【正文】 ，不應(yīng)該認(rèn)定為開發(fā)商所有。 （三）共有權(quán)的權(quán)利和義務(wù)。 1．共有權(quán)的權(quán)利 （ 1）區(qū)分所有權(quán)人可以使用共有設(shè)施 使用應(yīng)當(dāng)按照共有部分建筑的性質(zhì)、構(gòu)造和用途去使用，不得違反專用的用途而使用。如果有不當(dāng)使用的，要按照共同規(guī)約來處理，造成損失的應(yīng)當(dāng)賠償。 （ 2）收益共享權(quán) 共有部分收益歸全體區(qū)分所有權(quán)人享有。在一般情況下，這些收益都?xì)w屬于房屋公共維修基金，如果收益很多，可以分給區(qū)分所有權(quán)人。 （ 3）處分權(quán) 全體區(qū)分所有人對共有部分有同等的處分權(quán)。對共有部分的拆除、更新或者設(shè)置負(fù)擔(dān)，都必須經(jīng)過區(qū)分所有權(quán)人大會決定，而不是由個人或者某部分人來決定。這實際上是一個成員權(quán)的問題，每個區(qū)分所有權(quán)人具有一票權(quán)。 （ 4）物上追及權(quán)。共有權(quán)是一個整體的權(quán)利，在共有部分受到侵害時，每一個共有人都有權(quán)追奪被侵害的共有財產(chǎn)，都有權(quán)行使物上請求權(quán)，都有權(quán)提 起訴訟，不需要經(jīng)過全體業(yè)主的同意，當(dāng)然最后獲得的結(jié)果要歸屬全體業(yè)主，支出的費用也相應(yīng)由全體區(qū)分所有權(quán)人承擔(dān)。 2．共有權(quán)的義務(wù) （ 1）維護現(xiàn)狀的義務(wù) 各共有人負(fù)有維持建筑物共用部分互有現(xiàn)狀的義務(wù)，任何區(qū)分所有人永遠不得請求分割共有部分。 （ 2）不得侵占的義務(wù) 各區(qū)分所有人使用共用部分，必須維護共用部分的正常使用狀態(tài)，不得侵占共用部分，不得改動共用部分的設(shè)置和結(jié)構(gòu)，保持共用部分的完好和清潔。任何人使用不當(dāng)造成共用部分的損害，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 （ 3）按照共用部分的用途使用的 義務(wù) 對于區(qū)分所有的共用部分進行使用，應(yīng)當(dāng)按共用部分的使用性質(zhì)使用，不得將共用部分改作他用。使用性質(zhì)也稱為固有用途，就是以共用部分的種類、位置、構(gòu)造、性質(zhì)或依規(guī)約規(guī)定的目的或用途使用共用部分。對于某些非按其本來用途使用共用部分，但無損于建筑物的保存和不違反區(qū)分所有人共同利益的，則應(yīng)當(dāng)允許。例如在走廊墻壁懸掛畫作或者鏡框，即為合理使用，不為違反固有用途的使用。 （ 4）費用負(fù)擔(dān)義務(wù) 區(qū)分所有人應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)共用部分的正常費用，合理分?jǐn)?，對全體共用部分由全體區(qū)分所有人分?jǐn)?，對部分共用部分由部分區(qū)分所有 人分?jǐn)偂９餐M用包括：日常維修費用，更新土地或樓房的共同部分及公共設(shè)備的費用，管理實物的費用，等等。負(fù)擔(dān)的辦法，應(yīng)當(dāng)按照持分比例決定，即共同所有千分率，計算各區(qū)分所有人專有部分在全部建筑面積中的千分率，計算其所分擔(dān)的份額。 3．共有部分中的專用部分 在區(qū)分所有建筑物的共用部分中，有一部分是由區(qū)分所有人專有使用的，最典型的就是地下停車位。應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律或者區(qū)分所有人之間的共同約定，由一個或者數(shù)個區(qū)分所有人獨占性的專有使用。 