【正文】 占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意并且只能用于購置新發(fā)行的國債并持有到不得利用住宅專項(xiàng)維修資金從事國債回購、委托理財(cái)業(yè)務(wù)或者將購置的國債用于質(zhì)押、抵押等擔(dān)保行為。.6專項(xiàng)維修資金的轉(zhuǎn)讓及返還專項(xiàng)維修資金的轉(zhuǎn)讓我國?物權(quán)法?第七十二條第二款規(guī)定“業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房其對共有部享有的共有和共同理權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓〞。轉(zhuǎn)移程序：房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)業(yè)主應(yīng)當(dāng)向受讓人說明住宅專項(xiàng)維修資金交存和結(jié)余情況并出具有效證明該房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項(xiàng)維修資金隨房屋所有權(quán)同時(shí)過戶。專項(xiàng)維修資金的返還房屋滅失的按照以下規(guī)定返還住宅專項(xiàng)維修資金：1〕房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項(xiàng)維修資金返還業(yè)主；2〕售房交存的住宅專項(xiàng)維修資金賬面余額返還售房；售房不存在的按照售房財(cái)務(wù)隸屬關(guān)系收繳同級國庫。負(fù)責(zé)理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門及業(yè)主會(huì)應(yīng)當(dāng)每年至少一次與專戶理銀行核對住宅專項(xiàng)維修資金賬目。復(fù)核制度：業(yè)主、公有住房售房對公布的情況有異議的可以要求復(fù)核；負(fù)責(zé)理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門及業(yè)主會(huì)對資金賬戶變化情況有異議的可以要求專戶理銀行進(jìn)展復(fù)核。.2行政部門的監(jiān)視理建立房地產(chǎn)〕主部門的監(jiān)：建立房地產(chǎn)〕主部門應(yīng)當(dāng)每年至少一次與專戶理銀行核對住宅專項(xiàng)維修資金賬目如對資金賬戶變化情況有異議的可以要求專戶理銀行進(jìn)展復(fù)核。門的監(jiān)：住宅專項(xiàng)維修資金的理和使用應(yīng)當(dāng)依法承受門的審計(jì)監(jiān)視。而此類糾紛亦逐漸成為許多業(yè)主、開發(fā)商及物業(yè)效勞的大難題。開發(fā)商與業(yè)主常見糾紛及處理機(jī)制.1開發(fā)商擅自向個(gè)別業(yè)主銷售樓頂、平臺等公共場所、公用設(shè)施等糾紛律師應(yīng)搜集的主要證據(jù)包括：1〕開發(fā)商的銷售廣告及宣傳資料；2〕開發(fā)商與業(yè)主買受人〕簽署的?商品房買賣合同?；3〕建筑區(qū)劃；4〕房屋初始登記申請材料；5〕房屋初始登記憑證。通過上述證據(jù)材料的審查如可以確定開發(fā)商的涉訴物業(yè)屬于公共場所、公用設(shè)施或物業(yè)效勞用房那么開發(fā)商不得對外單獨(dú)銷售否那么應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。律師應(yīng)重點(diǎn)審查的內(nèi)容及注意的事項(xiàng)包括：1〕通過?商品房買賣合同?、?質(zhì)量保修書?以及商品房入住等資料理解并掌握涉訟物業(yè)是否已經(jīng)超過開發(fā)商承諾的及法定的維修限。另外在理中還存在房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備在開發(fā)商承諾的保修內(nèi)就已經(jīng)存在質(zhì)量瑕疵但是業(yè)主或業(yè)主會(huì)直至保修滿后才提起訴訟對于此類情況開發(fā)商是否應(yīng)承擔(dān)保修責(zé)任？律師應(yīng)通過搜集審查相關(guān)證據(jù)判斷業(yè)主或業(yè)主會(huì)在保修內(nèi)是否曾經(jīng)向開發(fā)商主張維修權(quán)利以及是否超過訴訟時(shí)效。2〕通過開發(fā)商維修記錄初步確認(rèn)及核實(shí)涉訴物業(yè)質(zhì)量瑕疵出現(xiàn)的時(shí)間、部位等。4〕業(yè)主損失問題。但是律師在提出此項(xiàng)訴訟懇求中應(yīng)重點(diǎn)把握三方面因素：①業(yè)主所發(fā)生的損失與涉訴物業(yè)質(zhì)量瑕疵之間是否存在因果關(guān)系？②業(yè)主損失的詳細(xì)數(shù)額？對于舉證問題律師可以申請對業(yè)主所發(fā)生的損失進(jìn)展鑒定。律師應(yīng)重點(diǎn)審查的內(nèi)容及注意的事項(xiàng)包括：1〕通過?商品房買賣合同?重點(diǎn)審查開發(fā)商承諾的入住時(shí)間。如前所述根據(jù)?住宅專項(xiàng)維修資金理?