【正文】 須要求有允許進(jìn)入的義務(wù)。相鄰關(guān)系中本來就有這個(gè)允許進(jìn)入的義務(wù)，但是在建筑物區(qū)分所有權(quán)中的相鄰關(guān)系更加緊密，這個(gè)義務(wù)顯得更加迫切。 （ 4）準(zhǔn)許進(jìn)入義務(wù) 在不動(dòng)產(chǎn)的相鄰關(guān)系中，都有這個(gè)義務(wù)。不得在專有部分進(jìn)行超出專有部分負(fù)擔(dān)的添附，在維護(hù)、修繕專有部分或者行使權(quán)利時(shí)，不得損害周圍區(qū)分所有權(quán)人的生活安寧、安全和衛(wèi)生、環(huán)境。這個(gè)判決的理由就是業(yè)主改變了商品房二層的用途，侵害了其他區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利。不到三個(gè)月，三樓、四樓甚至五樓住宅居民的地板全部翹起，家具變形打不開。開發(fā)商考慮到這是一個(gè)大主顧，就在一樓底商和二層的住宅之間加了一個(gè)樓梯。有一個(gè)人買了某商品房底商的幾間門市房，又在二樓買了十幾套住宅，買主要求開發(fā)商在他買的一層底商和二層十幾套房子之間單獨(dú)建設(shè)一個(gè)樓梯。 2．專有權(quán)人的義務(wù) （ 1）不得違反建筑物的使用目的 這是一個(gè)嚴(yán)格的義務(wù)，是不可以違反的。請(qǐng)求權(quán)是一樣的。 （ 2）物上追及權(quán) 區(qū)分所有權(quán)的專有權(quán)還包括追及權(quán)，即物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。 再次，對(duì)于基地的應(yīng)有部分，也不能與專有部分相分離，不能單 獨(dú)就區(qū)分所有建筑物的土地使用權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)移或者設(shè)置負(fù)擔(dān)。 其次，共有部分中的應(yīng)有部分是指區(qū)分所有權(quán)人在共有部分中自己所應(yīng)當(dāng)享有的那一部分。 上述其中的第三部分所說的意思是： 首先，是不能夠?qū)Ｓ胁糠趾凸灿胁糠窒喾蛛x而為轉(zhuǎn)移或者設(shè)置負(fù)擔(dān)。 這一規(guī)則中包含三個(gè)方面的問題。 下面所說的，都是應(yīng)當(dāng)在司法實(shí)踐中予以補(bǔ)充的： （ 1）轉(zhuǎn)讓、出租、出借、出典、抵押 對(duì)專有權(quán)部分，可以轉(zhuǎn)讓、出租、出借、出典、抵押，可以按照自己的意愿進(jìn)行裝飾，但在進(jìn)行上述處分的時(shí)候，不得把專有部分與共有部分、 共有部分中的應(yīng)有部分以及基地部分中的應(yīng)有部分相分離而為轉(zhuǎn)移或設(shè)置負(fù)擔(dān)。但是，對(duì)于區(qū)分所有建筑物不能行使這種事實(shí)上的處分權(quán)，不能說這房子不好就把它炸掉，因?yàn)檫@個(gè)房子并不是專有權(quán)人一個(gè)人的，而是共有的。在這里規(guī)定的一個(gè)權(quán)利限制條款司法實(shí)踐是必須注意的，這就是對(duì)專有權(quán)人處分權(quán)利的限制。在不違反法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的情況下，權(quán)利人可以按照所有權(quán)的規(guī)則自由的處置，不受他人的干涉或者妨礙。如果《物權(quán)法》最終出臺(tái)的時(shí)候還是這個(gè)樣子，司法實(shí)踐就必須提出自己解決的辦法。這是解決專有權(quán)的專有部分范圍的可行方法。采用這個(gè)學(xué)說既能解決實(shí)際的問題，又可以確定專有權(quán)和專有部分的實(shí)際范圍。而壁心說則是權(quán)利虛像，因?yàn)樾惺箤Ｓ袡?quán)的權(quán)利可以超出自己的所有部分，深入到共有的部 分。 這種主張認(rèn)為，專有權(quán)行使權(quán)利的邊界采壁心說；確定專有權(quán)的權(quán)利邊界則是最后粉刷表層說。因此，最后粉刷表層說雖然最為合理，但是不現(xiàn)實(shí)。這是解決共有和專有界限的最 好方法。 這種主張是最接近現(xiàn)實(shí)的，特別是現(xiàn)在的商品房出售基本都是毛坯房、初裝修，需要進(jìn)行精裝修。這個(gè)觀點(diǎn)也有不當(dāng)之處，就在于沒有物質(zhì)實(shí)體確定權(quán)利的邊界問題。 