前提下，在《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》約定相關(guān)事項(xiàng)。：（1）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)（2）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；（3）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（4）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（5）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；（6）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。，當(dāng)業(yè)主授權(quán)他人參加業(yè)主大會(huì)或者以書(shū)面形式表達(dá)其意見(jiàn)時(shí)，要及時(shí)與業(yè)主本人進(jìn)行核實(shí)，以避免在沒(méi)有書(shū)面授權(quán)書(shū)的情形下業(yè)主事后提出代理人無(wú)權(quán)代理的抗辯理由否認(rèn)行為有效性。，在業(yè)主委員會(huì)不及時(shí)組織業(yè)主委員會(huì)換屆和補(bǔ)選工作；業(yè)主委員會(huì)不及時(shí)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、續(xù)簽、變更或者解除物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，業(yè)主大會(huì)可向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府請(qǐng)求督促其限期履行職責(zé)。，在采取業(yè)主以書(shū)面方式行使共同管理權(quán)時(shí)，要注意資料送達(dá)的地點(diǎn)準(zhǔn)確性，資料中應(yīng)明示“送達(dá)后不表態(tài)，視為同意”以避免業(yè)主事后提出“送達(dá)不及時(shí)”的抗辯。該撤銷權(quán)應(yīng)當(dāng)在知道或者應(yīng)當(dāng)知道業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出決定之日起一年內(nèi)行使。，內(nèi)容合法和程序合法是一個(gè)合法有效的業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定必須具備的兩個(gè)條件，才對(duì)全體業(yè)主具有合法約束力。，應(yīng)根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定在業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)一定期限之前，將該次會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、參加人員、討論事項(xiàng)等相關(guān)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。律師應(yīng)提示業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使業(yè)主權(quán)利。根據(jù)會(huì)議討論的內(nèi)容不同，業(yè)主大會(huì)決定籌集和使用專項(xiàng)維修資金以及決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，制定和修改管理規(guī)約，選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。律師應(yīng)查閱物業(yè)所在地已頒布并生效的地方性法規(guī)、地方性政府規(guī)章中關(guān)于在業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議或者業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議而不組織召集的情形下，負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)會(huì)議召集工作的組織的相關(guān)規(guī)定（以《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》為例，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召集，同時(shí)規(guī)定其他任何單位和個(gè)人不得組織召集）。業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議（應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)）和臨時(shí)會(huì)議（經(jīng)20%以上的業(yè)主提議召開(kāi)）。（3）選舉業(yè)主委員會(huì)；（4）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；（5）涉及業(yè)主共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。（2）管理規(guī)約，主要約定：有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主享有的權(quán)利和履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)。律師應(yīng)提示業(yè)主，籌備組成員名單、籌備組的職責(zé)應(yīng)在首次業(yè)主大會(huì)召開(kāi)前一定期限內(nèi)，以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示；同時(shí)建設(shè)單位和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)為籌備組開(kāi)展工作提供條件；律師應(yīng)提示業(yè)主，籌備組履行職責(zé)的的期限，應(yīng)當(dāng)?shù)绞状螛I(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉業(yè)主委員會(huì)之日終止。律師根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的內(nèi)容及時(shí)提示符合條件的業(yè)主籌備首次業(yè)主大會(huì)，以更好的實(shí)現(xiàn)和保護(hù)業(yè)主的合法利益。如果只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。業(yè)主大會(huì)，是由同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成的，是業(yè)主集體行使權(quán)利和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中合法權(quán)益的自治性組織。