【正文】 規(guī)定不動產(chǎn)登記為房屋所有權(quán)歸屬的依據(jù)，而目前的不動產(chǎn)登記制度又不能滿足現(xiàn)實(shí)需要。 ?介紹：一個(gè)住宅小區(qū)里的建筑面積，有三個(gè)層次，一個(gè)是總面積，包括專有面積、分?jǐn)偟墓裁娣e和未分?jǐn)偟墓裁娣e；二是銷售的建筑面積，它包括專有面積 +分?jǐn)偣裁娣e；三是使用面積，即物權(quán)法所稱的專有部分。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 22 專有部分的范圍 ?如何確定專有部分的范圍呢？ ?專有部分大致相當(dāng)于不動產(chǎn)登記的部分，為什么說是“大致相當(dāng)于”？ 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 23 ?第一，我們現(xiàn)在房產(chǎn)證登記的部分并不完全是專有部分，比如你房產(chǎn)證上登記一百平方米建筑面積，實(shí)際上套內(nèi)的使用面積只有八十平方米。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 20 ?隔壁、相鄰、不相鄰的業(yè)主。 ? III 本條第一款所稱房屋，包括 整棟建筑物 。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 16 ?第二節(jié) 專有權(quán) 一、概念 ?專有部分 —— 是指具有構(gòu)造上及使用上的獨(dú)立性，并能夠成為專有權(quán)客體的部分。 31 依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。 29 因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時(shí)發(fā)生效力（繼承行為）。 72 II 業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。 建筑物區(qū)分所有權(quán)是一種復(fù)合性權(quán)利，具有整體性和不可分割性。 1 《 最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋 》 I ： ① 依法登記取得或者 ② 根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)(167。解釋第 6條 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 8 ?業(yè)主有什么樣的權(quán)利？ 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 9 建筑物區(qū)分所有權(quán) 專有權(quán) 共有權(quán) 管理權(quán) 單元空間 地基、電梯、管線、走廊等公攤面積 業(yè)主自治的權(quán)利 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 10 第一節(jié) 建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念和特征 ?一、概念 ?167。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 4 小區(qū) ? ? 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 5 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 6 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 7 ?業(yè)主有什么樣的權(quán)利？解釋第 16條 ?建筑物區(qū)分所有權(quán) ?專有權(quán)、內(nèi)容、客體范圍、限制（住改商）。解釋第 1 15條 ?共有權(quán)、內(nèi)容、客體范圍、限制。 70 業(yè)主 對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有 所有權(quán) ，對專有部分以外的共有部分享有 共有 和 共同管理 的權(quán)利。 2831)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。同時(shí)：絕對性、永久性、排他性。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 13 ?物權(quán)法 第三節(jié) 其他規(guī)定 ? 167。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 14 ? 167。（相對不需公示） 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 15 ?167。 ?專有部分所有權(quán) —— 簡稱為專有權(quán)，是指區(qū)分所有人對其建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分所享有的單獨(dú)所有權(quán)。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 17 ?二、專有部分所有權(quán)的客體 ?167。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 19 !!：對住宅商用的法律規(guī)制 、有利害關(guān)系的范圍 ?167。實(shí)際 or可能。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 21 ?167。其他部分是什么呢？是分?jǐn)偟墓裁娣e。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 25 ?第二，很多沒有登記的部分，事實(shí)上是業(yè)主專有的。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 27 ?所以我認(rèn)為，在目前不動產(chǎn)登記制度不完善的狀況下，如果依照登記的狀況判定不動產(chǎn)的所有權(quán)，無異于刻舟求劍。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 30 ?案例：一個(gè)高層建筑，結(jié)構(gòu)形式是框架加剪力墻，剪力墻就是用鋼筋混凝土現(xiàn)澆的承重墻體，有一個(gè)業(yè)主買了兩套房子是連在一起的，他打算在剪力墻上開一個(gè)門洞，把兩套房子連起來。但是在動工的時(shí)候，遭到了其他業(yè)主的抵制。 15 建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋 ?業(yè)主或者其他行為人違反法律、法規(guī)、國家相關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、管理規(guī)約，或者違反業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法作出的決定，實(shí)施下列行為的，可以認(rèn)定為物權(quán)法第八十三條第二款所稱的其他“損害他人合法權(quán)益的行為”： 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 33 ?