【正文】 行使專有部分權(quán)利時(shí)，要明確處理相鄰關(guān)系的規(guī)則，使專有權(quán)予以適當(dāng)?shù)难由旌拖拗啤Ｔ诒匾薅葍?nèi)，區(qū)分所有權(quán)人有權(quán)使用其他專有權(quán)人的專有部分；有權(quán)為使用、保存、改良自己的專有部分而臨時(shí)使用相鄰方的空間；對(duì)于不當(dāng)使用而對(duì)共同生活環(huán)境造成損害的行為有權(quán)予以制止；有權(quán)對(duì)可能造成共同生活危險(xiǎn)的不當(dāng)行為提出制止 ，并要求采取相應(yīng)措施；對(duì)因裝修而影響了鄰居通風(fēng)、采光、排水的，有權(quán)要求回復(fù)原狀。與這些專有權(quán)人的權(quán)利相對(duì)應(yīng)，每一個(gè)專有權(quán)人都要負(fù)擔(dān)這樣的義務(wù)。 四、針對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有權(quán)存在的問(wèn)題所應(yīng)采取的對(duì)策 建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有權(quán)的規(guī)定中，主要問(wèn)題就是簡(jiǎn)陋，《物權(quán)法草案》對(duì)此就寫(xiě)了一條即第 76 條，寫(xiě)得也不是很好，缺少必要的內(nèi)容。對(duì)此，司法必須加以補(bǔ)充。 （一）建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有權(quán)的性質(zhì) 建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有權(quán)，是互有性質(zhì)的共有。這種互有性質(zhì)的共有與其他共有是不一樣。共有權(quán)是建筑物 區(qū)分所有權(quán)的共同性靈魂，就是說(shuō)這種共有是一種不分份額的共有，它比共同共有還復(fù)雜、還緊密，是在建筑物存在的期間永遠(yuǎn)都不可以分割的共有，是共有的一種特殊情況，就是互有。在互有中，最典型的形式如一個(gè)家族共有的一個(gè)祠堂，是共有的，永遠(yuǎn)也不能分割的，只能一代、一代地傳下去。建筑物區(qū)分所有權(quán)種的共有是一樣的，也是一種互有。 最典型的共有，有夫妻共同財(cái)產(chǎn)、家庭共有財(cái)產(chǎn)、合伙財(cái)產(chǎn)，還有共同繼承。建筑物區(qū)分所有中間的共有是這四種之外的一種共有類型。這種共有我一直稱奇為互有權(quán)，就是想說(shuō)明它的性質(zhì)。不過(guò)多數(shù)人都認(rèn)為叫做共有 權(quán)，也可以，但是要明確它的性質(zhì)是互有的性質(zhì)。對(duì)此，任何區(qū)分所有人提出解除或者改變共有關(guān)系的主張，均為非法要求，都不能準(zhǔn)許。 （二）應(yīng)當(dāng)確定共有部分的范圍 共有權(quán)的客體，就是區(qū)分所有建筑物的共有部分。在《物權(quán)法草案》中，關(guān)于區(qū)分所有建筑物中共有范圍的規(guī)定中僅提到了兩部分，不夠完全，司法必須進(jìn)行補(bǔ)充。司法應(yīng)當(dāng)確定的共有部分的范圍是： 1．建筑物本身的共有部分 按照學(xué)理和立法例，建筑物本身的共有部分應(yīng)該包括四個(gè)方面：（ 1）建筑物的基本構(gòu)造部分，包括支柱、屋頂、外墻和地下室，等等，主體的整體 構(gòu)造部分。（ 2）共用部分及附屬物，包括樓梯、消防設(shè)施、走廊、水塔、自來(lái)水管道、暖氣管道，還有僅為部分區(qū)分所有權(quán)人共有的部分，如樓層的樓板、間壁墻等，這是僅對(duì)兩家進(jìn)行隔離的共用部分。（ 3）建筑物占用的地基的使用權(quán)，歸全體建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有。（ 4）區(qū)分所有建筑物小區(qū)的共用設(shè)施、公益活動(dòng)場(chǎng)所、圍墻、小區(qū)大門(mén)，地上地下的共有物，還有水電、照明、消防、安保等配套設(shè)施。 值得研究的是區(qū)分所有建筑物的樓頂空間的歸屬問(wèn)題。高層建筑的商品房銷(xiāo)售，最高層的下一層（次最高層）價(jià)格賣(mài)得最高，而最高層房間（即頂層）的價(jià)格就 低多了，也不好銷(xiāo)售。