【正文】 認定標準仍存在一定的爭議，而業(yè)主的認定直接關系到當事人權利義務的確定，為建筑物區(qū)分所有權糾紛和物業(yè)管理服務糾紛中一個非常重要的概念。 ”對于依法依法登記取得或者依據(jù)生效法律文書、繼承或者受遺贈，以及合法建造房屋等事實行為取得專有部分所有權的人，固應當認定為業(yè)主，殊無異議。 但是，對于那些在現(xiàn)實生活中，基于與建設單位之間 的商品房買賣民事法律行為，房屋買受人在已經合法占有使用專有部分的情況下，但未依法辦理所有權登記的情形，可否認定為法律意義上的 “業(yè)主 ”，存在爭議。這部分人對共有部分的利用以及共同管理權的行使需求更為強烈，與其他業(yè)主之間的聯(lián)系程度也更為直接和緊密，因此有必要對認定其 “準業(yè)主身份 ”。 ” 這里有個值得思考的問題。因此，建筑物區(qū)分所有權司法解釋 第十六條規(guī)定：建筑物區(qū)分所有權糾紛涉及專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人的，參照本解釋處理。 第十七條規(guī)定：本解釋所稱建設單位，包括包銷期滿，按照包銷合同約定的包銷價格購買尚未銷售的物業(yè)后，以自己名義對外銷售 的包銷人。 （二）建筑物區(qū)分所有權的專有部分、共有部分的區(qū)分認定及其利用 專有部分、共有部分是建筑物區(qū)分所有權基礎性概念。 專有部分 第二條 建筑區(qū)劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分： （一）具有構造上的獨立性，能夠明確區(qū)分； （二）具有利用上的獨立性，可以排他使用； （三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權的客體。 【理解適用】 第一款為界定專有部分的標準，第二款為特定專有部分。同時，專有部分屬于不動產，而不動產所有權的取得一般須經登記，因此能夠登記也作為專有部分界定的標準之一。除了建筑物內住宅、經營性用房等房屋外，司法 解釋從現(xiàn)實生活出發(fā)規(guī)定，專有部分的范圍還包括整棟建筑物、特定空間及露臺等。但是，現(xiàn)實中主要是一些無固定墻壁間隔，難以絕對排除他人進入的 “特定空間 ”、陽臺、露臺等的歸屬理解。但具體規(guī)定見于第三條第二款內容。 建筑區(qū)劃內的土地，依法由業(yè)主共同享有建設用地使用權，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。物權法第六章對共有部分采取了較為分散的列舉式規(guī)定，根據(jù)物權法第六章的規(guī)定， 法定共有部分包括建筑區(qū)劃內的道路（屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外）、綠地（屬于城鎮(zhèn)公共綠地以及明示屬于個人的除外）、其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房、占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位及電梯、水箱等。 第一款第一項以列舉方式就天然共有部分作出明確規(guī)定。 第一款第二項以排除加兜底方對共有部分作出規(guī)定。凡不屬于業(yè)主專有部分、不屬于市政公用部分或者其他權利人所有，均為共有。 建筑物區(qū)分所有權專有部分和共有部分的合理利用 第四條 業(yè)主基于對住宅、經營性 用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應的外墻面等共有部分的，不應認定為侵權。 【理解適用】 關于建筑物區(qū)分所有權專有部分，根據(jù)物權法規(guī)定，由業(yè)主和物業(yè)使用人獨立排他性使用，不容贅述。這里要區(qū)分合理利用與侵權關系。 對第四條的 理解，主要從兩方面進行理解：一是利用共有部分是否為合理需要，如不得長期獨占使用，不得用商業(yè)性使用如設置廣告牌；二是不得違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，不得損害他人合法權益。 所稱配置比例，是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例。 【理解適用】 車位、車庫爭議是建筑物區(qū)分所有權糾紛案件的熱點難點問題。 建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。 ” 何為立法規(guī)定的 “應當首先滿足業(yè)主的需要 ”，所說紛紜。如果建設單位已經按照規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與專有部分的比例，將車位、車庫以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應當認定其行為已符合物權法第七十四條第一款有關 “應當首先滿足業(yè)主的需要 ”的規(guī)定。只要業(yè)主已經按照配置比例購置或者租賃到車位、車庫，就應當認為其需要已經得到了 “首先滿足 ”。 車位、車庫糾紛的處理是一個極其復雜的問題，司法解釋的規(guī)定比較原則，許多現(xiàn)實問題尚未明確規(guī)定。 三、業(yè)主的自治機制（第 9 條） 第七條 “改變共有部分的用途、利用共有部分從事經營性活動、處分共有部分，以及業(yè)主大會依法決定或者管理規(guī)約依法確定應由業(yè)主共同決定的事項，應當認定為物權法第七 十六條第一款第（七）項規(guī)定的有關共有和共同管理權利的 “其他重大事項 ”。 