【文章內(nèi)容簡介】 樣界定的： “前款所稱專有部分，是指在構(gòu)造上和使用上能夠獨立，并且可以單獨作為所有權(quán)的標(biāo)志。 ” 梁慧星教授主持的學(xué)者建議稿是這樣界定的： “前款所稱專有部分，是指區(qū)分所有部分在構(gòu)造上、使用上可以獨立，并且可以單獨作為建筑物標(biāo)的部分。 ” 在《物權(quán)法草案》的條文中，連著 樣的概括性的內(nèi)容也沒有。在界定專有部分的范圍時，可以將這種主張作為基礎(chǔ)，同時采取以下理論上的具體主張： 從理論上說，如何界定專有部分，有五種主張。 1． “壁心說 ” 壁心說認為，區(qū)分所有權(quán)中專有權(quán)的權(quán)利界限在 “壁心 ”，即墻壁、地板和天花板的中心。 壁心說有一定的道理，就是權(quán)利界限清晰，但是缺點是沒有注意共有墻應(yīng)當(dāng)是共有的，如果一家一半，自己的那一半可以自由處分，就無法解決建筑物的維護問題。 2． “空間說 ” 空間說認為，購買建筑物就是購買建筑空間，是四壁以及上下樓板包圍的空間。 買 房就是要住在這個空間里面活動，遮風(fēng)擋雨，給你隱私空間和安寧環(huán)境。因此，空間的邊界就到墻壁的表面，權(quán)利的邊界也就到墻壁的表面。這個觀點也有不當(dāng)之處，就在于沒有物質(zhì)實體確定權(quán)利的邊界問題。 3． “最后粉刷表層說 ” 最后粉刷表層說認為，專有權(quán)的權(quán)利界限在最后粉刷表層，依附于墻壁的最后粉刷表層是專有的，而墻骨是共有的。 這種主張是最接近現(xiàn)實的，特別是現(xiàn)在的商品房出售基本都是毛坯房、初裝修，需要進行精裝修。裝修時把墻面一粉刷，最后粉刷表層就是專有權(quán)人的，表層以外的墻體則是共有的。這是解決共有和專有界限的最 好方法。但是也有問題，確認最后粉刷表層為權(quán)利邊界，那么權(quán)利人釘一個釘子都會超越權(quán)利界限，侵害共有權(quán)。因此，最后粉刷表層說雖然最為合理，但是不現(xiàn)實。 4． “壁心說兼最后粉刷表層說 ” 把壁心說和最后粉刷表層說結(jié)合起來，是絕大多數(shù)學(xué)者的主張，就叫做 “壁心說兼最后粉刷表層說 ”。 這種主張認為，專有權(quán)行使權(quán)利的邊界采壁心說；確定專有權(quán)的權(quán)利邊界則是最后粉刷表層說。最后粉刷表層是專有權(quán)的權(quán)利實像，專有部分的界限就到最后粉刷表層。而壁心說則是權(quán)利虛像，因為行使專有權(quán)的權(quán)利可以超出自己的所有部分，深入到共有的部 分。這時候，行使這個權(quán)利不能破壞共有墻的實質(zhì)，僅此而已，所以說盡管釘釘子可以超過最后粉刷表層，但這不是權(quán)利人的實際權(quán)利，僅僅是權(quán)利的虛像。采用這個學(xué)說既能解決實際的問題，又可以確定專有權(quán)和專有部分的實際范圍。 在司法實務(wù)中，確定專有權(quán)的專有部分，就應(yīng)當(dāng)采取壁心說兼最后粉刷表層說作為依據(jù)，除了最后粉刷表層之外的其他建筑物的部分，都是共有權(quán)的客體，都是共有部分；僅在權(quán)利人行使專有權(quán)的虛像上，可以達到共有墻的壁心。這是解決專有權(quán)的專有部分范圍的可行方法。 （二）專有權(quán)的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容 專有權(quán)的權(quán)利 義務(wù)內(nèi)容，也是《物權(quán)法草案》沒有規(guī)定好的一個部分，但是這又是司法實踐必須解決的問題。如果《物權(quán)法》最終出臺的時候還是這個樣子，司法實踐就必須提出自己解決的辦法。 1．專有權(quán)人的權(quán)利 專有權(quán)包括所有權(quán)的一切權(quán)能，權(quán)利人對專有部分有完整的所有權(quán)，有占有、使用、收益、處分四項權(quán)能。在不違反法律、法規(guī)強制性規(guī)定的情況下，權(quán)利人可以按照所有權(quán)的規(guī)則自由的處置，不受他人的干涉或者妨礙。對此，《物權(quán)法草案》已經(jīng)做了規(guī)定。在這里規(guī)定的一個權(quán)利限制條款司法實踐是必須注意的，這就是對專有權(quán)人處分權(quán)利的限制。所有權(quán)含 有處分權(quán)，可以是事實上的處分權(quán)，使其不再存在。但是，對于區(qū)分所有建筑物不能行使這種事實上的處分權(quán)，不能說這房子不好就把它炸掉，因為這個房子并不是專有權(quán)人一個人的，而是共有的。所以，建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有權(quán)人在處分權(quán)上有限制，行使處分權(quán)不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。 