專有使用的范圍，一是建筑物的共用部分，二是與某些區(qū)分所有人的專有部分連 在一起的共用部分，三是建筑物公共設(shè)施，四是區(qū)分所有建筑物本身所占地面以外的空地。這些部分本來的性質(zhì)都是共用部分，但是，通過協(xié)議或者某種形式，可以將其確定為特定的區(qū)分所有人所獨占使用，建立共用部分中的專用使用權(quán)。 專用使用權(quán)的產(chǎn)生，一般認(rèn)為是根據(jù)區(qū)分所有人的合意，叫做區(qū)分所有人之間的規(guī)約或者契約而產(chǎn)生。其實，絕大多數(shù)都是在建筑物開發(fā)出售時確定的。已經(jīng)確定的專有使用部分，區(qū)分所有權(quán)人享有專有使用權(quán)，可以轉(zhuǎn)讓，在轉(zhuǎn)讓自己的專有部分時，可以轉(zhuǎn)讓給他人，或者轉(zhuǎn)讓給其他區(qū)分所有人。 五、建筑物區(qū)分所有權(quán)的管 理權(quán)及其內(nèi)容 關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的管理權(quán)問題，《物權(quán)法草案》規(guī)定的比較清楚。司法所要補充的主要是以下幾個問題： （一）管理權(quán)的性質(zhì)實際上是成員權(quán) 成員權(quán)是建筑物區(qū)分所有人作為整棟建筑物所有人團體成員之一所享有的權(quán)利。對于整棟建筑物的所有權(quán)而言，實際上是一種特殊的按份共有，每個區(qū)分所有人都按其份額對專用部分享有專有權(quán)，對共用部分享有互有權(quán)。與按份共有關(guān)系一樣，各區(qū)分所有人之間是共有關(guān)系，因此，各國立法均規(guī)定一棟建筑物的全體區(qū)分所有人必須組成一個團體，整體享有地上權(quán)、地役權(quán)及其他共同的權(quán)利，管理共用設(shè)施及其他事務(wù)，解決糾份。每一個成員作為團體之一，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。 （二）作為成員權(quán)載體的區(qū)分所有權(quán)人團體 既然區(qū)分所有人享有成員權(quán)，那么就一定要有一個團體，使成員權(quán)有所依附。這就是區(qū)分所有人團體。區(qū)分所有人大會的性質(zhì)，有四種不同的立法例。第一種是德國模式，為不具有法人人格的管理團體，沒有權(quán)利能力，不具有法人人格，是作為共有關(guān)系的成員的單個的住宅所有權(quán)人，在訴訟上也是如此。這種模式就是 “不承認(rèn)主義 ”。第二種是法國模式，不分情形的不同，均一律承認(rèn)區(qū)分所有人管理團體具有法人資格，新加坡、 我國香港采用這種模式。這種模式就是 “一律承認(rèn)主義 ”。第三種是日本模式，是采用一種附條件的承認(rèn)管理團體為法人的模式，30 人以下的區(qū)分所有人構(gòu)成的管理團體性質(zhì)上屬于無權(quán)利能力的社團， 30 人以上且經(jīng)過區(qū)分所有人及表決權(quán)占四分之三以上的多數(shù)同意時，可以申請登記為具有法人資格的管理團體。這種模式就是 “有限承認(rèn)主義 ”。第四種為美國模式，原來并不承認(rèn)區(qū)分所有人管理團體具有法人資格，但在 20 世紀(jì) 70 年代通過判例承認(rèn)該管理團體的法人資格。其實也是一種 “一律承認(rèn)主義 ”。因此，在現(xiàn)代社會，區(qū)分所有人管理團體有法人化趨向，使區(qū)分所 有人大會具有法人資格，區(qū)分所有人的人格受到限制和拘束。 