【正文】 本結(jié)構(gòu)部分、公共通行部分、公共設(shè)施設(shè)備部分和公共空間等，其中明 確列舉外墻面、屋頂、通道等屬于共有部分，是為了便于解決審判實(shí)踐中的糾紛。司法解釋第三條采用列舉、排除加兜底的方法，明確了共有部分的含義。 【理解適用】 實(shí)踐中很多建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛是圍繞共有部分產(chǎn)生的。 共有部分及利用 第三條 除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分： （ 一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分； （二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等。如某房屋附屬的花園綠地屬于專有還是共有呢？本人認(rèn)為， “車位、攤位等特定空間 ”也可能涉及土地問題。 相對(duì)而言，房屋包括整棟建筑物屬于專有部分，較易明確，發(fā)生糾紛的也相對(duì)少。當(dāng)然，能夠登記與實(shí)際登記是區(qū)分的，現(xiàn)實(shí)中還存在一些本應(yīng)屬于專有部分卻無法進(jìn)行登記的情況，這只能隨著登記制度的不斷完善。按照建筑物區(qū)分所有權(quán)理論通說認(rèn)為，界定專有部分的標(biāo)準(zhǔn)是 “具有構(gòu)造和利用上的獨(dú)立性 ”。 規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷 售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。明確區(qū)分建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分、共有部分，是適用法律的基本要求。 【理解適用】 從略。 專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應(yīng)權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。司法解釋既然規(guī)定 “已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人 ”為業(yè)主，則是否可以反推其對(duì)合法占有的建筑物享有完全的所有權(quán)呢？是否能夠可以阻卻司法查封，或者在權(quán)屬存在爭議時(shí)，直接以此條司法解釋，對(duì)合法占有的房屋所有權(quán)直接進(jìn)行確權(quán)呢？ 其次，無論是建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛，還是物業(yè)服務(wù)糾紛，除了業(yè)主外，還涉及到 “物業(yè)使用人 ”、 “建設(shè)單位 ”等主體概念。故為了更好地維護(hù)業(yè)主自治秩序和建筑物區(qū)分所有權(quán)法律關(guān)系的和諧穩(wěn)定，根據(jù) 物權(quán)法等法律規(guī)定精神，司法解釋對(duì)這種情形下的業(yè)主身份認(rèn)定問題作出特別規(guī)定，即第二款規(guī)定的準(zhǔn)業(yè)主： “基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。事實(shí)上，未辦產(chǎn)權(quán)登記的情況大量存在，如果僅以是否已經(jīng)依法登記取得所有權(quán)作為界定業(yè)主身份的標(biāo)準(zhǔn)，將與現(xiàn)實(shí)生活產(chǎn)生沖突，并有可能對(duì)購買房屋消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)享有的權(quán)利造成損害。這是界定業(yè)主身份的一般規(guī)則。因此，建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋第一條第一款規(guī)定的 “依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。明確業(yè)主身份的界定標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)貫徹執(zhí)行物權(quán)法具有重要意義。建筑物為一種物業(yè)，與物業(yè)相應(yīng)的主體概念為業(yè)主，即物業(yè)的所有權(quán)人。 基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。茲分而述之： （一）關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛所涉及的主體概念，主要涉及業(yè)主、物業(yè)使用人、建設(shè)單位及包銷人等。該司法解釋于 2020 年 3 月 23 日由最高人民法院審判委員會(huì)第1464 次會(huì)議通過，自 2020 年 10 月 1 日起施行。 