【正文】 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 89 ?容積率說。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 88 ?配套說。物權(quán)法在全國人大進(jìn)行討論的時(shí)候，有一位代表發(fā)言就認(rèn)為，開發(fā)商在賣房子的時(shí)候已經(jīng)包含了車位的價(jià)格，如果再賣車位，就等于車位出賣了兩次。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 87 花園、露臺(tái)問題 ?實(shí)踐中開發(fā)商在買房子的時(shí)候附贈(zèng)花園、露臺(tái)，由此產(chǎn)生一些爭(zhēng)議，反對(duì)者主要有以下幾個(gè)方面的理由： ?成本說。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 85 ?司法解釋第六條，建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為《 物權(quán)法 》 第 74條第三款所說的車位，那兒它的條件是什么呢？指占有業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地增設(shè)的車位，這個(gè)車位是全體業(yè)主共有的。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 83 ?第三點(diǎn)，車庫車位的權(quán)屬怎么去確定？《 物權(quán)法 》 規(guī)定，可以通過買賣、通過贈(zèng)與、通過租賃去確定權(quán)屬，買賣，業(yè)主買到車位的所有權(quán)、車庫的所有權(quán)，贈(zèng)與，業(yè)主得到的也是所有權(quán)。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 82 ?第二點(diǎn)，就是在規(guī)定車庫車位的時(shí)候，《 物權(quán)法 》 規(guī)定，車庫車位首先滿足業(yè)主需要。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 81 ?第五節(jié) 車位、露臺(tái)等的規(guī)定 ?《 物權(quán)法 》 規(guī)定的車庫車位，大概有這么幾個(gè)要點(diǎn)，第一區(qū)分車庫和車位，車庫是封閉的，比方說地下車位或者停車樓這種，四面、六面都是封閉的，這是一種。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 80 ?區(qū)分所有建筑物轉(zhuǎn)變?yōu)閷Ｓ谢蚬灿械慕ㄖ?。很多債?quán)人追債，法院就主持把這棟大樓進(jìn)行了拍賣，拍賣的時(shí)候疏忽了共有的問題，只作了簡(jiǎn)單地分割，一層、二層、三層、五層等等，有一個(gè)香港商人買了這棟大樓的一至六層，其他人買了以上的各層。但如果是共有，就需要征得共有人的同意，任何一個(gè)共有人不可處分。不少人會(huì)把區(qū)分所有與共有混淆，覺得都是有挺多業(yè)主，看上去形式差不多。這就是專有建筑變成區(qū)分所有建筑物的一種情況。后來經(jīng)過調(diào)解，二層業(yè)主以獲得一定補(bǔ)嘗，作出了讓步。有一個(gè)案例，一個(gè)人取得了建造三層樓房的規(guī)劃許可，蓋了兩層后因缺少資金就封了頂，后來他把二層賣掉，二層的買房人也辦理了產(chǎn)權(quán)登記。比如物權(quán)法規(guī)定，道路、花園、綠地屬于業(yè)主共有，這就說明建筑物區(qū)分所有權(quán)已經(jīng)延伸到建筑物以外。但是，區(qū)分所有的建筑不僅僅商品房一種形式，商品房以外的建筑也可以成為區(qū)分所有?，F(xiàn)在常見的區(qū)分所有建筑是高層建筑物，但是平房我認(rèn)為也可以存在區(qū)分所有，比如一個(gè)家里面的私房，老一輩去世之后，弟兄幾個(gè)分家，把平房做一個(gè)分割，辦理產(chǎn)權(quán)登記之后，就形成區(qū)分所有的形態(tài)。所以，體量大小沒有關(guān)系。比如有些體量非常大的建筑物，如學(xué)校的教學(xué)樓，有的明德樓幾萬平方米，但它不是區(qū)分所有建筑，它是單一業(yè)主。 ?司法解釋進(jìn)行了明確，第二條、第三條，均使用了“建筑區(qū)劃內(nèi) ”的概念。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 68 ?第四節(jié) 區(qū)分所有的“建筑物” ?物權(quán)法第七十條規(guī)定：“業(yè)主對(duì) 建筑物內(nèi)的住宅 、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”，也是說“建筑物內(nèi)的住宅” 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 69 ?有些小區(qū)大的有幾百萬平方米，小的也有好幾萬平方米，往往都不是一棟樓。） 