體現(xiàn)成員權(quán)的團體，按照一般的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)是建筑物區(qū)分所有權(quán)人大會。在我國城市的商品房管理上，一般稱為業(yè)主大會，在業(yè)主大會之下，設(shè)有業(yè)主委員會。業(yè)主大會在法律上的地位至少是 “其他組織 ”，否則業(yè)主大會無法以自己的名義起訴，沒有訴訟主體資格。對于業(yè)主大會來說，有權(quán)決定了區(qū)分所有權(quán)人的一切事務(wù)。業(yè)主委員會僅僅是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，它只能在業(yè)主大會決議的范圍內(nèi)執(zhí)行職責(zé)。但《物權(quán)法草案》對此規(guī)定的很含糊，把業(yè)主大會和業(yè)主委員會規(guī)定在一起，都有權(quán)利。應(yīng)該說真正的 代表是業(yè)主大會，委員會是下設(shè)的執(zhí)行機構(gòu)，它不是決策機構(gòu)。 （三）成員權(quán)的內(nèi)容 成員權(quán)的內(nèi)容，《物權(quán)法草案》沒有規(guī)定，這是一個缺漏。區(qū)分所有人作為團體成員的權(quán)利義務(wù)是： 1．表決權(quán) 有權(quán)參加全體區(qū)分所有人大會，參與制定規(guī)約，參與討論、表決全體區(qū)分所有人的共同事務(wù)。每一個區(qū)分所有權(quán)人都有權(quán)提議召開區(qū)分所有人大會，提出討論的議題，對重大事務(wù)作出決議。某些區(qū)分所有權(quán)人實施違反共同利益的行為，其他區(qū)分所有權(quán)人可以提出動議，召開會議決議制止或者責(zé)令其賠償。 2．選舉權(quán)和被選舉權(quán) 區(qū)分 所有人大會的任何成員，都有區(qū)分所有人大會組成人員的選舉權(quán)和被選舉權(quán)，通過選舉，推選適當(dāng)?shù)膮^(qū)分所有人或者自己擔(dān)任負(fù)責(zé)工作，或者委派其他人擔(dān)任相當(dāng)?shù)墓ぷ?。不盡職的人員可以請求罷免或者解除其職務(wù)。 3．監(jiān)督權(quán) 對于區(qū)分所有人大會委派的管理人或者管理委員會，有權(quán)監(jiān)督其工作，對于不盡職的管理人有權(quán)提出批評、改進意見，建議團體大會決議更換管理人。 4．遵守區(qū)分所有人會議決議的義務(wù) 區(qū)分所有人作為區(qū)分所有人大會的成員，除了享有以上權(quán)利之外，還要承擔(dān)相應(yīng)的團體義務(wù)。要承認(rèn)區(qū)分所有人大會通過的協(xié)議、章 程，有參加團體會議的義務(wù)，服從團體大會多數(shù)成員作出決議的義務(wù)，遵守規(guī)約的義務(wù)，服從管理人管理的義務(wù)，承擔(dān)按規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的工作的義務(wù)。 （四）區(qū)分所有建筑物的管理。 對建筑物的管理包括兩個方面的管理，一個是對物的管理，一個是對人的管理，比如要求對專有部分的使用要符合它的用途，這就是對人的管理，物業(yè)公司有權(quán)利進行管理。關(guān)于行政管理，是政府對區(qū)分所有建筑物的管理，這一方面《物權(quán)法草案》都做了規(guī)定。 （五）物業(yè)單位與業(yè)主大會的關(guān)系 物業(yè)單位和區(qū)分所有權(quán)人大會之間的關(guān)系是一個委托關(guān)系，由合同來 設(shè)定。物業(yè)單位在建筑物區(qū)分所有權(quán)中的地位，就是一個管理人的角色。區(qū)分所有人可以設(shè)管理人，管理人可以是自然人，也可以是法人。物業(yè)單位接受委托，就要行使管理權(quán)。