買 房就是要住在這個(gè)空間里面活動(dòng)，遮風(fēng)擋雨，給你隱私空間和安寧環(huán)境。 壁心說有一定的道理，就是權(quán)利界限清晰，但是缺點(diǎn)是沒有注意共有墻應(yīng)當(dāng)是共有的，如果一家一半，自己的那一半可以自由處分，就無(wú)法解決建筑物的維護(hù)問題。在界定專有部分的范圍時(shí)，可以將這種主張作為基礎(chǔ)，同時(shí)采取以下理論上的具體主張： 從理論上說，如何界定專有部分，有五種主張。 ” 梁慧星教授主持的學(xué)者建議稿是這樣界定的： “前款所稱專有部分，是指區(qū)分所有部分在構(gòu)造上、使用上可以獨(dú)立，并且可以單獨(dú)作為建筑物標(biāo)的部分。對(duì)此，應(yīng)當(dāng)借助學(xué)者的研究成果，作出準(zhǔn)確界定。 三、針對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有權(quán)存在的問題所應(yīng)采取的對(duì)策 針對(duì)《物權(quán)法草案》對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有權(quán)規(guī)定存在的問題，法院應(yīng)當(dāng)做好準(zhǔn)備，在以下幾個(gè)方面采取適當(dāng)?shù)乃痉▽?duì) 策。而建筑物區(qū)分所有中的共有是不可分割的，是永遠(yuǎn)要保持的。我強(qiáng)調(diào)區(qū)分所有權(quán)中的共有，通常強(qiáng)調(diào)它是一個(gè) “互有 ”，因?yàn)榛ビ械墓灿惺怯谰貌豢梢苑指畹墓灿?。但是，區(qū)分所有建筑物中的相鄰不同，是一個(gè)立體相鄰，上下、左右、前后都可能構(gòu)成相鄰，因此，它的相鄰關(guān)系更加復(fù)雜。而且這種相鄰關(guān)系具有特殊性。 3．區(qū)分所有人之間的相鄰關(guān)系 正因?yàn)閰^(qū)分所有權(quán)人作為自己?jiǎn)为?dú)所有的專有部分的權(quán)利人，因此，與 其他該建筑物中的區(qū)分所有權(quán)人構(gòu)成了相鄰不動(dòng)產(chǎn)的相鄰關(guān)系。在整體建筑物里面，區(qū)分所有權(quán)人購(gòu)買的就是一個(gè)具體的建筑空間，它是一個(gè)完整的所有權(quán)，與其他所有權(quán)沒有什么不同，這個(gè)特定的建筑空間就是專有權(quán)人所有。正是業(yè)主大會(huì)這個(gè)整體集合其他區(qū)分所有人，構(gòu)成了這個(gè)絕對(duì)權(quán)的法律關(guān)系，而這個(gè)特定業(yè)主大會(huì)之外的其他任何人都是這個(gè)區(qū)分所有權(quán)的義務(wù)人，與作為權(quán)利主體的全體區(qū)分所有權(quán)人構(gòu)成權(quán)利義務(wù)關(guān)系。 在這個(gè)建筑物中，去掉專有的部分，其余的都是共有的，尤其是土地是共有的。 （二）建筑物區(qū)分所有權(quán)的基本內(nèi)容 建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容也就是它所包含的 法律關(guān)系 。 當(dāng)然，采用第一種立場(chǎng)，政府更容易去控制和管理。在區(qū)分所有的建筑物中住著很多人，就物的本身看確實(shí)是一個(gè)共有，有一個(gè)總的共有，其中存在專有部分和共有部分，共有和專有的結(jié)合才構(gòu)成一個(gè)共有。相鄰關(guān)系規(guī)定在所有權(quán)和區(qū)分所有權(quán)之后，在共有之前，那么是不是共有就沒有相鄰關(guān)系呢？最起碼應(yīng)當(dāng)把相鄰關(guān)系規(guī)定到共有之后，邏輯關(guān)系才正確。《物權(quán)法草案》先規(guī)定了所有權(quán)，接 下來規(guī)定區(qū)分所有權(quán)，在中間規(guī)定相鄰關(guān)系，然后再規(guī)定共有。 在上述意見中，第一種觀點(diǎn)大抵是德國(guó)法的立場(chǎng)，第二種觀點(diǎn)是法國(guó)法的立場(chǎng)，一些法國(guó)法系的國(guó)家比如巴西等國(guó)都采取后一種立場(chǎng)。按照這種立場(chǎng)，物權(quán)法的所有權(quán)體系包括兩種基本類型：（ 1）單獨(dú)所有權(quán)；（ 2）共有權(quán)。我國(guó)絕大多數(shù)研究物權(quán)法的學(xué)者都采 用這種觀點(diǎn)。 