【正文】 有是不一樣。在互有中，最典型的形式如一個(gè)家族共有的一個(gè)祠堂，是共有的，永遠(yuǎn)也不能分割的，只能一代、一代地傳下去。 最典型的共有，有夫妻共同財(cái)產(chǎn)、家庭共有財(cái)產(chǎn)、合伙財(cái)產(chǎn)，還有共同繼承。這種共有我一直稱奇為互有權(quán)，就是想說(shuō)明它的性質(zhì)。對(duì)此，任何區(qū)分所有人提出解除或者改變共有關(guān)系的主張，均為非法要求，都不能準(zhǔn)許。在《物權(quán)法草案》中，關(guān)于區(qū)分所有建筑物中共有范圍的規(guī)定中僅提到了兩部分，不夠完全，司法必須進(jìn)行補(bǔ)充。（ 2）共用部分及附屬物，包括樓梯、消防設(shè)施、走廊、水塔、自來(lái)水管道、暖氣管道，還有僅為部分區(qū)分所有權(quán)人共有的部分，如樓層的樓板、間壁墻等，這是僅對(duì)兩家進(jìn)行隔離的共用部分。（ 4）區(qū)分所有建筑物小區(qū)的共用設(shè)施、公益活動(dòng)場(chǎng)所、圍墻、小區(qū)大門，地上地下的共有物，還有水電、照明、消防、安保等配套設(shè)施。高層建筑的商品房銷售，最高層的下一層（次最高層）價(jià)格賣得最高，而最高層房間（即頂層）的價(jià)格就 低多了，也不好銷售。但是，樓頂空間是全體區(qū)分所有權(quán)人共有的，區(qū)分所有權(quán)人共有范圍，除了專有部分以外，其他的都是共有的，樓頂空間當(dāng)然也是共有的，因?yàn)閷Ｓ袡?quán)的實(shí)像就是最后粉刷表層，超出最后粉刷表層的頂樓樓板都是共有的，在其上面的樓頂空間當(dāng)然更是共有的。 2．確定的共有部分 確定的共有部分包括綠地、道路、物業(yè)管理用房。 還有道路的問(wèn)題，也是確定的共有部分，幾乎沒(méi)有爭(zhēng)論。但是存在的問(wèn)題是窗前綠地的歸屬問(wèn)題。但是，區(qū)分所有建筑物的所有綠地都是共有的，為什么開發(fā)商就能將窗前綠地贈(zèng)送給業(yè)主呢？假如就是贈(zèng)送給一層的業(yè)主了，使它變成與最好的、價(jià)格最高的 房子的價(jià)格一樣了，變成最好賣的了，實(shí)際上是開發(fā)商拿了全體區(qū)分所有人共有的綠地自己賺錢。區(qū)分所有建筑物的綠地包含三個(gè)權(quán)利：一是國(guó)家土地所有權(quán)，綠地使用的土地是國(guó)家的；二是國(guó)有土地使用權(quán)，是屬于全體業(yè)主的；三是綠地的所有權(quán)，就是植被的權(quán)利，是全體業(yè)主所有的。 窗前綠地以及樓頂空間都是共有權(quán)的客體，都是共有部分，其性質(zhì)是確定的共有財(cái)產(chǎn)。因?yàn)檫@是確定的共有部分，不是花錢就可以買來(lái)的。如果區(qū)分所有權(quán)人大會(huì)作出決議，說(shuō)窗前綠地、樓頂空間就歸一層或者頂層的業(yè)主，那么這個(gè)決議就是有效的。 3．不確定的共有部分 不確定的共有部分是會(huì)所、車庫(kù)。 區(qū)分所有建筑物的車庫(kù)問(wèn)題很復(fù)雜，也很重要。有些國(guó)家的法律都做這樣的規(guī)定，有的甚至規(guī)定兩居室的建筑單位必須建有一個(gè)停車位，三居室的建筑單位必須建有兩個(gè)以上的停車位。因此很多國(guó)家和地區(qū)都明確規(guī)定地下停車位不能分給個(gè)人所有，永遠(yuǎn)不應(yīng)當(dāng)單獨(dú)設(shè)定所有權(quán)，但也不應(yīng)該歸開發(fā)商，而應(yīng)該由全體區(qū)分所有人共有，在此基礎(chǔ)上再設(shè)定專有使用權(quán)。車位設(shè)置專有使用權(quán)要交付費(fèi)用。這種交費(fèi)應(yīng)當(dāng)是合理的。那么這種案件，如果開發(fā)商能夠拿出證據(jù)證明車庫(kù)的所有權(quán)屬于自己，那就可以確認(rèn)歸開發(fā)商。同時(shí)，地下車位不準(zhǔn)成為個(gè)人私有或者開發(fā)商私有。土地使用權(quán)歸屬于全體區(qū)分所 有權(quán)人的，那就不可能在區(qū)分所有權(quán)人使用的土地上，開發(fā)商還會(huì)享有一個(gè)車位的所有權(quán)問(wèn)題。