住宅區(qū)分所有權(quán)與物業(yè)管理-wenkub.com
2025-04-04 23:00 本頁(yè)面
【正文】 另外，關(guān)于業(yè)主委員會(huì)的法律地位，現(xiàn)有的法規(guī)、規(guī)章對(duì)其界定得不明確，但人們一般認(rèn)為其是對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理的組織。筆者認(rèn)為，可以借鑒香港的規(guī)定。例如：建設(shè)部、財(cái)政部1999年1月1日起施行的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》規(guī)定，%繳交維修基金；公有住房售后（享受優(yōu)惠政策的房改房）的維修基金來(lái)源于兩部分：一部分是售房單位按購(gòu)房款20%～30%提取，另一部分是購(gòu)房者按購(gòu)房款的2%繳交；同是住宅的維修基金，商品房和房改卻區(qū)別對(duì)待。何謂大修理？該規(guī)定沒(méi)有說(shuō)明。使用合理可延緩住宅所有權(quán)的終止。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理公司則應(yīng)各自依據(jù)其設(shè)立的特別法的規(guī)定，即《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》及建設(shè)部1999年10月31日頒布施行的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理施行辦法》規(guī)定的設(shè)立條件及其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行規(guī)范，各司其職。這是指物業(yè)出售前后業(yè)主委員會(huì)尚未成立前，政府要求開(kāi)發(fā)商自行或招聘物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)進(jìn)行的過(guò)渡型管理。 四、政府的物業(yè)管理 政府對(duì)物業(yè)管理的方向是明確的。”所指驗(yàn)收主要是：（一）是指單體性建筑物，而非群體性建筑物；（二）驗(yàn)收的內(nèi)容主要是單體性建筑物涉及的公共安全問(wèn)題；（三）凡未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的，不能交付使用。例如：《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第十條規(guī)定：“物業(yè)竣工綜合驗(yàn)收前的前期管理及其費(fèi)用由建設(shè)單位負(fù)責(zé)……”第二十一條規(guī)定：“……未經(jīng)綜合驗(yàn)收合格的物業(yè)，建設(shè)單位不得移交，并應(yīng)承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)用”。 但其負(fù)有的義務(wù)有：依合同約定實(shí)施物業(yè)管理；合同使用有關(guān)費(fèi)用；接受業(yè)主監(jiān)督；賠償由于自己的過(guò)錯(cuò)給業(yè)主造成的損失等。 物業(yè)管理公司是為了獲取一定的利潤(rùn)對(duì)他人之物業(yè)實(shí)施管理，這種管理被賦予了服務(wù)的性質(zhì)，其承擔(dān)的物業(yè)管理服務(wù)責(zé)任，是業(yè)主委員會(huì)通過(guò)與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，物業(yè)管理公司依授予的物業(yè)管理權(quán)實(shí)施合同約定的物業(yè)管理行為。因而根據(jù)區(qū)分所有權(quán)人成員權(quán)的內(nèi)容，業(yè)主作為管理人具有成員權(quán)人所享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。香港1970年6月19日頒布、1993年修訂的《建筑物管理?xiàng)l例》規(guī)定：“業(yè)主指：（a ）土地注冊(cè)處紀(jì)錄顯示，當(dāng)其擁有一幅上有建筑物的土地一份不可分割份數(shù)的人；及（b）管有該份數(shù)的已登記的承接人”，根據(jù)這一規(guī)定，買(mǎi)賣(mài)合同中的購(gòu)房人，須等其契約在土地注冊(cè)處注冊(cè)后，方正式成為業(yè)主；而根據(jù)抵押合同享有抵押權(quán)并持有相關(guān)文件的抵押權(quán)人，也是香港房地產(chǎn)法上的業(yè)主。有利于理順?lè)康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與物業(yè)管理公司的關(guān)系，扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司不尊重業(yè)主的權(quán)益，自行指定物業(yè)管理公司對(duì)住宅小區(qū)進(jìn)行管理的狀況。（二）狹義的物業(yè)管理僅指由專(zhuān)業(yè)
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