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 65 ?講的是經(jīng)營性用房，比方說，住宅上面是住宅，下面是底商，底商它是經(jīng)營單位，是經(jīng)營性用房，你買了這個(gè)房以后，他就要經(jīng)營，經(jīng)營就要掛招牌啊，就要做廣告，在他的外墻外面，他去利用的時(shí)候，就應(yīng)當(dāng)是合法的，就是那個(gè)外墻面共有的這樣一個(gè)規(guī)則的一個(gè)特例。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 64 ?外墻，什么時(shí)候才叫做合理應(yīng)用呢？（ 解釋第四條業(yè)主基于對(duì)住宅、經(jīng)營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。但是仍然其實(shí)也有問題，那么獨(dú)棟別墅一個(gè)一個(gè)別墅，外面的這些土地，小區(qū)里頭外面的土地，其實(shí)還是共有的。 ?司法解釋的第三條明確規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，這是原則，所以在一個(gè)小區(qū)里頭，土地完全是共有的，是大家共有的， 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 60 ?那么大家共有，為什么還要自己有個(gè)土地使用權(quán)證呢？這一部分就是說，全體業(yè)主享有這個(gè)土地使用權(quán)，那么你自己這一部分是一個(gè)份額，僅僅是一個(gè)份額，比方說我們現(xiàn)在進(jìn)了一個(gè)小區(qū)里去住，買一個(gè)房子進(jìn)去了，我現(xiàn)在有 100平米的建筑物，我有 80平方米的土地，那么這 80平方米的土地在哪里？ 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 61 ?沒有，你不知道在哪里，那么就是從觀念上把整個(gè)這塊地，我蓋成這么多房子來，幾層幾層都蓋起來了，那么你這個(gè)建筑物其實(shí)僅僅分到了這么多地，這個(gè)地就在這塊地里頭，但是不知道在哪里。公共空間，包括道路、綠地以外的廣場(chǎng)、園林等。交通部分，包括走廊、樓梯、門廳等。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 56 ?天然共有的四個(gè)組成部分。天然共有是最為復(fù)雜的，它是指在構(gòu)造上和使用上不具備獨(dú)立性，僅為專有部分提供某些功能，與專有部分存在必然聯(lián)系，不能單獨(dú)作為所有權(quán)標(biāo)的的部分。約定共有是指本來具備了獨(dú)立性，可以單獨(dú)作為所有權(quán)標(biāo)的，但由權(quán)利人通過合同約定，成為共有的部分。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 54 ?共有的部分按照其權(quán)利的來源，應(yīng)當(dāng)分為三種情形 ：法定共有、約定共有、天然共有?！按蠊本褪侨w業(yè)主的概念，也就是整個(gè)建筑區(qū)劃內(nèi)的全體業(yè)主。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 52 ?從實(shí)務(wù)分析，共有部分應(yīng)該是指該建筑范圍內(nèi)，由部分或全體業(yè)主共同擁有的部分。那么這四個(gè)部分明確規(guī)定它是共有的，那么在這一部分當(dāng)中，也有一定的針對(duì)性，比方說關(guān)于供熱的管道、供水的管道，還有用電的這套設(shè)備，究竟業(yè)主享有的權(quán)利是哪里？有的開發(fā)商說，其實(shí)啊，僅僅進(jìn)到你那個(gè)戶里的，那才是業(yè)主的，在外面的時(shí)候，應(yīng)該歸他所有，或者歸熱力公司所有。 ? II 建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。 ?167。維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)公布。 79 建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金 ，屬于業(yè)主共有。 建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房 ，屬于“業(yè)主共有”。 73 建筑區(qū)劃內(nèi)的 道路 ，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外。 ↓ ?適用時(shí)注意區(qū)分：全體共用部分 +一部共用部分 ?167。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 46 ?167。 ?167。 ?在區(qū)分所有中，共有的類型比較復(fù)雜 ： ?法定共有和約定共有； ?共有和準(zhǔn)共有 ?