【正文】 ，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》業(yè)主委員會在物業(yè)糾紛中具備獨立的訴訟主體資格，可以自己的名義參加訴訟。律師應(yīng)提示業(yè)主委員會召開會議應(yīng)當(dāng)有超過半數(shù)成員出席，作出的決定必須經(jīng)全體成員半數(shù)以上同意。 律師應(yīng)提示業(yè)主大會，將書面征求意見書的通知在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公示。，以下事項由業(yè)主共同決定：（1）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（2）制定和修改管理規(guī)約；（3）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（4）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（5）籌集和使用專項維修資金；（6）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（7）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。《中華人民共和國物權(quán)法》第七十六條，規(guī)定了共同管理權(quán)所包含的各項基本內(nèi)容，同時由業(yè)主大會制定的管理規(guī)約可以更詳細(xì)的約定在每個特定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共同管理權(quán)的所含內(nèi)容、行使方式、處理機(jī)制等事項。（2）通過業(yè)主的權(quán)屬證明，審查業(yè)主是否屬于法律規(guī)定的有利害關(guān)系業(yè)主。（3）對專項維修資金的申請、使用、結(jié)算程序等內(nèi)容及相關(guān)文件的合法性進(jìn)行審查。對此，律師應(yīng)提示業(yè)主或業(yè)主委員會及時向開發(fā)商或物業(yè)服務(wù)公司反映，并保存好相應(yīng)的書面憑證。公示公告制度：負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業(yè)主委員會應(yīng)向業(yè)主、公有住房售房單位公布維修資金賬目的下列情況：（1）住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的總額；（2）發(fā)生列支的項目、費用和分?jǐn)偳闆r；（3）業(yè)主、公有住房售房單位分戶賬中住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的金額；（4）其他有關(guān)住宅專項維修資金使用和管理的情況。不得予以列支的費用下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：（1）依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費用；（2）依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費用；（3）應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費用；（4）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費用?；驹瓌t住宅專項維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。但是，從各地實踐來看，有些地方政府已經(jīng)出臺了相關(guān)的政策法規(guī)，如《天津市非住宅物業(yè)交存專項維修資金的意見》【天津市人民政府辦公廳（2008年12月31日）】，律師可依據(jù)辦理案件所處地域的地方性規(guī)范性文件執(zhí)行。律師應(yīng)提示小區(qū)的物業(yè)服務(wù)公司在未經(jīng)業(yè)主允許的情況下，無權(quán)擅自利用和改變物業(yè)服務(wù)用房。比如放置空調(diào)外機(jī)占用外墻面，安裝遮陽蓬占用外墻面，放置太陽能熱水器占用屋頂?shù)?。協(xié)助業(yè)主行使共有部分物上請求權(quán)，維護(hù)合法權(quán)益。 共有部分具體包括以下內(nèi)容：建筑物設(shè)施中排除專有部分以外的共有部分，包括建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備、避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；建筑物區(qū)劃內(nèi)排除業(yè)主專有部分、市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所、設(shè)施等，包括建筑物化內(nèi)的道路、綠地、物業(yè)服務(wù)用房以及其他公共場所、公用設(shè)施；建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外；建筑物及其附屬設(shè)施的維修基金，屬于業(yè)主共有。律師應(yīng)重點審查的內(nèi)容及注意的事項包括：（1）通過建設(shè)單位與業(yè)主簽署的車庫、車位轉(zhuǎn)讓、附贈、出租合同，了解產(chǎn)生糾紛的車庫、車位的具體位置，通過車庫、車位的出租合同還可以了解車庫、車位租賃的期限。