【正文】 區(qū)分所有人可以設(shè)管理人，管理人可以是自然人，也可以是法人。 對(duì)建筑物的管理包括兩個(gè)方面的管理，一個(gè)是對(duì)物的管理，一個(gè)是對(duì)人的管理，比如要求對(duì)專有部分的使用要符合它的用途，這就是對(duì)人的管理，物業(yè)公司有權(quán)利進(jìn)行管理。 3．監(jiān)督權(quán) 對(duì)于區(qū)分所有人大會(huì)委派的管理人或者管理委員會(huì)，有權(quán)監(jiān)督其工作，對(duì)于不盡職的管理人有權(quán)提出批評(píng)、改進(jìn)意見，建議團(tuán)體大會(huì)決議更換管理人。每一個(gè)區(qū)分所有權(quán)人都有權(quán)提議召開區(qū)分所有人大會(huì)，提出討論的議題，對(duì)重大事務(wù)作出決議。但《物權(quán)法草案》對(duì)此規(guī)定的很含糊，把業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)規(guī)定在一起，都有權(quán)利。在我國(guó)城市的商品房管理上，一般稱為業(yè)主大會(huì)，在業(yè)主大會(huì)之下，設(shè)有業(yè)主委員會(huì)。第四種為美國(guó)模式，原來并不承認(rèn)區(qū)分所有人管理團(tuán)體具有法人資格，但在 20 世紀(jì) 70 年代通過判例承認(rèn)該管理團(tuán)體的法人資格。第二種是法國(guó)模式，不分情形的不同，均一律承認(rèn)區(qū)分所有人管理團(tuán)體具有法人資格，新加坡、 我國(guó)香港采用這種模式。這就是區(qū)分所有人團(tuán)體。對(duì)于整棟建筑物的所有權(quán)而言，實(shí)際上是一種特殊的按份共有，每個(gè)區(qū)分所有人都按其份額對(duì)專用部分享有專有權(quán)，對(duì)共用部分享有互有權(quán)。其實(shí)，絕大多數(shù)都是在建筑物開發(fā)出售時(shí)確定的。應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律或者區(qū)分所有人之間的共同約定，由一個(gè)或者數(shù)個(gè)區(qū)分所有人獨(dú)占性的專有使用。 （ 4）費(fèi)用負(fù)擔(dān)義務(wù) 區(qū)分所有人應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)共用部分的正常費(fèi)用，合理分?jǐn)?，?duì)全體共用部分由全體區(qū)分所有人分?jǐn)偅瑢?duì)部分共用部分由部分區(qū)分所有 人分?jǐn)偂? （ 3）按照共用部分的用途使用的 義務(wù) 對(duì)于區(qū)分所有的共用部分進(jìn)行使用，應(yīng)當(dāng)按共用部分的使用性質(zhì)使用，不得將共用部分改作他用。共有權(quán)是一個(gè)整體的權(quán)利，在共有部分受到侵害時(shí)，每一個(gè)共有人都有權(quán)追奪被侵害的共有財(cái)產(chǎn)，都有權(quán)行使物上請(qǐng)求權(quán)，都有權(quán)提 起訴訟，不需要經(jīng)過全體業(yè)主的同意，當(dāng)然最后獲得的結(jié)果要?dú)w屬全體業(yè)主，支出的費(fèi)用也相應(yīng)由全體區(qū)分所有權(quán)人承擔(dān)。 （ 3）處分權(quán) 全體區(qū)分所有人對(duì)共有部分有同等的處分權(quán)。 1．共有權(quán)的權(quán)利 （ 1）區(qū)分所有權(quán)人可以使用共有設(shè)施 使用應(yīng)當(dāng)按照共有部分建筑的性質(zhì)、構(gòu)造和用途去使用，不得違反專用的用途而使用。 第四，建設(shè)部門規(guī)定的車位比例，是開發(fā)商必須做到的，建設(shè)不 足，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。對(duì)此，也是應(yīng)當(dāng)確定的，不能更改。同時(shí)，地下車位不準(zhǔn)成為個(gè)人私有或者開發(fā)商私有。