住宅區(qū)分所有權(quán)與物業(yè)管理(編輯修改稿)
2025-05-04 23:00 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 人”，根據(jù)這一規(guī)定，買賣合同中的購房人，須等其契約在土地注冊處注冊后，方正式成為業(yè)主；而根據(jù)抵押合同享有抵押權(quán)并持有相關(guān)文件的抵押權(quán)人，也是香港房地產(chǎn)法上的業(yè)主。很明顯，香港對業(yè)主的界定包括了除物業(yè)所有權(quán)人以外的對不動產(chǎn)的利用人。對不動產(chǎn)注重利用，表明所有權(quán)問題不僅僅是個人所有權(quán)，而是社會所有權(quán)，即法律旨在保護(hù)所有權(quán)發(fā)揮物的效用，使物得到充分利用的同時增進(jìn)社會的公共福利。借鑒香港的規(guī)定及目前我們住宅的實(shí)際使用情況，業(yè)主是物業(yè)所有權(quán)人的規(guī)定過于原則，還應(yīng)包括已辦理商品房預(yù)售合同登記的購房者、住宅的承租人及持有未售出住宅的建設(shè)單位。因而根據(jù)區(qū)分所有權(quán)人成員權(quán)的內(nèi)容，業(yè)主作為管理人具有成員權(quán)人所享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。具體是通過其選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會去實(shí)施管理。 業(yè)主的管理權(quán)表現(xiàn)在：表決權(quán)，即參加區(qū)分所有人的會議——業(yè)主大會，就大會討論的有關(guān)業(yè)主利益的事項(xiàng)進(jìn)行投票表決；選舉權(quán)，享有業(yè)主委員會的選舉和被選舉權(quán)；同時對不稱職的管理者予以罷免；監(jiān)督權(quán)，對物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務(wù)活動，進(jìn)行監(jiān)督；請求權(quán)，對于共同部分的利用所產(chǎn)生的收益請示分配。 但其相應(yīng)所承擔(dān)的義務(wù)是：執(zhí)行區(qū)分所有人管理團(tuán)體所作出的決議，即執(zhí)行業(yè)主大會和業(yè)主委員會的有關(guān)決議、決定；遵守管理的規(guī)約，按時支付分?jǐn)偟奈飿I(yè)管理、維修費(fèi)用等。 物業(yè)管理公司是為了獲取一定的利潤對他人之物業(yè)實(shí)施管理，這種管理被賦予了服務(wù)的性質(zhì)，其承擔(dān)的物業(yè)管理服務(wù)責(zé)任，是業(yè)主委員會通過與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，物業(yè)管理公司依授予的物業(yè)管理權(quán)實(shí)施合同約定的物業(yè)管理行為。物業(yè)管理公司按合同的范圍、項(xiàng)目，遵守物業(yè)管理法律、法規(guī)，獨(dú)立自主地開展物業(yè)管理服務(wù)活動。服務(wù)的內(nèi)容一般包括：建筑物及其附屬共用設(shè)施、設(shè)備、場地的使用管理、維修養(yǎng)護(hù)、巡視檢查；園林綠地的管理養(yǎng)護(hù)；環(huán)境衛(wèi)生的管理服務(wù)；公共秩序的維護(hù)服務(wù)；車輛行駛、停放管理及其場地的維修養(yǎng)護(hù)；物業(yè)檔案資料的管理；法律、法規(guī)及合同規(guī)定的其他事項(xiàng)。物業(yè)管理公司在履行合同的過程中，具有以下權(quán)利：服務(wù)費(fèi)用支付請求權(quán)；物業(yè)管理權(quán)，要求協(xié)作請求權(quán)；聘請專業(yè)公司的權(quán)利；損害賠償請求權(quán)；合同解除權(quán)。 但其負(fù)有的義務(wù)有：依合同約定實(shí)施物業(yè)管理；合同使用有關(guān)費(fèi)用；接受業(yè)主監(jiān)督；賠償由于自己的過錯給業(yè)主造成的損失等。很明顯，物業(yè)管理公司處于管理服務(wù)人的地位，其管理表現(xiàn)為服務(wù)，服務(wù)的資金來源于業(yè)主支付的管理費(fèi)用，物業(yè)管理公司則是讓業(yè)主繳交的物業(yè)管理費(fèi)發(fā)揮效用，保證物業(yè)的使用和增值。 業(yè)主對物業(yè)實(shí)行的管理就其
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