，確認(rèn)是否存在損害業(yè)主利益的內(nèi)容。業(yè)主將普通住宅轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營性用房，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)事先取得有利害關(guān)系的其他業(yè)主同意，否則有利害關(guān)系的業(yè)主有權(quán)請求排除妨害或恢復(fù)原狀，造成損害的還應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。根據(jù)《汽車庫建筑設(shè)計規(guī)范》，汽車庫室內(nèi)最小凈高應(yīng)符合以下規(guī)定：微型車；；中、大型、。陽臺面積應(yīng)按結(jié)構(gòu)底板投影凈面積單獨計算，不計入每套使用面積或建筑面積內(nèi)。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。建筑物區(qū)分所有權(quán)專有部分——建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間：（一）具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體；以及，規(guī)劃上專屬于特定房屋，且開發(fā)商銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，屬于專有部分的組成部分。物業(yè)服務(wù)企業(yè)——依法設(shè)立、具有獨立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動的民事主體。，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益，主要包括：不得破壞建筑物的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、承重墻體及公用設(shè)施；不得損害建筑物的整體外觀；不得擅自改變建筑物的使用用途；不得妨害環(huán)境衛(wèi)生及其他業(yè)主的安全；不得違反其他業(yè)主共同利益。根據(jù)《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》、《住宅設(shè)計規(guī)范》等規(guī)定，套內(nèi)建筑面積應(yīng)由房屋的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積兩部分組成，具體計算方式如下：套內(nèi)使用面積：臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲藏室、壁櫥等分戶門內(nèi)面積的總和；躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均不計入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計入使用面積。如果收取的費用必須體現(xiàn)綠地價值的，可以對所售商品房按套計價，并將綠地價值體現(xiàn)在商品房價格中。注意提示業(yè)主、承租人：使用經(jīng)營性用房從事經(jīng)營活動時，不得影響其他業(yè)主的正常居住和生活環(huán)境的安全或安寧，否則其他業(yè)主有權(quán)請求排除妨害、賠償損失。、車位依據(jù)《中華人民共和國人民防空法》強(qiáng)制建設(shè)人防地下室，其建筑面積不計入業(yè)主共有建筑面積，同時也不屬于業(yè)主專有部分。（2）房屋產(chǎn)權(quán)證上記載的房屋建筑面積是經(jīng)房屋測量管理部門測量后確定的，如房屋產(chǎn)權(quán)證上記載的建筑面積與合同約定的建筑面積存在誤差，則可直接證明建設(shè)單位交付的房屋建筑面積與合同約定的建筑面積不符。（3）將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的經(jīng)營者登記的經(jīng)營信息或營業(yè)范圍，可以直接證明住宅被改變?yōu)榻?jīng)營性用房的事實。共有部分取得的收益屬于業(yè)主共有，開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等無權(quán)處分該收益，業(yè)主之間對收益分配有約定的，按照約定，沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定分配。 建筑物共有部分發(fā)生自然損壞所需費用的處理原則：建筑物共有部分發(fā)生自然損壞所需費用的分?jǐn)?，共有業(yè)主之間有約定的按照約定處理；沒有約定或約定不明確的按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同的綠地，應(yīng)認(rèn)定為該特定房屋的組成部分，非業(yè)主共有。另外需要說明的是，交存維修資金是業(yè)主辦理入戶手續(xù)的必備程序，如開發(fā)商或公有住房售房單位違法為業(yè)主辦理入住手續(xù)，將面臨責(zé)令改正或罰款3萬元以下等處罰。其他項目的保修期限由開發(fā)商和施工單位約定。專戶管理銀行或房屋維修資金管理中心受理后，按照分?jǐn)偳鍍詮南嚓P(guān)業(yè)主個人賬戶中核減。