下面所說的，都是應(yīng)當(dāng)在司法實踐中予以補充的： （ 1）轉(zhuǎn)讓、出租、出借、出典、抵押 對專有權(quán)部分，可以轉(zhuǎn)讓、出租、出借、出典、抵押，可以按照自己的意愿進行裝飾，但在進行上述處分的時候，不得把專有部分與共有部分、 共有部分中的應(yīng)有部分以及基地部分中的應(yīng)有部分相分離而為轉(zhuǎn)移或設(shè)置負擔(dān)。這些都是專有權(quán)人的權(quán)利。 這一規(guī)則中包含三個方面的問題。第一，專有權(quán)人行使專有權(quán)，可以轉(zhuǎn)讓、出租、出典、出借、抵押；第二，對于自己所有的專有部分可以進行裝飾、裝修，不受他人的干預(yù)；第三，不得將專有部分與共有部分、共有部分中的應(yīng)有部分以及基地部分中的應(yīng)有部分相分離，單獨進行轉(zhuǎn)移或者設(shè)置負擔(dān)。 上述其中的第三部分所說的意思是： 首先，是不能夠?qū)Ｓ胁糠趾凸灿胁糠窒喾蛛x而為轉(zhuǎn)移或者設(shè)置負擔(dān)。專有權(quán)是建筑物區(qū)分所有權(quán)的單獨性靈魂 ，共有權(quán)和成員權(quán)都必須跟隨專有權(quán)共同命運，不能相分離，也不能單獨轉(zhuǎn)移或者設(shè)置負擔(dān)。 其次，共有部分中的應(yīng)有部分是指區(qū)分所有權(quán)人在共有部分中自己所應(yīng)當(dāng)享有的那一部分。這里包括，一是區(qū)分所有權(quán)人在共有部分中潛在的共有份額，這個是不能分離，也不能單獨設(shè)置負擔(dān)和轉(zhuǎn)讓；二是區(qū)分所有建筑物中共有的部分中有一部分是專有使用的，比如車庫，個人買的車位就是個人專有使用的，這個專有使用權(quán)和其他的共有就不一樣，但是也不能與專有部分相分離，單獨轉(zhuǎn)移或者設(shè)置負擔(dān)。 再次，對于基地的應(yīng)有部分，也不能與專有部分相分離，不能單 獨就區(qū)分所有建筑物的土地使用權(quán)單獨轉(zhuǎn)移或者設(shè)置負擔(dān)。這樣對專有權(quán)人的支配權(quán)進行理解，就比較準(zhǔn)確了，司法實踐中就有了明確的規(guī)則。 （ 2）物上追及權(quán) 區(qū)分所有權(quán)的專有權(quán)還包括追及權(quán)，即物權(quán)請求權(quán)。權(quán)利人所有的建筑物遭受侵害，權(quán)利人可以請求停止侵害、返還原物、賠償損失。請求權(quán)是一樣的。如果區(qū)分所有權(quán)人的專有部分受到侵占、損壞等侵害，自己可以請求行使物權(quán)請求權(quán)，救濟自己的權(quán)利損害。 2．專有權(quán)人的義務(wù) （ 1）不得違反建筑物的使用目的 這是一個嚴格的義務(wù)，是不可以違反的。有一個典型的案例 就是違反了建筑物使用目的的。有一個人買了某商品房底商的幾間門市房，又在二樓買了十幾套住宅，買主要求開發(fā)商在他買的一層底商和二層十幾套房子之間單獨建設(shè)一個樓梯。底商和上面的樓層中的居民住宅的使用要求是不一樣的，底商和住宅之間的樓板在防水等方面的要求比一般的樓板要嚴格得多。開發(fā)商考慮到這是一個大主顧，就在一樓底商和二層的住宅之間加了一個樓梯。等房屋投入使用后，這個業(yè)主把底商做了浴室，上面的住宅改作浴池的休息房間。不到三個月，三樓、四樓甚至五樓住宅居民的地板全部翹起，家具變形打不開。居民起訴后，法院判決這個業(yè)主敗 訴，必須恢復(fù)原狀，拆掉樓梯，賠償損失。這個判決的理由就是業(yè)主改變了商品房二層的用途，侵害了其他區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利。 （ 2）維護建筑物牢固和完整的義務(wù) 履行這個義務(wù)，就不得對專有部分加以改造、更換、拆除。不得在專有部分進行超出專有部分負擔(dān)的添附，在維護、修繕專有部分或者行使權(quán)利時，不得損害周圍區(qū)分所有權(quán)人的生活安寧、安全和衛(wèi)生、環(huán)境。 （ 3）不得侵害專有部分的共用部分 不得變動、毀損專有部分中的共用部分，比如在自己專有部分內(nèi)的上下水管道、電路、暖氣管道等，這就是專有部分中的共用部分。 （ 4）準(zhǔn)許進入義務(wù) 在不動產(chǎn)的相鄰關(guān)系中，都有這個義務(wù)。例如相鄰墻，相鄰一方修房子需要進入墻的相鄰方家里才能進行，相鄰方就得允許進去修，負有這個義務(wù)。相鄰關(guān)系中本來就有這個允許進入的義務(wù)，但是在建筑物區(qū)分所有權(quán)中的相鄰關(guān)系更加緊密，這個義務(wù)顯得更加迫切。特別是上下水管道，大部分都在下邊相鄰方的天花板上，不進入下邊相鄰方就無法進行維修。所以必須要求有允許進入的義務(wù)。 （ 5）損害賠償?shù)牧x務(wù) 當(dāng)在專有權(quán)人在行使自己專有部分的權(quán)利時，如果超出了范圍行使權(quán)利，造成他人的損害，就需要停止侵害，造 成他人損失的，要賠償損失。 3．相鄰關(guān)系 區(qū)分所有權(quán)人共居一棟區(qū)分所有的建筑物中，相鄰關(guān)系非常重要，對區(qū)分所有人的行為要嚴格規(guī)范，保持整個建筑物秩序的協(xié)調(diào)和生活的安寧，保護各區(qū)分所有權(quán)人的合法權(quán)益。