【正文】 和義務(wù)進(jìn)行約定，如約定共有部分權(quán)利受到侵害時(shí)，要求承租人及時(shí)通知業(yè)主行使相關(guān)權(quán)利。將同一產(chǎn)權(quán)的經(jīng)營(yíng)性用房分割同時(shí)出租給數(shù)個(gè)承租人時(shí)，應(yīng)注意與數(shù)個(gè)承租人明確承租經(jīng)營(yíng)性用房的具體位置及范圍、承租方轉(zhuǎn)租的限制、多個(gè)承租主體優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、共有部分權(quán)利義務(wù)的安排等內(nèi)容。轉(zhuǎn)讓必須擬制書面合同，并到房地產(chǎn)管理部門辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。特別注意噪聲、油煙等空氣污染、污水排放、垃圾堆放等應(yīng)符合小區(qū)管理規(guī)定及國(guó)家、地方標(biāo)準(zhǔn)；經(jīng)營(yíng)性用房裝修時(shí)應(yīng)事先經(jīng)過(guò)有關(guān)部門的批準(zhǔn)（包括但不限于消防、房屋安全鑒定等部門）。業(yè)主將普通住宅轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)事先取得有利害關(guān)系的其他業(yè)主同意，否則有利害關(guān)系的業(yè)主有權(quán)請(qǐng)求排除妨害或恢復(fù)原狀，造成損害的還應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)提供證據(jù)證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。（涉及專有部分內(nèi)容）為建設(shè)單位提供法律服務(wù)審查、擬制經(jīng)營(yíng)性用房買賣合同等文件，注意提示建設(shè)單位：根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》，銷售經(jīng)營(yíng)性用房時(shí)，不應(yīng)對(duì)預(yù)售房采取售后包租或變相售后包租的方式進(jìn)行銷售。起草、審查、修改租賃合同，并注意以下問(wèn)題：（1）應(yīng)注意與承租人就共有部分的權(quán)利和義務(wù)，以及對(duì)物業(yè)管理費(fèi)的繳納進(jìn)行約定。協(xié)助辦理租賃登記手續(xù)。在沒(méi)有首先滿足業(yè)主需要之前，不得向業(yè)主以外的第三人出售、出租或贈(zèng)與。本指引第三章詳細(xì)論述，本節(jié)不作詳細(xì)介紹。建設(shè)單位向人防管理部門繳納費(fèi)用并備案后，可將人防地下室開發(fā)成用于停放汽車的車庫(kù)、車位，但不應(yīng)損失其功能、設(shè)施，任何單位、個(gè)人對(duì)其只有使用、經(jīng)營(yíng)的權(quán)利，不享有所有權(quán)。，確認(rèn)是否存在損害業(yè)主利益的內(nèi)容。、車位簽訂轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)予、承租合同，且無(wú)法標(biāo)明具體位置的，律師可以幫助業(yè)主在合同中與建設(shè)單位約定車庫(kù)、車位竣工交付時(shí)，車庫(kù)、車位受讓人、受贈(zèng)人、承租人確定車庫(kù)、車位具體位置的程序、方式。，明確人防地下室改造的車庫(kù)、車位范圍，提示建設(shè)單位：只能就該等車位簽訂租賃使用合同，并應(yīng)配合人防管理部門日常的維護(hù)、管理及使用人防地下室的工作。、車位的銷售、租賃等協(xié)議。、車位具體位置的，協(xié)助建設(shè)單位制定業(yè)主選取車庫(kù)、車位的程序、方式。律師應(yīng)收集的主要證據(jù)包括：（1）建設(shè)單位與業(yè)主（買受人）簽署的《商品房買賣合同》；（2）房屋產(chǎn)權(quán)證；（3）專業(yè)測(cè)量機(jī)構(gòu)的測(cè)量報(bào)告。如果合同沒(méi)有約定關(guān)于面積誤差的解決方式。（3）如果業(yè)主認(rèn)為房屋產(chǎn)權(quán)證與交付的房屋的實(shí)際建筑面積有誤差，可以自行委托或向法院申請(qǐng)由專業(yè)測(cè)量機(jī)構(gòu)依據(jù)《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》與《建筑面積計(jì)算規(guī)則》進(jìn)行測(cè)量。律師應(yīng)重點(diǎn)審查的內(nèi)容及注意的事項(xiàng)包括：（1）通過(guò)建設(shè)單位與業(yè)主簽署的車庫(kù)、車位轉(zhuǎn)讓、附贈(zèng)、出租合同，了解產(chǎn)生糾紛的車庫(kù)、車位的具體位置，通過(guò)車庫(kù)、車位的出租合同還可以了解車庫(kù)、車位租賃的期限。（3）如果通過(guò)規(guī)劃文件了解到產(chǎn)生糾紛的車庫(kù)、車位系人防地下室改造而成，則應(yīng)要求建設(shè)單位出具在人防主管部門備案的證明及交費(fèi)憑證。、露臺(tái)等空間專屬于特定業(yè)主的糾紛律師應(yīng)收集的主要證據(jù)包括：（1）建設(shè)單位與業(yè)主（買受人）簽署的《商品房買賣合同》；（2）綠地、露臺(tái)等空間的規(guī)劃證明文件；（3）交付使用時(shí)綠地、露臺(tái)等空間的建筑狀況。如果產(chǎn)生糾紛的綠地、露臺(tái)等空間與共有空間沒(méi)有隔離設(shè)施，或者有公用的通道，則該綠地、露臺(tái)等空間在規(guī)劃上屬于共有空間，建設(shè)單位不得通過(guò)合同轉(zhuǎn)讓、附贈(zèng)給特定業(yè)主。