【正文】 公安等行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)，對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)損害他人合法權(quán)益的行為予以處理。 4．《物權(quán)法草案》對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)的共同管理權(quán)的規(guī)定 從內(nèi)容的篇幅上看，第四個(gè)部分是這一章的主體部分，從第 77 條以后都是在講共同管理權(quán)。 這一部分關(guān)于共有權(quán)的內(nèi)容最重要的缺陷在于：（ 1）無(wú)法確定專有權(quán)的專有部分與共有部分的界限，因?yàn)闆](méi)有規(guī)定專有部分的范圍界定，又沒(méi)有規(guī)定共有部分的范圍界限，因此等于沒(méi)有界限，權(quán)利沒(méi)有邊界。 但是問(wèn)題是，區(qū)分所有的建筑物的共有部分絕不止這兩個(gè)部分。 所有關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定中，有關(guān)共有權(quán)的規(guī)定就只有第 76 條這一個(gè)條文。共有權(quán)是建筑物區(qū)分所有權(quán)的 “共同性靈魂 ”。在這些條文中，唯有一條規(guī)定了專有權(quán)的規(guī)則，就是第 80 條，將住宅改變?yōu)椴惋?、娛?lè)等商業(yè)用房的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的全體業(yè)主同意。第 75條規(guī)定，業(yè)主轉(zhuǎn)讓其建筑物專有部分所有權(quán)的，其對(duì)建筑物共有部分享有的共有權(quán)和共同管理權(quán)視為一并轉(zhuǎn)讓。這也是對(duì)的。 第一個(gè)條文規(guī)定的是專有權(quán)的內(nèi)容及其規(guī)則。物權(quán)法草案對(duì)這些都沒(méi)有規(guī)定?？墒牵莅冈?“建筑物區(qū)分所有權(quán) ”這一章的 15 個(gè)條文中，大部分都是在規(guī)定管理權(quán)。按照一般的三元論觀點(diǎn)，建筑物區(qū)分所有權(quán)包括專有權(quán)、共有權(quán)和成員權(quán)，在這三個(gè)權(quán)利之外，還存在對(duì)區(qū)分所有建筑物的管理問(wèn)題，區(qū)分所有人基于其成員權(quán)對(duì)區(qū)分 所有的建筑物進(jìn)行管理。 對(duì)于建筑物區(qū)分所有權(quán)應(yīng)當(dāng)包含哪幾種權(quán)利，學(xué)說(shuō)上有四種不同的觀點(diǎn)。 一、《 物權(quán)法草案 》規(guī)定建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容及存在的問(wèn)題 《物權(quán)法》草案規(guī)定了建筑物區(qū)分所有權(quán)的基本問(wèn)題，在 這些規(guī)定的內(nèi)容中，存在一些重要的問(wèn)題需要解決。一方面，建筑物區(qū)分所有權(quán)從無(wú)到有，使處理這種民事糾紛有了正式的法律依據(jù)；但是另一方面，還必須看到，這個(gè)法律關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定是不完善的，存在一些問(wèn)題，而這些問(wèn)題不解決，在 司法實(shí)踐 中就無(wú)法處理 好這種日益普遍的民事糾紛案件。建筑物區(qū)分所有權(quán)立法存在的問(wèn)題及所應(yīng)采取的司法對(duì)策 作者： 楊立新 發(fā)表時(shí)間： 20220724 瀏覽次數(shù)： 305 關(guān)鍵詞： 物權(quán)法 物權(quán)法草案 司法實(shí)踐 法律關(guān)系 所有權(quán) 《 物權(quán)法 》 2022 年 3 月就要通過(guò)立法程序，成為正式的法律了。因此，隨著物權(quán)法的公布實(shí)施的日益臨近，擺在人民法院面前的這個(gè)問(wèn)題也就越來(lái)越現(xiàn)實(shí)地壓在法官的面前。 （一）《物權(quán)法草案》規(guī)定建筑物區(qū)分所有權(quán)的基本內(nèi)容 《物權(quán)法草案》規(guī)定建筑物區(qū)分所有權(quán)共有 5 個(gè)方面的問(wèn)題。第一種觀點(diǎn)是包括專有權(quán)、共有權(quán)、成員權(quán)和相鄰權(quán)；第二種觀點(diǎn)就是該條文中 說(shuō)的三元論；第三種觀點(diǎn)是認(rèn)為包括專有權(quán)和共有權(quán)； 第四種觀點(diǎn)認(rèn)為這個(gè)權(quán)利純粹就是共有權(quán)。