對(duì)此，也是應(yīng)當(dāng)確定的，不能更改。不能形成這樣的情況，即把所有的車位尤其是地下車位都交給區(qū)分所有權(quán)人所共有，由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)決定怎樣使用。 第四，建設(shè)部門規(guī)定的車位比例，是開發(fā)商必須做到的，建設(shè)不 足，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。如果除了建設(shè)規(guī)劃的車位之外，開發(fā)商還單獨(dú)請(qǐng)批了土地使用權(quán)，這是可以確認(rèn)該車位屬于開發(fā)商所有，其他的凡是在統(tǒng)一的土地使用權(quán)上建設(shè)的，不應(yīng)該認(rèn)定為開發(fā)商所有。 1．共有權(quán)的權(quán)利 （ 1）區(qū)分所有權(quán)人可以使用共有設(shè)施 使用應(yīng)當(dāng)按照共有部分建筑的性質(zhì)、構(gòu)造和用途去使用，不得違反專用的用途而使用。 （ 2）收益共享權(quán) 共有部分收益歸全體區(qū)分所有權(quán)人享有。 （ 3）處分權(quán) 全體區(qū)分所有人對(duì)共有部分有同等的處分權(quán)。這實(shí)際上是一個(gè)成員權(quán)的問(wèn)題，每個(gè)區(qū)分所有權(quán)人具有一票權(quán)。共有權(quán)是一個(gè)整體的權(quán)利，在共有部分受到侵害時(shí)，每一個(gè)共有人都有權(quán)追奪被侵害的共有財(cái)產(chǎn)，都有權(quán)行使物上請(qǐng)求權(quán)，都有權(quán)提 起訴訟，不需要經(jīng)過(guò)全體業(yè)主的同意，當(dāng)然最后獲得的結(jié)果要?dú)w屬全體業(yè)主，支出的費(fèi)用也相應(yīng)由全體區(qū)分所有權(quán)人承擔(dān)。 （ 2）不得侵占的義務(wù) 各區(qū)分所有人使用共用部分，必須維護(hù)共用部分的正常使用狀態(tài)，不得侵占共用部分，不得改動(dòng)共用部分的設(shè)置和結(jié)構(gòu)，保持共用部分的完好和清潔。 （ 3）按照共用部分的用途使用的 義務(wù) 對(duì)于區(qū)分所有的共用部分進(jìn)行使用，應(yīng)當(dāng)按共用部分的使用性質(zhì)使用，不得將共用部分改作他用。對(duì)于某些非按其本來(lái)用途使用共用部分，但無(wú)損于建筑物的保存和不違反區(qū)分所有人共同利益的，則應(yīng)當(dāng)允許。 （ 4）費(fèi)用負(fù)擔(dān)義務(wù) 區(qū)分所有人應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)共用部分的正常費(fèi)用，合理分?jǐn)?，?duì)全體共用部分由全體區(qū)分所有人分?jǐn)?，?duì)部分共用部分由部分區(qū)分所有 人分?jǐn)?。?fù)擔(dān)的辦法，應(yīng)當(dāng)按照持分比例決定，即共同所有千分率，計(jì)算各區(qū)分所有人專有部分在全部建筑面積中的千分率，計(jì)算其所分擔(dān)的份額。應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律或者區(qū)分所有人之間的共同約定，由一個(gè)或者數(shù)個(gè)區(qū)分所有人獨(dú)占性的專有使用。這些部分本來(lái)的性質(zhì)都是共用部分，但是，通過(guò)協(xié)議或者某種形式，可以將其確定為特定的區(qū)分所有人所獨(dú)占使用，建立共用部分中的專用使用權(quán)。其實(shí)，絕大多數(shù)都是在建筑物開發(fā)出售時(shí)確定的。 五、建筑物區(qū)分所有權(quán)的管 理權(quán)及其內(nèi)容 關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的管理權(quán)問(wèn)題，《物權(quán)法草案》規(guī)定的比較清楚。對(duì)于整棟建筑物的所有權(quán)而言，實(shí)際上是一種特殊的按份共有，每個(gè)區(qū)分所有人都按其份額對(duì)專用部分享有專有權(quán)，對(duì)共用部分享有互有權(quán)。