開(kāi)發(fā)商把頂層空間賣(mài)給頂層的業(yè)主，業(yè)主可以建造空中花園獨(dú)享，開(kāi)發(fā)商可以變滯銷(xiāo)為暢銷(xiāo)，是一個(gè) “雙贏 ”的局面。但是，樓頂空間是全體區(qū)分所有權(quán)人共有的，區(qū)分所有權(quán)人共有范圍，除了專有部分以外，其他的都是共有的，樓頂空間當(dāng)然也是共有的，因?yàn)閷Ｓ袡?quán)的實(shí)像就是最后粉刷表層，超出最后粉刷表層的頂樓樓板都是共有的，在其上面的樓頂空間當(dāng)然更是共有的。那么，為什么開(kāi)發(fā)商就能把樓頂空間賣(mài)給業(yè)主呢？這是侵害其他區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利。 2．確定的共有部分 確定的共有部分包括綠地、道路、物業(yè)管理用房。 關(guān)于物業(yè)管理用房的性質(zhì)，盡管有爭(zhēng)論，但是性質(zhì)是明確的，當(dāng)然是全體業(yè)主共有。 還有道路的問(wèn)題，也是確定的共有部分，幾乎沒(méi)有爭(zhēng)論。 區(qū)分所有建筑物的綠地當(dāng)然也是區(qū)分所有人所共有。但是存在的問(wèn)題是窗前綠地的歸屬問(wèn)題?，F(xiàn)在通行的辦法是將一層不好賣(mài)、價(jià)格低的房子在出售時(shí)贈(zèng)送窗前綠地，業(yè)主可以擁有自己窗前小院和綠地小院，成了自己的獨(dú)立空間，這樣一層的房子就好賣(mài)了，價(jià)錢(qián)也高了。但是，區(qū)分所有建筑物的所有綠地都是共有的，為什么開(kāi)發(fā)商就能將窗前綠地贈(zèng)送給業(yè)主呢？假如就是贈(zèng)送給一層的業(yè)主了，使它變成與最好的、價(jià)格最高的 房子的價(jià)格一樣了，變成最好賣(mài)的了，實(shí)際上是開(kāi)發(fā)商拿了全體區(qū)分所有人共有的綠地自己賺錢(qián)。這樣一來(lái)，一層的區(qū)分所有人高興了，開(kāi)發(fā)商也高興，但這個(gè) “雙贏局面 ”是建立在全體區(qū)分所有人犧牲的基礎(chǔ)上的，損害了全體區(qū)分所有人的利益。區(qū)分所有建筑物的綠地包含三個(gè)權(quán)利：一是國(guó)家土地所有權(quán)，綠地使用的土地是國(guó)家的；二是國(guó)有土地使用權(quán)，是屬于全體業(yè)主的；三是綠地的所有權(quán)，就是植被的權(quán)利，是全體業(yè)主所有的。開(kāi)發(fā)商把窗前綠地贈(zèng)送給一層業(yè)主，實(shí)際上等于把綠地這一部分共有的土地使用權(quán)和草坪的所有權(quán)都給了一層的業(yè)主，實(shí)際上一層的業(yè)主和開(kāi)發(fā) 商共同侵害了全體業(yè)主的權(quán)利。 窗前綠地以及樓頂空間都是共有權(quán)的客體，都是共有部分，其性質(zhì)是確定的共有財(cái)產(chǎn)。如果對(duì)窗前綠地、樓頂空間的權(quán)屬發(fā)生爭(zhēng)議，區(qū)分所有權(quán)人如果起訴開(kāi)發(fā)商，起訴一層或者頂層的區(qū)分所有權(quán)人，應(yīng)當(dāng)判決勝訴。因?yàn)檫@是確定的共有部分，不是花錢(qián)就可以買(mǎi)來(lái)的。窗前綠地和樓頂空間的處分權(quán)在全體區(qū)分所有權(quán)人。如果區(qū)分所有權(quán)人大會(huì)作出決議，說(shuō)窗前綠地、樓頂空間就歸一層或者頂層的業(yè)主，那么這個(gè)決議就是有效的。但是假設(shè)一個(gè)區(qū)分所有建筑物有 100 戶區(qū)分所有權(quán)人，除去一層和頂層的 10 戶，其余的 90 戶會(huì)作出這個(gè) 決議嗎？大概不會(huì)。 3．不確定的共有部分 不確定的共有部分是會(huì)所、車(chē)庫(kù)。 區(qū)分所有建筑物的會(huì)所問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)按照《物權(quán)法草案》規(guī)定確定：開(kāi)發(fā)商如果能夠證明其擁有所有權(quán)，會(huì)所就是開(kāi)發(fā)商的；但如果開(kāi)發(fā)商不能證明屬于自己所有的，就是共有的。 區(qū)分所有建筑物的車(chē)庫(kù)問(wèn)題很復(fù)雜，也很重要。當(dāng)代的城市生活是汽車(chē)生活，區(qū)分所有的建筑物必須有足夠的停車(chē)位。