草案第 73 條把成員權(quán)和管理權(quán)放到了一起，成為了一個(gè)權(quán)利。特別是關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議的性質(zhì)，最后一個(gè)條文規(guī)定，它僅僅在兩個(gè)方面可以提起訴訟，對(duì)于其他的職能則完全沒(méi)有規(guī)定。可見(jiàn)，物權(quán)法草案對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)采用的是變化了的三元論的理論，這也就在司法中會(huì)出現(xiàn)一些問(wèn)題，必須提出解決的辦 法。首先是規(guī)定專有權(quán)的所有權(quán)權(quán)能，區(qū)分所有人對(duì)區(qū)分所有的建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，擁有了所有權(quán)的全部權(quán)能，與其他所有權(quán)的權(quán)能沒(méi)有區(qū)別。 第二個(gè)條文 規(guī)定的是專有權(quán)的主導(dǎo)性。其實(shí)完全不是 “視為 ”一并轉(zhuǎn)讓，而是 “確切的 ”一并轉(zhuǎn)讓。這一條根本不是管理權(quán)的問(wèn)題，這實(shí)際上專有權(quán)人的義務(wù)。在建筑物區(qū)分所有權(quán)中，只有 共有權(quán)，才把區(qū)分所有權(quán)人也就是業(yè)主聯(lián)系起來(lái)、聯(lián)合起來(lái)。這一條文有兩款：第一款規(guī)定的是 “確定的共有部分 ”，確定的共有部分有綠地、道路以及物業(yè)管理用房；第二部分是 “不確定的共有部分 ”，比如車(chē)位、會(huì)所，第二款規(guī)定，會(huì)所、車(chē)庫(kù)的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的 ，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有。共有部分更重要的也不是這些問(wèn)題，更重要的是地基、樓道、電梯，對(duì)這些重要的共有部分沒(méi)有規(guī)定，是明顯的立法缺漏。（ 2）共有權(quán)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系是什么，有哪些具體內(nèi)容，也沒(méi)有規(guī)定。分為七個(gè)部分：（ 1）管理組織，就是業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)；（ 2）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)決定的事項(xiàng)范圍和程序；（ 3）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)決議的效力，業(yè)主委員會(huì)的決議對(duì)全體業(yè)主有約束力；（ 4）維修基金和費(fèi)用；（ 5）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)的關(guān)系，把物業(yè)管理?xiàng)l例的基本內(nèi)容寫(xiě)進(jìn)來(lái)了；（ 6）區(qū)分所有建筑物的管理，這一部分分為三個(gè)層次。（ 7）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的主體地位。而且對(duì)這個(gè)權(quán)利行使還要有三分之二業(yè)主的同意。這些問(wèn)題沒(méi)有具體規(guī)則，必然需要以 后的司法解釋來(lái)解決。這個(gè)問(wèn)題，必須由法院的司法解釋和審判經(jīng)驗(yàn)解決。 4．對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)界定不清楚 沒(méi)有明確業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)為其他組織的性質(zhì)，是存在的最大問(wèn)題。 第一種立場(chǎng)認(rèn)為，建筑物區(qū)分所有權(quán)是一個(gè)復(fù)合所有權(quán)，即一個(gè)單獨(dú)所有權(quán)，加上一個(gè)共有權(quán)。按照這種立場(chǎng)，物權(quán)法的所有權(quán)體系包括兩種基本類型：（ 1）單獨(dú)所有權(quán)；（ 2）共有權(quán)?！