六、附則 第三十條 合同法施行后成立的合同發(fā)生糾紛的案件，本解釋施行后尚未終審的，適用本解釋；本解釋施行前已經(jīng)終審，當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再 審的，不適用本解釋。違約方一般應(yīng)當(dāng)承擔(dān)非違約方?jīng)]有采取合理減損措施而導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大、非違約方因違約而獲得利益以及非違約方亦有過失的舉證責(zé)任；非違約方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)其遭受的可得利益損失總額、必要的交易成本的舉證責(zé)任。 可得利益損失的舉證責(zé)任。 人民法院在計(jì)算和認(rèn)定可得利益損失時(shí)，應(yīng)當(dāng)綜合運(yùn)用可預(yù)見規(guī)則、減損規(guī)則、損益相抵規(guī)則以及過失相抵規(guī)則等，從非違約方主張的可得利益賠償總額中扣除違約方不可預(yù)見的損失、非違約方不當(dāng)擴(kuò)大的損失、非違約方因違約獲得的利益、非違約方亦有過失所造成的損失以及必要的交易成本。先后系列買賣合同中，因原合同出賣方違約而造成其后的轉(zhuǎn)售合同出售方的可得利益 損失通常屬于轉(zhuǎn)售利潤損失。生產(chǎn)設(shè)備和原材料等買賣合同違約中，因出賣人違約而造成買受人的可得利益損失通常屬于生產(chǎn)利潤損失。 違約損害賠償中可得利益損失的分類。無論是民法通則還是合同法都規(guī)定得非常明確，似乎沒有任何問題。后來一、二審法院均覺得這個(gè)約定違約金太高，予以調(diào)整。 最近，我們有一房屋買賣合 同糾紛案子，交易價(jià)為 96 萬多，約定以實(shí)際支付的款項(xiàng)為違約金，高達(dá) 45 萬。這需要我們認(rèn)真領(lǐng)會(huì)貫徹司法解釋的精神。 如合同約 定違約金確實(shí)過高的，法官可以適當(dāng)調(diào)整，切實(shí)防止以意思自治為由而完全放任當(dāng)事人約定過高的違約金。合同約定如不是過分的高，司法機(jī)關(guān)不宜隨意干預(yù)介入予以調(diào)整，以司法判斷完全取代當(dāng)事人的商業(yè)判斷。 關(guān)于合同違約金調(diào)整，我想應(yīng)強(qiáng)調(diào)兩個(gè)基本問題： 如合同合法有效，法院原則上應(yīng)尊重當(dāng)事人意思自治。 違約金是否過高的判斷標(biāo)準(zhǔn)及其調(diào)整，是一世界性、長期性的司法難題。 【理解適用】 司法解釋第五部分幾乎全為合同違約金的規(guī)定，第二十七條 規(guī)定當(dāng)事人可通過反訴或者抗辯兩種方式主張調(diào)整違約金，目的便利當(dāng)事人行使訴訟權(quán)利。 第二十九條 當(dāng)事人主張約定的違約金過高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合 因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。 第二十八條 當(dāng)事人依照合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定，請(qǐng)求人民法院增加違約金的，增加后的違約金數(shù)額以不超過實(shí)際損失額為限。 我們應(yīng)注意的是，既然最高人民法院的司法政策一再強(qiáng)調(diào)適用情事變更原則應(yīng)經(jīng)過程序性審批，所以我們法官在適用該條款時(shí)，務(wù)必遵照?qǐng)?zhí)行，否則有可能被認(rèn)定錯(cuò)案予以撤銷。必要時(shí)應(yīng)報(bào)請(qǐng)最高人民法院審核。按照最高人民法院副院長奚曉明于 2020 年 5 月 7 日在應(yīng)對(duì)國際金融危機(jī)民事審判工作座談會(huì)上講話的精神，適用情事變更原則進(jìn)行裁判的，應(yīng)當(dāng)層報(bào)高級(jí)人民法院審查批準(zhǔn)，以通過這種程序性要求，求得慎重適用的制度性要求和正當(dāng)社會(huì)效果。在訴訟過程中，人民法院要積極引導(dǎo)當(dāng)事人重新協(xié)商，改訂合同；重新協(xié)商不成的，爭取調(diào)解解決。在調(diào)整尺度的價(jià)值取向把握上，人民法院仍應(yīng)遵循側(cè)重于保護(hù)守約方的原則。 （ 3）適用情事變更原則要最大限度避免對(duì)經(jīng)濟(jì)秩序造成大的沖擊。在把握情事變更與正常的市場風(fēng)險(xiǎn)、交易風(fēng)險(xiǎn)之間區(qū)別的時(shí)候，要結(jié)合特定行業(yè)以審慎交易人盡的注意義務(wù)，嚴(yán)格審查是否構(gòu)成 “不可預(yù)見 ”。