【正文】 此時，因物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有行政執(zhí)法權(quán)，其可否直接起訴業(yè)主，主張承擔(dān)相關(guān)民事責(zé)任？很多業(yè)主認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有權(quán)利就業(yè)主相關(guān)妨害物業(yè)服務(wù)秩序的行為。 【理解適用】 如上述，當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行或者不完全履行維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)時，業(yè)主和業(yè)委會可以起訴物業(yè)服務(wù)企業(yè)。除此以外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，往往對業(yè)主作出選聘決定具有重要作用，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)受其約束，視同合同的組成部分。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的應(yīng)履行的對管理區(qū)域物業(yè)的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)不局限于合同的約定。 需要特別注意的是：一是司法解釋規(guī)定是業(yè)主可以請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任，其實(shí)業(yè)委會也當(dāng)然可以主張追究物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約責(zé)任。根據(jù)該條司法解釋的規(guī)定，凡是物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主均可起訴請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失，追究其違約責(zé)任。 【理解適用】 根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第 2條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)主要是對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù) 相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序。 二、物業(yè)服務(wù)合同的履行及 司法救濟(jì)（第 37 條） （一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行義務(wù)的司法救濟(jì) 第三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。 第五十二條 有下列情形之一的，合同無效： （一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益； （二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益； （三）以合法形式掩蓋非法目的； （四）損害社會公共利益； （五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。具體可參詳合同法解釋二第 10 條規(guī)定。對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)主張合同無效，而確實(shí)存在上述規(guī)定情形的，也應(yīng)確認(rèn)合同無效。在具體適用這條司法解釋時，應(yīng)注意以下幾個問題： （ 1）司法解釋規(guī)定可以主張合同無效的訴訟主體，是業(yè)主委員會或者業(yè)主。 【理解適用】 根據(jù)《合同法》第四十四條規(guī)定，依法成立的合同，自成立時生效。 物業(yè)服務(wù)合同無效情形 第二條 符合下列情形之一，業(yè)主委員會或者業(yè)主請求確認(rèn)合同或者合同相關(guān)條款無效的，人民法院應(yīng)予支 持： （一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托他人而簽訂的委托合同； （二）物業(yè)服務(wù)合同中免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主委員會或者業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會或者業(yè)主主要權(quán)利的條款。 在實(shí)踐中，也經(jīng)常存在由業(yè)主直接與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù) 合同，此時業(yè)主自受其簽訂的物業(yè)服務(wù)合同約束。據(jù)此，司法解釋規(guī)定，業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。業(yè)主雖然不是物業(yè)服務(wù)合同（包括前期物業(yè)服務(wù)合同）形式上的簽訂者，但其是物業(yè)服務(wù)合同項(xiàng)下權(quán)利義務(wù)的一方實(shí)際享有者和承擔(dān)者。 對此司法解釋在第一條作出明確規(guī)定，業(yè)主受物業(yè)服務(wù)合同的約束。也就是，在現(xiàn)實(shí)社會生活中，作為個體的業(yè)主一般不參與物業(yè)服務(wù)合同的簽訂。 ”而物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。 【理解適用】 《物權(quán)法》第八十一條、第八十二條定： “業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。 一、物業(yè)服務(wù)合同的效力（第 2 條） 物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主的約束力 第一條 建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。 該司法解釋共十三條，具有實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的實(shí)際為十條，有關(guān)實(shí)踐中所涉及諸如物業(yè)服務(wù)的安全保障義務(wù)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等許多內(nèi)容都沒有涉及，過于抽象，缺乏可操作性；同時邏輯結(jié)構(gòu)也有問題，總而言之， 乏善可陳。 第三部分 物業(yè)服務(wù)司法解釋的理解與適用問題 為正確審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，最高人民法院制定了關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋（以下簡稱《物業(yè)服務(wù)司法解釋》）。一般而言，法院確認(rèn)物權(quán)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《民法通則》、《物權(quán)法》、《土地管理法》等法律法規(guī)，而非效力階位較低的地方性法規(guī)、行政規(guī)章。 如連州地下河風(fēng)景區(qū)的產(chǎn)權(quán)爭議糾紛案，廣東省高院根據(jù)行政規(guī)章《地質(zhì)遺跡保護(hù)管理規(guī)定》第四條規(guī)定，認(rèn)定被保護(hù)的地質(zhì)遺跡是國家的寶貴 財富，因此，該地下河（大口巖）應(yīng)屬于國家所有，不因其所依附的土地的所有權(quán)或者使用權(quán)的不同而改變。 ”但是，對有關(guān)物權(quán)歸屬認(rèn)定應(yīng)以什么為依據(jù)？一直沒有明確。 六、認(rèn)定物權(quán)歸屬應(yīng)以法律、行政法規(guī)為依據(jù)（第 18 條） 第十八條 人民法院審理建筑物區(qū)分所有權(quán)案件中，涉及有關(guān)物權(quán)歸屬爭議的，應(yīng)當(dāng)以 法律、行政法規(guī)為依據(jù)。 司法解釋第十四條是針對開發(fā)商、建設(shè)單位和其他行為人，如物業(yè)服務(wù)單位及其他人的損害全體業(yè)主合法權(quán)益的行為，作出的排除損害規(guī)定： 司法解釋第十五 條是以列舉方式對業(yè)主或者其他行為人，損害他人合法權(quán)益的行為，作出的排除損害規(guī)定： 在這里應(yīng)注意，可以請求排除損害的 “權(quán)利人 ”是誰，即誰可以提起訴訟？根據(jù)《物權(quán)法》第八十三條規(guī)定，業(yè)主大會和業(yè)主委員會，以及業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，均請求可以請求排除損害，依法向人民法院提起訴訟。 業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。 