因此，共同管理權(quán)是一種成員權(quán)，具體表現(xiàn)為表決權(quán)、選舉權(quán)、監(jiān)督權(quán)、請(qǐng)求權(quán)等權(quán)利。 只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，則由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。，通過(guò)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)實(shí)現(xiàn) 業(yè)主通過(guò)成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)，由其代表全體業(yè)主實(shí)現(xiàn)和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。共同管理權(quán)是所有權(quán)的延伸，是確保專屬所有權(quán)和共有權(quán)實(shí)現(xiàn)的手段。 共同管理權(quán)是業(yè)主基于對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分以外的共有部分的所有權(quán)，而享有的專屬于業(yè)主的權(quán)利。如上述救濟(jì)途徑仍無(wú)法解決，律師再建議業(yè)主向法院提起訴訟似乎更為妥當(dāng)。如，律師應(yīng)提示業(yè)主可以在其他業(yè)主實(shí)施侵權(quán)行為之時(shí)善意的提醒并予以制止，以避免其他業(yè)主實(shí)施侵權(quán)行為完畢后又要重新拆除以及影響雙方鄰里關(guān)系等問(wèn)題的出現(xiàn)。其他業(yè)主因此而遭受其他損害的，其他業(yè)主有權(quán)要求賠償，（4）項(xiàng)論述。律師應(yīng)重點(diǎn)審查涉嫌侵權(quán)的業(yè)主所實(shí)施的行為是否屬于合理利用共用部分，如為合理利用則不應(yīng)構(gòu)成侵權(quán)；（4）關(guān)于救濟(jì)問(wèn)題。如權(quán)屬證明無(wú)法證實(shí)，則需要提供對(duì)有利害關(guān)系業(yè)主通風(fēng)、采光、通行、排水、環(huán)境等造成影響的其他證據(jù)。律師應(yīng)重點(diǎn)審查的內(nèi)容及注意的事項(xiàng)包括：（1），律師應(yīng)重點(diǎn)把握業(yè)主所侵害的部位是否為業(yè)主共用部分，如為專有部分，則可參照本操作指引第二章執(zhí)行，不屬于本章節(jié)討論的范圍。此外，除前述提到的兩種常見(jiàn)糾紛外，業(yè)主（業(yè)主委員會(huì)）與物業(yè)服務(wù)公司常見(jiàn)的糾紛還包括物業(yè)服務(wù)公司對(duì)小區(qū)內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備管理不當(dāng)導(dǎo)致他人人身?yè)p害糾紛；因小區(qū)內(nèi)發(fā)生財(cái)產(chǎn)被盜、被搶、人身傷亡等安全管理糾紛；因物業(yè)服務(wù)公司挪用維修資金、拒不公開(kāi)賬目等糾紛，鑒于上述糾紛與本操作指引第四章共同管理權(quán)等內(nèi)容息息相關(guān)，在此就不再一一列舉。因此，關(guān)于業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體資格目前仍沒(méi)有明確的規(guī)定，但從司法實(shí)踐來(lái)看，出現(xiàn)此類糾紛一般可依照我國(guó)《民事訴訟法》第五十四條關(guān)于共同訴訟的規(guī)定執(zhí)行。我國(guó)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋（征求意見(jiàn)稿）》第十三條曾經(jīng)規(guī)定：“業(yè)主共同權(quán)益受到侵害、妨害或者可能受到妨害的，原告的訴訟主體資格按照下列方式確定：（一）已經(jīng)選舉出業(yè)主委員會(huì)的，為業(yè)主委員會(huì)……”。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)符合“其他組織”條件，就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未向業(yè)主委員會(huì)移交住宅區(qū)規(guī)劃圖等資料、未提供配套公用設(shè)施、公用設(shè)施專項(xiàng)費(fèi)、共用部位維護(hù)及物業(yè)管理用房、商業(yè)用房的，可以自己名義提起訴訟，即業(yè)主委員會(huì)對(duì)某些業(yè)主權(quán)利享有訴權(quán)。（2）業(yè)主委員會(huì)訴訟主體資格。 共用部位、公用設(shè)施設(shè)備收益的處分糾紛律師應(yīng)收集的主要證據(jù)包括：（1）開(kāi)發(fā)商的銷售廣告及宣傳資料；（2）開(kāi)發(fā)商與業(yè)主（買受人）簽署的《商品房買賣合同》；（3）建筑區(qū)劃文件；（4）房屋初始登記申請(qǐng)材料；（5）房屋初始登記憑證；（6）業(yè)主委員會(huì)與商戶簽署的《租賃合同》或其他經(jīng)營(yíng)合同；（7）商戶匯款記錄或支付憑證；（8）業(yè)主大會(huì)關(guān)于利用共用部位、公用設(shè)施設(shè)備所得經(jīng)營(yíng)性收益的處分決議；（9）物業(yè)服務(wù)公司占有或挪用經(jīng)營(yíng)性收益相關(guān)證據(jù)，如發(fā)票、收據(jù)、銀行資金流動(dòng)記錄等。（4）關(guān)于業(yè)主損失問(wèn)題。（2）仔細(xì)審查《物業(yè)服務(wù)管理合同》，把握物業(yè)服務(wù)公司的權(quán)利及義務(wù)，特別是物業(yè)服務(wù)公司對(duì)于維修方面的權(quán)利及義務(wù)。律師應(yīng)重點(diǎn)審查的內(nèi)容及注意的事項(xiàng)包括：（1）通過(guò)《商品房買賣合同》、《質(zhì)量保修書(shū)》以及商品房入住等文件資料，了解并掌握涉訟物業(yè)是否已經(jīng)超過(guò)開(kāi)發(fā)商承諾的及法定的維修期限。此外，需要說(shuō)明的是，上述規(guī)定僅限于住宅類或與住宅毗連的非住宅物業(yè)的情形，對(duì)于不符合上述情形的非住宅物業(yè)，有些省市仍規(guī)定開(kāi)發(fā)商及業(yè)主應(yīng)在辦理產(chǎn)權(quán)登記之前繳納，否則不予登記。如前所述，依據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，是否繳納維修資金不再是辦理產(chǎn)權(quán)登記的前置條件，而轉(zhuǎn)變?yōu)闃I(yè)主辦理入住手續(xù)的前提。律師應(yīng)重點(diǎn)審查的內(nèi)容及注意的事項(xiàng)包括：（1）通過(guò)《商品房買賣合同》，重點(diǎn)審查開(kāi)發(fā)商承諾的入住時(shí)間。但是，律師在提出此項(xiàng)訴訟請(qǐng)求中應(yīng)重點(diǎn)把握三方面因素：①業(yè)主所發(fā)生的損失與涉訴物業(yè)質(zhì)量瑕疵之間是否存在因果關(guān)系？