【正文】 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 1 建筑物區(qū)分所有權(quán) 糾紛典型案例 主講人：韓曉冬 律師 韓曉冬律師同時(shí)具有 造價(jià)師、建造師 資格 聯(lián)系電話： 13834110970 郵箱： 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 2 ?太原市人民政府關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實(shí)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見 ?發(fā)文日期： 2020年 1月 13日 ?太原市人民政府關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的意見 ?發(fā)文日期： 2020年 2月 23日 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 3 ?自本意見發(fā)布之日起，原則上對擁有一套市轄六區(qū)住房的本市居民家庭（包括購房人、配偶及未成年子女，下同）、能夠提供在本市 1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市居民家庭，限購 1套住房；對已擁有 2套及以上市轄六區(qū)住房的本市居民家庭、擁有 1套及以上本市市轄六區(qū)住房的非本市居民家庭和無法提供在本市 1年以上的納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市居民家庭，暫停在本市市轄六區(qū)內(nèi)向其售房。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 4 小區(qū) ? ? 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 5 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 6 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 7 ?業(yè)主有什么樣的權(quán)利？解釋第 16條 ?建筑物區(qū)分所有權(quán) ?專有權(quán)、內(nèi)容、客體范圍、限制（住改商）。解釋第 1 15條 ?共有權(quán)、內(nèi)容、客體范圍、限制。解釋第 14條 ?管理權(quán)、內(nèi)容、客體范圍、限制。解釋第 1 13條 ?開發(fā)商可以贈(zèng)送露臺(tái)、花園嗎？解釋第 2 條 ?開發(fā)商如何處理車位問題。解釋第 6條 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 8 ?業(yè)主有什么樣的權(quán)利？ 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 9 建筑物區(qū)分所有權(quán) 專有權(quán) 共有權(quán) 管理權(quán) 單元空間 地基、電梯、管線、走廊等公攤面積 業(yè)主自治的權(quán)利 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 10 第一節(jié) 建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念和特征 ?一、概念 ?167。 70 業(yè)主 對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有 所有權(quán) ，對專有部分以外的共有部分享有 共有 和 共同管理 的權(quán)利。 ?導(dǎo)讀： 《 關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋 》 + 《 關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋 》 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 11 ? 二、特征 建筑物區(qū)分所有權(quán)的主體是 業(yè)主 。 167。 1 《 最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋 》 I ： ① 依法登記取得或者 ② 根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)(167。 2831)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。 ? II 基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為， ③ 已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 12 客體主要是 建筑物。 建筑物區(qū)分所有權(quán)是一種復(fù)合性權(quán)利，具有整體性和不可分割性。同時(shí)：絕對性、永久性、排他性。 專有部分的所有權(quán)居于主導(dǎo)地位。 167。 72 II 業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 13 ?物權(quán)法 第三節(jié) 其他規(guī)定 ? 167。 28 因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書（司法行為）或者人民政府的征收決定等（行政行為），導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。 ? 167。 29 因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力（繼承行為）。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 14 ? 167。 30 因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力（事實(shí)行為）。 ? 167。 31 依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。（相對不需公示） 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 15 ?167。 16建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋 建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛涉及專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人的，參照本解釋處理。 ?專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應(yīng)權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 16 ?第二節(jié) 專有權(quán) 一、概念 ?專有部分 —— 是指具有構(gòu)造上及使用上的獨(dú)立性，并能夠成為專有權(quán)客體的部分。 ?