第九條 物權法第七十六條第二款規(guī)定的業(yè)主人數(shù)和總人數(shù)，可以按照下列方法認定： （一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人 計算。 【理解適用】 《物權法》規(guī)定對共有和共同管理權利的重大事項，實行業(yè)主自治，成立業(yè)主自治組織，明確其自治機制：凡涉及籌集維修資金、改建、重建建筑物及其附屬設施，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意通過；決定其他重大事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 地方人民政府有關部門應當對設立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導和協(xié)助。 決定前款第五項 和第六項規(guī)定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。 第八十條 建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。物權法第七十 六條第二款規(guī)定了業(yè)主自治多數(shù)決的比例。 司法解釋第七條闡述了管理重大事項的理解，第八條規(guī)定專有部分面積和建筑物總面積的計算認定，第九條規(guī)定業(yè)主人數(shù)和總人數(shù)的認定方法。不動產登記實踐中，各地對專有部分面積依何種標準記載并不統(tǒng)一。專有部分面積確定后，建筑物總面積則應以按照同一標準計算的專有部分面積的總和計算。但在一人（包括建設單位）擁有數(shù)個專有部分的情況中，如果同時復計人數(shù)將導致該人雙重優(yōu)勢。當然這樣規(guī)定，會對這類權利人行使管理權造成一定影響。 將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關系的業(yè)主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。建筑區(qū)劃內，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關系的，應證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經有利害關系的業(yè)主同意。 按照物權法第七十七條規(guī)定， “住改商 ”行為的合法性需要滿足兩個條件：一是遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約；二是應當經有利害關系的業(yè)主同意。因此，物權法第七十七條實際 上已經成為 “住改商 ”業(yè)主對由此產生的損害后果需承擔相應民事責任的法律依據(jù)。但做法并沒有獲得社會廣泛的認同，有認為這既沒有法律依據(jù)，也違反了物權法第七十七條的立法目的。 司法解釋將有利害關系業(yè)主的范圍原則上確定為本棟建筑物之內的全體業(yè)主，這雖然在審判實務中也比較容易掌握和操作，但是似乎擴大了有利害關系的業(yè)主范圍。 實踐中，很可能出現(xiàn)建筑區(qū)劃內本棟建筑物之外的業(yè)主受 “住改商 ”行為影響，因之存在利害關系。 五、業(yè)主的撤銷權、知情權、損害排除權（第 1215 條） 業(yè)主對業(yè)主大會或者業(yè)主委員會決定的撤銷權 第十二條 業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害其合法權益或者違反了法律規(guī)定的程序為由，依據(jù)物權法第七十八條第二款的規(guī)定請求人民法院撤銷該決定的，應當在知道或者應當知道業(yè)主大會或者業(yè)主委員 會作出決定之日起一年內行使。 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。比如，業(yè)主大會、業(yè)主委員會違反法定程序作出的決定，業(yè)主能否申請撤銷，以及業(yè)主撤銷權的行使應否有一個時間限制等。 因為，業(yè)主撤銷權作為一種形成權，應當受到除斥期間的限制，司法解釋參照合同法有關債權人撤銷權的規(guī)定，將其確定為自知道或者應當知道業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出決定之日起一年之內。 另外，應注意業(yè)主的撤銷權訴訟的重合及其既判力問題。 【理解適用】 《物權法》第七十九條 建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業(yè)主共有。維修資金的籌集、使用情況應當公布。 業(yè)主的損害排除權 第十四條 建設單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進行經營性活動，權利人請求排除妨害、恢復原狀、確認處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應予支持。行為人對成本的支出及其合理性承擔舉證責任。 【理解適用】 《物權法》第八十三條 業(yè)主應當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。業(yè)主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。