人民法院在判斷某種重大客觀變化是否屬于情勢變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意衡量風(fēng)險(xiǎn)類型是否屬于社會(huì)一般觀念上的事先無法預(yù)見、風(fēng)險(xiǎn)程度是否遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出正常人 的合理預(yù)期、風(fēng)險(xiǎn)是否可以防范和控制、交易性質(zhì)是否屬于通常的 “高風(fēng)險(xiǎn)高收益 ”范圍等因素，并結(jié)合市場的具體情況，在個(gè)案中識(shí)別情勢變更和商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。情勢變更是當(dāng)事人在締約時(shí)無法預(yù)見的非市場系統(tǒng)固有的風(fēng)險(xiǎn)。在適用的時(shí)候，必須從誠實(shí)信用原則和公平原則出發(fā)，準(zhǔn)確理解其制度目的和適用條件，尤其要立足于當(dāng)前應(yīng)對(duì)國際金融危機(jī)的全局利益和基本方針。 （ 1）情事變更原則必須嚴(yán)格適用、審慎適用。這也是學(xué)界的意見。這里用的是 “非不可抗力 ”因 素，其實(shí)更多是 “不可抗力 ”因素，只是《合同法》第九十四條第一項(xiàng)已經(jīng)規(guī)定遇 “因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的 ”當(dāng)事人可解除合同，故司法解釋規(guī)定 “非不可抗力 ”。 【理解適用】 第二十六條情事變更條款，這是具有突破性規(guī)定，其意義重大，同時(shí)其法律適用問題也很多。 標(biāo)的物不適于提存或者提存費(fèi)用過高的，債務(wù)人依法可以拍賣或者變賣標(biāo)的物，提存所得的價(jià)款。 第一百條 當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，標(biāo)的物種類、品質(zhì)不相同的，經(jīng)雙方協(xié)商一致，也可以 抵銷。通知自到達(dá)對(duì)方時(shí)生效。 第九十九條 當(dāng)事人互負(fù)到期債務(wù)，該債務(wù)的標(biāo)的物種類、品質(zhì)相同的，任何一方可以將自己的債務(wù)與對(duì)方的債務(wù)抵銷，但依照法律規(guī)定或者按照合同性質(zhì)不得抵銷的除外。對(duì)方有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。 附合同法條文： 第九十六條 當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解 除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。從條文規(guī)定并沒有大的費(fèi)解，但結(jié)合廣東地區(qū)，在提存認(rèn)定則不好處理。 第二十四條為了維持合同履行效 力和民商事交易流轉(zhuǎn)秩序，對(duì)合同解除或者債務(wù)抵銷的異議期間及其法律效果作了規(guī)定，凡在約定的異議期限屆滿后才提出異議并起訴的；或者當(dāng)事人沒有約定異議期間，在解除合同或者債務(wù)抵銷通知到達(dá)之日起三個(gè)月以后才起訴的，法院應(yīng)均不予支持。 提存成立的，視為債務(wù)人在其提存范圍內(nèi)已經(jīng)履行債務(wù)。 第二十四條 當(dāng)事人對(duì)合同法第九十六條、第九十九條規(guī)定的合同解除或者債務(wù)抵銷雖有異議，但在約定的異議期限屆滿后才提 出異議并向人民法院起訴的，人民法院不予支持；當(dāng)事人沒有約定異議期間，在解除合同或者債務(wù)抵銷通知到達(dá)之日起三個(gè)月以后才向人民法院起訴的，人民法院不予支持。因合同法立法未明確違反后合同義務(wù)的損害賠償責(zé)任，在法律適用缺乏依據(jù)，故本次司法解釋予以明確。 ”學(xué)者概括該規(guī)定為當(dāng)事人負(fù)有后合同義務(wù)。 四、合同的權(quán)利義務(wù)終止（第 2226 條） （一）違反后合同義務(wù)的損害賠償責(zé)任 第二十二條 當(dāng)事人一方違反合同法第九十二條規(guī)定的義務(wù)，給對(duì)方當(dāng)事人造成損失，對(duì)方當(dāng)事人請(qǐng)求賠償實(shí)際損失的，人民法院應(yīng)當(dāng)支持。 本司法解釋確定了基本清償規(guī)則：一是當(dāng)事人有約定的從約定；二是沒有約定的先清償?shù)狡趥鶆?wù)，如均到期則優(yōu)先清償缺乏保障的債務(wù)；三是負(fù)擔(dān)相同、到期時(shí)間相同，則按比例清償?shù)殖洹? 【理解適用】 第二十條是關(guān)于債務(wù)清償?shù)殖湟?guī)則的規(guī)定。但是，債權(quán)人與債務(wù)人對(duì)清償?shù)膫鶆?wù)或者清償?shù)殖漤樞蛴屑s定的除外。 