的相關(guān)規(guī)定是否繳納維修資金不再是產(chǎn)權(quán)登記的前置條件而轉(zhuǎn)變?yōu)闃I(yè)主入住手續(xù)的前提。此外需要說明的是上述規(guī)定僅限于住宅類或與住宅毗連的非住宅物業(yè)的情形對于不符合上述情形的非住宅物業(yè)有些仍規(guī)定開發(fā)商及業(yè)主應(yīng)在產(chǎn)權(quán)登記之前繳納否那么不予登記。律師應(yīng)重點(diǎn)審查的內(nèi)容及注意的事項(xiàng)包括：1〕通過?商品房買賣合同?、?質(zhì)量保修書?以及商品房入住等資料理解并掌握涉訟物業(yè)是否已經(jīng)超過開發(fā)商承諾的及法定的維修限。2〕仔細(xì)審查?物業(yè)效勞理合同?把握物業(yè)效勞的權(quán)利及義務(wù)特別是物業(yè)效勞對于維修方面的權(quán)利及義務(wù)。4〕業(yè)主損失問題。.2 共用部位、公用設(shè)施設(shè)備收益的處分糾紛律師應(yīng)搜集的主要證據(jù)包括：1〕開發(fā)商的銷售廣告及宣傳資料；2〕開發(fā)商與業(yè)主買受人〕簽署的?商品房買賣合同?；3〕建筑區(qū)劃；4〕房屋初始登記申請材料；5〕房屋初始登記憑證；6〕業(yè)主會(huì)與商戶簽署的?租賃合同?或其他經(jīng)營合同；7〕商戶匯款記錄或支付憑證；8〕業(yè)主大會(huì)利用共用部位、公用設(shè)施設(shè)備所得經(jīng)營性收益的處分；9〕物業(yè)效勞占有或挪用經(jīng)營性收益相關(guān)證據(jù)如、收據(jù)、銀行資金流動(dòng)記錄等。2〕業(yè)主會(huì)訴訟主體資格。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為業(yè)主會(huì)符合“其他組織〞條件就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未向業(yè)主會(huì)移交住宅區(qū)規(guī)劃圖等資料、未提供配套公用設(shè)施、公用設(shè)施專項(xiàng)費(fèi)、共用部位維護(hù)及物業(yè)理用房、商業(yè)用房的可以自己名義提起訴訟即業(yè)主會(huì)對某些業(yè)主權(quán)利享有訴權(quán)。我國?人民審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件詳細(xì)應(yīng)用法律假設(shè)干問題的解釋征求稿〕?第十三條曾經(jīng)規(guī)定：“業(yè)主共同權(quán)益受到損害、妨害或者可能受到妨害的原告的訴訟主體資格按照以下方式確定：一〕已經(jīng)選舉出業(yè)主會(huì)的為業(yè)主會(huì)……〞。因此業(yè)主會(huì)的訴訟主體資格目前仍沒有明確的規(guī)定但從理來看出現(xiàn)此類糾紛一般可按照我國?民事訴訟法?第五十四條共同訴訟的規(guī)定執(zhí)行。此外除前述提到的兩種常見糾紛外業(yè)主業(yè)主會(huì)〕與物業(yè)效勞常見的糾紛還包括物業(yè)效勞對小區(qū)內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備理不當(dāng)導(dǎo)致別人人身損害糾紛；因小區(qū)內(nèi)發(fā)生財(cái)產(chǎn)被盜、被搶、人身傷亡等平安理糾紛；因物業(yè)效勞挪用維修資金、拒不公開賬目等糾紛鑒于上述糾紛與本操作指引第四章共同理權(quán)等內(nèi)容息息相關(guān)在此就不再一一列舉。律師應(yīng)重點(diǎn)審查的內(nèi)容及注意的事項(xiàng)包括：1〕。如權(quán)屬證明無法證實(shí)那么需要提供對有利害關(guān)系業(yè)主通風(fēng)、采光、通行、排水、環(huán)境等造成影響的其他證據(jù)。律師應(yīng)重點(diǎn)審查侵權(quán)的業(yè)主所施行的行為是否屬于合理利用共用部如為合理利用那么不應(yīng)構(gòu)成侵權(quán)；4〕救濟(jì)問題。〕項(xiàng)闡述。如律師應(yīng)提示業(yè)主可以在其他業(yè)主施行侵權(quán)行為之時(shí)好心的提醒并予以制止以防止其他業(yè)主施行侵權(quán)行為完畢后又要重新撤除以及影響雙方鄰里關(guān)系等問題的出現(xiàn)。如上述救濟(jì)途徑仍無法解決律師再建議業(yè)主向提起訴訟似乎更為妥當(dāng)。 共同理權(quán)是業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部以外的共有部的所有權(quán)而享有的專屬于業(yè)主的權(quán)利。共同理權(quán)是所有權(quán)的延伸是確保專屬所有權(quán)和共有權(quán)實(shí)現(xiàn)的手段。、業(yè)主會(huì)實(shí)現(xiàn) 業(yè)主通過成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主會(huì)由其代表全體業(yè)主實(shí)現(xiàn)和維護(hù)物業(yè)理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)理活動(dòng)中的合法權(quán)益。 