【正文】 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 30 ?案例：一個高層建筑，結(jié)構(gòu)形式是框架加剪力墻，剪力墻就是用鋼筋混凝土現(xiàn)澆的承重墻體，有一個業(yè)主買了兩套房子是連在一起的，他打算在剪力墻上開一個門洞，把兩套房子連起來。這個業(yè)主找了一家設計院做了設計，并且給他出了一個證明，說只要按設計作補強處理，對結(jié)構(gòu)安全沒有影響。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 31 ?他拿著這份文件向房管局申請裝修許可，房管局也給他出了批復。這樣他的手續(xù)看上去很完善了。但是在動工的時候，遭到了其他業(yè)主的抵制。這位業(yè)主認為他取得了這兩份文件，裝修行為就是完全合法的。 ?但是現(xiàn)在這樣的行為已經(jīng)有了定論。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 32 ?167。 15 建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋 ?業(yè)主或者其他行為人違反法律、法規(guī)、國家相關強制性標準、管理規(guī)約，或者違反業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法作出的決定，實施下列行為的，可以認定為物權(quán)法第八十三條第二款所稱的其他“損害他人合法權(quán)益的行為”： 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 33 ?（一）損害房屋承重結(jié)構(gòu)，損害或者違章使用電力、燃氣、消防設施，在建筑物內(nèi)放置危險、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用； ?（二）違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀； ?（三）違反規(guī)定進行房屋裝飾裝修； ?（四）違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 34 ?167。 83 業(yè)主應當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約（物權(quán)請求權(quán)）。 ? 業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。 ? 業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 35 權(quán)利的界限 ?專有部分權(quán)利的界限在哪里 ？ ? 壁心說 。就是“鞏漢林的學說”，鞏漢林認為兩家的間壁墻中心線是我的，中心線以內(nèi)是我的，所以我就有權(quán)去支配，這個就叫做壁心說。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 36 ? 空間說 。你買了一百平方米的房子，其實你買到了 100平方米的空間，這時候墻不是你的、地板也不是你的，天棚也不是你的，都不是你的，你只是買了這個空間，你可以在這個空間當中生活。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 37 ?我們開玩笑講，說你今天買了一個空間，你的四面墻、天棚加地板，都是共有的，那我進來怎么進來呢？我要飄進來嗎？我也不能踩在地板上，我也不能摸墻，摸了就是侵權(quán)，好像這一點上，空間說更不合理。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 38 ? 最后粉刷表層說 。你買了一百平方米這個房子，這個專有部分界限就到你最后粉刷表層，這些全部都是你的。比方說，我買了一個初裝修的房子，住進去之前，我要裝修，墻上我要軟包或者硬包，或者干脆我就刷大白，那么地板我要鋪成木地板，或者要鋪成地磚， 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 39 ?棚上我要給它吊天花，這些東西都是你最后加上去的，這些東西才真正是你的，所以按照最后粉刷表層說，是講這樣一個意思，就是除了你最后你把它放上去的這些內(nèi)容以外，其他的都是共有部分，地板是共有的、墻壁是共有的，天棚是共有的。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 40 ?但是有一點，最后粉刷表層，通常并不厚，不是很厚的那個裝修，比方說，特別是墻上就僅僅刷了那個大白的，刷了一層涂料的，這時候我們凡是住在一個房子里，總是要利用那個墻壁，利用墻壁， 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 41 ?比方說在墻上釘一個釘子，釘一個東西，掛相框或者掛什么東西，那么你釘釘子的時候，由于最后這個涂料很薄，所以能釘住嗎？釘不住，咣一下釘?shù)綁ι希褪乔謾?quán)了，所以它也有一定的問題。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 42 ?最后粉刷表層兼采壁心說 。就是用兩個標準來界定業(yè)主對專有部分權(quán)利的范圍，你的真實的權(quán)利，是最后粉刷表層，但是你實際上對這個建筑物的利用，可以超過最后粉刷表層，但是不得超過壁心，這樣你就可以對墻、壁進行一定的利用，不認為你是侵害了共有的部分，但是真正的權(quán)利并不是在那里。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 43 ?這樣，我們在理論上說 ，最后粉刷表層是專有部分的權(quán)利的實象，真正的權(quán)利界限是最后粉刷表層，在壁心是權(quán)利的虛象，就是你行使權(quán)利的時候，可以對共有部分進行利用，但是不可以超過壁心 ，用這樣一個思路來考慮問題的時候，就會把建筑物區(qū)分所有權(quán)當中專有部分就界定得清清楚楚，超過了界限，就認為你是侵權(quán)。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 44 ?第三節(jié) 共有權(quán) ?一、概念 —— 是指區(qū)分所有人依據(jù)法律、合同以及區(qū)分所有人之間的規(guī)約，對“建筑物的共用部分、基地使用權(quán)、小區(qū)的公共場所和公共設施等”所共同享有的財產(chǎn)權(quán)利 。 ?在區(qū)分所有中，共有的類型比較復雜 ： ?法定共有和約定共有； ?共有和準共有 ?小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主共有、某一棟建筑物內(nèi)業(yè)主的共有、特定單元或特定幾個業(yè)主的共有。