【文章內容簡介】 房屋基本結構，包括外墻結構體和外墻面。頂及樓頂：屋頂是指連接上下層房屋之間的建筑基本結構；樓頂是指頂層房屋之上與建筑物上層空間隔離的建筑結構。樓頂平臺：樓頂平臺不同于樓頂，是指樓頂上的一定空間。樓頂平臺并不當然屬于業(yè)主共有，應區(qū)分來判斷：（1）當樓頂平臺符合以下條件時，應當認定為樓頂業(yè)主專有部分組成部分：符合規(guī)劃；具備構造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；具有利用上的獨立性，可以排他使用；建設單位銷售時已經根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同。（2）當樓頂平臺為建筑物之基本構造，具有共用性質；且樓頂平臺在設計上具有防火避難功能時應認定為共有。承重結構：直接將本身自重與各種外加作用力系統(tǒng)地傳遞給基礎地基的主要結構構件和其連接接點，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。簡單的判斷標準是看拆除該部分對房屋主體結構是否會有不利影響。避難層：建筑高度超過100m的公共建筑內發(fā)生火災時供人員臨時避難使用的樓層。設備層：專用于布置機電設備等的樓層。設備間：每一幢大樓的適當?shù)攸c設置電信設備和計算機網絡設備，以及建筑物配線設備，進行網絡管理的場所。 建筑物共有部分發(fā)生自然損壞所需費用的處理原則：建筑物共有部分發(fā)生自然損壞所需費用的分攤，共有業(yè)主之間有約定的按照約定處理；沒有約定或約定不明確的按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。《城市異產毗連房屋管理規(guī)定》中有關共有部分自然損壞費用分攤的規(guī)定如下：（1）共有房屋主體結構中的基礎、柱、梁、墻的修繕，由共有業(yè)主按份額比例分擔；（2）共有墻體的修繕（包括因結構需要而涉及的相鄰部位的修繕），按兩側均分后，再由每側業(yè)主負責；（3）樓蓋的修繕，其樓面與頂棚部位，由所在層業(yè)主負責；其結構部位，由毗連層上下業(yè)主按份額比例分擔；（4）房蓋的修繕：不上人房蓋，由修繕所及范圍覆蓋下各層的業(yè)主按份額比例分擔；可上人房蓋（包括屋面和周邊護欄），如為各層所共用，由修繕所及范圍覆蓋下各層的業(yè)主按比例分擔；如僅為若干層共用，使用層的業(yè)主分擔一半，其余一半由修繕所及范圍覆蓋下業(yè)主按比例分擔；（5）樓梯及樓梯間（包括出層面部分）的修繕：各層公用樓梯，由業(yè)主按份額比例分擔；為某些層所專用的樓梯，由其專用的業(yè)主按份額比例分擔；（6）房屋共用部位必要的裝飾，由受益的業(yè)主按份額比例分擔；（7）房屋共有、共用的設備和附屬建筑（如電梯、水泵、暖氣、水衛(wèi)、電照、溝管、垃圾道、化糞池等）的修繕，由業(yè)主按份額比例分擔。 對共有部分的利用單個業(yè)主有權合理利用共有部分（1）業(yè)主基于對住宅、經營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，有權無償利用屋頂以及與其專有部分相對應的外墻面等共有部分；但不得以盈利為目的；不得違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權益。比如放置空調外機占用外墻面，安裝遮陽蓬占用外墻面，放置太陽能熱水器占用屋頂?shù)?。?）當某些業(yè)主對共有部分的利用超出了合理的限度，侵害了其他業(yè)主的合法權益，律師可以協(xié)助受損害業(yè)主提出侵權損害賠償請求。對共有部分做收益性利用（1）律師應提示對共有部分做收益性利用應首先征得業(yè)主大會的同意。（2）律師應提示業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)服務公司注意，法律規(guī)定為業(yè)主共有的部分，所產生的收益應當歸業(yè)主共有。比如利用外墻面做廣告、利用電梯做廣告、出租規(guī)劃之外修建的車位獲得的收益等，都應當屬于業(yè)主共有。（3）律師應提示開發(fā)商、物業(yè)服務公司及業(yè)主注意，其無權處分建筑物之共有部分，無權處分所獲得的收益也應當返還業(yè)主共有。（4）律師可以協(xié)助業(yè)主主張其對共有部分所產生的收益。 律師為建筑物區(qū)劃內的公共設施、公共場所相關問題提供法律服務 建筑區(qū)劃內的道路建筑區(qū)劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。判斷是否為城鎮(zhèn)公共道路可參照各個地方規(guī)定的標準。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有，具體內容參見本指引第二章第四節(jié)相關內容。 建筑區(qū)劃內的綠地建筑區(qū)劃內的綠地屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。明示屬于個人的標準：規(guī)劃確定為個人所有；合同確定為個人所有。但規(guī)劃確定為業(yè)主共有的，合同約定為個人所有的無效。規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同的綠地，應認定為該特定房屋的組成部分，非業(yè)主共有。 物業(yè)服務用房物業(yè)服務用房屬于業(yè)主共有。律師應提示開發(fā)商物業(yè)服務用房的歸屬為法律強制規(guī)定，不得違背，也不取決于其建造房屋時成本分攤的情況。