律師應(yīng)收集的主要證據(jù)包括：（1）房屋產(chǎn)權(quán)證；（2）業(yè)主同意住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的證明；（3）工商登記部門關(guān)于經(jīng)營(yíng)性用房業(yè)主或使用者的登記信息；（4）房屋價(jià)值或生活質(zhì)量受到或可能受到經(jīng)營(yíng)活動(dòng)影響的證明。同一棟的業(yè)主為當(dāng)然的“有利害關(guān)系的業(yè)主”，同一規(guī)劃區(qū)內(nèi)的業(yè)主為則需舉證證明其房屋價(jià)值或生活質(zhì)量受到或可能受到經(jīng)營(yíng)活動(dòng)影響后，才具備“有利害關(guān)系的業(yè)主”的資格。如果沒(méi)有全部“有利害關(guān)系的業(yè)主”的書面同意，則相關(guān)業(yè)主或物業(yè)的使用者將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房則當(dāng)然不合法。（4）房屋價(jià)值或生活質(zhì)量受到或可能受到經(jīng)營(yíng)活動(dòng)影響的證明，是同一建筑區(qū)劃，但不在同一棟且受經(jīng)營(yíng)活動(dòng)影響的業(yè)主，作為“有利害關(guān)系業(yè)主”行使權(quán)利的前提條件。 共有部分具體包括以下內(nèi)容：建筑物設(shè)施中排除專有部分以外的共有部分，包括建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備、避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；建筑物區(qū)劃內(nèi)排除業(yè)主專有部分、市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所、設(shè)施等，包括建筑物化內(nèi)的道路、綠地、物業(yè)服務(wù)用房以及其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施；建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外；建筑物及其附屬設(shè)施的維修基金，屬于業(yè)主共有。 業(yè)主基于對(duì)住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，可以無(wú)償利用屋頂以及與其專有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面等共有部分，但不得違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益。 有關(guān)共有權(quán)行使的重大事項(xiàng)要經(jīng)由業(yè)主共同決定。 建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。 協(xié)助業(yè)主建立共有部分權(quán)利行使的秩序，對(duì)建筑物及其附屬設(shè)施等共有部分的費(fèi)用分?jǐn)偂⑹找娣峙涞仁马?xiàng)達(dá)成約定。協(xié)調(diào)構(gòu)建業(yè)主對(duì)共有部分的占有、使用、收益、處分秩序。協(xié)助業(yè)主主張對(duì)共有部分的收益。協(xié)助業(yè)主、業(yè)主大會(huì)向某些業(yè)主提出對(duì)共有部分費(fèi)用分?jǐn)偟恼?qǐng)求。協(xié)助業(yè)主行使共有部分物上請(qǐng)求權(quán)，維護(hù)合法權(quán)益。提示物業(yè)服務(wù)公司不得擅自利用和改變建筑區(qū)劃范圍內(nèi)的公共建設(shè)和共用設(shè)施、物業(yè)用房等，確有必要時(shí)，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。頂及樓頂：屋頂是指連接上下層房屋之間的建筑基本結(jié)構(gòu)；樓頂是指頂層房屋之上與建筑物上層空間隔離的建筑結(jié)構(gòu)。樓頂平臺(tái)并不當(dāng)然屬于業(yè)主共有，應(yīng)區(qū)分來(lái)判斷：（1）當(dāng)樓頂平臺(tái)符合以下條件時(shí)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為樓頂業(yè)主專有部分組成部分：符合規(guī)劃；具備構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同。承重結(jié)構(gòu)：直接將本身自重與各種外加作用力系統(tǒng)地傳遞給基礎(chǔ)地基的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和其連接接點(diǎn)，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。避難層：建筑高度超過(guò)100m的公共建筑內(nèi)發(fā)生火災(zāi)時(shí)供人員臨時(shí)避難使用的樓層。設(shè)備間：每一幢大樓的適當(dāng)?shù)攸c(diǎn)設(shè)置電信設(shè)備和計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)設(shè)備，以及建筑物配線設(shè)備，進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)管理的場(chǎng)所。