專項維修資金的返還房屋滅失的，按照以下規(guī)定返還住宅專項維修資金：（1）房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項維修資金返還業(yè)主；（2）售房單位交存的住宅專項維修資金賬面余額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財務(wù)隸屬關(guān)系，收繳同級國庫。律師應(yīng)重點審查的內(nèi)容及注意的事項包括：（1）通過《商品房買賣合同》、《質(zhì)量保修書》以及商品房入住等文件資料，了解并掌握涉訟物業(yè)是否已經(jīng)超過開發(fā)商承諾的及法定的維修期限。律師應(yīng)重點審查的內(nèi)容及注意的事項包括：（1）通過《商品房買賣合同》、《質(zhì)量保修書》以及商品房入住等文件資料，了解并掌握涉訟物業(yè)是否已經(jīng)超過開發(fā)商承諾的及法定的維修期限。此外，除前述提到的兩種常見糾紛外，業(yè)主（業(yè)主委員會）與物業(yè)服務(wù)公司常見的糾紛還包括物業(yè)服務(wù)公司對小區(qū)內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備管理不當(dāng)導(dǎo)致他人人身損害糾紛；因小區(qū)內(nèi)發(fā)生財產(chǎn)被盜、被搶、人身傷亡等安全管理糾紛；因物業(yè)服務(wù)公司挪用維修資金、拒不公開賬目等糾紛，鑒于上述糾紛與本操作指引第四章共同管理權(quán)等內(nèi)容息息相關(guān)，在此就不再一一列舉。共同管理權(quán)是所有權(quán)的延伸，是確保專屬所有權(quán)和共有權(quán)實現(xiàn)的手段。（2）管理規(guī)約，主要約定：有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主享有的權(quán)利和履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任等事項。該撤銷權(quán)應(yīng)當(dāng)在知道或者應(yīng)當(dāng)知道業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出決定之日起一年內(nèi)行使。律師應(yīng)提示業(yè)主委員會應(yīng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作制度開展工作，經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會成員提議或者業(yè)主委員會主任認(rèn)為有必要的，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主委員會會議。，其主要工作應(yīng)以物業(yè)管理為根本，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動，不得從事經(jīng)營活動。律師在為建設(shè)單位或業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時，要注意物業(yè)服務(wù)企業(yè)的的資質(zhì)等級條件以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)所承接的物業(yè)項目類型是否與其所具有的資質(zhì)相適應(yīng)。，應(yīng)自業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。，當(dāng)業(yè)主授權(quán)他人參加業(yè)主大會或者以書面形式表達(dá)其意見時，要及時與業(yè)主本人進(jìn)行核實，以避免在沒有書面授權(quán)書的情形下業(yè)主事后提出代理人無權(quán)代理的抗辯理由否認(rèn)行為有效性。律師應(yīng)查閱物業(yè)所在地已頒布并生效的地方性法規(guī)、地方性政府規(guī)章中關(guān)于在業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議或者業(yè)主大會臨時會議而不組織召集的情形下，負(fù)責(zé)業(yè)主大會會議召集工作的組織的相關(guān)規(guī)定（以《天津市物業(yè)管理條例》為例，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召集，同時規(guī)定其他任何單位和個人不得組織召集）。因此，共同管理權(quán)是一種成員權(quán)，具體表現(xiàn)為表決權(quán)、選舉權(quán)、監(jiān)督權(quán)、請求權(quán)等權(quán)利。律師應(yīng)重點審查涉嫌侵權(quán)的業(yè)主所實施的行為是否屬于合理利用共用部分，如為合理利用則不應(yīng)構(gòu)成侵權(quán)；（4）關(guān)于救濟(jì)問題。 共用部位、公用設(shè)施設(shè)備收益的處分糾紛律師應(yīng)收集的主要證據(jù)包括：（1）開發(fā)商的銷售廣告及宣傳資料；（2）開發(fā)商與業(yè)主（買受人）簽署的《商品房買賣合同》；（3）建筑區(qū)劃文件；（4）房屋初始登記申請材料；（5）房屋初始登記憑證；（6）業(yè)主委員會與商戶簽署的《租賃合同》或其他經(jīng)營合同；（7）商戶匯款記錄或支付憑證；（8）業(yè)主大會關(guān)于利用共用部位、公用設(shè)施設(shè)備所得經(jīng)營性收益的處分決議；（9）物業(yè)服務(wù)公司占有或挪用經(jīng)營性收益相關(guān)證據(jù)，如發(fā)票、收據(jù)、銀行資金流動記錄等。