【正文】 物業(yè)單位接受委托，就要行使管理權(quán)。物業(yè)單位在建筑物區(qū)分所有權(quán)中的地位，就是一個(gè)管理人的角色。關(guān)于行政管理，是政府對(duì)區(qū)分所有建筑物的管理，這一方面《物權(quán)法草案》都做了規(guī)定。 （四）區(qū)分所有建筑物的管理。 4．遵守區(qū)分所有人會(huì)議決議的義務(wù) 區(qū)分所有人作為區(qū)分所有人大會(huì)的成員，除了享有以上權(quán)利之外，還要承擔(dān)相應(yīng)的團(tuán)體義務(wù)。不盡職的人員可以請(qǐng)求罷免或者解除其職務(wù)。某些區(qū)分所有權(quán)人實(shí)施違反共同利益的行為，其他區(qū)分所有權(quán)人可以提出動(dòng)議，召開會(huì)議決議制止或者責(zé)令其賠償。區(qū)分所有人作為團(tuán)體成員的權(quán)利義務(wù)是： 1．表決權(quán) 有權(quán)參加全體區(qū)分所有人大會(huì)，參與制定規(guī)約，參與討論、表決全體區(qū)分所有人的共同事務(wù)。應(yīng)該說真正的 代表是業(yè)主大會(huì)，委員會(huì)是下設(shè)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，它不是決策機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會(huì)僅僅是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，它只能在業(yè)主大會(huì)決議的范圍內(nèi)執(zhí)行職責(zé)。業(yè)主大會(huì)在法律上的地位至少是 “其他組織 ”，否則業(yè)主大會(huì)無法以自己的名義起訴，沒有訴訟主體資格。 體現(xiàn)成員權(quán)的團(tuán)體，按照一般的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)是建筑物區(qū)分所有權(quán)人大會(huì)。其實(shí)也是一種 “一律承認(rèn)主義 ”。這種模式就是 “有限承認(rèn)主義 ”。這種模式就是 “一律承認(rèn)主義 ”。這種模式就是 “不承認(rèn)主義 ”。區(qū)分所有人大會(huì)的性質(zhì)，有四種不同的立法例。 （二）作為成員權(quán)載體的區(qū)分所有權(quán)人團(tuán)體 既然區(qū)分所有人享有成員權(quán)，那么就一定要有一個(gè)團(tuán)體，使成員權(quán)有所依附。與按份共有關(guān)系一樣，各區(qū)分所有人之間是共有關(guān)系，因此，各國(guó)立法均規(guī)定一棟建筑物的全體區(qū)分所有人必須組成一個(gè)團(tuán)體，整體享有地上權(quán)、地役權(quán)及其他共同的權(quán)利，管理共用設(shè)施及其他事務(wù)，解決糾份。司法所要補(bǔ)充的主要是以下幾個(gè)問題： （一）管理權(quán)的性質(zhì)實(shí)際上是成員權(quán) 成員權(quán)是建筑物區(qū)分所有人作為整棟建筑物所有人團(tuán)體成員之一所享有的權(quán)利。已經(jīng)確定的專有使用部分，區(qū)分所有權(quán)人享有專有使用權(quán)，可以轉(zhuǎn)讓，在轉(zhuǎn)讓自己的專有部分時(shí)，可以轉(zhuǎn)讓給他人，或者轉(zhuǎn)讓給其他區(qū)分所有人。 專用使用權(quán)的產(chǎn)生，一般認(rèn)為是根據(jù)區(qū)分所有人的合意，叫做區(qū)分所有人之間的規(guī)約或者契約而產(chǎn)生。 專有使用的范圍，一是建筑物的共用部分，二是與某些區(qū)分所有人的專有部分連 在一起的共用部分，三是建筑物公共設(shè)施，四是區(qū)分所有建筑物本身所占地面以外的空地。 3．共有部分中的專用部分 在區(qū)分所有建筑物的共用部分中，有一部分是由區(qū)分所有人專有使用的，最典型的就是地下停車位。共同費(fèi)用包括：日常維修費(fèi)用，更新土地或樓房的共同部分及公共設(shè)備的費(fèi)用，管理實(shí)物的費(fèi)用，等等。例如在走廊墻壁懸掛畫作或者鏡框，即為合理使用，不為違反固有用途的使用。