每一個(gè)成員作為團(tuán)體之一，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。這就是區(qū)分所有人團(tuán)體。第一種是德國(guó)模式，為不具有法人人格的管理團(tuán)體，沒(méi)有權(quán)利能力，不具有法人人格，是作為共有關(guān)系的成員的單個(gè)的住宅所有權(quán)人，在訴訟上也是如此。第二種是法國(guó)模式，不分情形的不同，均一律承認(rèn)區(qū)分所有人管理團(tuán)體具有法人資格，新加坡、 我國(guó)香港采用這種模式。第三種是日本模式，是采用一種附條件的承認(rèn)管理團(tuán)體為法人的模式，30 人以下的區(qū)分所有人構(gòu)成的管理團(tuán)體性質(zhì)上屬于無(wú)權(quán)利能力的社團(tuán)， 30 人以上且經(jīng)過(guò)區(qū)分所有人及表決權(quán)占四分之三以上的多數(shù)同意時(shí)，可以申請(qǐng)登記為具有法人資格的管理團(tuán)體。第四種為美國(guó)模式，原來(lái)并不承認(rèn)區(qū)分所有人管理團(tuán)體具有法人資格，但在 20 世紀(jì) 70 年代通過(guò)判例承認(rèn)該管理團(tuán)體的法人資格。因此，在現(xiàn)代社會(huì)，區(qū)分所有人管理團(tuán)體有法人化趨向，使區(qū)分所 有人大會(huì)具有法人資格，區(qū)分所有人的人格受到限制和拘束。在我國(guó)城市的商品房管理上，一般稱為業(yè)主大會(huì)，在業(yè)主大會(huì)之下，設(shè)有業(yè)主委員會(huì)。對(duì)于業(yè)主大會(huì)來(lái)說(shuō)，有權(quán)決定了區(qū)分所有權(quán)人的一切事務(wù)。但《物權(quán)法草案》對(duì)此規(guī)定的很含糊，把業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)規(guī)定在一起，都有權(quán)利。 （三）成員權(quán)的內(nèi)容 成員權(quán)的內(nèi)容，《物權(quán)法草案》沒(méi)有規(guī)定，這是一個(gè)缺漏。每一個(gè)區(qū)分所有權(quán)人都有權(quán)提議召開區(qū)分所有人大會(huì)，提出討論的議題，對(duì)重大事務(wù)作出決議。 2．選舉權(quán)和被選舉權(quán) 區(qū)分 所有人大會(huì)的任何成員，都有區(qū)分所有人大會(huì)組成人員的選舉權(quán)和被選舉權(quán)，通過(guò)選舉，推選適當(dāng)?shù)膮^(qū)分所有人或者自己擔(dān)任負(fù)責(zé)工作，或者委派其他人擔(dān)任相當(dāng)?shù)墓ぷ鳌? 3．監(jiān)督權(quán) 對(duì)于區(qū)分所有人大會(huì)委派的管理人或者管理委員會(huì)，有權(quán)監(jiān)督其工作，對(duì)于不盡職的管理人有權(quán)提出批評(píng)、改進(jìn)意見，建議團(tuán)體大會(huì)決議更換管理人。要承認(rèn)區(qū)分所有人大會(huì)通過(guò)的協(xié)議、章 程，有參加團(tuán)體會(huì)議的義務(wù)，服從團(tuán)體大會(huì)多數(shù)成員作出決議的義務(wù)，遵守規(guī)約的義務(wù)，服從管理人管理的義務(wù)，承擔(dān)按規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的工作的義務(wù)。 對(duì)建筑物的管理包括兩個(gè)方面的管理，一個(gè)是對(duì)物的管理，一個(gè)是對(duì)人的管理，比如要求對(duì)專有部分的使用要符合它的用途，這就是對(duì)人的管理，物業(yè)公司有權(quán)利進(jìn)行管理。 （五）物業(yè)單位與業(yè)主大會(huì)的關(guān)系 物業(yè)單位和區(qū)分所有權(quán)人大會(huì)之間的關(guān)系是一個(gè)委托關(guān)系，由合同來(lái) 設(shè)定。區(qū)分所有人可以設(shè)管理人，管理人可以是自然人，也可以是法人。