《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》中有關(guān)共有部分自然損壞費(fèi)用分?jǐn)偟囊?guī)定如下：（1）共有房屋主體結(jié)構(gòu)中的基礎(chǔ)、柱、梁、墻的修繕，由共有業(yè)主按份額比例分擔(dān)；（2）共有墻體的修繕（包括因結(jié)構(gòu)需要而涉及的相鄰部位的修繕），按兩側(cè)均分后，再由每側(cè)業(yè)主負(fù)責(zé)；（3）樓蓋的修繕，其樓面與頂棚部位，由所在層業(yè)主負(fù)責(zé)；其結(jié)構(gòu)部位，由毗連層上下業(yè)主按份額比例分擔(dān)；（4）房蓋的修繕：不上人房蓋，由修繕?biāo)胺秶采w下各層的業(yè)主按份額比例分擔(dān)；可上人房蓋（包括屋面和周邊護(hù)欄），如為各層所共用，由修繕?biāo)胺秶采w下各層的業(yè)主按比例分擔(dān)；如僅為若干層共用，使用層的業(yè)主分擔(dān)一半，其余一半由修繕?biāo)胺秶采w下業(yè)主按比例分擔(dān)；（5）樓梯及樓梯間（包括出層面部分）的修繕：各層公用樓梯，由業(yè)主按份額比例分擔(dān)；為某些層所專用的樓梯，由其專用的業(yè)主按份額比例分擔(dān)；（6）房屋共用部位必要的裝飾，由受益的業(yè)主按份額比例分擔(dān)；（7）房屋共有、共用的設(shè)備和附屬建筑（如電梯、水泵、暖氣、水衛(wèi)、電照、溝管、垃圾道、化糞池等）的修繕，由業(yè)主按份額比例分擔(dān)。比如放置空調(diào)外機(jī)占用外墻面，安裝遮陽(yáng)蓬占用外墻面，放置太陽(yáng)能熱水器占用屋頂?shù)?。?duì)共有部分做收益性利用（1）律師應(yīng)提示對(duì)共有部分做收益性利用應(yīng)首先征得業(yè)主大會(huì)的同意。比如利用外墻面做廣告、利用電梯做廣告、出租規(guī)劃之外修建的車位獲得的收益等，都應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主共有。（4）律師可以協(xié)助業(yè)主主張其對(duì)共有部分所產(chǎn)生的收益。判斷是否為城鎮(zhèn)公共道路可參照各個(gè)地方規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。 建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。但規(guī)劃確定為業(yè)主共有的，合同約定為個(gè)人所有的無(wú)效。 物業(yè)服務(wù)用房物業(yè)服務(wù)用房屬于業(yè)主共有。律師應(yīng)提示小區(qū)的物業(yè)服務(wù)公司在未經(jīng)業(yè)主允許的情況下，無(wú)權(quán)擅自利用和改變物業(yè)服務(wù)用房。第三節(jié) 專項(xiàng)維修資金問(wèn)題 專項(xiàng)維修資金的涵義“專項(xiàng)維修資金”（以下簡(jiǎn)稱“維修資金”）的定義，是指屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造的資金。專項(xiàng)維修資金交存主體資格的審查下列物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)交存住宅專項(xiàng)維修資金：（1）住宅，但一個(gè)業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外；（2）住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅。首期專項(xiàng)維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)的審查首期專項(xiàng)維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)的問(wèn)題，分為商品性質(zhì)的物業(yè)和公有住房性質(zhì)的物業(yè)兩種不同的標(biāo)準(zhǔn)：（1）商品性質(zhì)的物業(yè)交存標(biāo)準(zhǔn)：按照業(yè)主所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%至8%。（2）公有住房性質(zhì)的物業(yè)交存標(biāo)準(zhǔn)：業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r(jià)的2%；售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項(xiàng)維修資金。（1）商品住宅及毗連非住宅維修資金的交存①直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門委托所在地一家商業(yè)銀行，專戶設(shè)立住宅專項(xiàng)維修資金帳戶；②維修資金專戶開立后，以物業(yè)管理區(qū)域或幢為單位設(shè)賬，按房屋門號(hào)設(shè)立分賬；③業(yè)主應(yīng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期維修資金存入維修資金專戶。售房單位應(yīng)在收到售房款之日起30日內(nèi)，將提取的專項(xiàng)維修資金存入維修資金專戶。所謂“非住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)”，指的是不包括住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或住宅小區(qū)外與住宅物業(yè)結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)在內(nèi)的其他非住宅物業(yè)項(xiàng)目。