只有一個(gè)業(yè)主的或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意不成立業(yè)主大會(huì)的那么由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主會(huì)的職責(zé)。因此共同理權(quán)是一種成員權(quán)詳細(xì)表現(xiàn)為表決權(quán)、選舉權(quán)、監(jiān)視權(quán)、懇求權(quán)等權(quán)利。業(yè)主大會(huì)是由同一個(gè)物業(yè)理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成的是業(yè)主集體行使權(quán)利和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)理活動(dòng)中合法權(quán)益的自治性組織。假設(shè)只有一個(gè)業(yè)主的或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意不成立業(yè)主大會(huì)的由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主會(huì)職責(zé)。律師根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的內(nèi)容及時(shí)提示符合條件的業(yè)主籌備首次業(yè)主大會(huì)以更好的實(shí)現(xiàn)和保護(hù)業(yè)主的合法利益。律師應(yīng)提示業(yè)主籌備組成員、籌備組的職責(zé)應(yīng)在首次業(yè)主大會(huì)召開前一定限內(nèi)以書面形式在物業(yè)理區(qū)域內(nèi)；同時(shí)建立和前物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)為籌備組開展工作提供條件；律師應(yīng)提示業(yè)主籌備組履行職責(zé)的的限應(yīng)當(dāng)?shù)绞状螛I(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉業(yè)主會(huì)之日終止。2〕理規(guī)約主要約定：有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、理業(yè)主的共同利益業(yè)主享有的權(quán)利和履行的義務(wù)違犯理規(guī)約應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)。3〕選舉業(yè)主會(huì)；4〕物業(yè)理效勞內(nèi)容和效勞；5〕涉及業(yè)主共有和共同理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么的規(guī)定召開〕和臨時(shí)會(huì)議經(jīng)20以上的業(yè)主提議召開〕。律師應(yīng)查閱物業(yè)所在地已公布并生效的地方性法規(guī)、地方性規(guī)章中在業(yè)主會(huì)應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議或者業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議而不組織召集的情形下負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)會(huì)議召集工作的組織的相關(guān)規(guī)定以?天津物業(yè)理?為例由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民組織召集同時(shí)規(guī)定其他任何和個(gè)人不得組織召集〕。根據(jù)會(huì)議討的內(nèi)容不同業(yè)主大會(huì)籌集和使用專項(xiàng)維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么制定和修改理規(guī)約選舉業(yè)主會(huì)或者更換業(yè)主會(huì)成員選聘和解聘物業(yè)效勞企業(yè)有關(guān)共有和共同理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。律師應(yīng)提示業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議行使業(yè)主權(quán)利。、地點(diǎn)、參加人員、討事項(xiàng)等相關(guān)內(nèi)容在物業(yè)理區(qū)域內(nèi)。該撤銷權(quán)應(yīng)當(dāng)在知道或者應(yīng)當(dāng)知道業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主會(huì)作出之日起一年內(nèi)行使?！八瓦_(dá)后不表態(tài)視為同意〞以防止業(yè)主事后提出“送達(dá)不及時(shí)〞的抗辯。；業(yè)主會(huì)不及時(shí)與物業(yè)效勞企業(yè)簽訂、續(xù)簽、變更或者解除物業(yè)效勞合同時(shí)業(yè)主大會(huì)可向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民懇求催促其限履行職責(zé)。