這種交費(fèi)應(yīng)當(dāng)是合理的。因此很多國(guó)家和地區(qū)都明確規(guī)定地下停車位不能分給個(gè)人所有，永遠(yuǎn)不應(yīng)當(dāng)單獨(dú)設(shè)定所有權(quán)，但也不應(yīng)該歸開發(fā)商，而應(yīng)該由全體區(qū)分所有人共有，在此基礎(chǔ)上再設(shè)定專有使用權(quán)。 區(qū)分所有建筑物的車庫(kù)問題很復(fù)雜，也很重要。如果區(qū)分所有權(quán)人大會(huì)作出決議，說窗前綠地、樓頂空間就歸一層或者頂層的業(yè)主，那么這個(gè)決議就是有效的。 窗前綠地以及樓頂空間都是共有權(quán)的客體，都是共有部分，其性質(zhì)是確定的共有財(cái)產(chǎn)。但是，區(qū)分所有建筑物的所有綠地都是共有的，為什么開發(fā)商就能將窗前綠地贈(zèng)送給業(yè)主呢？假如就是贈(zèng)送給一層的業(yè)主了，使它變成與最好的、價(jià)格最高的 房子的價(jià)格一樣了，變成最好賣的了，實(shí)際上是開發(fā)商拿了全體區(qū)分所有人共有的綠地自己賺錢。 還有道路的問題，也是確定的共有部分，幾乎沒有爭(zhēng)論。但是，樓頂空間是全體區(qū)分所有權(quán)人共有的，區(qū)分所有權(quán)人共有范圍，除了專有部分以外，其他的都是共有的，樓頂空間當(dāng)然也是共有的，因?yàn)閷Ｓ袡?quán)的實(shí)像就是最后粉刷表層，超出最后粉刷表層的頂樓樓板都是共有的，在其上面的樓頂空間當(dāng)然更是共有的。（ 4）區(qū)分所有建筑物小區(qū)的共用設(shè)施、公益活動(dòng)場(chǎng)所、圍墻、小區(qū)大門，地上地下的共有物，還有水電、照明、消防、安保等配套設(shè)施。在《物權(quán)法草案》中，關(guān)于區(qū)分所有建筑物中共有范圍的規(guī)定中僅提到了兩部分，不夠完全，司法必須進(jìn)行補(bǔ)充。這種共有我一直稱奇為互有權(quán)，就是想說明它的性質(zhì)。在互有中，最典型的形式如一個(gè)家族共有的一個(gè)祠堂，是共有的，永遠(yuǎn)也不能分割的，只能一代、一代地傳下去。對(duì)此，司法必須加以補(bǔ)充。 行使專有部分權(quán)利時(shí)，要明確處理相鄰關(guān)系的規(guī)則，使專有權(quán)予以適當(dāng)?shù)难由旌拖拗啤Ｌ貏e是上下水管道，大部分都在下邊相鄰方的天花板上，不進(jìn)入下邊相鄰方就無法進(jìn)行維修。 （ 3）不得侵害專有部分的共用部分 不得變動(dòng)、毀損專有部分中的共用部分，比如在自己專有部分內(nèi)的上下水管道、電路、暖氣管道等，這就是專有部分中的共用部分。居民起訴后，法院判決這個(gè)業(yè)主敗 訴，必須恢復(fù)原狀，拆掉樓梯，賠償損失。底商和上面的樓層中的居民住宅的使用要求是不一樣的，底商和住宅之間的樓板在防水等方面的要求比一般的樓板要嚴(yán)格得多。如果區(qū)分所有權(quán)人的專有部分受到侵占、損壞等侵害，自己可以請(qǐng)求行使物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，救濟(jì)自己的權(quán)利損害。這樣對(duì)專有權(quán)人的支配權(quán)進(jìn)行理解，就比較準(zhǔn)確了，司法實(shí)踐中就有了明確的規(guī)則。專有權(quán)是建筑物區(qū)分所有權(quán)的單獨(dú)性靈魂 ，共有權(quán)和成員權(quán)都必須跟隨專有權(quán)共同命運(yùn)，不能相分離，也不能單獨(dú)轉(zhuǎn)移或者設(shè)置負(fù)擔(dān)。這些都是專有權(quán)人的權(quán)利。所有權(quán)含 有處分權(quán)，可以是事實(shí)上的處分權(quán)，使其不再存在。 1．專有權(quán)人的權(quán)利 專有權(quán)包括所有權(quán)的一切權(quán)能，權(quán)利人對(duì)專有部分有完整的所有權(quán)，有占有、使用、收益、處分四項(xiàng)權(quán)能。 