使用性質(zhì)也稱為固有用途，就是以共用部分的種類、位置、構(gòu)造、性質(zhì)或依規(guī)約規(guī)定的目的或用途使用共用部分。任何人使用不當(dāng)造成共用部分的損害，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 2．共有權(quán)的義務(wù) （ 1）維護(hù)現(xiàn)狀的義務(wù) 各共有人負(fù)有維持建筑物共用部分互有現(xiàn)狀的義務(wù)，任何區(qū)分所有人永遠(yuǎn)不得請(qǐng)求分割共有部分。 （ 4）物上追及權(quán)。對(duì)共有部分的拆除、更新或者設(shè)置負(fù)擔(dān)，都必須經(jīng)過區(qū)分所有權(quán)人大會(huì)決定，而不是由個(gè)人或者某部分人來決定。在一般情況下，這些收益都?xì)w屬于房屋公共維修基金，如果收益很多，可以分給區(qū)分所有權(quán)人。如果有不當(dāng)使用的，要按照共同規(guī)約來處理，造成損失的應(yīng)當(dāng)賠償。 （三）共有權(quán)的權(quán)利和義務(wù)。除此之外開發(fā)商還要建設(shè)車位，其所有權(quán)的問題應(yīng)看其是否建設(shè)在區(qū)分所有建筑物的土地之上。這是做不到的。 第三，區(qū)分所有建筑物的地下停車位，典型的形式是間接共有，即不是直接共有，而是通過開發(fā)商建設(shè)，銷售給業(yè)主專有使用權(quán)，實(shí)現(xiàn)間接共有。因此，停車位應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主共有，是建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有權(quán)的標(biāo)的。 第二，判斷停車位的所有權(quán)歸屬最根本的標(biāo)準(zhǔn)，在于土地使用權(quán)歸屬于誰所有。 關(guān)于區(qū)分所有建筑物的車位權(quán)屬問題，司法應(yīng)當(dāng)確定以下規(guī)則： 第一，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)城市區(qū)分所有建筑物的車位是必須建設(shè)的，一是解決停車難的問題，二是解決防空和反恐的問題。 存在的一種爭(zhēng)議是，開發(fā)商有車庫所有權(quán)和車庫的土地使用權(quán)，按照《物權(quán)法草案 》的規(guī)定，建設(shè)單位能夠證明其享有所有權(quán)的，可以享有所有權(quán)，所以，如果業(yè)主購買車位，實(shí)際上就相當(dāng)于租賃關(guān)系。同時(shí)還要交管理費(fèi)。因此，車位是不確定的共有部分，也就是總體上是共有的，但是還要設(shè)置專有使用權(quán)或者設(shè)置租賃關(guān)系，為區(qū)分所有權(quán)人所使用。另外，當(dāng)代社會(huì)的反恐、防空都極端 重要，如果把地下停車位分給每一個(gè)人，都享有所有權(quán)，到防空、反恐需要用時(shí)，避難就會(huì)出現(xiàn)問題。當(dāng)代的城市生活是汽車生活，區(qū)分所有的建筑物必須有足夠的停車位。 區(qū)分所有建筑物的會(huì)所問題，應(yīng)當(dāng)按照《物權(quán)法草案》規(guī)定確定：開發(fā)商如果能夠證明其擁有所有權(quán)，會(huì)所就是開發(fā)商的；但如果開發(fā)商不能證明屬于自己所有的，就是共有的。但是假設(shè)一個(gè)區(qū)分所有建筑物有 100 戶區(qū)分所有權(quán)人，除去一層和頂層的 10 戶，其余的 90 戶會(huì)作出這個(gè) 決議嗎？大概不會(huì)。窗前綠地和樓頂空間的處分權(quán)在全體區(qū)分所有權(quán)人。如果對(duì)窗前綠地、樓頂空間的權(quán)屬發(fā)生爭(zhēng)議，區(qū)分所有權(quán)人如果起訴開發(fā)商，起訴一層或者頂層的區(qū)分所有權(quán)人，應(yīng)當(dāng)判決勝訴。