：1〕執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的事項(xiàng)2〕召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議物業(yè)理的施行情況；3〕代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)效勞企業(yè)簽訂物業(yè)效勞合同；4〕及時(shí)理解業(yè)主、物業(yè)使用人的和建議監(jiān)視和協(xié)助物業(yè)效勞企業(yè)履行物業(yè)效勞合同；5〕監(jiān)視理規(guī)約的施行；6〕業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。律師應(yīng)查閱物業(yè)所在地已公布并生效的地方性法規(guī)、地方性規(guī)章等法律性中是否規(guī)定業(yè)主會(huì)的人數(shù)范圍、業(yè)主會(huì)條件等內(nèi)容以此作為業(yè)主大會(huì)議事討的根據(jù)；律師應(yīng)提示業(yè)主大會(huì)也可在不違犯法律法規(guī)等法律性的前提下在?業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么?約定相關(guān)事項(xiàng)。業(yè)主會(huì)候選人可采取自薦、推薦等方式產(chǎn)生籌備組根據(jù)業(yè)主會(huì)成員條件研究確定以書面形式在物業(yè)理區(qū)域內(nèi)。律師應(yīng)提示業(yè)主會(huì)業(yè)主會(huì)出現(xiàn)以下情形時(shí)職務(wù)應(yīng)當(dāng)自行終止：1〕不再是本物業(yè)理區(qū)域業(yè)主或者連續(xù)一年以上不在本物業(yè)理區(qū)域居住的；2〕以書面形式提出辭職的；3〕因身體安康原因喪失工作才能的；4〕在為本物業(yè)理區(qū)域提供效勞的物業(yè)效勞企業(yè)中任職的。律師應(yīng)提示業(yè)主會(huì)應(yīng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么、業(yè)主會(huì)工作制度開展工作經(jīng)三分之一以上業(yè)主會(huì)成員提議或者業(yè)主會(huì)主任認(rèn)為有必要的應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主會(huì)會(huì)議。由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民指定1名召集和主持業(yè)主會(huì)會(huì)議。在進(jìn)展表決時(shí)每一位有一票表決權(quán)。、人民房地產(chǎn)行政主部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民備案。 律師應(yīng)提示業(yè)主會(huì)上述內(nèi)容如有變更的業(yè)主會(huì)應(yīng)及時(shí)向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民備案備案后由業(yè)主會(huì)在物業(yè)理區(qū)域內(nèi)。業(yè)主會(huì)成員職務(wù)終止的應(yīng)當(dāng)將其保的有關(guān)資料、和財(cái)物移交業(yè)主會(huì)。業(yè)主大會(huì)作出的、業(yè)主會(huì)會(huì)議由出席會(huì)議的人員簽字后存檔。第四節(jié) 物業(yè)效勞企業(yè)物業(yè)效勞企業(yè)是指依法設(shè)立、具有法人資格從事物業(yè)理效勞活動(dòng)的企業(yè)。律師在為建立或業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)效勞企業(yè)時(shí)要注意物業(yè)效勞企業(yè)的的資質(zhì)等級條件以及物業(yè)效勞企業(yè)所承接的物業(yè)工程類型是否與其所具有的資質(zhì)相適應(yīng)。其中具有中級以上職稱的人員不少于20人工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；③物業(yè)理專業(yè)人員按照有關(guān)規(guī)定獲得職業(yè)書；④理兩種類型以上物業(yè)并且理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占以下相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100％：；；〕15萬平方米；、工業(yè)廠房及其它物業(yè)50萬平方米。2〕二級資質(zhì)：①注冊資本人民幣300萬元以上；②物業(yè)理專業(yè)人員以及工程、理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職理和技術(shù)人員不少于20人。⑤建立并嚴(yán)格執(zhí)行效勞質(zhì)量、效勞收費(fèi)等企業(yè)理制度和建立企業(yè)信譽(yù)系統(tǒng)有良好的經(jīng)營理業(yè)績。