律師應提示小區(qū)的物業(yè)服務公司在未經業(yè)主允許的情況下，無權擅自利用和改變物業(yè)服務用房。 小區(qū)的會所小區(qū)內的會所除非開發(fā)商通過合同的形式將其作為小區(qū)的共有部分外，屬于開發(fā)商所有。第三節(jié) 專項維修資金問題 專項維修資金的涵義“專項維修資金”（以下簡稱“維修資金”）的定義，是指屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造的資金。本節(jié)所述的“專項維修資金” 即為以往實踐中的“專項維修基金”，二者在功能上并無本質區(qū)別，為相互承接關系。專項維修資金交存主體資格的審查下列物業(yè)的業(yè)主應當交存住宅專項維修資金：（1）住宅，但一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設施設備的除外；（2）住宅小區(qū)內的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結構相連的非住宅。上述所列物業(yè)屬于出售公有住房的，售房單位應當交存住宅專項維修資金。首期專項維修資金交存標準的審查首期專項維修資金的交存標準的問題，分為商品性質的物業(yè)和公有住房性質的物業(yè)兩種不同的標準：（1）商品性質的物業(yè)交存標準：按照業(yè)主所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%至8%。具體交存標準應符合直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門公布的有關規(guī)定執(zhí)行。（2）公有住房性質的物業(yè)交存標準：業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當?shù)胤扛某杀緝r的2%；售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。首期專項維修資金交存程序的審查依據(jù)我國《住宅專項維修資金管理辦法》的相關規(guī)定，維修資金的交存實行專戶存儲的基本原則，具體交存的方式因物業(yè)的性質不同而有所差異。（1）商品住宅及毗連非住宅維修資金的交存①直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門委托所在地一家商業(yè)銀行，專戶設立住宅專項維修資金帳戶；②維修資金專戶開立后，以物業(yè)管理區(qū)域或幢為單位設賬，按房屋門號設立分賬；③業(yè)主應在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期維修資金存入維修資金專戶。（2）公有住房專項維修資金的交存①負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門委托所在地一家商業(yè)銀行，專戶設立公有住房專項維修資金帳戶；②維修資金專戶開立后，以售房單位為單位設賬，按幢設分賬，其中公有住房業(yè)主交存的維修資金應按房屋門號設立分戶賬；③公有住房業(yè)主應在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期維修資金存入維修資金專戶或交由售房單位代為交存。售房單位應在收到售房款之日起30日內，將提取的專項維修資金存入維修資金專戶。另外需要說明的是，交存維修資金是業(yè)主辦理入戶手續(xù)的必備程序，如開發(fā)商或公有住房售房單位違法為業(yè)主辦理入住手續(xù)，將面臨責令改正或罰款3萬元以下等處罰。所謂“非住宅小區(qū)內物業(yè)”，指的是不包括住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)或住宅小區(qū)外與住宅物業(yè)結構相連的非住宅物業(yè)在內的其他非住宅物業(yè)項目。從目前來看，我國建設部及財政部尚未出臺“非住宅小區(qū)內物業(yè)”維修資金交納及管理使用的相關規(guī)定。但是，從各地實踐來看，有些地方政府已經出臺了相關的政策法規(guī)，如《天津市非住宅物業(yè)交存專項維修資金的意見》【天津市人民政府辦公廳（2008年12月31日）】，律師可依據(jù)辦理案件所處地域的地方性規(guī)范性文件執(zhí)行。 《住宅專項維修資金管理辦法》的規(guī)定，業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時續(xù)交。因此，律師應提示業(yè)主或業(yè)主委員會隨時關注維修資金余額情況，如維修資金余額不足法定比例時，提示其及時交存。 續(xù)交方案由業(yè)主大會決定。未成立業(yè)主大會的，續(xù)交的具體管理辦法由直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門會同同級財政部門制定。業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有。從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。律師可以從以下幾方面對“保修期”進行審查：在保修期內，開發(fā)商應當對所售商品房（住宅或非住宅）承擔質量保修責任，并對造成的損失承擔賠償責任。因不可抗力或者業(yè)主及他人使用不當造成的損壞，開發(fā)商不承擔責任。保修范圍、保修期限、保修責任等內容由開發(fā)商及購房人（業(yè)主）在合同中進行約定。