【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 樣界定的： “前款所稱(chēng)專(zhuān)有部分，是指在構(gòu)造上和使用上能夠獨(dú)立，并且可以單獨(dú)作為所有權(quán)的標(biāo)志。 ” 梁慧星教授主持的學(xué)者建議稿是這樣界定的： “前款所稱(chēng)專(zhuān)有部分，是指區(qū)分所有部分在構(gòu)造上、使用上可以獨(dú)立，并且可以單獨(dú)作為建筑物標(biāo)的部分。 ” 在《物權(quán)法草案》的條文中，連著 樣的概括性的內(nèi)容也沒(méi)有。在界定專(zhuān)有部分的范圍時(shí)，可以將這種主張作為基礎(chǔ)，同時(shí)采取以下理論上的具體主張： 從理論上說(shuō)，如何界定專(zhuān)有部分，有五種主張。 1． “壁心說(shuō) ” 壁心說(shuō)認(rèn)為，區(qū)分所有權(quán)中專(zhuān)有權(quán)的權(quán)利界限在 “壁心 ”，即墻壁、地板和天花板的中心。 壁心說(shuō)有一定的道理，就是權(quán)利界限清晰，但是缺點(diǎn)是沒(méi)有注意共有墻應(yīng)當(dāng)是共有的，如果一家一半，自己的那一半可以自由處分，就無(wú)法解決建筑物的維護(hù)問(wèn)題。 2． “空間說(shuō) ” 空間說(shuō)認(rèn)為，購(gòu)買(mǎi)建筑物就是購(gòu)買(mǎi)建筑空間，是四壁以及上下樓板包圍的空間。 買(mǎi) 房就是要住在這個(gè)空間里面活動(dòng)，遮風(fēng)擋雨，給你隱私空間和安寧環(huán)境。因此，空間的邊界就到墻壁的表面，權(quán)利的邊界也就到墻壁的表面。這個(gè)觀點(diǎn)也有不當(dāng)之處，就在于沒(méi)有物質(zhì)實(shí)體確定權(quán)利的邊界問(wèn)題。 3． “最后粉刷表層說(shuō) ” 最后粉刷表層說(shuō)認(rèn)為，專(zhuān)有權(quán)的權(quán)利界限在最后粉刷表層，依附于墻壁的最后粉刷表層是專(zhuān)有的，而墻骨是共有的。 這種主張是最接近現(xiàn)實(shí)的，特別是現(xiàn)在的商品房出售基本都是毛坯房、初裝修，需要進(jìn)行精裝修。裝修時(shí)把墻面一粉刷，最后粉刷表層就是專(zhuān)有權(quán)人的，表層以外的墻體則是共有的。這是解決共有和專(zhuān)有界限的最 好方法。但是也有問(wèn)題，確認(rèn)最后粉刷表層為權(quán)利邊界，那么權(quán)利人釘一個(gè)釘子都會(huì)超越權(quán)利界限，侵害共有權(quán)。因此，最后粉刷表層說(shuō)雖然最為合理，但是不現(xiàn)實(shí)。 4． “壁心說(shuō)兼最后粉刷表層說(shuō) ” 把壁心說(shuō)和最后粉刷表層說(shuō)結(jié)合起來(lái)，是絕大多數(shù)學(xué)者的主張，就叫做 “壁心說(shuō)兼最后粉刷表層說(shuō) ”。 這種主張認(rèn)為，專(zhuān)有權(quán)行使權(quán)利的邊界采壁心說(shuō)；確定專(zhuān)有權(quán)的權(quán)利邊界則是最后粉刷表層說(shuō)。最后粉刷表層是專(zhuān)有權(quán)的權(quán)利實(shí)像，專(zhuān)有部分的界限就到最后粉刷表層。而壁心說(shuō)則是權(quán)利虛像，因?yàn)樾惺箤?zhuān)有權(quán)的權(quán)利可以超出自己的所有部分，深入到共有的部 分。這時(shí)候，行使這個(gè)權(quán)利不能破壞共有墻的實(shí)質(zhì)，僅此而已，所以說(shuō)盡管釘釘子可以超過(guò)最后粉刷表層，但這不是權(quán)利人的實(shí)際權(quán)利，僅僅是權(quán)利的虛像。采用這個(gè)學(xué)說(shuō)既能解決實(shí)際的問(wèn)題，又可以確定專(zhuān)有權(quán)和專(zhuān)有部分的實(shí)際范圍。 在司法實(shí)務(wù)中，確定專(zhuān)有權(quán)的專(zhuān)有部分，就應(yīng)當(dāng)采取壁心說(shuō)兼最后粉刷表層說(shuō)作為依據(jù)，除了最后粉刷表層之外的其他建筑物的部分，都是共有權(quán)的客體，都是共有部分；僅在權(quán)利人行使專(zhuān)有權(quán)的虛像上，可以達(dá)到共有墻的壁心。這是解決專(zhuān)有權(quán)的專(zhuān)有部分范圍的可行方法。 （二）專(zhuān)有權(quán)的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容 專(zhuān)有權(quán)的權(quán)利 義務(wù)內(nèi)容，也是《物權(quán)法草案》沒(méi)有規(guī)定好的一個(gè)部分，但是這又是司法實(shí)踐必須解決的問(wèn)題。如果《物權(quán)法》最終出臺(tái)的時(shí)候還是這個(gè)樣子，司法實(shí)踐就必須提出自己解決的辦法。 1．專(zhuān)有權(quán)人的權(quán)利 專(zhuān)有權(quán)包括所有權(quán)的一切權(quán)能，權(quán)利人對(duì)專(zhuān)有部分有完整的所有權(quán)，有占有、使用、收益、處分四項(xiàng)權(quán)能。在不違反法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的情況下，權(quán)利人可以按照所有權(quán)的規(guī)則自由的處置，不受他人的干涉或者妨礙。對(duì)此，《物權(quán)法草案》已經(jīng)做了規(guī)定。在這里規(guī)定的一個(gè)權(quán)利限制條款司法實(shí)踐是必須注意的，這就是對(duì)專(zhuān)有權(quán)人處分權(quán)利的限制。所有權(quán)含 有處分權(quán)，可以是事實(shí)上的處分權(quán)，使其不再存在。但是，對(duì)于區(qū)分所有建筑物不能行使這種事實(shí)上的處分權(quán)，不能說(shuō)這房子不好就把它炸掉，因?yàn)檫@個(gè)房子并不是專(zhuān)有權(quán)人一個(gè)人的，而是共有的。所以，建筑物區(qū)分所有權(quán)的專(zhuān)有權(quán)人在處分權(quán)上有限制，行使處分權(quán)不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。 下面所說(shuō)的，都是應(yīng)當(dāng)在司法實(shí)踐中予以補(bǔ)充的： （ 1）轉(zhuǎn)讓、出租、出借、出典、抵押 對(duì)專(zhuān)有權(quán)部分，可以轉(zhuǎn)讓、出租、出借、出典、抵押，可以按照自己的意愿進(jìn)行裝飾，但在進(jìn)行上述處分的時(shí)候，不得把專(zhuān)有部分與共有部分、 共有部分中的應(yīng)有部分以及基地部分中的應(yīng)有部分相分離而為轉(zhuǎn)移或設(shè)置負(fù)擔(dān)。這些都是專(zhuān)有權(quán)人的權(quán)利。 這一規(guī)則中包含三個(gè)方面的問(wèn)題。第一，專(zhuān)有權(quán)人行使專(zhuān)有權(quán)，可以轉(zhuǎn)讓、出租、出典、出借、抵押；第二，對(duì)于自己所有的專(zhuān)有部分可以進(jìn)行裝飾、裝修，不受他人的干預(yù)；第三，不得將專(zhuān)有部分與共有部分、共有部分中的應(yīng)有部分以及基地部分中的應(yīng)有部分相分離，單獨(dú)進(jìn)行轉(zhuǎn)移或者設(shè)置負(fù)擔(dān)。 上述其中的第三部分所說(shuō)的意思是： 首先，是不能夠?qū)?zhuān)有部分和共有部分相分離而為轉(zhuǎn)移或者設(shè)置負(fù)擔(dān)。專(zhuān)有權(quán)是建筑物區(qū)分所有權(quán)的單獨(dú)性靈魂 ，共有權(quán)和成員權(quán)都必須跟隨專(zhuān)有權(quán)共同命運(yùn)，不能相分離，也不能單獨(dú)轉(zhuǎn)移或者設(shè)置負(fù)擔(dān)。 其次，共有部分中的應(yīng)有部分是指區(qū)分所有權(quán)人在共有部分中自己所應(yīng)當(dāng)享有的那一部分。這里包括，一是區(qū)分所有權(quán)人在共有部分中潛在的共有份額，這個(gè)是不能分離，也不能單獨(dú)設(shè)置負(fù)擔(dān)和轉(zhuǎn)讓?zhuān)欢菂^(qū)分所有建筑物中共有的部分中有一部分是專(zhuān)有使用的，比如車(chē)庫(kù)，個(gè)人買(mǎi)的車(chē)位就是個(gè)人專(zhuān)有使用的，這個(gè)專(zhuān)有使用權(quán)和其他的共有就不一樣，但是也不能與專(zhuān)有部分相分離，單獨(dú)轉(zhuǎn)移或者設(shè)置負(fù)擔(dān)。 