開發(fā)商把窗前綠地贈(zèng)送給一層業(yè)主，實(shí)際上等于把綠地這一部分共有的土地使用權(quán)和草坪的所有權(quán)都給了一層的業(yè)主，實(shí)際上一層的業(yè)主和開發(fā) 商共同侵害了全體業(yè)主的權(quán)利。這樣一來，一層的區(qū)分所有人高興了，開發(fā)商也高興，但這個(gè) “雙贏局面 ”是建立在全體區(qū)分所有人犧牲的基礎(chǔ)上的，損害了全體區(qū)分所有人的利益。現(xiàn)在通行的辦法是將一層不好賣、價(jià)格低的房子在出售時(shí)贈(zèng)送窗前綠地，業(yè)主可以擁有自己窗前小院和綠地小院，成了自己的獨(dú)立空間，這樣一層的房子就好賣了，價(jià)錢也高了。 區(qū)分所有建筑物的綠地當(dāng)然也是區(qū)分所有人所共有。 關(guān)于物業(yè)管理用房的性質(zhì)，盡管有爭(zhēng)論，但是性質(zhì)是明確的，當(dāng)然是全體業(yè)主共有。那么，為什么開發(fā)商就能把樓頂空間賣給業(yè)主呢？這是侵害其他區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利。開發(fā)商把頂層空間賣給頂層的業(yè)主，業(yè)主可以建造空中花園獨(dú)享，開發(fā)商可以變滯銷為暢銷，是一個(gè) “雙贏 ”的局面。 值得研究的是區(qū)分所有建筑物的樓頂空間的歸屬問題。（ 3）建筑物占用的地基的使用權(quán)，歸全體建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有。司法應(yīng)當(dāng)確定的共有部分的范圍是： 1．建筑物本身的共有部分 按照學(xué)理和立法例，建筑物本身的共有部分應(yīng)該包括四個(gè)方面：（ 1）建筑物的基本構(gòu)造部分，包括支柱、屋頂、外墻和地下室，等等，主體的整體 構(gòu)造部分。 （二）應(yīng)當(dāng)確定共有部分的范圍 共有權(quán)的客體，就是區(qū)分所有建筑物的共有部分。不過多數(shù)人都認(rèn)為叫做共有 權(quán)，也可以，但是要明確它的性質(zhì)是互有的性質(zhì)。建筑物區(qū)分所有中間的共有是這四種之外的一種共有類型。建筑物區(qū)分所有權(quán)種的共有是一樣的，也是一種互有。共有權(quán)是建筑物 區(qū)分所有權(quán)的共同性靈魂，就是說這種共有是一種不分份額的共有，它比共同共有還復(fù)雜、還緊密，是在建筑物存在的期間永遠(yuǎn)都不可以分割的共有，是共有的一種特殊情況，就是互有。 （一）建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有權(quán)的性質(zhì) 建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有權(quán)，是互有性質(zhì)的共有。 四、針對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有權(quán)存在的問題所應(yīng)采取的對(duì)策 建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有權(quán)的規(guī)定中，主要問題就是簡(jiǎn)陋，《物權(quán)法草案》對(duì)此就寫了一條即第 76 條，寫得也不是很好，缺少必要的內(nèi)容。在必要限度內(nèi)，區(qū)分所有權(quán)人有權(quán)使用其他專有權(quán)人的專有部分；有權(quán)為使用、保存、改良自己的專有部分而臨時(shí)使用相鄰方的空間；對(duì)于不當(dāng)使用而對(duì)共同生活環(huán)境造成損害的行為有權(quán)予以制止；有權(quán)對(duì)可能造成共同生活危險(xiǎn)的不當(dāng)行為提出制止 ，并要求采取相應(yīng)措施；對(duì)因裝修而影響了鄰居通風(fēng)、采光、排水的，有權(quán)要求回復(fù)原狀。 3．相鄰關(guān)系 區(qū)分所有權(quán)人共居一棟區(qū)分所有的建筑物中，相鄰關(guān)系非常重要，對(duì)區(qū)分所有人的行為要嚴(yán)格規(guī)范，保持整個(gè)建筑物秩序的協(xié)調(diào)和生活的安寧，保護(hù)各區(qū)分所有權(quán)人的合法權(quán)益。所以必