（4）關(guān)于業(yè)主損失問題。建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門的監(jiān)管：建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當(dāng)每年至少一次與專戶管理銀行核對住宅專項維修資金賬目，如對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進(jìn)行復(fù)核。費用的分?jǐn)傋≌灿貌课弧⒐灿迷O(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，按照下列規(guī)定分?jǐn)偅海?）商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂＃?）業(yè)主確認(rèn)程序的審查業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)公司或其他部分業(yè)主召開業(yè)主大會，對《維修和更新、改造方案》進(jìn)行討論、決議并公示。 續(xù)交方案由業(yè)主大會決定。本節(jié)所述的“專項維修資金” 即為以往實踐中的“專項維修基金”，二者在功能上并無本質(zhì)區(qū)別，為相互承接關(guān)系。（2）律師應(yīng)提示業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)公司注意，法律規(guī)定為業(yè)主共有的部分，所產(chǎn)生的收益應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主共有。 律師為建筑物設(shè)施內(nèi)公共設(shè)施、公共場所相關(guān)問題提供法律服務(wù) 建筑物設(shè)施內(nèi)有關(guān)公共設(shè)施、公共場所判定標(biāo)準(zhǔn)外墻：包圍專有部分所形成的外部房屋基本結(jié)構(gòu)，包括外墻結(jié)構(gòu)體和外墻面。 業(yè)主不得單獨處分其對共有部分的共有權(quán)，對共有部分權(quán)利的轉(zhuǎn)讓要附隨于業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分一并轉(zhuǎn)讓。同時，應(yīng)注意出租車庫、車位的合同期限不應(yīng)長于備案使用的期限。 律師就車庫、車位問題為建設(shè)單位提供的法律服務(wù)：轉(zhuǎn)讓、附贈、出租車位時應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足規(guī)劃區(qū)內(nèi)業(yè)主的需求。協(xié)助業(yè)主或承租人辦理工商登記手續(xù)。（涉及專有部分內(nèi)容）為業(yè)主提供法律服務(wù)注意核實經(jīng)營性用房的土地使用權(quán)年限。如業(yè)主同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款應(yīng)由業(yè)主按照約定的價格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房價款應(yīng)由建設(shè)單位承擔(dān)、所有權(quán)歸業(yè)主；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款及利息應(yīng)由建設(shè)單位返還業(yè)主，面積誤差比超過3%部分的房價款，業(yè)主有權(quán)要求建設(shè)單位雙倍返還。在法律上已經(jīng)明確規(guī)定屬于業(yè)主所有的公共空間，建設(shè)單位與業(yè)主在合同中不得約定其權(quán)利歸屬。，不具有強(qiáng)制性或規(guī)范性。本指引涉及較多專業(yè)名詞，為明確各名詞意義，特對如下相關(guān)名詞進(jìn)行解釋，本指引中出現(xiàn)如下名詞，均按本解釋的內(nèi)容確定，有特殊說明的除外： 業(yè)主——業(yè)主是指依法享有建筑物專有部分所有權(quán)，或者基于商品房買賣的民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人。本操作指引系根據(jù)現(xiàn)行法規(guī)編制，承辦相關(guān)律師應(yīng)充分注意法律法規(guī)的制訂、修改、廢除情況，并就相關(guān)情況進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。（涉及專有部分內(nèi)容）為房屋買受人（業(yè)主）提供法律服務(wù)各地房地產(chǎn)業(yè)管理部門為規(guī)范商品房交易，要求建設(shè)單位必須使用統(tǒng)一制定的商品房買賣合同范本。（涉及專有部分內(nèi)容）為建設(shè)單位提供法律服務(wù)，告知哪些空間屬于業(yè)主法定共有部分，哪些空間屬于業(yè)主專有部分，哪些部分可以在規(guī)劃文件中事先確定為非業(yè)主共有部分。將同一產(chǎn)權(quán)的經(jīng)營性用房分割同時出租給數(shù)個承租人時，應(yīng)注意與數(shù)個承租人明確承租經(jīng)營性用房的具體位置及范圍、承租方轉(zhuǎn)租的限制、多個承租主體優(yōu)先購買權(quán)、共有部分權(quán)利義務(wù)的安排等內(nèi)容。在沒有首先滿足業(yè)主需要之前，不得向業(yè)主以外的第三人出售、出租或贈與。律師應(yīng)收集的主要證據(jù)包括：