再次，對(duì)于基地的應(yīng)有部分，也不能與專(zhuān)有部分相分離，不能單 獨(dú)就區(qū)分所有建筑物的土地使用權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)移或者設(shè)置負(fù)擔(dān)。這樣對(duì)專(zhuān)有權(quán)人的支配權(quán)進(jìn)行理解，就比較準(zhǔn)確了，司法實(shí)踐中就有了明確的規(guī)則。 （ 2）物上追及權(quán) 區(qū)分所有權(quán)的專(zhuān)有權(quán)還包括追及權(quán)，即物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。權(quán)利人所有的建筑物遭受侵害，權(quán)利人可以請(qǐng)求停止侵害、返還原物、賠償損失。請(qǐng)求權(quán)是一樣的。如果區(qū)分所有權(quán)人的專(zhuān)有部分受到侵占、損壞等侵害，自己可以請(qǐng)求行使物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，救濟(jì)自己的權(quán)利損害。 2．專(zhuān)有權(quán)人的義務(wù) （ 1）不得違反建筑物的使用目的 這是一個(gè)嚴(yán)格的義務(wù)，是不可以違反的。有一個(gè)典型的案例 就是違反了建筑物使用目的的。有一個(gè)人買(mǎi)了某商品房底商的幾間門(mén)市房，又在二樓買(mǎi)了十幾套住宅，買(mǎi)主要求開(kāi)發(fā)商在他買(mǎi)的一層底商和二層十幾套房子之間單獨(dú)建設(shè)一個(gè)樓梯。底商和上面的樓層中的居民住宅的使用要求是不一樣的，底商和住宅之間的樓板在防水等方面的要求比一般的樓板要嚴(yán)格得多。開(kāi)發(fā)商考慮到這是一個(gè)大主顧，就在一樓底商和二層的住宅之間加了一個(gè)樓梯。等房屋投入使用后，這個(gè)業(yè)主把底商做了浴室，上面的住宅改作浴池的休息房間。不到三個(gè)月，三樓、四樓甚至五樓住宅居民的地板全部翹起，家具變形打不開(kāi)。居民起訴后，法院判決這個(gè)業(yè)主敗 訴，必須恢復(fù)原狀，拆掉樓梯，賠償損失。這個(gè)判決的理由就是業(yè)主改變了商品房二層的用途，侵害了其他區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利。 （ 2）維護(hù)建筑物牢固和完整的義務(wù) 履行這個(gè)義務(wù)，就不得對(duì)專(zhuān)有部分加以改造、更換、拆除。不得在專(zhuān)有部分進(jìn)行超出專(zhuān)有部分負(fù)擔(dān)的添附，在維護(hù)、修繕專(zhuān)有部分或者行使權(quán)利時(shí)，不得損害周?chē)鷧^(qū)分所有權(quán)人的生活安寧、安全和衛(wèi)生、環(huán)境。 （ 3）不得侵害專(zhuān)有部分的共用部分 不得變動(dòng)、毀損專(zhuān)有部分中的共用部分，比如在自己專(zhuān)有部分內(nèi)的上下水管道、電路、暖氣管道等，這就是專(zhuān)有部分中的共用部分。 （ 4）準(zhǔn)許進(jìn)入義務(wù) 在不動(dòng)產(chǎn)的相鄰關(guān)系中，都有這個(gè)義務(wù)。例如相鄰墻，相鄰一方修房子需要進(jìn)入墻的相鄰方家里才能進(jìn)行，相鄰方就得允許進(jìn)去修，負(fù)有這個(gè)義務(wù)。相鄰關(guān)系中本來(lái)就有這個(gè)允許進(jìn)入的義務(wù)，但是在建筑物區(qū)分所有權(quán)中的相鄰關(guān)系更加緊密，這個(gè)義務(wù)顯得更加迫切。特別是上下水管道，大部分都在下邊相鄰方的天花板上，不進(jìn)入下邊相鄰方就無(wú)法進(jìn)行維修。所以必須要求有允許進(jìn)入的義務(wù)。 （ 5）損害賠償?shù)牧x務(wù) 當(dāng)在專(zhuān)有權(quán)人在行使自己專(zhuān)有部分的權(quán)利時(shí)，如果超出了范圍行使權(quán)利，造成他人的損害，就需要停止侵害，造 成他人損失的，要賠償損失。 3．相鄰關(guān)系 區(qū)分所有權(quán)人共居一棟區(qū)分所有的建筑物中，相鄰關(guān)系非常重要，對(duì)區(qū)分所有人的行為要嚴(yán)格規(guī)范，保持整個(gè)建筑物秩序的協(xié)調(diào)和生活的安寧，保護(hù)各區(qū)分所有權(quán)人的合法權(quán)益。