論商鋪業(yè)主經(jīng)營權(quán)和建筑物區(qū)分所有權(quán)沖突-文庫吧資料
2025-06-30 04:21本頁面
【正文】 (5)籌集和使用專項維修資金。(3)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員。”我國《物業(yè)管理條例》第11條規(guī)定:“下列事項由業(yè)主共同決定:(1)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則。決定前款第5項和第6項規(guī)定的事項,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總數(shù)人數(shù)2/3以上的業(yè)主同意。(6)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。(4)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人。(2)制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約?！ ∈紫?業(yè)主經(jīng)營權(quán)不屬于業(yè)主共同決定的事項。業(yè)主行使其經(jīng)營權(quán)過程中,只會受到與所有權(quán)行使過程中的相同限制。這是本案分析和探討的前提條件和基本切入點。” [5] 商鋪業(yè)主的經(jīng)營權(quán)與建筑物區(qū)分所有權(quán)之間的明顯區(qū)別性和彼此的獨立性,決定了不應(yīng)將兩者混同或者混淆,也由此決定了兩種權(quán)利的行使規(guī)則是完全不同的。原因在于:其一,商鋪業(yè)主的專有權(quán)是其享有的建筑物區(qū)分所有權(quán)的組成部分,與其享有的共有權(quán)和共同管理權(quán)的行使密不可分。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全,不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。我國《物權(quán)法》第39條規(guī)定:“所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn),依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。其中,建筑物區(qū)分所有權(quán)中業(yè)主對專有部分的所有權(quán)與業(yè)主經(jīng)營權(quán)的基礎(chǔ)性權(quán)利即所有權(quán)之間的關(guān)系最為密切。再次,兩者在權(quán)利內(nèi)容上具有緊密的聯(lián)系性和重合性。首先,兩者在權(quán)利主體上具有部分的重合性。商鋪業(yè)主分別依法享有其經(jīng)營權(quán)和建筑物區(qū)分所有權(quán)。本案中,商鋪業(yè)主之間的建筑物區(qū)分所有權(quán)也具有上述特征?！?[3]其三,權(quán)利行使的自行性和委托性。建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容,不僅事關(guān)業(yè)主的私有利益,而且還涉及整個建筑物內(nèi)全部所有權(quán)人的共同利益或者全體所有權(quán)人的公共利益,因此,建筑物區(qū)分所有權(quán)的享有和行使,不能完全由業(yè)主個人決定,而應(yīng)受到全部建筑物區(qū)分所有權(quán)人的整體公共利益和共同意志的制約。建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體主要是建筑物,但不限于建筑物,除了建筑物之外,還包括建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、車庫、車位以及其他公共場所、公用設(shè)施等,其范圍已經(jīng)從建筑物拓展到整個小區(qū)。根據(jù)我國《物權(quán)法》第70條規(guī)定,所謂建筑物區(qū)分所有權(quán),是指業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有的所有權(quán)、對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利的總稱。即業(yè)主有權(quán)決定如何行使該種權(quán)利,既可以決定自己行使,也可以決定委托他人行使,不受他人意志的支配或者干預(yù)。其三,行使的
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