【正文】 宅專項維修資金分戶賬中列支；其中，涉及已售公有住房的，應(yīng)當(dāng)從公有住房住宅專項維修資金中列支。專戶管理銀行或房屋維修資金管理中心受理后，按照分?jǐn)偳鍍詮南嚓P(guān)業(yè)主個人賬戶中核減。（6）決算審查物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)單位按照決算費用填寫《維修和更新、改造工程決算費用分?jǐn)偳鍍浴罚⑦M(jìn)行公示。　　專戶管理銀行或房屋維修資金管理中心等主管部門自接到《專項維修資金使用備案證明》、《專項維修資金使用專戶開戶證明》、《工程招投標(biāo)證明》及工程施工合同后，將維修和更新、改造工程預(yù)算資金劃撥到專項維修資金使用專戶。（4）開戶劃款審查　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)單位持區(qū)縣房地產(chǎn)管理局或公有住房住宅專項維修資金的審核部門開具的《專項維修資金使用備案證明》，到專戶管理銀行開立專項維修資金使用專戶。區(qū)縣房地產(chǎn)管理局受理專項維修資金使用備案時，要件齊全的，應(yīng)當(dāng)在接件后規(guī)定的工作日內(nèi)出具《專項維修資金使用備案證明》。（2）業(yè)主確認(rèn)程序的審查業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)公司或其他部分業(yè)主召開業(yè)主大會，對《維修和更新、改造方案》進(jìn)行討論、決議并公示。基本流程審查（1）維修方案的審查有物業(yè)服務(wù)公司的，依據(jù)業(yè)主、業(yè)主委員會或者居民委員會的意見及查勘結(jié)果，物業(yè)服務(wù)公司提出維修計劃建議，制定《維修和更新、改造方案》；沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主、業(yè)主委員會或者居民委員會提出使用建議，并在區(qū)縣房地產(chǎn)管理局指導(dǎo)下，委托相關(guān)單位制定《維修和更新、改造方案》。另外，需要說明的是，對于公有住房的保修問題并不適用上述規(guī)定，由國家及各地方政府出臺的有關(guān)公有住房售后維修的辦法或細(xì)則進(jìn)行調(diào)整。其他項目的保修期限由開發(fā)商和施工單位約定。保修期限不得低于如下標(biāo)準(zhǔn)：屋面防水3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個月；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個采暖期或供冷期；衛(wèi)生潔具1年；燈具、電器開關(guān)6個月；其他部位、部件的保修期限，由開發(fā)商及購房人（業(yè)主）自行約定。保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容由開發(fā)商及購房人（業(yè)主）在合同中進(jìn)行約定。律師可以從以下幾方面對“保修期”進(jìn)行審查：在保修期內(nèi)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)對所售商品房（住宅或非住宅）承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有。 續(xù)交方案由業(yè)主大會決定。 《住宅專項維修資金管理辦法》的規(guī)定，業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時續(xù)交。從目前來看，我國建設(shè)部及財政部尚未出臺“非住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)”維修資金交納及管理使用的相關(guān)規(guī)定。另外需要說明的是，交存維修資金是業(yè)主辦理入戶手續(xù)的必備程序，如開發(fā)商或公有住房售房單位違法為業(yè)主辦理入住手續(xù)，將面臨責(zé)令改正或罰款3萬元以下等處罰。（2）公有住房專項維修資金的交存①負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門委托所在地一家商業(yè)銀行，專戶設(shè)立公有住房專項維修資金帳戶；②維修資金專戶開立后，以售房單位為單位設(shè)賬，按幢設(shè)分賬，其中公有住房業(yè)主交存的維修資金應(yīng)按房屋門號設(shè)立分戶賬；③公有住房業(yè)主應(yīng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期維修資金存入維修資金專戶或交由售房單位代為交存。首期專項維修資金交存程序的審查依據(jù)我國《住宅專項維修資金管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，維修資金的交存實行專戶存儲的基本原則，具體交存的方式因物業(yè)的性質(zhì)不同而有所差異。具體交存標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門公布的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。上述所列物業(yè)屬于出售公有住房的，售房單位應(yīng)當(dāng)交存住宅專項維修資金。