【文章內(nèi)容簡介】 坐椅、健身設(shè)備、兒童游戲設(shè)備等改善住宅性能、提升生活品質(zhì)的設(shè)施。公共空間，包括道路、綠地以外的廣場、園林等。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 58 土地使用權(quán)歸誰所有？ ?建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，使用權(quán)歸誰所有？ ?一個業(yè)主在買房的時候，其實買到了一個房子的不動產(chǎn)建筑物，同時還買到了一塊地的使用權(quán) ，這樣我們每個業(yè)主買了一個房子以后，都會拿到一個土地使用權(quán)證，這個土地權(quán)證， 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 59 ?比方說，我現(xiàn)在買 100平方米，我現(xiàn)在拿到了 80平米的土地使用權(quán)證，那么這 80平方米的土地使用權(quán)證是你單獨所有還是怎么著？需要一個界定。 ?司法解釋的第三條明確規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，這是原則，所以在一個小區(qū)里頭，土地完全是共有的，是大家共有的， 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 60 ?那么大家共有，為什么還要自己有個土地使用權(quán)證呢？這一部分就是說，全體業(yè)主享有這個土地使用權(quán)，那么你自己這一部分是一個份額，僅僅是一個份額，比方說我們現(xiàn)在進(jìn)了一個小區(qū)里去住，買一個房子進(jìn)去了，我現(xiàn)在有 100平米的建筑物，我有 80平方米的土地，那么這 80平方米的土地在哪里？ 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 61 ?沒有，你不知道在哪里，那么就是從觀念上把整個這塊地，我蓋成這么多房子來，幾層幾層都蓋起來了，那么你這個建筑物其實僅僅分到了這么多地，這個地就在這塊地里頭，但是不知道在哪里。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 62 ?那就說明你享有這個土地使用權(quán)，其實是個份額，是整個共有土地當(dāng)中的一個份額，所以司法解釋當(dāng)中說，建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，建筑用地使用權(quán)是共有的， 但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路綠地的除外 ， 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 63 ?比方說，我現(xiàn)在是個獨棟別墅，獨棟別墅里頭這塊土地使用權(quán)是歸我自己的，這是可以的。但是仍然其實也有問題，那么獨棟別墅一個一個別墅，外面的這些土地，小區(qū)里頭外面的土地，其實還是共有的。所以，依我所見，其實也不過是份額，但是有的確定，確定的是他自己的權(quán)利的。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 64 ?外墻，什么時候才叫做合理應(yīng)用呢？（ 解釋第四條業(yè)主基于對住宅、經(jīng)營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外。） 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 65 ?講的是經(jīng)營性用房，比方說，住宅上面是住宅，下面是底商，底商它是經(jīng)營單位，是經(jīng)營性用房，你買了這個房以后，他就要經(jīng)營，經(jīng)營就要掛招牌啊，就要做廣告，在他的外墻外面，他去利用的時候，就應(yīng)當(dāng)是合法的，就是那個外墻面共有的這樣一個規(guī)則的一個特例。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 66 ?樓頂空間應(yīng)該是全體業(yè)主共有的，那么怎么才叫合理利用呢？ ?一定要有規(guī)劃，實踐看到一種情況，這個是合理利用，叫做“退臺”的行使，一個建筑的一層，一層退回來一部分，開始砌二層，二層的樓頂又退回去，這是三層，這樣一樓的樓頂， 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 67 ?規(guī)劃當(dāng)中就把它做成了二樓的庭院，三樓的把二樓的樓頂做庭院，這就是合理利用，這個不認(rèn)為是侵權(quán)，那么你要自己說，我現(xiàn)在整個樓， 20層樓，樓頂是我 20層，我上去要利用，這恐怕有問題，這一部分做了一個特別的規(guī)定。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 68 ?第四節(jié) 區(qū)分所有的“建筑物” ?物權(quán)法第七十條規(guī)定：“業(yè)主對 建筑物內(nèi)的住宅 、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”，也是說“建筑物內(nèi)的住宅” 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 69 ?有些小區(qū)大的有幾百萬平方米，小的也有好幾萬平方米，往往都不是一棟樓。這就存在一個問題，除了這一棟樓之外，其他的部分是不是區(qū)分所有權(quán)的組成部分？因為我們看到，前面的定義都只談到建筑物本身。 ?司法解釋進(jìn)行了明確，第二條、第三條，均使用了“建筑區(qū)劃內(nèi) ”的概念。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 70 ?首先，建筑物是不是區(qū)分所有，與它的體量、形式是沒有什么關(guān)系的。比如有些體量非常大的建筑物，如學(xué)校的教學(xué)樓，有的明德樓幾萬平方米，但它不是區(qū)分所有建筑，它是單一業(yè)主。再比如故宮，據(jù)說有九千九百九十九間房屋，它也不是區(qū)分所有，它也是單一業(yè)主。所以，體量大小沒有關(guān)系。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 71 ?建筑形式上，是高層還是平房好象也沒有關(guān)系?，F(xiàn)在常見的區(qū)分所有建筑是高層建筑物，但是平房我認(rèn)為也可以存在區(qū)分所有，比如一個家里面的私房，老一輩去世之后，弟兄幾個分家，把平房做一個分割，辦理產(chǎn)權(quán)登記之后，就形成區(qū)分所有的形態(tài)。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 72 ?其次，商品房基本上都是區(qū)分所有建筑，因為商品房建造的目的就是為了將來分割銷售。但是，區(qū)分所有的建筑不僅僅商品房一種形式，商品房以外的建筑也可以成為區(qū)分所有。