其中具有中級以上職稱的人員不少于5人工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；③物業(yè)理專業(yè)人員按照有關(guān)規(guī)定獲得職業(yè)書；④有委托的物業(yè)理工程；⑤建立并嚴(yán)格執(zhí)行效勞質(zhì)量、效勞收費(fèi)等企業(yè)理制度和建立企業(yè)信譽(yù)系統(tǒng)。二級資質(zhì)物業(yè)效勞企業(yè)可以承接30萬平方米以下的住宅工程和8萬平方米以下的非住宅工程的物業(yè)理業(yè)務(wù)。 物業(yè)理效勞物業(yè)理按照選聘物業(yè)效勞企業(yè)的主體和物業(yè)效勞企業(yè)提供物業(yè)理的階段可分為兩大類一類是前物業(yè)理是指住宅物業(yè)的建立在業(yè)主大會(huì)成立前由建立以方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)效勞企業(yè)或人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、物業(yè)理行政主部門批準(zhǔn)采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)效勞企業(yè)；第二類是指由業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)效勞企業(yè)提供物業(yè)效勞。招一般要經(jīng)過、開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)幾個(gè)環(huán)節(jié)。①應(yīng)理解物業(yè)所在行政區(qū)域人民、以及其建立行政主部門和房地產(chǎn)行政主部門對于物業(yè)理招的有關(guān)規(guī)定如：必須通過招選定前物業(yè)效勞企業(yè)的工程規(guī)模、招的程序和詳細(xì)要求；②確認(rèn)建立的行為以及其所委托的代理機(jī)構(gòu)行為的合法性。資格預(yù)審一般應(yīng)當(dāng)包括資格預(yù)審申請書格式、申請人須知以及需要申請人提供的企業(yè)資格、業(yè)績、技術(shù)裝備、財(cái)務(wù)狀況和擬派出的工程負(fù)責(zé)人與主要理人員的、業(yè)績等證明材料。應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：①包括物業(yè)理效勞費(fèi)、理目的及其他履約承諾等；②技術(shù)部包括效勞的內(nèi)容和、人員裝備、主要工作環(huán)節(jié)運(yùn)序及檢查、物業(yè)效勞企業(yè)的理制度；③包括物業(yè)理效勞費(fèi)、特約效勞費(fèi)、其他委托代理效勞費(fèi)等收費(fèi)報(bào)價(jià)物業(yè)理效勞費(fèi)收費(fèi)形式以及相應(yīng)的工程財(cái)務(wù)收支測算；④資信部包括營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件、資質(zhì)等級證書副本復(fù)印件、理業(yè)績、工程主要理人員書等情況。、養(yǎng)護(hù)和理、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和理、物業(yè)共用部位和相關(guān)場地的清潔衛(wèi)生垃圾的搜集、清運(yùn)及雨、污水道的疏通、公共綠化的養(yǎng)護(hù)和理、車輛停放理、公共秩序維護(hù)、平安防范等事項(xiàng)的協(xié)助理、裝飾裝修理效勞、物業(yè)資料理〕、雙方約定由乙方提供的其他效勞、乙方提供的前物業(yè)理效勞應(yīng)到達(dá)的質(zhì)量。、物業(yè)理區(qū)域內(nèi)的會(huì)所所有權(quán)歸屬、物業(yè)理區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主所有的停車場、會(huì)所及其他物業(yè)共用部位、公用設(shè)備設(shè)施經(jīng)營收益分配等。②律師為物業(yè)效勞企業(yè)簽訂前物業(yè)效勞合同時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示。物業(yè)效勞企業(yè)要提示建立在物業(yè)銷售前將前物業(yè)效勞合同內(nèi)容向物業(yè)買受人明示并要求物業(yè)買受人在購置新建房屋時(shí)對前物業(yè)效勞合同予以書面確認(rèn)從而明確在前物業(yè)理間建立、業(yè)主、前物業(yè)理企業(yè)之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。前述前物業(yè)效勞合同的解除權(quán)應(yīng)先由業(yè)主大會(huì)按照物權(quán)法第七十六條規(guī)定的程序作出解聘前物業(yè)效勞企業(yè)的再由業(yè)主會(huì)向前物業(yè)效勞企業(yè)提出解除物業(yè)效勞合同的懇求該前物業(yè)效勞合同即告解除。根據(jù)1998 年?城房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營理?規(guī)定前物業(yè)保修責(zé)任是指建立有對物業(yè)開工驗(yàn)收后在保修內(nèi)出現(xiàn)不符合工程建筑強(qiáng)迫性和合同約定的質(zhì)量缺陷,予以保證修復(fù)的責(zé)任。②前物業(yè)