房屋所有權(quán)與抵押權(quán)登記-文庫(kù)吧資料
2025-07-03 14:31本頁(yè)面
【正文】 當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。2）放棄房屋所有權(quán)人是以不侵害他人的權(quán)利為前提（如該房屋存在查封和他項(xiàng)權(quán)利的，除提交相關(guān)證明的，不能注銷登記）。（由夫妻共有變?yōu)橐蝗怂校?）變更登記與更正登記的區(qū)別：登記簿記載內(nèi)容是否有錯(cuò)誤。2）變更登記與轉(zhuǎn)移登記區(qū)別：登記前后主體不同。轉(zhuǎn)移登記：1）轉(zhuǎn)移登記類型：買(mǎi)賣(mài)、互換、贈(zèng)與、繼承（受遺贈(zèng)）、房屋分割合并、以房屋出資入股、其他組織分立、合并、其他2）登記要件“證明發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料”： 買(mǎi)賣(mài)合同、互換合同、贈(zèng)與合同、繼承（受遺贈(zèng)）證明、分割協(xié)議、合并協(xié)議，生效的法律文書(shū)。（五）發(fā)證1）《房屋所有權(quán)證》：所在權(quán)初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、更正登記2）《房屋他項(xiàng)權(quán)證》：房屋抵押權(quán)登記、地役權(quán)登記3）登記證明：預(yù)告登記、在建工程抵押登記4）異議登記、查封登記、注銷登記、歸全體業(yè)主共有的物業(yè)服務(wù)用房和公用設(shè)施設(shè)備用房登記不頒發(fā)權(quán)屬證書(shū)或登記證明三、所有權(quán)登記初始登記1）登記要件：建設(shè)用地使用權(quán)證明（土地登記機(jī)構(gòu)出具的證明）、建設(shè)工程符合規(guī)劃的證明、房屋竣工驗(yàn)收的證明、房屋測(cè)繪報(bào)告。3）登記簿的形式：紙介質(zhì)、電子介質(zhì)，必須定期異地備份。國(guó)內(nèi)公民繼承公證必須在不動(dòng)產(chǎn)所在地辦理）。3）集體范圍內(nèi)的村民住房初始登記、集體組織所有權(quán)初始登記（登記事項(xiàng)應(yīng)在房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)進(jìn)行公告）4）依據(jù)《物權(quán)法》13條，公告、房?jī)r(jià)評(píng)估、賦稅征收不是辦理登記的必經(jīng)程序。2）在建工程抵押登記（建成部分是否存在、項(xiàng)目名稱、坐落核實(shí)）。（二）受理登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)1）查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的登記材料2）詢問(wèn)申請(qǐng)人3）如實(shí)、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)4）法律、法規(guī)規(guī)定的其它職責(zé)（現(xiàn)場(chǎng)查看、登記機(jī)構(gòu)可以要求申請(qǐng)人補(bǔ)充資料）無(wú)民事行為能力、限制民事行為能力的權(quán)利人的登記申請(qǐng)1）監(jiān)護(hù)人的判定①未成年人父母是法定監(jiān)護(hù)人②（民事訴訟法）無(wú)民事行為能力、限制民事行為能力的成年人能力判定和監(jiān)護(hù)人除配偶外由法院審定2）未成年人的利益保護(hù)（監(jiān)護(hù)人書(shū)面利益保證）外文登記材料處理1）登記中文姓名：公證部門(mén)必須認(rèn)可的翻譯機(jī)構(gòu)翻譯2）境外文書(shū)、委托書(shū)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行公證后經(jīng)本國(guó)駐該國(guó)大使館或領(lǐng)事館認(rèn)證。1）共有形式：按份共有、共同共有2）由部分共有人申請(qǐng)的特殊情況：①共有房屋的所有權(quán)變更、換發(fā)、補(bǔ)發(fā)的登記，可以由相關(guān)的共有人申請(qǐng)②因人民法院、仲裁委員會(huì)生效法律文書(shū)對(duì)共有房屋權(quán)利歸屬的判定。3）權(quán)利人、利害關(guān)系人申請(qǐng)更正登記（如：由于登記機(jī)構(gòu)登記錯(cuò)誤，誤將臨近的不屬于權(quán)利人所有的房屋登記在權(quán)利人名下，權(quán)利人申請(qǐng)登記；或由于登記機(jī)構(gòu)錯(cuò)誤異議登記、查封登記了權(quán)屬坐落，權(quán)利人申請(qǐng)登記）。一企業(yè)建兩棟廠房，想登記在一個(gè)產(chǎn)權(quán)證上？住宅“套內(nèi)”的隔樓、能單獨(dú)登記？單方申請(qǐng)的范圍（12條）：除登記辦法規(guī)定的六種情形外1）預(yù)售商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，預(yù)售人未按照約定與預(yù)購(gòu)人申請(qǐng)預(yù)告登記的。二、登記的程序（一）申請(qǐng)基本單元登記：能夠登記的房屋基本單元必須具備以下條件：1）有固定界限、2）可以獨(dú)立使用、3）有明確唯一的編號(hào)（幢號(hào)、室號(hào)等）。房屋登記簿管理試行辦法房屋登記簿記載內(nèi)容說(shuō)明房屋權(quán)屬證書(shū)、登記證明填寫(xiě)說(shuō)明（五）屬地管理原則《登記辦法》第4條：房屋登記由房屋所在地的房屋登記機(jī)構(gòu)辦理。房屋所有權(quán)證附記：填寫(xiě)共有人及所占份額、構(gòu)筑物有關(guān)狀況的描述等需要記載事項(xiàng)。（如：?jiǎn)渭兊男彰?、身份證號(hào)、土地用途、門(mén)牌號(hào)）（四）物權(quán)法定原則登記種類、效力、公示方法、內(nèi)容都要由法律來(lái)明確，不能由當(dāng)事人創(chuàng)設(shè)，無(wú)論當(dāng)事人還是登記機(jī)構(gòu)，都不能要求把規(guī)定以外的權(quán)利或事項(xiàng)加以記載。徑為登記：登記機(jī)構(gòu)依據(jù)法定職權(quán)，對(duì)法律法規(guī)有明確規(guī)定的情形主動(dòng)進(jìn)行的登記，這種登記亦稱為“依職權(quán)登記”。如：贈(zèng)與轉(zhuǎn)移登記囑托登記：體現(xiàn)國(guó)家強(qiáng)制意志的法院判決、裁定、行政機(jī)關(guān)決定等導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)強(qiáng)制變動(dòng)。（申請(qǐng)登記為主，囑托登記、徑為登記為輔）。受讓人善意取得所有權(quán)，原所有人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人人請(qǐng)求賠償。丙經(jīng)查閱登記簿發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)就是屬于乙的，那么丙就信賴乙享有法律上的所有權(quán)，盡管乙不是真正的權(quán)利人，但丙基于這種信賴同乙發(fā)生了買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，其信賴?yán)鎽?yīng)該受到法律保護(hù)。公示、公信的效力1）保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)利2）維護(hù)交易安全3）規(guī)范登記行為4）產(chǎn)生公信力記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的人是該不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人，因此推定登記記載的權(quán)利人是法律上的權(quán)利人。例：甲開(kāi)發(fā)商將自己名下開(kāi)發(fā)的土地使用權(quán)抵押給乙銀行，并將該土地上建成的一套住宅出售給了丙，丙辦理房屋所有
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