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 73 ?第三，區(qū)分所有權(quán)不僅體現(xiàn)在建筑本身，建筑以外的設(shè)施、設(shè)備、空間，也是建筑物區(qū)分所有權(quán)的對象。比如物權(quán)法規(guī)定，道路、花園、綠地屬于業(yè)主共有，這就說明建筑物區(qū)分所有權(quán)已經(jīng)延伸到建筑物以外。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 74 ?第四，專有的建筑物可以轉(zhuǎn)變?yōu)閰^(qū)分所有建筑物。有一個案例，一個人取得了建造三層樓房的規(guī)劃許可，蓋了兩層后因缺少資金就封了頂，后來他把二層賣掉，二層的買房人也辦理了產(chǎn)權(quán)登記。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 75 ?之后蓋房子的這個人想在二層上面再加蓋一層，因為他有規(guī)劃許可證，但是遭到了二層業(yè)主的反對，后來就到法院訴訟。后來經(jīng)過調(diào)解，二層業(yè)主以獲得一定補嘗，作出了讓步。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 76 ?這個案件的關(guān)鍵就在于，原來建造的房屋，屬于建造人專有，當(dāng)他把房子賣給了第二個人以后，這個房子就由專有變成了區(qū)分所有的建筑物，這個時候新的業(yè)主與他都是這棟建筑的所有人，兩個平行、相互獨立的區(qū)分所有權(quán)， 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 77 ?這種情況下，你再做處分，影響到他人的利益時，別人當(dāng)然有權(quán)阻止。這就是專有建筑變成區(qū)分所有建筑物的一種情況。 ?還有一種情況是共有建筑轉(zhuǎn)變?yōu)閰^(qū)分所有建筑物。不少人會把區(qū)分所有與共有混淆，覺得都是有挺多業(yè)主，看上去形式差不多。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 78 ?但是共有只有一個所有權(quán)，區(qū)分所有權(quán)是同時平行存在的、彼此獨立的多個所有權(quán)，我賣掉我的房子，對別人沒有影響。但如果是共有，就需要征得共有人的同意，任何一個共有人不可處分。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 79 ?有這樣一個案例，一棟大樓原來是一個家族的產(chǎn)業(yè)，家族的成員應(yīng)該是一個共有的關(guān)系，后來這個企業(yè)破產(chǎn)了。很多債權(quán)人追債，法院就主持把這棟大樓進(jìn)行了拍賣，拍賣的時候疏忽了共有的問題，只作了簡單地分割，一層、二層、三層、五層等等，有一個香港商人買了這棟大樓的一至六層，其他人買了以上的各層。從單獨所有變?yōu)閰^(qū)分所有。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 80 ?區(qū)分所有建筑物轉(zhuǎn)變?yōu)閷Ｓ谢蚬灿械慕ㄖ?。比如開發(fā)商建造的商品房，本來這些房子都是區(qū)分所有的，有一個單位買了一棟樓，就這一棟樓而言，就形成了單一所有人的建筑。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 81 ?第五節(jié) 車位、露臺等的規(guī)定 ?《 物權(quán)法 》 規(guī)定的車庫車位，大概有這么幾個要點，第一區(qū)分車庫和車位，車庫是封閉的，比方說地下車位或者停車樓這種，四面、六面都是封閉的，這是一種。那么車位呢？車位是在平地上劃出來的，一格一格的這叫車位。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 82 ?第二點，就是在規(guī)定車庫車位的時候，《 物權(quán)法 》 規(guī)定，車庫車位首先滿足業(yè)主需要。 ?司法解釋規(guī)定的情況，現(xiàn)在司法解釋規(guī)定，是第五條， 它說建設(shè)單位按照配置比例將車庫車位以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合 《 物權(quán)法 》 第 74條有關(guān)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要的規(guī)定。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 83 ?第三點，車庫車位的權(quán)屬怎么去確定？《 物權(quán)法 》 規(guī)定，可以通過買賣、通過贈與、通過租賃去確定權(quán)屬，買賣，業(yè)主買到車位的所有權(quán)、車庫的所有權(quán)，贈與，業(yè)主得到的也是所有權(quán)。還有一種是租賃，用租賃的方法來取得車庫的使用權(quán)， 車庫車位的所有權(quán)，還掌握在原來開發(fā)商的手里 ， 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 84 ?還有一個問題， 就是利用公共道路，小區(qū)里共有的道路和其他共有的部分建立起這個車位 ，這個車位是全體業(yè)主共有的。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 85 ?司法解釋第六條，建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為《 物權(quán)法 》 第 74條第三款所說的車位，那兒它的條件是什么呢？指占有業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位，這個車位是全體業(yè)主共有的。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 86 ?解釋補充了一個條件就是，建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，這說明什么呢？就是在地表上建立起來的車位，那部分是屬于可以賣的， 共有這一部分僅僅是指后邊占有業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位 ，規(guī)劃的車位不是共有的道路，不是共有的車位，這部分做了一個補充。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 87 花園、露臺問題 ?實踐中開發(fā)商在買房子的時候附贈花園、露臺，由此產(chǎn)生一些爭議，反對者主要有以下幾個方面的理由： ?成本說。認(rèn)為開發(fā)商的房價里面已經(jīng)包含了車位的成本。物權(quán)法在全國人大進(jìn)行討論的時候，有一位代表發(fā)言就認(rèn)為，開發(fā)商在賣房子的時候已經(jīng)包含了車位的價格，如果再賣車位，就等于車位出賣了兩次。這種觀