專有部分所有權(quán) —— 簡稱為專有權(quán)，是指區(qū)分所有人對其建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分所享有的單獨(dú)所有權(quán)。 ?167。 71 業(yè)主對其建筑物專有部分享有 占有、使用、收益和處分 的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 17 ?二、專有部分所有權(quán)的客體 ?167。 2建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋 ? I 建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的 房屋，以及車位、攤位等 特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的 專有部分 ： （一）具有 構(gòu)造上 的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分； （二）具有 利用上 的獨(dú)立性，可以排他使用； （三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 18 ? II 規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù) 規(guī)劃 列入該特定房屋 買賣合同 中的露臺(tái)等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。 ? III 本條第一款所稱房屋，包括 整棟建筑物 。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 19 !!：對住宅商用的法律規(guī)制 、有利害關(guān)系的范圍 ?167。 77 業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng) 有利害關(guān)系的業(yè)主 ↓同意。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 20 ?隔壁、相鄰、不相鄰的業(yè)主。實(shí)際 or可能。 ?167。 11建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋 ?業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 21 ?167。 10 建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋 I 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，未按照物權(quán)法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請求排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。 II 將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的，人民法院不予支持。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 22 專有部分的范圍 ?如何確定專有部分的范圍呢？ ?專有部分大致相當(dāng)于不動(dòng)產(chǎn)登記的部分，為什么說是“大致相當(dāng)于”？ 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 23 ?第一，我們現(xiàn)在房產(chǎn)證登記的部分并不完全是專有部分，比如你房產(chǎn)證上登記一百平方米建筑面積，實(shí)際上套內(nèi)的使用面積只有八十平方米。其他部分是什么呢？是分?jǐn)偟墓裁娣e。按照物權(quán)法的原則，分?jǐn)偟拿娣e不應(yīng)該算在專有部分里的，但是我們的房產(chǎn)證面積包含了分?jǐn)偟墓裁娣e。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 24 ?還有更大的共有部分是沒有進(jìn)入分?jǐn)偟?，比如設(shè)備用房、配電房等等。 ?介紹：一個(gè)住宅小區(qū)里的建筑面積，有三個(gè)層次，一個(gè)是總面積，包括專有面積、分?jǐn)偟墓裁娣e和未分?jǐn)偟墓裁娣e；二是銷售的建筑面積，它包括專有面積 +分?jǐn)偣裁娣e；三是使用面積，即物權(quán)法所稱的專有部分。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 25 ?第二，很多沒有登記的部分，事實(shí)上是業(yè)主專有的。也就是說，有一部分該登記的沒有登記?，F(xiàn)在的商品房的形式非常多，有些送地下室，有些送儲(chǔ)藏室、露臺(tái)等等，但是除了少數(shù)地方，車位可以登記以外，多數(shù)地方是不給辦理登記的。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 26 ?事實(shí)上屬于業(yè)主專有的部分，不能體現(xiàn)在業(yè)主的房產(chǎn)證上，這就形成了一個(gè)矛盾：一方面法律規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記為房屋所有權(quán)歸屬的依據(jù)，而目前的不動(dòng)產(chǎn)登記制度又不能滿足現(xiàn)實(shí)需要。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 27 ?所以我認(rèn)為，在目前不動(dòng)產(chǎn)登記制度不完善的狀況下，如果依照登記的狀況判定不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，無異于刻舟求劍。從實(shí)際出發(fā)，業(yè)主通過購買、附贈(zèng)等方式合法獲得的不動(dòng)產(chǎn)，即使沒有登記，也應(yīng)視為專有部分。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 28 專有權(quán)行使的限制 ?專有權(quán)行使是否受限制？如何操作？ ?業(yè)主對專有部分享有所有權(quán)，包括支配、使用、處分的權(quán)利，但業(yè)主在支配專有部分的時(shí)候法律也有明確的限制。從物權(quán)法來看，物權(quán)法第七十一條規(guī)定：“業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益?！? 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 29 ?業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，但是實(shí)務(wù)當(dāng)中， 如何判斷業(yè)主是否危及建筑物的安全？ ?案例：一個(gè)連排別墅的底層業(yè)主覺得地下室不夠大，于是就進(jìn)行改造擴(kuò)大，這就涉及到把原來基礎(chǔ)里面的部分墻體挖掉，并且朝著背靠的山體部分延伸。開發(fā)商認(rèn)為業(yè)主的改建危及到建筑物的安全，就向法院起訴，要求他停止侵害、恢復(fù)原狀。法院判決支持了開發(fā)商的請求。 中 大 至 正 倫