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 45 ?二、共有權(quán)的行使 ?！?。簩ⅰ肮灿胁糠謱Ｓ惺褂脵?quán)”與“專有部分所有權(quán)”區(qū)分開來。 ?167。 72 I 業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔義務； 不得以放棄權(quán)利不履行義務。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 46 ?167。 80 建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。 ↓ ?適用時注意區(qū)分：全體共用部分 +一部共用部分 ?167。 4 建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋 業(yè)主基于對住宅、經(jīng)營性用房等專有部分特定使用功能的 合理需要，無償 利用屋頂以及與其專有部分相對應的外墻面等共有部分的， 不應認定為侵權(quán) 。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 47 ? 三、法定共有的范圍 ?167。 73 建筑區(qū)劃內(nèi)的 道路 ，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的 綠地 ，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。 建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房 ，屬于“業(yè)主共有”。 ?167。 79 建筑物及其附屬設施的維修資金 ，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應當公布。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 48 ?所謂“業(yè)主共有” →作為地上附著物歸業(yè)主所有≠土地所有權(quán)。 ?167。 3建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋 ? I 除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應當認定為物權(quán)法第六章所稱的 共有部分 ： 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 49 （一）建筑物的基礎、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)?基本結(jié)構(gòu) 部分，通道、樓梯、大堂等 公共通行 部分，消防、公共照明等 附屬設施、設備 ，避難層、設備層或者設備間等 結(jié)構(gòu) 部分； （二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設施等。 ? II 建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 50 ?總結(jié)分析 ： 共有部分的范圍及分類 ?基本結(jié)構(gòu)部分、公共通行部分、設施設備部分、以及其他結(jié)構(gòu)部分。那么這四個部分明確規(guī)定它是共有的，那么在這一部分當中，也有一定的針對性，比方說關于供熱的管道、供水的管道，還有用電的這套設備，究竟業(yè)主享有的權(quán)利是哪里？有的開發(fā)商說，其實啊，僅僅進到你那個戶里的，那才是業(yè)主的，在外面的時候，應該歸他所有，或者歸熱力公司所有。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 51 ?這一部分說法都是不對的，我們認為應該是這樣，這些都是全體業(yè)主共有的，那么從哪里進呢？就是從外面引進來，到房子的部分，全部屬于業(yè)主共有的，外面部分屬于熱電公司，變壓器之外屬于電力公司等等，只要能夠區(qū)分開這樣的，凡是進到小區(qū)里面的、戶外的，那就是全體業(yè)主共有，就這樣一些部分，司法解釋的第一條做了一個很明確的規(guī)定。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 52 ?從實務分析，共有部分應該是指該建筑范圍內(nèi)，由部分或全體業(yè)主共同擁有的部分。部分業(yè)主共有擁有的，在臺灣地區(qū)的法律里面稱為“小公”，比如說我們這個單元電梯到了使用年限必須要更換，換電梯需要一大筆資金，維修資金是不夠的，要進行續(xù)籌，續(xù)籌的時候多大范圍的業(yè)主出錢？ 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 53 ?當然是這個單元的業(yè)主出錢，與其他樓的業(yè)主是沒有關系的?！按蠊本褪侨w業(yè)主的概念，也就是整個建筑區(qū)劃內(nèi)的全體業(yè)主。事實上，涉及到全體業(yè)主的事項是非常少的，大多數(shù)事項都只涉及到一部分業(yè)主，就是“小公”。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 54 ?共有的部分按照其權(quán)利的來源，應當分為三種情形 ：法定共有、約定共有、天然共有。法定共有就是法律或行政法規(guī)規(guī)定為共有，比如物業(yè)管理用房、道路、綠地。約定共有是指本來具備了獨立性，可以單獨作為所有權(quán)標的，但由權(quán)利人通過合同約定，成為共有的部分。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 55 ?比如架空層、地下室、會所和學校。天然共有是最為復雜的，它是指在構(gòu)造上和使用上不具備獨立性，僅為專有部分提供某些功能，與專有部分存在必然聯(lián)系，不能單獨作為所有權(quán)標的的部分。包括構(gòu)造部分、交通部分、設備部分與公共空間。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 56 ?天然共有的四個組成部分。構(gòu)造部分，包括基礎、外墻、梁柱、屋面、圍墻、大門等。交通部分，包括走廊、樓梯、門廳等。設備部分，分為兩種，一種是基礎設施，包括上下水、消防、變電、電梯、照明、化糞池、垃圾房等必備設施； 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 57 ?一種是增益設施，包括園林、小品、雕塑、公告標示、安防系統(tǒng)、休閑