有些國(guó)家的法律都做這樣的規(guī)定，有的甚至規(guī)定兩居室的建筑單位必須建有一個(gè)停車(chē)位，三居室的建筑單位必須建有兩個(gè)以上的停車(chē)位。另外，當(dāng)代社會(huì)的反恐、防空都極端 重要，如果把地下停車(chē)位分給每一個(gè)人，都享有所有權(quán)，到防空、反恐需要用時(shí)，避難就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。因此很多國(guó)家和地區(qū)都明確規(guī)定地下停車(chē)位不能分給個(gè)人所有，永遠(yuǎn)不應(yīng)當(dāng)單獨(dú)設(shè)定所有權(quán)，但也不應(yīng)該歸開(kāi)發(fā)商，而應(yīng)該由全體區(qū)分所有人共有，在此基礎(chǔ)上再設(shè)定專有使用權(quán)。因此，車(chē)位是不確定的共有部分，也就是總體上是共有的，但是還要設(shè)置專有使用權(quán)或者設(shè)置租賃關(guān)系，為區(qū)分所有權(quán)人所使用。車(chē)位設(shè)置專有使用權(quán)要交付費(fèi)用。同時(shí)還要交管理費(fèi)。這種交費(fèi)應(yīng)當(dāng)是合理的。 存在的一種爭(zhēng)議是，開(kāi)發(fā)商有車(chē)庫(kù)所有權(quán)和車(chē)庫(kù)的土地使用權(quán)，按照《物權(quán)法草案 》的規(guī)定，建設(shè)單位能夠證明其享有所有權(quán)的，可以享有所有權(quán)，所以，如果業(yè)主購(gòu)買(mǎi)車(chē)位，實(shí)際上就相當(dāng)于租賃關(guān)系。那么這種案件，如果開(kāi)發(fā)商能夠拿出證據(jù)證明車(chē)庫(kù)的所有權(quán)屬于自己，那就可以確認(rèn)歸開(kāi)發(fā)商。 關(guān)于區(qū)分所有建筑物的車(chē)位權(quán)屬問(wèn)題，司法應(yīng)當(dāng)確定以下規(guī)則： 第一，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)城市區(qū)分所有建筑物的車(chē)位是必須建設(shè)的，一是解決停車(chē)難的問(wèn)題，二是解決防空和反恐的問(wèn)題。同時(shí)，地下車(chē)位不準(zhǔn)成為個(gè)人私有或者開(kāi)發(fā)商私有。 第二，判斷停車(chē)位的所有權(quán)歸屬最根本的標(biāo)準(zhǔn)，在于土地使用權(quán)歸屬于誰(shuí)所有。土地使用權(quán)歸屬于全體區(qū)分所 有權(quán)人的，那就不可能在區(qū)分所有權(quán)人使用的土地上，開(kāi)發(fā)商還會(huì)享有一個(gè)車(chē)位的所有權(quán)問(wèn)題。因此，停車(chē)位應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主共有，是建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有權(quán)的標(biāo)的。對(duì)此，也是應(yīng)當(dāng)確定的，不能更改。 第三，區(qū)分所有建筑物的地下停車(chē)位，典型的形式是間接共有，即不是直接共有，而是通過(guò)開(kāi)發(fā)商建設(shè)，銷(xiāo)售給業(yè)主專有使用權(quán)，實(shí)現(xiàn)間接共有。不能形成這樣的情況，即把所有的車(chē)位尤其是地下車(chē)位都交給區(qū)分所有權(quán)人所共有，由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)決定怎樣使用。這是做不到的。 第四，建設(shè)部門(mén)規(guī)定的車(chē)位比例，是開(kāi)發(fā)商必須做到的，建設(shè)不 足，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。除此之外開(kāi)發(fā)商還要建設(shè)車(chē)位，其所有權(quán)的問(wèn)題應(yīng)看其是否建設(shè)在區(qū)分所有建筑物的土地之上。如果除了建設(shè)規(guī)劃的車(chē)位之外，開(kāi)發(fā)商還單獨(dú)請(qǐng)批了土地使用權(quán)，這是可以確認(rèn)該車(chē)位屬于開(kāi)發(fā)商所有，其他的凡是在統(tǒng)一的土地使用權(quán)上建設(shè)的