所有權(quán)之二(建筑物區(qū)分所有權(quán))12-10-21修-文庫吧資料
2025-02-28 10:58本頁面
【正文】 區(qū)域內(nèi)的 任何 業(yè)主，都必須遵守業(yè)主大會(huì)制定的業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，遵守業(yè)主大會(huì)制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，并執(zhí)行業(yè)主大會(huì)作出的決 定 。 ? 綜上，業(yè)主對(duì)與其專有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面享有優(yōu)先使用權(quán)具有條件限制，同時(shí)也要符合慣例和地方管理規(guī)定，顯然第二種觀點(diǎn)是正確 的 。 ? 本案中禹純霞的需求是不合理的。其主張對(duì)相應(yīng)外墻面享有優(yōu)先使用權(quán)的條件并不具備。 ? 而禹純霞的需求并不是合理的，雖然其主張對(duì)外墻有多種用途，如做玻璃幕墻、懸掛招牌、安裝空調(diào)，但是做玻璃幕墻要得到城市規(guī)劃部門的審批，并征得其他共有人的同意，懸掛招牌也要符合市場(chǎng)管理規(guī)約，而相關(guān)管理規(guī)約規(guī)定招牌廣告不應(yīng)多層設(shè)置，如二層廣告招牌懸掛在一層招牌上，則不符合該規(guī)約，即使安裝空調(diào)也完全可以選擇其他地方安裝，而不一定要占用一層招牌的位置。同時(shí)業(yè)主的優(yōu)先使用權(quán)也要具備上述三個(gè)條件 ? 具體到本案，建筑物具有區(qū)分所有權(quán)，外墻面應(yīng)屬于全體業(yè)主共有，雖然王惠平是一樓房屋的承租人，但是其也享有業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，其可以使用外墻面。 ? 盡管該條解釋并沒有明確規(guī)定業(yè)主對(duì)與其專有部分相對(duì)應(yīng)的共有部分享有優(yōu)先使用權(quán)，但是根據(jù)慣例，共有人還是應(yīng)該對(duì)與其專有部分相對(duì)應(yīng)的共有部分享有優(yōu)先使用權(quán)的。 ? 看房屋的用途，如果房屋是居住，對(duì)外墻等共有部分的無償使用必須是不以盈利為目的，如果房屋是商用的，那么要以盡可能發(fā)揮房屋的經(jīng)濟(jì)效益為原則。在發(fā)生權(quán)利沖突的情況下，專有部分所有人對(duì)與其對(duì)應(yīng)的共有部分享有優(yōu)先使用 權(quán) 。 ? 第三，不違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，不損害他人合法權(quán)益。具體而言，有三個(gè)方面： ? 第一，無償利用的共有部分的范圍必須是屋頂以及與其專有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面等共有部分，不能超越其對(duì)應(yīng)部分； ? 第二，無償利用的前提是基于對(duì)住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，如在經(jīng)營(yíng)性用房外安設(shè)標(biāo)牌、在屋頂上安裝太陽能熱水器等，這是對(duì)業(yè)主專有權(quán)利的適當(dāng)延伸。也意味著業(yè)主并不當(dāng)然的享有對(duì)共有部分進(jìn)行單獨(dú)使用的權(quán) 利 。此規(guī)定含有幾層含義： ? 建筑物的外墻屬于共有部分，所有權(quán)是全體業(yè)主共有享有。 ? 【評(píng)析】《根據(jù)區(qū)分所有權(quán)解釋》第三、四條規(guī)定，建筑物的外墻應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分。 ? 第一種意見是：業(yè)主對(duì)與其專有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面享有優(yōu)先使用權(quán)，既然現(xiàn)在禹純霞需要使用外墻面，被告王惠平就應(yīng)拆除廣告牌。 ? 【分歧】本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是禹純霞是否對(duì)其專有部位相對(duì)應(yīng)的外墻享有優(yōu)先使用權(quán)，王惠平的招牌是否侵害其權(quán)利?，F(xiàn)租賃合同已到期，肥牛燒烤的經(jīng)營(yíng)者變更為王惠平，王惠平仍繼續(xù)租賃上述 1層房屋經(jīng)營(yíng)，并按期交納房租?！? ? 【案情】某市某路 117號(hào) 1幢 12層房屋原是劉臣志、禹純霞、曹華貴、王海濤等 4人系共同所有， 2023年 9月 10日，原告禹純霞辦理了對(duì)二層房屋單獨(dú)所有的產(chǎn)權(quán)證，一層房屋原出租給白駿從事肥牛燒烤生意。 ? 【問題】誰有維修義 務(wù) ？ ? 《區(qū)分所有權(quán)解釋》第四條：“業(yè)主基于對(duì)住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。協(xié)商不成，張某訴至法院，請(qǐng)求宣告吳某、林某之間的合同無效。 ? 張某得知后反對(duì)加蓋，認(rèn)為如此不僅影響自己對(duì)二樓平臺(tái)的利用，且妨礙其居住和生活。但吳某在賣房時(shí)沒有提到將來要加蓋第三層的問題。 ? 第二年，吳某因做生意資金缺乏，將第二層以 5萬元賣給了張某。但因資金不足，蓋到二層便封頂了。但是張某有份額，當(dāng)然可以主張分得其中的廣告收 益 。 ? 【問題】 ? 張某是否有權(quán)要求王某拆除廣告牌？ ? 張某是否有權(quán)與王某一起享有從廣告牌中獲得的收益？ ? 【評(píng)析】廣告牌在樓頂，屬共有部分。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除 外 。 ? 建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除 外 。 ? 占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共 有 ?！? A73 ? 第 74條 ：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。 ” ?《區(qū)分所有權(quán)解釋》 第 15條 ：“ 其他 “損害他人合法權(quán)益的行為”： （一）損害房屋承重結(jié)構(gòu)，損害或者違章使用電力、燃?xì)?、消防設(shè)施，在建筑物內(nèi)放置危險(xiǎn)、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用； （二）違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀； （三）違反規(guī)定進(jìn)行房屋裝飾裝修； （四）違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場(chǎng)地或者其他共有部 分 。 ?《物權(quán)法》 第 71條 ：“業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 ? 【問題】乙是否有權(quán)阻止甲安裝浴 缸 ？ ? 【判決】法院判決駁回原告訴訟請(qǐng)求。幾天后，甲再次準(zhǔn)備吊裝，遭到乙的制止。 ? 【案情】甲購(gòu)買某花園 4號(hào)樓 29E（頂層）房屋一套，甲從國(guó)外購(gòu)買了一只占地
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