小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主共有、某一棟建筑物內(nèi)業(yè)主的共有、特定單元或特定幾個(gè)業(yè)主的共有。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 43 ?這樣，我們?cè)诶碚撋险f ，最后粉刷表層是專有部分的權(quán)利的實(shí)象，真正的權(quán)利界限是最后粉刷表層，在壁心是權(quán)利的虛象，就是你行使權(quán)利的時(shí)候，可以對(duì)共有部分進(jìn)行利用，但是不可以超過壁心 ，用這樣一個(gè)思路來考慮問題的時(shí)候，就會(huì)把建筑物區(qū)分所有權(quán)當(dāng)中專有部分就界定得清清楚楚，超過了界限，就認(rèn)為你是侵權(quán)。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 42 ?最后粉刷表層兼采壁心說 。比方說，我買了一個(gè)初裝修的房子，住進(jìn)去之前，我要裝修，墻上我要軟包或者硬包，或者干脆我就刷大白，那么地板我要鋪成木地板，或者要鋪成地磚， 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 39 ?棚上我要給它吊天花，這些東西都是你最后加上去的，這些東西才真正是你的，所以按照最后粉刷表層說，是講這樣一個(gè)意思，就是除了你最后你把它放上去的這些內(nèi)容以外，其他的都是共有部分，地板是共有的、墻壁是共有的，天棚是共有的。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 38 ? 最后粉刷表層說 。你買了一百平方米的房子，其實(shí)你買到了 100平方米的空間，這時(shí)候墻不是你的、地板也不是你的，天棚也不是你的，都不是你的，你只是買了這個(gè)空間，你可以在這個(gè)空間當(dāng)中生活。就是“鞏漢林的學(xué)說”，鞏漢林認(rèn)為兩家的間壁墻中心線是我的，中心線以內(nèi)是我的，所以我就有權(quán)去支配，這個(gè)就叫做壁心說。 ? 業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。 83 業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約（物權(quán)請(qǐng)求權(quán)）。 15 建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋 ?業(yè)主或者其他行為人違反法律、法規(guī)、國家相關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、管理規(guī)約，或者違反業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定，實(shí)施下列行為的，可以認(rèn)定為物權(quán)法第八十三條第二款所稱的其他“損害他人合法權(quán)益的行為”： 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 33 ?（一）損害房屋承重結(jié)構(gòu)，損害或者違章使用電力、燃?xì)?、消防設(shè)施，在建筑物內(nèi)放置危險(xiǎn)、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用； ?（二）違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀； ?（三）違反規(guī)定進(jìn)行房屋裝飾裝修； ?（四）違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場(chǎng)地或者其他共有部分。 ?但是現(xiàn)在這樣的行為已經(jīng)有了定論。但是在動(dòng)工的時(shí)候，遭到了其他業(yè)主的抵制。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 31 ?他拿著這份文件向房管局申請(qǐng)裝修許可，房管局也給他出了批復(fù)。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 30 ?案例：一個(gè)高層建筑，結(jié)構(gòu)形式是框架加剪力墻，剪力墻就是用鋼筋混凝土現(xiàn)澆的承重墻體，有一個(gè)業(yè)主買了兩套房子是連在一起的，他打算在剪力墻上開一個(gè)門洞，把兩套房子連起來。開發(fā)商認(rèn)為業(yè)主的改建危及到建筑物的安全，就向法院起訴，要求他停止侵害、恢復(fù)原狀。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 28 專有權(quán)行使的限制 ?專有權(quán)行使是否受限制？如何操作？ ?業(yè)主對(duì)專有部分享有所有權(quán)，包括支配、使用、處分的權(quán)利，但業(yè)主在支配專有部分的時(shí)候法律也有明確的限制。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 27 ?所以我認(rèn)為，在目