【正文】 具體執(zhí)行機(jī)構(gòu)，它自己沒有什么權(quán)利，都是業(yè)主大會(huì)的授權(quán)。立法規(guī)定得過于簡單，就缺乏具體規(guī)則，而具體規(guī)則恰恰是司法所要遵循的辦法。 2．區(qū)分所有建筑物的專有部分和共有部分的范圍沒有很好的界定 這個(gè)問題其實(shí)是極為重要的，專有和共有的界限沒有規(guī)定，就無法劃分區(qū)分所有人對哪些部分應(yīng)當(dāng)行使專有權(quán)，哪些部分應(yīng)當(dāng)行使共有權(quán)。沒有這樣關(guān)于界限的規(guī)定，出現(xiàn)了糾紛，訴訟到法院，法院也難以確定是非。 3．對專有權(quán)和共有權(quán)的具體權(quán)利義務(wù)內(nèi)容基本沒有規(guī)定 專有權(quán)和共有權(quán)是區(qū)分所有權(quán)人的基本權(quán)利，各個(gè) 權(quán)利表現(xiàn)為何種權(quán)利，何種義務(wù)，必須規(guī)定清楚。這些內(nèi)容也是確定權(quán)利人行使權(quán)利的基本規(guī)則，也是必須規(guī)定清楚的，沒有明確規(guī)定，發(fā)生糾紛也無法裁決，對此，也是要在司法實(shí)踐中必須進(jìn)行補(bǔ)充的。這樣規(guī)定，法院在受理業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)作為當(dāng)事人參加訴訟的案件，無法確定其主體地位。 （一）建筑物區(qū)分所有權(quán)的性質(zhì)問題 對建筑物區(qū)分所有權(quán)性質(zhì)的界定，有兩種基本的立場。這種觀點(diǎn)把所有權(quán)體系分為以下三種基本類型：（ 1）單獨(dú)所有權(quán)，也就是主體單一的所有權(quán)；（ 2）共有權(quán)，即兩個(gè)以上主體共享一個(gè)權(quán)利的所有權(quán)；（ 3）復(fù)合所有權(quán)，就是建筑物區(qū)分所有權(quán)，屬于復(fù)合的所有權(quán)。 第二種立場認(rèn)為，區(qū)分所有權(quán)不是復(fù)合所有權(quán)，而是復(fù)合共有權(quán)，是共有權(quán)中的一種新型的權(quán)利，即復(fù)合共有。在共有權(quán)中，分為四種不同的共有：按份共有、共同共有、區(qū)分所有和準(zhǔn)共有，區(qū)分所有就是復(fù)合共有。 《物權(quán)法草案》采用的是第一種立場，但是邏輯上存在問題。這樣規(guī)定，就看不出四個(gè)權(quán)利的邏輯關(guān)系在哪里。 第二種立場把建筑物區(qū)分所有看成一種共有的形式，更多的是看到區(qū)分所有權(quán)的整體。依我所見，法國法關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)共有性質(zhì)的立場更符合這 一權(quán)利的本質(zhì)特點(diǎn)。例如業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)在第一種立場下就可以盡量地弱化。這個(gè)法律關(guān)系在總的一個(gè)建筑物區(qū)分所有權(quán)法律關(guān)系之下，包含如下幾個(gè)法律關(guān)系： 1．整體的建筑物區(qū)分 所有的關(guān)系 區(qū)分所有的建筑物是一個(gè)整體，是用這個(gè)共同的建筑物把全體區(qū)分所有人聯(lián)系在一起，構(gòu)成了一個(gè)建筑物區(qū)分所有權(quán)的主體。只有建筑物的共有部分才把全體區(qū)分所有人聯(lián)系成一個(gè)整體，形成一個(gè)組織，具有準(zhǔn)民事主體的地位。 2．具體的區(qū)分所有的法律關(guān)系 具體的區(qū)分所有法律關(guān)系表現(xiàn)為建筑物的區(qū)域所有，就是對建筑物的專有部分的區(qū)域所有，或者叫做區(qū)分所有。