第一種立場(chǎng)認(rèn)為，建筑物區(qū)分所有權(quán)是一個(gè)復(fù)合所有權(quán)，即一個(gè)單獨(dú)所有權(quán)，加上一個(gè)共有權(quán)。 二、建筑物區(qū)分所有權(quán)的性質(zhì)和基本內(nèi)容 針對(duì)《物權(quán)法草案》規(guī)定建筑物區(qū)分所有權(quán) 存在的問題，在司法上解決其對(duì)策的時(shí)候，必須就其基本的性質(zhì)和內(nèi)容予以明確，以作為確定對(duì)策的依據(jù)和基礎(chǔ)。 4．對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)界定不清楚 沒有明確業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)為其他組織的性質(zhì)，是存在的最大問題。但是，物權(quán)法草案對(duì)此恰恰沒有規(guī)定。這個(gè)問題，必須由法院的司法解釋和審判經(jīng)驗(yàn)解決。超出了專有權(quán)的界限行使權(quán)利，就侵害了其他區(qū)分所有權(quán)人的共有權(quán)或者管理權(quán)。這些問題沒有具體規(guī)則，必然需要以 后的司法解釋來解決。 （二）《物權(quán)法草案》規(guī)定建筑物區(qū)分所有權(quán)存在的缺點(diǎn) 《物權(quán)法草案》規(guī)定的建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容存在的缺點(diǎn)，可以歸納為以下四點(diǎn)： 1．內(nèi)容簡(jiǎn)陋 這些規(guī)定的最主要問題，就是內(nèi)容簡(jiǎn)陋，對(duì)于建筑物區(qū)分所有權(quán)本身以及專有權(quán)、共有權(quán)的內(nèi)容都很簡(jiǎn)單，只有管理權(quán)的內(nèi)容比較復(fù)雜。而且對(duì)這個(gè)權(quán)利行使還要有三分之二業(yè)主的同意?？梢哉f，把成員權(quán)改變?yōu)楣芾頇?quán)，實(shí)際上就把這個(gè)權(quán)利削弱了，而不是簡(jiǎn)單的換了一個(gè)詞，弱化業(yè)主群體的權(quán)利和地位。（ 7）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的主體地位。第二個(gè)層次規(guī)定業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的管理權(quán)限，業(yè)主會(huì)議和業(yè)主委員會(huì)對(duì)任意棄置垃圾、侵占通道、排放大氣污染物、施放噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)按照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除影響、排除妨害、賠償損失。分為七個(gè)部分：（ 1）管理組織，就是業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)；（ 2）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)決定的事項(xiàng)范圍和程序；（ 3）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)決議的效力，業(yè)主委員會(huì)的決議對(duì)全體業(yè)主有約束力；（ 4）維修基金和費(fèi)用；（ 5）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)的關(guān)系，把物業(yè)管理?xiàng)l例的基本內(nèi)容寫進(jìn)來了；（ 6）區(qū)分所有建筑物的管理，這一部分分為三個(gè)層次。如果就這樣的通過了，就需要司法的補(bǔ)充，唯一的辦法就只有依靠司 法解釋了。（ 2）共有權(quán)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系是什么，有哪些具體內(nèi)容，也沒有規(guī)定。對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有權(quán)，應(yīng) 當(dāng)分為三部分：第一款應(yīng)該規(guī)定建筑物本身的共有部分，如樓道、樓梯、電梯、門廊、臺(tái)階等共有