保修期從交付之日起計算。保修期限不得低于如下標準：屋面防水3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個月；供熱、供冷系統(tǒng)和設備1個采暖期或供冷期；衛(wèi)生潔具1年；燈具、電器開關6個月；其他部位、部件的保修期限，由開發(fā)商及購房人（業(yè)主）自行約定。保修期限亦不得低于建設工程承包單位向開發(fā)商出具的質量保修書中約定的保修時間，該保修期自工程竣工驗收合格之日起計算，且不得低于如下標準：地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；電氣管線、給排水管道、設備安裝為2年；裝修工程為2年。其他項目的保修期限由開發(fā)商和施工單位約定。施工單位向開發(fā)商承諾的保修期限與開發(fā)商向業(yè)主承諾的保修期限不一致的，以承諾保修期限長的為標準。另外，需要說明的是，對于公有住房的保修問題并不適用上述規(guī)定，由國家及各地方政府出臺的有關公有住房售后維修的辦法或細則進行調整?；驹瓌t住宅專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。基本流程審查（1）維修方案的審查有物業(yè)服務公司的，依據(jù)業(yè)主、業(yè)主委員會或者居民委員會的意見及查勘結果，物業(yè)服務公司提出維修計劃建議，制定《維修和更新、改造方案》；沒有物業(yè)服務企業(yè)的，業(yè)主、業(yè)主委員會或者居民委員會提出使用建議，并在區(qū)縣房地產管理局指導下，委托相關單位制定《維修和更新、改造方案》?！毒S修和更新、改造方案》包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等。（2）業(yè)主確認程序的審查業(yè)主委員會、物業(yè)服務公司或其他部分業(yè)主召開業(yè)主大會，對《維修和更新、改造方案》進行討論、決議并公示。（3）辦理備案審查　　物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主到項目所在地的區(qū)縣房地產管理局辦理專項維修資金使用備案，并提交下列文件：　　①專項維修資金賬面余額證明；　?、凇毒S修和更新、改造方案》；　　③《業(yè)主大會或者相關業(yè)主書面確認證明》及《維修和更新、改造方案公示證明》。區(qū)縣房地產管理局受理專項維修資金使用備案時，要件齊全的，應當在接件后規(guī)定的工作日內出具《專項維修資金使用備案證明》。如需動用公有住房住宅專項維修資金的，物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支。（4）開戶劃款審查　　物業(yè)服務企業(yè)或者相關單位持區(qū)縣房地產管理局或公有住房住宅專項維修資金的審核部門開具的《專項維修資金使用備案證明》，到專戶管理銀行開立專項維修資金使用專戶。開戶銀行應當出具《專項維修資金使用專戶開戶證明》?！　艄芾磴y行或房屋維修資金管理中心等主管部門自接到《專項維修資金使用備案證明》、《專項維修資金使用專戶開戶證明》、《工程招投標證明》及工程施工合同后，將維修和更新、改造工程預算資金劃撥到專項維修資金使用專戶。（5）竣工驗收審查工程竣工后，物業(yè)服務企業(yè)或者相關單位組織業(yè)主、業(yè)主委員會或者居民委員會、施工企業(yè)及工程監(jiān)理單位對工程進行驗收，并簽署《維修和更新、改造工程驗收報告》。（6）決算審查物業(yè)服務企業(yè)或者相關單位按照決算費用填寫《維修和更新、改造工程決算費用分攤清冊》，并進行公示。 決算費用未超過工程預算金額或者在約定范圍內的，物業(yè)服務企業(yè)或者相關單位到所在市房屋維修資金管理中心辦理維修和更新、改造工程決算核減手續(xù)，并提交下列文件：　　①《維修和更新、改造工程決算費用分攤清冊》及《維修和更新、改造工程決算費用分攤清冊公示證明》；　?、诠こ虥Q算書及發(fā)票（查驗原件留存復印件）；③《維修和更新、改造工程驗收報告》。專戶管理銀行或房屋維修資金管理中心受理后，按照分攤清冊從相關業(yè)主個人賬戶中核減。特殊情況的處理基于社會公共利益及公民重大人身、財產權益保護的需要，我國《住宅專項維修資金管理辦法》第二十四條特別規(guī)定，發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，物業(yè)服務企業(yè)或相關業(yè)主不需要履行制定方案、業(yè)主確認等步驟，可以直接向主管部門備案并申請開戶劃款，并及時進行維修、改造、更新。發(fā)生前述情況后，物業(yè)服務企業(yè)或相關業(yè)主如未按規(guī)定實施維修和更新、改造的，直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門可以組織代修，維修費用從相關業(yè)主住宅專項維修資金分戶賬中列支；其中，涉及已售公有住房的，應當從公有住房住宅專項維修資金中列支。不得予以列支的費用下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：（1）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；（2）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養(yǎng)護費用；（3）應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；（4