這個(gè)法律關(guān)系一方面是專有權(quán)人作為絕對權(quán)的主體，與其他任何人構(gòu)成所有權(quán)的法律關(guān)系；另一方面則專有權(quán)人與該建筑物中的其他區(qū)分所有權(quán)人構(gòu)成區(qū)分所有權(quán)中的專有的法律關(guān)系。凡是與特定的專有部分相鄰的其他區(qū)分所有權(quán)人，相互之間都構(gòu)成相鄰關(guān)系。在一般的相鄰關(guān)系中，基本上都是平面的相鄰，無論土地還是建筑物，一般的都是平面相鄰，土地相連是平面相鄰，房屋相連也是平面相鄰，即使是房屋是隔開的，但土地相鄰的也是平面相鄰。 4．區(qū)分所有建筑物的共有關(guān)系。 之所以稱其為互有，就是因?yàn)橐话愕墓灿袡?quán)都是最終可以分割的，比如婚姻家庭中的夫妻共同財(cái)產(chǎn)是共有關(guān)系，但是在雙方離婚或者一方死亡的時(shí)候，共有關(guān)系消滅，共有財(cái)產(chǎn)需要進(jìn)行分割。所以，建筑物區(qū)分所有中的共有權(quán)就是互有權(quán)，它不是一般的共有。 （一）準(zhǔn)確界定專有權(quán)的專有部分范圍 專有權(quán)的客體即區(qū)分所有的專有部分的范圍必須準(zhǔn)確界定，否則無法確定專有部分與共有部分的界限。 王利明教授主持的《民法典 ?物權(quán)法編》學(xué)者建議稿對此是這樣界定的： “前款所稱專有部分，是指在構(gòu)造上和使用上能夠獨(dú)立，并且可以單獨(dú)作為所有權(quán)的標(biāo)志。 ” 在《物權(quán)法草案》的條文中，連著 樣的概括性的內(nèi)容也沒有。 1． “壁心說 ” 壁心說認(rèn)為，區(qū)分所有權(quán)中專有權(quán)的權(quán)利界限在 “壁心 ”，即墻壁、地板和天花板的中心。 2． “空間說 ” 空間說認(rèn)為，購買建筑物就是購買建筑空間，是四壁以及上下樓板包圍的空間。因此，空間的邊界就到墻壁的表面，權(quán)利的邊界也就到墻壁的表面。 3． “最后粉刷表層說 ” 最后粉刷表層說認(rèn)為，專有權(quán)的權(quán)利界限在最后粉刷表層，依附于墻壁的最后粉刷表層是專有的，而墻骨是共有的。裝修時(shí)把墻面一粉刷，最后粉刷表層就是專有權(quán)人的，表層以外的墻體則是共有的。但是也有問題，確認(rèn)最后粉刷表層為權(quán)利邊界，那么權(quán)利人釘一個(gè)釘子都會(huì)超越權(quán)利界限，侵害共有權(quán)。 4． “壁心說兼最后粉刷表層說 ” 把壁心說和最后粉刷表層說結(jié)合起來，是絕大多數(shù)學(xué)者的主張，就叫做 “壁心說兼最后粉刷表層說 ”。最后粉刷表層是專有權(quán)的權(quán)利實(shí)像，專有部分的界限就到最后粉刷表層。這時(shí)候，行使這個(gè)權(quán)利不能破壞共有墻的實(shí)質(zhì)，僅此而已，所以說盡管釘釘子可以超過最后粉刷表層，但這不是權(quán)利人的實(shí)際權(quán)利，僅僅是權(quán)利的虛像。 在司法實(shí)務(wù)中，確定專有權(quán)的專有部分，就應(yīng)當(dāng)采取壁心說兼最后粉刷表層說作為依據(jù)，除了最后粉刷表層之外的其他建筑物的部分，都是共有權(quán)的客體，都是共有部分；僅在權(quán)利人行使專有權(quán)的虛像上，可以達(dá)到共有墻的壁心。 （二）專有權(quán)的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容 專有權(quán)的權(quán)利 義務(wù)內(nèi)容，也是《物權(quán)法草案》沒有規(guī)定好的一個(gè)部分，但是這又是司法實(shí)踐必須解決的問題。 1．專有權(quán)人的權(quán)利 專有權(quán)包括所有權(quán)的一切權(quán)能，權(quán)利人對專有部分有完整的所有權(quán)，有占有、使用、收益、處分四項(xiàng)權(quán)能。