但是，從各地實(shí)踐來(lái)看，有些地方政府已經(jīng)出臺(tái)了相關(guān)的政策法規(guī)，如《天津市非住宅物業(yè)交存專項(xiàng)維修資金的意見》【天津市人民政府辦公廳（2008年12月31日）】，律師可依據(jù)辦理案件所處地域的地方性規(guī)范性文件執(zhí)行。因此，律師應(yīng)提示業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)隨時(shí)關(guān)注維修資金余額情況，如維修資金余額不足法定比例時(shí)，提示其及時(shí)交存。未成立業(yè)主大會(huì)的，續(xù)交的具體管理辦法由直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門制定。從公有住房售房款中提取的住宅專項(xiàng)維修資金屬于公有住房售房單位所有。因不可抗力或者業(yè)主及他人使用不當(dāng)造成的損壞，開發(fā)商不承擔(dān)責(zé)任。保修期從交付之日起計(jì)算。保修期限亦不得低于建設(shè)工程承包單位向開發(fā)商出具的質(zhì)量保修書中約定的保修時(shí)間，該保修期自工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算，且不得低于如下標(biāo)準(zhǔn)：地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝為2年；裝修工程為2年。施工單位向開發(fā)商承諾的保修期限與開發(fā)商向業(yè)主承諾的保修期限不一致的，以承諾保修期限長(zhǎng)的為標(biāo)準(zhǔn)。基本原則住宅專項(xiàng)維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則?！毒S修和更新、改造方案》包括擬維修和更新、改造的項(xiàng)目、費(fèi)用預(yù)算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時(shí)使用住宅專項(xiàng)維修資金的情況的處置辦法等。（3）辦理備案審查　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主到項(xiàng)目所在地的區(qū)縣房地產(chǎn)管理局辦理專項(xiàng)維修資金使用備案，并提交下列文件：　?、賹ｍ?xiàng)維修資金賬面余額證明；　?、凇毒S修和更新、改造方案》；　?、邸稑I(yè)主大會(huì)或者相關(guān)業(yè)主書面確認(rèn)證明》及《維修和更新、改造方案公示證明》。如需動(dòng)用公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主向負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門申請(qǐng)列支。開戶銀行應(yīng)當(dāng)出具《專項(xiàng)維修資金使用專戶開戶證明》。（5）竣工驗(yàn)收審查工程竣工后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)單位組織業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者居民委員會(huì)、施工企業(yè)及工程監(jiān)理單位對(duì)工程進(jìn)行驗(yàn)收，并簽署《維修和更新、改造工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》。 決算費(fèi)用未超過(guò)工程預(yù)算金額或者在約定范圍內(nèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)單位到所在市房屋維修資金管理中心辦理維修和更新、改造工程決算核減手續(xù)，并提交下列文件：　　①《維修和更新、改造工程決算費(fèi)用分?jǐn)偳鍍?cè)》及《維修和更新、改造工程決算費(fèi)用分?jǐn)偳鍍?cè)公示證明》；　　②工程決算書及發(fā)票（查驗(yàn)原件留存復(fù)印件）；③《維修和更新、改造工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》。特殊情況的處理基于社會(huì)公共利益及公民重大人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)益保護(hù)的需要，我國(guó)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第二十四條特別規(guī)定，發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對(duì)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)業(yè)主不需要履行制定方案、業(yè)主確認(rèn)等步驟，可以直接向主管部門備案并申請(qǐng)開戶劃款，并及時(shí)進(jìn)行維修、改造、更新。不得予以列支的費(fèi)用下列費(fèi)用不得從住宅專項(xiàng)維修資金中列支：（1）依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用；（2）依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；（3）應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用；（4）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。從各地實(shí)踐來(lái)看，有些地方政府已經(jīng)出臺(tái)了相關(guān)的政策法規(guī)，律師可依據(jù)辦理案件所處地域的地方性規(guī)范性文