另外，相關(guān)立法也有所體現(xiàn)，如《企業(yè)破產(chǎn)法》第 31條、 32 條對(duì)此作為特別規(guī)定，形成破產(chǎn)管理人撤銷權(quán)。 合同法解釋二第十八條、第十九條采取目的性擴(kuò)張解釋方法，規(guī)定了債權(quán)人可主張撤銷債務(wù)人的不正當(dāng)處分財(cái)產(chǎn)行為，不再局限于合同法第七十四條規(guī)定內(nèi)容。這種情形，需要運(yùn)用 目的性擴(kuò)張的漏洞填補(bǔ)方法，即根據(jù)已有的相關(guān)條款的立法目的，而推導(dǎo)出遺漏的規(guī)則的應(yīng)有內(nèi)涵，擴(kuò)大相關(guān)條款的適用范圍，進(jìn)而擴(kuò)大法律涵蓋社會(huì)生活的范圍，彌補(bǔ)制定法的局限性。立法法網(wǎng)過疏，存在許多法律漏洞。 在此三種情形下，債權(quán)人自可以請(qǐng)求法院撤銷債務(wù)人的行為，但是有很多與此三種情形類似的行為同樣會(huì)導(dǎo)致債務(wù)人責(zé)任財(cái)產(chǎn)的不當(dāng)減少，損害債權(quán)人的利益，但該條該法條卻未予規(guī)定。債務(wù)人以明顯不合理的低價(jià)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)，對(duì)債權(quán)人造成損害，并且受讓人知道該情形的，債權(quán)人也可以請(qǐng)求人民法院撤銷債務(wù)人的行為。 債務(wù)人以明顯不合理的高價(jià)收購他人財(cái)產(chǎn)，人民法院可以根據(jù)債權(quán)人的申請(qǐng)，參照合同法第七十四條的規(guī)定予以撤銷。 第十九條 對(duì)于合同法第七十四條規(guī)定的 “明顯不合理的低價(jià) ”，人民法院應(yīng)當(dāng)以交易當(dāng)?shù)匾话憬?jīng)營者的判斷，并參考交易當(dāng)時(shí)交易地的物價(jià)部門指導(dǎo)價(jià)或者市場交易價(jià)，結(jié)合其他相關(guān)因素綜合考慮予以確認(rèn)。 第六十五條 當(dāng)事人約定由第三人向債權(quán)人履行債務(wù)的，第三人不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，債務(wù)人應(yīng)當(dāng)向債權(quán)人承擔(dān)違約責(zé)任。依照新規(guī)定則境界一新，根據(jù)民事訴訟法第二百四十一條規(guī)定確定管轄權(quán)，即合同簽訂地、合同履行地、訴訟標(biāo)的物所在地、可供扣押財(cái)產(chǎn)所在地、侵權(quán)行為地或者代表機(jī)構(gòu)住所地的法院均可作為管轄法院。因?yàn)楹贤ń忉屢坏谑臈l規(guī)定： “債權(quán)人依照合同法第七十三條的規(guī)定提起代位權(quán)訴訟的，由被告住所地人民法院管轄。 ” 第十七條為境外當(dāng)事人為被告的代位權(quán)訴訟管轄權(quán)規(guī)定?！逗贤ā返诹臈l規(guī)定： “當(dāng)事人約定由債務(wù)人向 第三人履行債務(wù)的，債務(wù)人未向第三人履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，應(yīng)當(dāng)向債權(quán)人承擔(dān)違約責(zé)任。所謂 “無獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人 ”、 “有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人 ”僅是民事訴訟法理論上的概念，在現(xiàn)行《民事訴訟法》尚未作出規(guī)定，實(shí)踐中我們一般只說追認(rèn)為第三人，也沒有明確其是有無獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)。 第十七條 債權(quán)人以境外當(dāng)事人為被告 提起的代位權(quán)訴訟，人民法院根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百四十一條的規(guī)定確定管轄。 三是行使債權(quán)人撤銷權(quán)，撤銷對(duì)方不正當(dāng)處分財(cái)產(chǎn)行為，即與第三人締結(jié)的合同。如出售人與第三人惡意串通簽訂合同，可逕主張合同無效。如商品房買賣合同司法解釋第八條規(guī)定： 具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng) 求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任： （一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第； （二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。這是在房地產(chǎn)審判中經(jīng)常遇到的情形，如一房