本節(jié)所述的“專項維修資金” 即為以往實踐中的“專項維修基金”，二者在功能上并無本質(zhì)區(qū)別，為相互承接關(guān)系。 小區(qū)的會所小區(qū)內(nèi)的會所除非開發(fā)商通過合同的形式將其作為小區(qū)的共有部分外，屬于開發(fā)商所有。律師應(yīng)提示開發(fā)商物業(yè)服務(wù)用房的歸屬為法律強(qiáng)制規(guī)定，不得違背，也不取決于其建造房屋時成本分?jǐn)偟那闆r。規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同的綠地，應(yīng)認(rèn)定為該特定房屋的組成部分，非業(yè)主共有。明示屬于個人的標(biāo)準(zhǔn)：規(guī)劃確定為個人所有；合同確定為個人所有。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有，具體內(nèi)容參見本指引第二章第四節(jié)相關(guān)內(nèi)容。 律師為建筑物區(qū)劃內(nèi)的公共設(shè)施、公共場所相關(guān)問題提供法律服務(wù) 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。（3）律師應(yīng)提示開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)公司及業(yè)主注意，其無權(quán)處分建筑物之共有部分，無權(quán)處分所獲得的收益也應(yīng)當(dāng)返還業(yè)主共有。（2）律師應(yīng)提示業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)公司注意，法律規(guī)定為業(yè)主共有的部分，所產(chǎn)生的收益應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主共有。（2）當(dāng)某些業(yè)主對共有部分的利用超出了合理的限度，侵害了其他業(yè)主的合法權(quán)益，律師可以協(xié)助受損害業(yè)主提出侵權(quán)損害賠償請求。 對共有部分的利用單個業(yè)主有權(quán)合理利用共有部分（1）業(yè)主基于對住宅、經(jīng)營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，有權(quán)無償利用屋頂以及與其專有部分相對應(yīng)的外墻面等共有部分；但不得以盈利為目的；不得違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益。 建筑物共有部分發(fā)生自然損壞所需費用的處理原則：建筑物共有部分發(fā)生自然損壞所需費用的分?jǐn)偅灿袠I(yè)主之間有約定的按照約定處理；沒有約定或約定不明確的按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。設(shè)備層：專用于布置機(jī)電設(shè)備等的樓層。簡單的判斷標(biāo)準(zhǔn)是看拆除該部分對房屋主體結(jié)構(gòu)是否會有不利影響。（2）當(dāng)樓頂平臺為建筑物之基本構(gòu)造，具有共用性質(zhì)；且樓頂平臺在設(shè)計上具有防火避難功能時應(yīng)認(rèn)定為共有。樓頂平臺：樓頂平臺不同于樓頂，是指樓頂上的一定空間。 律師為建筑物設(shè)施內(nèi)公共設(shè)施、公共場所相關(guān)問題提供法律服務(wù) 建筑物設(shè)施內(nèi)有關(guān)公共設(shè)施、公共場所判定標(biāo)準(zhǔn)外墻：包圍專有部分所形成的外部房屋基本結(jié)構(gòu)，包括外墻結(jié)構(gòu)體和外墻面。建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會、業(yè)主等擅自占用建筑區(qū)劃內(nèi)屬于業(yè)主共有的綠地、道路、其他公共場所、公用設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房或者改變其使用功能，律師可以協(xié)助當(dāng)事人提出排除妨害、恢復(fù)原狀或者賠償損失的請求權(quán)；建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等利用建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主共有部分從事盈利性活動，律師可以協(xié)助當(dāng)事人提出返還扣除相應(yīng)成本之后收益的請求權(quán)。業(yè)主之間對共有部分費用分?jǐn)傆屑s定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。共有部分取得的收益屬于業(yè)主共有，開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等無權(quán)處分該收益，業(yè)主之間對收益分配有約定的，按照約定，沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定分配。改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營性活動、處分共有部分的，應(yīng)當(dāng)有業(yè)主共同決定，相關(guān)內(nèi)容可以參考本指引共同管理權(quán)相關(guān)內(nèi)容。 