②業(yè)主損失的具體數(shù)額？對(duì)于舉證問(wèn)題，律師可以申請(qǐng)法院對(duì)業(yè)主所發(fā)生的損失進(jìn)行鑒定。（4）關(guān)于業(yè)主損失問(wèn)題。（2）通過(guò)開(kāi)發(fā)商維修記錄，初步確認(rèn)及核實(shí)涉訴物業(yè)質(zhì)量瑕疵出現(xiàn)的時(shí)間、部位等。另外，在司法實(shí)踐中還存在房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備在開(kāi)發(fā)商承諾的保修期內(nèi)就已經(jīng)存在質(zhì)量瑕疵，但是業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)直至保修期滿后才提起訴訟，對(duì)于此類情況，開(kāi)發(fā)商是否應(yīng)承擔(dān)保修責(zé)任？律師應(yīng)通過(guò)收集審查相關(guān)證據(jù)，判斷業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)在保修期內(nèi)是否曾經(jīng)向開(kāi)發(fā)商主張維修權(quán)利以及是否超過(guò)訴訟時(shí)效。律師應(yīng)重點(diǎn)審查的內(nèi)容及注意的事項(xiàng)包括：（1）通過(guò)《商品房買賣合同》、《質(zhì)量保修書(shū)》以及商品房入住等文件資料，了解并掌握涉訟物業(yè)是否已經(jīng)超過(guò)開(kāi)發(fā)商承諾的及法定的維修期限。通過(guò)上述證據(jù)材料的審查，如能夠確定開(kāi)發(fā)商出售的涉訴物業(yè)屬于公共場(chǎng)所、公用設(shè)施或物業(yè)服務(wù)用房，則開(kāi)發(fā)商不得對(duì)外單獨(dú)銷售，否則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。、平臺(tái)等公共場(chǎng)所、公用設(shè)施等糾紛律師應(yīng)收集的主要證據(jù)包括：（1）開(kāi)發(fā)商的銷售廣告及宣傳資料；（2）開(kāi)發(fā)商與業(yè)主（買受人）簽署的《商品房買賣合同》；（3）建筑區(qū)劃文件；（4）房屋初始登記申請(qǐng)材料；（5）房屋初始登記憑證。而此類糾紛亦逐漸成為許多業(yè)主、開(kāi)發(fā)商及物業(yè)服務(wù)公司的大難題。審計(jì)部門(mén)的監(jiān)管：住宅專項(xiàng)維修資金的管理和使用，應(yīng)當(dāng)依法接受審計(jì)部門(mén)的審計(jì)監(jiān)督。建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)的監(jiān)管：建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)每年至少一次與專戶管理銀行核對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金賬目，如對(duì)資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進(jìn)行復(fù)核。復(fù)核制度：業(yè)主、公有住房售房單位對(duì)公布的情況有異議的，可以要求復(fù)核；負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門(mén)及業(yè)主委員會(huì)對(duì)資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進(jìn)行復(fù)核。負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門(mén)及業(yè)主委員會(huì)，應(yīng)當(dāng)每年至少一次與專戶管理銀行核對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金賬目。專項(xiàng)維修資金的返還房屋滅失的，按照以下規(guī)定返還住宅專項(xiàng)維修資金：（1）房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項(xiàng)維修資金返還業(yè)主；（2）售房單位交存的住宅專項(xiàng)維修資金賬面余額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財(cái)務(wù)隸屬關(guān)系，收繳同級(jí)國(guó)庫(kù)。轉(zhuǎn)移程序：房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向受讓人說(shuō)明住宅專項(xiàng)維修資金交存和結(jié)余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項(xiàng)維修資金隨房屋所有權(quán)同時(shí)過(guò)戶。專項(xiàng)維修資金的轉(zhuǎn)讓我國(guó)《物權(quán)法》第七十二條第二款規(guī)定，“業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓”。下列資金應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入住宅專項(xiàng)維修資金滾存使用：（1）住宅專項(xiàng)維修資金的存儲(chǔ)利息；（2）利用住宅專項(xiàng)維修資金購(gòu)買國(guó)債的增值收益；利用住宅專項(xiàng)維修資金購(gòu)買國(guó)債必須經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意，并且只能用于購(gòu)買新發(fā)行的國(guó)債，并持有到期，不得利用住宅專項(xiàng)維修資金從事國(guó)債回購(gòu)、委托理財(cái)業(yè)務(wù)或者將購(gòu)買的國(guó)債用于質(zhì)押、抵押等擔(dān)保行為。（3）售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，先按照建筑面積比例分?jǐn)偟礁飨嚓P(guān)物業(yè)。費(fèi)用的分?jǐn)傋≌灿貌课弧⒐灿迷O(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，按照下列規(guī)定分?jǐn)偅海?）商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?。除上述費(fèi)用外，在保修期滿后，因?qū)灿貌课?、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造所產(chǎn)生的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)都屬于可以列支的范疇。發(fā)生前述情況后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)業(yè)主如未按規(guī)定實(shí)施維修和更新、改造的，直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)可以組織代修，維修費(fèi)用從相關(guān)業(yè)主住