對此，《物權(quán)法草案》已經(jīng)做了規(guī)定。所有權(quán)含 有處分權(quán)，可以是事實(shí)上的處分權(quán)，使其不再存在。所以，建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有權(quán)人在處分權(quán)上有限制，行使處分權(quán)不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。這些都是專有權(quán)人的權(quán)利。第一，專有權(quán)人行使專有權(quán)，可以轉(zhuǎn)讓、出租、出典、出借、抵押；第二，對于自己所有的專有部分可以進(jìn)行裝飾、裝修，不受他人的干預(yù)；第三，不得將專有部分與共有部分、共有部分中的應(yīng)有部分以及基地部分中的應(yīng)有部分相分離，單獨(dú)進(jìn)行轉(zhuǎn)移或者設(shè)置負(fù)擔(dān)。專有權(quán)是建筑物區(qū)分所有權(quán)的單獨(dú)性靈魂 ，共有權(quán)和成員權(quán)都必須跟隨專有權(quán)共同命運(yùn)，不能相分離，也不能單獨(dú)轉(zhuǎn)移或者設(shè)置負(fù)擔(dān)。這里包括，一是區(qū)分所有權(quán)人在共有部分中潛在的共有份額，這個(gè)是不能分離，也不能單獨(dú)設(shè)置負(fù)擔(dān)和轉(zhuǎn)讓；二是區(qū)分所有建筑物中共有的部分中有一部分是專有使用的，比如車庫，個(gè)人買的車位就是個(gè)人專有使用的，這個(gè)專有使用權(quán)和其他的共有就不一樣，但是也不能與專有部分相分離，單獨(dú)轉(zhuǎn)移或者設(shè)置負(fù)擔(dān)。這樣對專有權(quán)人的支配權(quán)進(jìn)行理解，就比較準(zhǔn)確了，司法實(shí)踐中就有了明確的規(guī)則。權(quán)利人所有的建筑物遭受侵害，權(quán)利人可以請求停止侵害、返還原物、賠償損失。如果區(qū)分所有權(quán)人的專有部分受到侵占、損壞等侵害，自己可以請求行使物權(quán)請求權(quán)，救濟(jì)自己的權(quán)利損害。有一個(gè)典型的案例 就是違反了建筑物使用目的的。底商和上面的樓層中的居民住宅的使用要求是不一樣的，底商和住宅之間的樓板在防水等方面的要求比一般的樓板要嚴(yán)格得多。等房屋投入使用后，這個(gè)業(yè)主把底商做了浴室，上面的住宅改作浴池的休息房間。居民起訴后，法院判決這個(gè)業(yè)主敗 訴，必須恢復(fù)原狀，拆掉樓梯，賠償損失。 （ 2）維護(hù)建筑物牢固和完整的義務(wù) 履行這個(gè)義務(wù)，就不得對專有部分加以改造、更換、拆除。 （ 3）不得侵害專有部分的共用部分 不得變動(dòng)、毀損專有部分中的共用部分，比如在自己專有部分內(nèi)的上下水管道、電路、暖氣管道等，這就是專有部分中的共用部分。例如相鄰墻，相鄰一方修房子需要進(jìn)入墻的相鄰方家里才能進(jìn)行，相鄰方就得允許進(jìn)去修，負(fù)有這個(gè)義務(wù)。特別是上下水管道，大部分都在下邊相鄰方的天花板上，不進(jìn)入下邊相鄰方就無法進(jìn)行維修。 （ 5）損害賠償?shù)牧x務(wù) 當(dāng)在專有權(quán)人在行使自己專有部分的權(quán)利時(shí)，如果超出了范圍行使權(quán)利，造成他人的損害，就需要停止侵害，造 成他人損失的，要賠償損失。 行使專有部分權(quán)利時(shí)，要明確處理相鄰關(guān)系的規(guī)則，使專有權(quán)予以適當(dāng)?shù)难由旌拖拗?。與這些專有權(quán)人的權(quán)利相對應(yīng)，每一個(gè)專有權(quán)人都要負(fù)擔(dān)這樣的義務(wù)。對此，司法必須加以補(bǔ)充。這種互有性質(zhì)的共有與其他共