段餀?quán)法草案》先規(guī)定了所有權(quán)，接 下來(lái)規(guī)定區(qū)分所有權(quán)，在中間規(guī)定相鄰關(guān)系，然后再規(guī)定共有。在區(qū)分所有的建筑物中住著很多人，就物的本身看確實(shí)是一個(gè)共有，有一個(gè)總的共有，其中存在專有部分和共有部分，共有和專有的結(jié)合才構(gòu)成一個(gè)共有。 （二）建筑物區(qū)分所有權(quán)的基本內(nèi)容 建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容也就是它所包含的 法律關(guān)系 。正是業(yè)主大會(huì)這個(gè)整體集合其他區(qū)分所有人，構(gòu)成了這個(gè)絕對(duì)權(quán)的法律關(guān)系，而這個(gè)特定業(yè)主大會(huì)之外的其他任何人都是這個(gè)區(qū)分所有權(quán)的義務(wù)人，與作為權(quán)利主體的全體區(qū)分所有權(quán)人構(gòu)成權(quán)利義務(wù)關(guān)系。 3．區(qū)分所有人之間的相鄰關(guān)系 正因?yàn)閰^(qū)分所有權(quán)人作為自己?jiǎn)为?dú)所有的專有部分的權(quán)利人，因此，與 其他該建筑物中的區(qū)分所有權(quán)人構(gòu)成了相鄰不動(dòng)產(chǎn)的相鄰關(guān)系。但是，區(qū)分所有建筑物中的相鄰不同，是一個(gè)立體相鄰，上下、左右、前后都可能構(gòu)成相鄰，因此，它的相鄰關(guān)系更加復(fù)雜。而建筑物區(qū)分所有中的共有是不可分割的，是永遠(yuǎn)要保持的。對(duì)此，應(yīng)當(dāng)借助學(xué)者的研究成果，作出準(zhǔn)確界定。在界定專有部分的范圍時(shí)，可以將這種主張作為基礎(chǔ)，同時(shí)采取以下理論上的具體主張： 從理論上說(shuō)，如何界定專有部分，有五種主張。 買(mǎi) 房就是要住在這個(gè)空間里面活動(dòng)，遮風(fēng)擋雨，給你隱私空間和安寧環(huán)境。 這種主張是最接近現(xiàn)實(shí)的，特別是現(xiàn)在的商品房出售基本都是毛坯房、初裝修，需要進(jìn)行精裝修。因此，最后粉刷表層說(shuō)雖然最為合理，但是不現(xiàn)實(shí)。而壁心說(shuō)則是權(quán)利虛像，因?yàn)樾惺箤Ｓ袡?quán)的權(quán)利可以超出自己的所有部分，深入到共有的部 分。這是解決專有權(quán)的專有部分范圍的可行方法。在不違反法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的情況下，權(quán)利人可以按照所有權(quán)的規(guī)則自由的處置，不受他人的干涉或者妨礙。但是，對(duì)于區(qū)分所有建筑物不能行使這種事實(shí)上的處分權(quán)，不能說(shuō)這房子不好就把它炸掉，因?yàn)檫@個(gè)房子并不是專有權(quán)人一個(gè)人的，而是共有的。 這一規(guī)則中包含三個(gè)方面的問(wèn)題。 其次，共有部分中的應(yīng)有部分是指區(qū)分所有權(quán)人在共有部分中自己所應(yīng)當(dāng)享有的那一部分。 （ 2）物上追及權(quán) 區(qū)分所有權(quán)的專有權(quán)還包括追及權(quán)，即物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。 2．專有權(quán)人的義務(wù) （ 1）不得違反建筑物的使用目的 這是一個(gè)嚴(yán)格的義務(wù)，是不可以違反的。開(kāi)發(fā)商考慮到這是一個(gè)大主顧，就在一樓底商和二層的住宅之間加了一個(gè)樓梯。這個(gè)判決的理由就是業(yè)主改變了商品房二層的用途，侵害了其他區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利。 （ 4）準(zhǔn)許進(jìn)入義務(wù) 在不動(dòng)產(chǎn)的相鄰關(guān)系中，都有這個(gè)義務(wù)。所以必須要求有允許進(jìn)入的義務(wù)。在必要限度內(nèi)，區(qū)分所有權(quán)人有權(quán)使用其他專有權(quán)人的專有部分；有權(quán)為使用、保存、改良自己的專有部分而臨時(shí)使用相鄰方的空間；對(duì)于不當(dāng)使用而對(duì)共同生活環(huán)境造成損害的行為有權(quán)予以制止；有權(quán)對(duì)可能造成共同生活危險(xiǎn)的不當(dāng)行為提出制止 ，并要求采取相應(yīng)措施；對(duì)因裝修而影響了鄰居通風(fēng)、采光、