在司法實(shí)務(wù)中，確定專有權(quán)的專有部分，就應(yīng)當(dāng)采取壁心說兼最后粉刷表層說作為依據(jù)，除了最后粉刷表層之外的其他建筑物的部分，都是共有權(quán)的客體，都是共有部分；僅在權(quán)利人行使專有權(quán)的虛像上，可以達(dá)到共有墻的壁心。最后粉刷表層是專有權(quán)的權(quán)利實(shí)像，專有部分的界限就到最后粉刷表層。但是也有問題，確認(rèn)最后粉刷表層為權(quán)利邊界，那么權(quán)利人釘一個(gè)釘子都會(huì)超越權(quán)利界限，侵害共有權(quán)。 3． “最后粉刷表層說 ” 最后粉刷表層說認(rèn)為，專有權(quán)的權(quán)利界限在最后粉刷表層，依附于墻壁的最后粉刷表層是專有的，而墻骨是共有的。 2． “空間說 ” 空間說認(rèn)為，購(gòu)買建筑物就是購(gòu)買建筑空間，是四壁以及上下樓板包圍的空間。 ” 在《物權(quán)法草案》的條文中，連著 樣的概括性的內(nèi)容也沒有。 （一）準(zhǔn)確界定專有權(quán)的專有部分范圍 專有權(quán)的客體即區(qū)分所有的專有部分的范圍必須準(zhǔn)確界定，否則無法確定專有部分與共有部分的界限。 之所以稱其為互有，就是因?yàn)橐话愕墓灿袡?quán)都是最終可以分割的，比如婚姻家庭中的夫妻共同財(cái)產(chǎn)是共有關(guān)系，但是在雙方離婚或者一方死亡的時(shí)候，共有關(guān)系消滅，共有財(cái)產(chǎn)需要進(jìn)行分割。在一般的相鄰關(guān)系中，基本上都是平面的相鄰，無論土地還是建筑物，一般的都是平面相鄰，土地相連是平面相鄰，房屋相連也是平面相鄰，即使是房屋是隔開的，但土地相鄰的也是平面相鄰。這個(gè)法律關(guān)系一方面是專有權(quán)人作為絕對(duì)權(quán)的主體，與其他任何人構(gòu)成所有權(quán)的法律關(guān)系；另一方面則專有權(quán)人與該建筑物中的其他區(qū)分所有權(quán)人構(gòu)成區(qū)分所有權(quán)中的專有的法律關(guān)系。只有建筑物的共有部分才把全體區(qū)分所有人聯(lián)系成一個(gè)整體，形成一個(gè)組織，具有準(zhǔn)民事主體的地位。例如業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)在第一種立場(chǎng)下就可以盡量地弱化。 第二種立場(chǎng)把建筑物區(qū)分所有看成一種共有的形式，更多的是看到區(qū)分所有權(quán)的整體。 《物權(quán)法草案》采用的是第一種立場(chǎng)，但是邏輯上存在問題。 第二種立場(chǎng)認(rèn)為，區(qū)分所有權(quán)不是復(fù)合所有權(quán)，而是復(fù)合共有權(quán)，是共有權(quán)中的一種新型的權(quán)利，即復(fù)合共有。 （一）建筑物區(qū)分所有權(quán)的性質(zhì)問題 對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)性質(zhì)的界定，有兩種基本的立場(chǎng)。這些內(nèi)容也是確定權(quán)利人行使權(quán)利的基本規(guī)則，也是必須規(guī)定清楚的，沒有明確規(guī)定，發(fā)生糾紛也無法裁決，對(duì)此，也是要在司法實(shí)踐中必須進(jìn)行補(bǔ)充的。沒有這樣關(guān)于界限的規(guī)定，出現(xiàn)了糾紛，訴訟到法院，法院也難以確定是非。立法規(guī)定得過于簡(jiǎn)單，就缺乏具體規(guī)則，而具體規(guī)則恰恰是司法所要遵循的辦法。草案給業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利就是兩點(diǎn)，一是對(duì)侵害業(yè)主共同權(quán)益的行為，對(duì)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)等違反合同發(fā)生的爭(zhēng)議；二是業(yè)主會(huì)議經(jīng)三分之二以上業(yè)主同意，可以以業(yè)主會(huì)議的名義提起訴訟、申請(qǐng)仲裁。第三個(gè)層次規(guī)定區(qū)分所有建筑物的行政管理，包括建設(shè)規(guī)劃、環(huán)境衛(wèi)生、