協(xié)助業(yè)主行使對共有部分的權(quán)利。 第二節(jié) 建筑物及建筑區(qū)劃內(nèi)公共設(shè)施、公共場所問題 律師提供法律服務(wù)的基本范疇 明確判斷屬于建筑物及建筑區(qū)劃內(nèi)公共設(shè)施、公共場所等共有部分的范疇，提示業(yè)主、開發(fā)商等相關(guān)權(quán)利主體注意。 侵害共有部分權(quán)益的，業(yè)主可以以當(dāng)事人身份提出請求權(quán)。 業(yè)主不得單獨處分其對共有部分的共有權(quán)，對共有部分權(quán)利的轉(zhuǎn)讓要附隨于業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分一并轉(zhuǎn)讓。 共有部分共有權(quán)行使的基本原則 業(yè)主對共有部分既享有占有、使用、收益、處分等共有權(quán)，同時又共同承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，不得以放棄權(quán)利為由，不履行義務(wù)。第三章 建筑物區(qū)分所有權(quán)共有部分共有權(quán)法律業(yè)務(wù)操作指引 第一節(jié) 概述 共有部分的界定 建筑物區(qū)分所有中共有部分又稱共用部分，是建筑區(qū)劃內(nèi)排除專有部分以外，不屬于市政公用部分或其他權(quán)利人所有的，為業(yè)主共同所有的部分。（3）將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的經(jīng)營者登記的經(jīng)營信息或營業(yè)范圍，可以直接證明住宅被改變?yōu)榻?jīng)營性用房的事實。（2）業(yè)主同意住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的證明，是住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的前提。律師應(yīng)重點審查的內(nèi)容及注意的事項包括：（1）通過房屋產(chǎn)權(quán)證記載的房屋坐落位置可以證明相關(guān)業(yè)主是否為法律規(guī)定的“有利害關(guān)系的業(yè)主”。（3）業(yè)主可以通過影像資料和證人證言證明產(chǎn)生糾紛的綠地、露臺等空間交付時的狀況，如果交付時存在的墻體、圍欄等隔離設(shè)施與規(guī)劃圖紙不一致，說明建設(shè)單位擅自更改了規(guī)劃文件，交付時綠地、露臺等空間的“明示”設(shè)施也不符合規(guī)劃文件。律師應(yīng)重點審查的內(nèi)容及注意的事項包括：（1）通過建設(shè)單位與業(yè)主（買受人）簽署的《商品房買賣合同》了解合同中關(guān)于產(chǎn)生糾紛的綠地、露臺等約定內(nèi)容及具體位置；（2）通過規(guī)劃證明文件及圖紙，了解關(guān)于產(chǎn)生糾紛的綠地、露臺等空間在規(guī)劃設(shè)計時是否利用墻體、圍欄等建筑與共有空間隔離開，綠地、露臺等空間是否有通向公共空間的公用通道。同時，應(yīng)注意出租車庫、車位的合同期限不應(yīng)長于備案使用的期限。（2）通過規(guī)劃文件可以了解產(chǎn)生糾紛的車庫、車位是否為規(guī)劃用于停放汽車的車庫、車位，如果車庫、車位系占用共有道路或業(yè)主共有場所而建，則建設(shè)單位無權(quán)處分該車庫、車位。、附贈、出租車庫、車位與業(yè)主的糾紛律師應(yīng)收集的主要證據(jù)包括：（1）建設(shè)單位與業(yè)主（買受人）簽署的車庫、車位轉(zhuǎn)讓、附贈、出租合同；（2）車庫、車位的規(guī)劃文件及圖紙；（3）建設(shè)單位使用人防地下室經(jīng)營車庫、車位的備案證明及交費憑證。（2）房屋產(chǎn)權(quán)證上記載的房屋建筑面積是經(jīng)房屋測量管理部門測量后確定的，如房屋產(chǎn)權(quán)證上記載的建筑面積與合同約定的建筑面積存在誤差，則可直接證明建設(shè)單位交付的房屋建筑面積與合同約定的建筑面積不符。律師應(yīng)重點審查的內(nèi)容及注意的事項包括：（1）通過《商品房買賣合同》了解建設(shè)單位交付的房屋面積應(yīng)當(dāng)是多少，同時審查合同是否約定了關(guān)于面積誤差的解決方式。第五節(jié) 常見糾紛及處理機(jī)制本節(jié)結(jié)合相關(guān)司法實踐經(jīng)驗，對常見的涉及專有部分的糾紛及處理機(jī)制做一簡要的介紹。地方性法規(guī)、規(guī)章規(guī)定車庫、車位應(yīng)當(dāng)辦理權(quán)屬登記手續(xù)的，應(yīng)提示建設(shè)單位協(xié)助業(yè)主辦理車庫、車位權(quán)屬登記手續(xù)。并且，協(xié)助建設(shè)單位在人防主管部門辦理備案手續(xù)。 律師就車庫、車位問題為建設(shè)單位提供的法律服務(wù)：轉(zhuǎn)讓、附贈、出租車位時應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足規(guī)劃區(qū)內(nèi)業(yè)主的需求。提出修改意見，參加業(yè)主與建設(shè)單位的簽約談判。、車位問題為業(yè)主提供法律服務(wù)、車位進(jìn)行調(diào)查，如是規(guī)劃用于停放汽車的車庫、車位，則可簽訂轉(zhuǎn)讓、贈予、出租使用合同；如果是人防地下室改造的車庫、車位，則只能簽訂租賃使用合同，并應(yīng)要求出租方出具在人防主管部門辦理的備案手續(xù)。