【正文】 行使專有部分權(quán)利時，要明確處理相鄰關(guān)系的規(guī)則，使專有權(quán)予以適當?shù)难由旌拖拗啤Ｔ诒匾薅葍?nèi)，區(qū)分所有權(quán)人有權(quán)使用其他專有權(quán)人的專有部分；有權(quán)為使用、保存、改良自己的專有部分而臨時使用相鄰方的空間；對于不當使用而對共同生活環(huán)境造成損害的行為有權(quán)予以制止；有權(quán)對可能造成共同生活危險的不當行為提出制止 ，并要求采取相應(yīng)措施；對因裝修而影響了鄰居通風、采光、排水的，有權(quán)要求回復(fù)原狀。與這些專有權(quán)人的權(quán)利相對應(yīng)，每一個專有權(quán)人都要負擔這樣的義務(wù)。 四、針對建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有權(quán)存在的問題所應(yīng)采取的對策 建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有權(quán)的規(guī)定中，主要問題就是簡陋，《物權(quán)法草案》對此就寫了一條即第 76 條，寫得也不是很好，缺少必要的內(nèi)容。對此，司法必須加以補充。 （一）建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有權(quán)的性質(zhì) 建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有權(quán)，是互有性質(zhì)的共有。這種互有性質(zhì)的共有與其他共有是不一樣。共有權(quán)是建筑物 區(qū)分所有權(quán)的共同性靈魂，就是說這種共有是一種不分份額的共有，它比共同共有還復(fù)雜、還緊密，是在建筑物存在的期間永遠都不可以分割的共有，是共有的一種特殊情況，就是互有。在互有中，最典型的形式如一個家族共有的一個祠堂，是共有的，永遠也不能分割的，只能一代、一代地傳下去。建筑物區(qū)分所有權(quán)種的共有是一樣的，也是一種互有。 最典型的共有，有夫妻共同財產(chǎn)、家庭共有財產(chǎn)、合伙財產(chǎn)，還有共同繼承。建筑物區(qū)分所有中間的共有是這四種之外的一種共有類型。這種共有我一直稱奇為互有權(quán)，就是想說明它的性質(zhì)。不過多數(shù)人都認為叫做共有 權(quán)，也可以，但是要明確它的性質(zhì)是互有的性質(zhì)。對此，任何區(qū)分所有人提出解除或者改變共有關(guān)系的主張，均為非法要求，都不能準許。 （二）應(yīng)當確定共有部分的范圍 共有權(quán)的客體，就是區(qū)分所有建筑物的共有部分。在《物權(quán)法草案》中，關(guān)于區(qū)分所有建筑物中共有范圍的規(guī)定中僅提到了兩部分，不夠完全，司法必須進行補充。司法應(yīng)當確定的共有部分的范圍是： 1．建筑物本身的共有部分 按照學理和立法例，建筑物本身的共有部分應(yīng)該包括四個方面：（ 1）建筑物的基本構(gòu)造部分，包括支柱、屋頂、外墻和地下室，等等，主體的整體 構(gòu)造部分。（ 2）共用部分及附屬物，包括樓梯、消防設(shè)施、走廊、水塔、自來水管道、暖氣管道，還有僅為部分區(qū)分所有權(quán)人共有的部分，如樓層的樓板、間壁墻等，這是僅對兩家進行隔離的共用部分。（ 3）建筑物占用的地基的使用權(quán)，歸全體建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有。（ 4）區(qū)分所有建筑物小區(qū)的共用設(shè)施、公益活動場所、圍墻、小區(qū)大門，地上地下的共有物，還有水電、照明、消防、安保等配套設(shè)施。 值得研究的是區(qū)分所有建筑物的樓頂空間的歸屬問題。高層建筑的商品房銷售，最高層的下一層（次最高層）價格賣得最高，而最高層房間（即頂層）的價格就 低多了，也不好銷售。開發(fā)商把頂層空間賣給頂層的業(yè)主，業(yè)主可以建造空中花園獨享，開發(fā)商可以變滯銷為暢銷，是一個 “雙贏 ”的局面。但是，樓頂空間是全體區(qū)分所有權(quán)人共有的，區(qū)分所有權(quán)人共有范圍，除了專有部分以外，其他的都是共有的，樓頂空間當然也是共有的，因為專有權(quán)的實像就是最后粉刷表層，超出最后粉刷表層的頂樓樓板都是共有的，在其上面的樓頂空間當然更是共有的。那么，為什么開發(fā)商就能把樓頂空間賣給業(yè)主呢？這是侵害其他區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利。 2．確定的共有部分 確定的共有部分包括綠地、道路、物業(yè)管理用房。 關(guān)于物業(yè)管理用房的性質(zhì)，盡管有爭論，但是性質(zhì)是明確的，當然是全體業(yè)主共有。 還有道路的問題，也是確定的共有部分，幾乎沒有爭論。 區(qū)分所有建筑物的綠地當然也是區(qū)分所有人所共有。但是存在的問題是窗前綠地的歸屬問題?，F(xiàn)在通行的辦法是將一層不好賣、價格低的房子在出售時贈送窗前綠地，業(yè)主可以擁有自己窗前小院和綠地小院，成了自己的獨立空間，這樣一層的房子就好賣了，價錢也高了。但是，區(qū)分所有建筑物的所有綠地都是共有的，為什么開發(fā)商就能將窗前綠地贈送給業(yè)主呢？假如就是贈送給一層的業(yè)主了，使它變成與最好的、價格最高的 房子的價格一樣了，變成最好賣的了，實際上是開發(fā)商拿了全體區(qū)分所有人共有的綠地自己賺錢。