（一）損害房屋承重結(jié)構(gòu)，損害或者違章使用電力、燃?xì)?、消防設(shè)施，在建筑物內(nèi)放置危險(xiǎn)、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用； ?（二）違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀； ?（三）違反規(guī)定進(jìn)行房屋裝飾裝修； ?（四）違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分。 ? 業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。你買了一百平方米的房子，其實(shí)你買到了 100平方米的空間，這時(shí)候墻不是你的、地板也不是你的，天棚也不是你的，都不是你的，你只是買了這個(gè)空間，你可以在這個(gè)空間當(dāng)中生活。比方說，我買了一個(gè)初裝修的房子，住進(jìn)去之前，我要裝修，墻上我要軟包或者硬包，或者干脆我就刷大白，那么地板我要鋪成木地板，或者要鋪成地磚， 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 39 ?棚上我要給它吊天花，這些東西都是你最后加上去的，這些東西才真正是你的，所以按照最后粉刷表層說，是講這樣一個(gè)意思，就是除了你最后你把它放上去的這些內(nèi)容以外，其他的都是共有部分，地板是共有的、墻壁是共有的，天棚是共有的。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 43 ?這樣，我們在理論上說 ，最后粉刷表層是專有部分的權(quán)利的實(shí)象，真正的權(quán)利界限是最后粉刷表層，在壁心是權(quán)利的虛象，就是你行使權(quán)利的時(shí)候，可以對共有部分進(jìn)行利用，但是不可以超過壁心 ，用這樣一個(gè)思路來考慮問題的時(shí)候，就會把建筑物區(qū)分所有權(quán)當(dāng)中專有部分就界定得清清楚楚，超過了界限，就認(rèn)為你是侵權(quán)。 ?167。 ↓ ?適用時(shí)注意區(qū)分：全體共用部分 +一部共用部分 ?167。 73 建筑區(qū)劃內(nèi)的 道路 ，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。 79 建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金 ，屬于業(yè)主共有。 ?167。那么這四個(gè)部分明確規(guī)定它是共有的，那么在這一部分當(dāng)中，也有一定的針對性，比方說關(guān)于供熱的管道、供水的管道，還有用電的這套設(shè)備，究竟業(yè)主享有的權(quán)利是哪里？有的開發(fā)商說，其實(shí)啊，僅僅進(jìn)到你那個(gè)戶里的，那才是業(yè)主的，在外面的時(shí)候，應(yīng)該歸他所有，或者歸熱力公司所有?！按蠊本褪侨w業(yè)主的概念，也就是整個(gè)建筑區(qū)劃內(nèi)的全體業(yè)主。約定共有是指本來具備了獨(dú)立性，可以單獨(dú)作為所有權(quán)標(biāo)的，但由權(quán)利人通過合同約定，成為共有的部分。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 56 ?天然共有的四個(gè)組成部分。公共空間，包括道路、綠地以外的廣場、園林等。但是仍然其實(shí)也有問題，那么獨(dú)棟別墅一個(gè)一個(gè)別墅，外面的這些土地，小區(qū)里頭外面的土地，其實(shí)還是共有的。） 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 65 ?講的是經(jīng)營性用房，比方說，住宅上面是住宅，下面是底商，底商它是經(jīng)營單位，是經(jīng)營性用房，你買了這個(gè)房以后，他就要經(jīng)營，經(jīng)營就要掛招牌啊，就要做廣告，在他的外墻外面，他去利用的時(shí)候，就應(yīng)當(dāng)是合法的，就是那個(gè)外墻面共有的這樣一個(gè)規(guī)則的一個(gè)特例。 ?司法解釋進(jìn)行了明確，第二條、第三條，均使用了“建筑區(qū)劃內(nèi) ”的概念。所以，體量大小沒有關(guān)系。但是，區(qū)分所有的建筑不僅僅商品房一種形式，商品房以外的建筑也可以成為區(qū)分所有。有一個(gè)案例，一個(gè)人取得了建造三層樓房的規(guī)劃許可，蓋了兩層后因缺少資金就封了頂，后來他把二層賣掉，二層的買房人也辦理了產(chǎn)權(quán)登記。這就是專有建筑變成區(qū)分所有建筑物的一種情況。但如果是共有，就需要征得共有人的同意，任何一個(gè)共有人不可處分。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 80 ?區(qū)分所有建筑物轉(zhuǎn)變?yōu)閷Ｓ谢蚬灿械慕ㄖ铩? 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 82 ?第二點(diǎn)，就是在規(guī)定車庫車位的時(shí)候，《 物權(quán)法 》 規(guī)定，車庫車位首先滿足業(yè)主需要。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 85 ?司法解釋第六條，建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為《 物權(quán)法 》 第 74條第三款所說的車位，那兒它的條件是什么呢？指占有業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位，這個(gè)車位是全體業(yè)主共有的。物權(quán)法在全國人大進(jìn)行討論的時(shí)候，有一位代表發(fā)言就認(rèn)為，開發(fā)商在賣房子的時(shí)候已經(jīng)包含了車位的價(jià)格，如果再賣車位，就等于車位出賣了兩次。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 89 ?容積率說。通常車位是不計(jì)入容積率的，有人就認(rèn)為，小區(qū)的車位作為不動產(chǎn)是建在小區(qū)土地上的，既然車位不計(jì)入容積率，沒有分?jǐn)偼恋刂笜?biāo)，那你的車位建造在哪里？所以就認(rèn)為，根據(jù)容積率的原理，也應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主所有。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 91 ?“賣豆腐模型”來說明觀點(diǎn)： ?張三每天做 100斤豆腐，成本是 50元，每斤豆腐賣 1元左右，到天黑的時(shí)候賣了 80元，這意味著張三已經(jīng)收回了成本，并且有了盈利。物權(quán)法第三十條規(guī)定，因合法建造行為設(shè)立物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力；第一百四十二條規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物構(gòu)筑物屬于建設(shè)用