但事實上， “業(yè)主大會 ”為臨時機構，會議一經結束即不存在，故只能作出相關決定由業(yè)主委員會執(zhí)行。 【理解適用】 這是非常重要的規(guī)定，大家知道最高人民法院在 1999 年制定的《合同法解釋一》第四條規(guī)定： “合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。在實踐中，經常存在以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)認定物權歸屬。法院能否適用《地質遺跡保護管理規(guī)定》第四條規(guī)定直接認定大口巖應當屬于國家所有呢？在法律適用上值得商榷，因為該規(guī)定的法律性質屬于一份行政規(guī)章。 雖然，這條司法解釋規(guī)定，僅針對法院審理建筑物區(qū)分所有權案件，但推而廣之，涉及其他物權歸屬爭議，也原則上應以以法律、行政法規(guī)為依據(jù)。該司法解釋在 2020 年 4 月 20日，由最高人民法院審判委員會第 1466 次會議通過，為法釋 [2020]8號，自 2020 年 10 月 1 日起施行。下面，我根據(jù)該司法解釋，簡單地作一下導讀和梳理工作。業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。對建設單位聘請的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管 理人，業(yè)主有權依法更換。 無論是建設單位還是業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)，一般都訂立有物業(yè)服務合同，通過合同形式明確雙方的權利義務關系。在發(fā)生糾紛時，業(yè)主時常以其并非合同當事人為由提出抗辯，認為物業(yè)服務合同對其沒有約束力，不認可該合同。這是因為，業(yè)主委員會根據(jù)《物業(yè)管理 條例》的相關規(guī)定，與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同，是業(yè)主自治權行使的結果，全體業(yè)主都應遵守。從這個角度看，物業(yè)服務企業(yè)是和業(yè)主而不是與業(yè)主委員會建立的物業(yè)服務法律關系。因為司法解釋對此有文規(guī)定，以后我們遇到此情形，可直接引用該條款裁判。但問題是，業(yè)主直接與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同，與業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同可能有所不同，主要是物業(yè)服務費用的收費標準不同，這時應如何處理？ 我認為，物業(yè)服務企業(yè)接受業(yè)主委員會或建設單位的選聘簽訂物業(yè)服務合同，才能接管相關物業(yè)，在進場后再與具體某個業(yè)主簽訂合同，約定新的收費標準的，如該當事人之間發(fā)生糾紛的，應從新約定。 前款所稱物業(yè)服務合同包括前期物業(yè)服務合同。 司法解釋結合合同法立法，在第二條規(guī)定了物業(yè)服務合同無效之情形。 而且對于業(yè)主請求確認合同或者合同相關條款無效的，沒有具體人數(shù)上或者多數(shù)的限制。 （ 2）對第一項轉委托物業(yè)服務規(guī)定的適用一般沒有什么問題，主要是對第二項相關情形的認定，約定達何種程度時才可認定物業(yè)服務合同無效？這是值得我們思考的重大問題？這項其實是合同法第四十條格式條款無效認定，主要看當事人之間的權利義務是否公平，應適用認定格式條款無效的標準處理。 附合同法條文： 第四十條 格式條款具有本法第五 十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。 第五十三條 合同中的下列免責條款無效： （一）造成對方人身傷害的； （二）因故意或者重大過失造成對方財產損失的。 物業(yè)服務企業(yè)公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業(yè)服務合同的組成部分。 司法解釋第三條規(guī)定了物業(yè)服務企業(yè)不履行義務的違約責任。這條司法解釋包容性很大，主要適用合同法違約責任的相關規(guī)定處理。 二 是物業(yè)服務企業(yè)應受其公開作出的服務承諾及制定的服務細則的約束。事實上，實踐中的很多物業(yè)服務合同約定內容并不十分詳細，而對物業(yè)服務管理行為的規(guī)范很多是通過法律、法規(guī)規(guī)定或者相關行業(yè)規(guī)范來進行的。 （二）業(yè)主不履行義務或亂作為的司法救濟 第四條 業(yè)主違反物業(yè)服務合同或者法律、法規(guī)、管 理規(guī)約，實施妨害物業(yè)服務與管理的行為，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持。反過來，如業(yè)主存在實施妨害物業(yè)服務與管理的行為，如（一）損害房屋承重結構，損害或者違章使用電力、燃氣、消防設施，在建筑物內放置危險、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用； （二）違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀；（三）違反 規(guī)定進行房屋裝飾裝修；（四）違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共