、車位依據(jù)《中華人民共和國人民防空法》強(qiáng)制建設(shè)人防地下室，其建筑面積不計入業(yè)主共有建筑面積，同時也不屬于業(yè)主專有部分。、車位占用業(yè)主共有的公共場所停放汽車的車庫、車位，一般兼具其他功能，歸屬于全體業(yè)主共有，其開發(fā)、使用、經(jīng)營、管理等權(quán)利也由業(yè)主通過業(yè)主大會或業(yè)主委員會行使。第四節(jié) 車庫、車位的問題、車位的種類、車位在開發(fā)房地產(chǎn)前期經(jīng)規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)、在建筑區(qū)劃內(nèi)投資建設(shè)的車庫、車位，其作為建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分，建設(shè)單位可以出售、附贈或者出租的方式處分，并應(yīng)首先滿足業(yè)主的需要。（2）應(yīng)在協(xié)議中要求承租人使用經(jīng)營性用房從事經(jīng)營活動時，不得影響其他業(yè)主的正常居住和生活環(huán)境的安全或安寧，特別注意噪聲、油煙等空氣污染、污水排放、垃圾堆放等應(yīng)符合小區(qū)管理規(guī)定及國家、地方標(biāo)準(zhǔn)；經(jīng)營性用房裝修時應(yīng)事先經(jīng)過有關(guān)部門的批準(zhǔn)（包括但不限于消防、房屋安全鑒定等部門），如給其他業(yè)主或建設(shè)單位造成損失，承租人應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。接受建設(shè)單位委托對承租人經(jīng)營資質(zhì)、資信情況等進(jìn)行盡職調(diào)查。協(xié)助業(yè)主或承租人辦理工商登記手續(xù)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為“有利害關(guān)系的業(yè)主”。協(xié)助業(yè)主與居委會、業(yè)主委員會、有利害關(guān)系的其他業(yè)主進(jìn)行協(xié)商，取得其同意，并起草有利害關(guān)系業(yè)主的同意函等文件。注意提示業(yè)主、承租人：使用經(jīng)營性用房從事經(jīng)營活動時，不得影響其他業(yè)主的正常居住和生活環(huán)境的安全或安寧，否則其他業(yè)主有權(quán)請求排除妨害、賠償損失。協(xié)助辦理租賃、轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。另需注意約定物業(yè)管理費的繳納義務(wù)人。轉(zhuǎn)讓經(jīng)營性用房所有權(quán)，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利義務(wù)應(yīng)一并轉(zhuǎn)讓。與住宅建設(shè)用地不同（住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿后自動續(xù)期），規(guī)劃用途為經(jīng)營性用房的建設(shè)用地使用權(quán)期滿后，依法律規(guī)定辦理。（涉及專有部分內(nèi)容）為業(yè)主提供法律服務(wù)注意核實經(jīng)營性用房的土地使用權(quán)年限。如汽車庫室內(nèi)最小凈高未達(dá)到上述標(biāo)準(zhǔn)的，則不能以車庫的名義出售、出租、贈與。，確定可以通過合同約定轉(zhuǎn)讓權(quán)屬的車庫、車位范圍，擬制符合法律規(guī)定的車位轉(zhuǎn)讓、出租協(xié)議。如果收取的費用必須體現(xiàn)綠地價值的，可以對所售商品房按套計價，并將綠地價值體現(xiàn)在商品房價格中。、擬制商品房買賣合同及其補(bǔ)充協(xié)議、附件，確保約定內(nèi)容不得違反《物權(quán)法》等法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，避免將法定屬于全體業(yè)主共有的空間約定屬于建設(shè)單位或個別業(yè)主所有。如建設(shè)單位出售的房屋附帶露臺的，則《商品房買賣合同》中約定及（或）在的附圖中應(yīng)顯示該露臺，且具有與公共空間隔離的建筑結(jié)構(gòu)，建設(shè)單位應(yīng)保證該等建筑結(jié)構(gòu)符合建設(shè)規(guī)劃要求（約定罰則）。此外，還應(yīng)查清該地下車位是否屬于人防地下室。、確定合同約定的綠地、車庫及車位、露臺等內(nèi)容是否符合規(guī)劃要求：建設(shè)單位如出售或附贈建筑規(guī)劃區(qū)內(nèi)部分綠地給業(yè)主，則《商品房買賣合同》的附圖中應(yīng)顯示該部分綠地，且具有與公共空間隔離的建筑結(jié)構(gòu)，建設(shè)單位應(yīng)保證該等建筑結(jié)構(gòu)符合建設(shè)規(guī)劃要求（約定罰則）。如業(yè)主同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款應(yīng)由業(yè)主按照約定的價格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房價款應(yīng)由建設(shè)單位承擔(dān)、所有權(quán)歸業(yè)主；房屋實際面積小于合同約定