這樣一來，一層的區(qū)分所有人高興了，開發(fā)商也高興，但這個 “雙贏局面 ”是建立在全體區(qū)分所有人犧牲的基礎(chǔ)上的，損害了全體區(qū)分所有人的利益。區(qū)分所有建筑物的綠地包含三個權(quán)利：一是國家土地所有權(quán)，綠地使用的土地是國家的；二是國有土地使用權(quán)，是屬于全體業(yè)主的；三是綠地的所有權(quán)，就是植被的權(quán)利，是全體業(yè)主所有的。開發(fā)商把窗前綠地贈送給一層業(yè)主，實際上等于把綠地這一部分共有的土地使用權(quán)和草坪的所有權(quán)都給了一層的業(yè)主，實際上一層的業(yè)主和開發(fā) 商共同侵害了全體業(yè)主的權(quán)利。 窗前綠地以及樓頂空間都是共有權(quán)的客體，都是共有部分，其性質(zhì)是確定的共有財產(chǎn)。如果對窗前綠地、樓頂空間的權(quán)屬發(fā)生爭議，區(qū)分所有權(quán)人如果起訴開發(fā)商，起訴一層或者頂層的區(qū)分所有權(quán)人，應(yīng)當判決勝訴。因為這是確定的共有部分，不是花錢就可以買來的。窗前綠地和樓頂空間的處分權(quán)在全體區(qū)分所有權(quán)人。如果區(qū)分所有權(quán)人大會作出決議，說窗前綠地、樓頂空間就歸一層或者頂層的業(yè)主，那么這個決議就是有效的。但是假設(shè)一個區(qū)分所有建筑物有 100 戶區(qū)分所有權(quán)人，除去一層和頂層的 10 戶，其余的 90 戶會作出這個 決議嗎？大概不會。 3．不確定的共有部分 不確定的共有部分是會所、車庫。 區(qū)分所有建筑物的會所問題，應(yīng)當按照《物權(quán)法草案》規(guī)定確定：開發(fā)商如果能夠證明其擁有所有權(quán)，會所就是開發(fā)商的；但如果開發(fā)商不能證明屬于自己所有的，就是共有的。 區(qū)分所有建筑物的車庫問題很復(fù)雜，也很重要。當代的城市生活是汽車生活，區(qū)分所有的建筑物必須有足夠的停車位。有些國家的法律都做這樣的規(guī)定，有的甚至規(guī)定兩居室的建筑單位必須建有一個停車位，三居室的建筑單位必須建有兩個以上的停車位。另外，當代社會的反恐、防空都極端 重要，如果把地下停車位分給每一個人，都享有所有權(quán)，到防空、反恐需要用時，避難就會出現(xiàn)問題。因此很多國家和地區(qū)都明確規(guī)定地下停車位不能分給個人所有，永遠不應(yīng)當單獨設(shè)定所有權(quán)，但也不應(yīng)該歸開發(fā)商，而應(yīng)該由全體區(qū)分所有人共有，在此基礎(chǔ)上再設(shè)定專有使用權(quán)。因此，車位是不確定的共有部分，也就是總體上是共有的，但是還要設(shè)置專有使用權(quán)或者設(shè)置租賃關(guān)系，為區(qū)分所有權(quán)人所使用。車位設(shè)置專有使用權(quán)要交付費用。同時還要交管理費。這種交費應(yīng)當是合理的。 存在的一種爭議是，開發(fā)商有車庫所有權(quán)和車庫的土地使用權(quán)，按照《物權(quán)法草案 》的規(guī)定，建設(shè)單位能夠證明其享有所有權(quán)的，可以享有所有權(quán)，所以，如果業(yè)主購買車位，實際上就相當于租賃關(guān)系。那么這種案件，如果開發(fā)商能夠拿出證據(jù)證明車庫的所有權(quán)屬于自己，那就可以確認歸開發(fā)商。 關(guān)于區(qū)分所有建筑物的車位權(quán)屬問題，司法應(yīng)當確定以下規(guī)則： 第一，應(yīng)當確認城市區(qū)分所有建筑物的車位是必須建設(shè)的，一是解決停車難的問題，二是解決防空和反恐的問題。同時，地下車位不準成為個人私有或者開發(fā)商私有。 第二，判斷停車位的所有權(quán)歸屬最根本的標準，在于土地使用權(quán)歸屬于誰所有。土地使用權(quán)歸屬于全體區(qū)分所 有權(quán)人的，那就不可能在區(qū)分所有權(quán)人使用的土地上，開發(fā)商還會享有一個車位的所有權(quán)問題。因此，停車位應(yīng)當屬于全體業(yè)主共有，是建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有權(quán)的標的。對此，也是應(yīng)當確定的，不能更改。 第三，區(qū)分所有建筑物的地下停車位，典型的形式是間接共有，即不是直接共有，而是通過開發(fā)商建設(shè)，銷售給業(yè)主專有使用權(quán)，實現(xiàn)間接共有。不能形成這樣的情況，即把所有的車位尤其是地下車位都交給區(qū)分所有權(quán)人所共有，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會決定怎樣使用。這是做不到的。 第四，建設(shè)部門規(guī)定的車位比例，是開發(fā)商必須做到的，建設(shè)不 足，開發(fā)商應(yīng)當承擔責任。除此之外開發(fā)商還要建設(shè)車位，其所有權(quán)的問題應(yīng)看其是否建設(shè)在區(qū)分所有建筑物的土地之上。如果除了建設(shè)規(guī)劃的車位之外，開發(fā)商還單獨請批了土地使用權(quán)，這是可以確認該車位屬于開發(fā)商所有，其他的凡是在統(tǒng)一的土地使用權(quán)上建設(shè)的