第十五條 業(yè)主或者其他行為人違反法律、法規(guī)、國家相關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、管理規(guī)約，或者違反業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法作出的決定，實(shí)施下列行為的，可以認(rèn)定為物權(quán)法第八十三條第二款所稱的其他 “損害他人合法權(quán)益的行為 ”： （一）損害房屋承重結(jié)構(gòu)，損害或者違章使用電力、燃?xì)?、消防設(shè)施，在建筑物內(nèi)放置危險、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用； （二）違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀； （三）違反規(guī)定進(jìn)行房屋裝飾裝修； （四）違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他 共有部分。 屬于前款所稱擅自進(jìn)行經(jīng)營性活動的情形，權(quán)利人請求行為人將扣除合理成本之后的收益用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金或者業(yè)主共同決定的其他用途的，人民法院應(yīng)予支持。 司法解釋鑒于業(yè)主的自治惟始于對重大自治事項(xiàng)的知情，故在第十三條擴(kuò)大規(guī)定了業(yè)主的知情 權(quán)，可以直接請求業(yè)主大會、業(yè)主委員會，以及業(yè)主委員會所聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，公布、查閱下列應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。 業(yè)主的知情權(quán) 第十三條 業(yè)主請求公布、查閱下列應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料的，人民法院應(yīng)予支持： （一）建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集 、使用情況； （二）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，以及業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定及會議記錄； （三）物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況； （四）建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況； （五）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。如此規(guī)定，既可以督促受侵害的業(yè)主及時行使權(quán)利，也有利于盡量維護(hù)業(yè)主共同生活秩序的穩(wěn)定。 為了維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益和法治精神，司法解釋第十二條規(guī)定，凡決定侵害業(yè)主的實(shí)體權(quán)利，或者作 出決定的程序違反法律規(guī)定，均可向法院申請撤銷之。 ” 這就是物權(quán)法對業(yè)主撤銷權(quán)的法律規(guī)定，但業(yè)主撤銷權(quán)的行使還涉及到一些具體問題需要明確。 【理解適用】 《物權(quán)法》第七十八條規(guī)定： “業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。因這部分業(yè)主的范圍難以統(tǒng)一劃定，為防止利害關(guān)系業(yè)主范圍的無限制泛化，司法解釋規(guī)定應(yīng)主張人自行證明利害關(guān)系的存在。如要求一棟大廈高樓數(shù)十層所有業(yè)主同意，似乎過于 嚴(yán)格。針對這種情況，司法解釋對違法住改商的法律后果及其利害關(guān)系人范圍作了特別規(guī)定。 物權(quán)法施行后，在實(shí)踐中有做法是按照多數(shù)決來確定有利害關(guān)系業(yè)主的意見。未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，其行為仍不具備合法性。 對該條立法的理解主要有三個問題需要解決：一是如果未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，其法律后果是什么；二是有利害關(guān)系業(yè)主的同意是需全部同意還是多數(shù)同意即可；三是如何確定有利害關(guān)系業(yè)主的范圍。 【理解適用】 《物權(quán)法》第七十七條 業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約 ，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。 第十一條 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十七條所稱 “有利害關(guān)系的業(yè)主 ”。 四、對業(yè)主 “住改商 ”的規(guī)制（第 11 條） 第十條 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，未按照物權(quán)法第七十七條的 規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請求排除妨害、消除危險、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。因此，司法解釋特別規(guī)定，建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算。 業(yè)主人數(shù)原則上應(yīng)當(dāng)按照專有部分的數(shù)量計算。如果已經(jīng)依法登記的，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計算；尚未進(jìn)行實(shí)測的，暫按房屋買賣合 同記載的面積計算。 專有部分面積和建筑物總面積的計算。但對計算該比例依據(jù)的專有部分面積、建筑物總面積，以及業(yè)主人數(shù)、總?cè)藬?shù)卻未作明確規(guī)定，對此有必要在司法解釋中進(jìn)行解釋。 上述立法何為重大事項(xiàng)，專有部分面積、建筑物總面積以及業(yè)主人數(shù)、總?cè)藬?shù)如何計算，關(guān)系到業(yè)主共同管理權(quán)的具體行使問題，是認(rèn)定業(yè)主自治決議作出的程序是否合法的重要依據(jù)。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 第七十六條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定： （一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則； （二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約； （三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員； （四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人； （五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金； （六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施； （七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。 附物權(quán)法條文： 第七十五條 業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算； （二）總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計總和計算。 第八條 “物權(quán)法第七十六條第二款和第八十條規(guī)定的專有部分面積和建筑物總面積，可以按照下列方法認(rèn)定： （一）專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計算；尚未進(jìn)行實(shí)測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算； （二）建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計總和計算。如開發(fā)商沒有嚴(yán)格按照規(guī)劃確定的配置比例出售、出租車位、車庫，比如一個業(yè)主購買兩個或多車位，能否宣告無效？在審判實(shí)踐中，各級法院和法官可以在司法解釋確定的大原則下，結(jié)合糾紛具體情況妥處相關(guān)案件。否則，將有可能出現(xiàn)特定業(yè)主對車 位、車庫提出過度主張。其原因在于，規(guī)劃確定的配置比例具有法定性和確定性，業(yè)主在購買專有部分的時候?qū)Υ艘彩敲髦?。司法解釋在物?quán)法第七十四條第 一款規(guī)定框架內(nèi)，著重解決如何認(rèn)定建設(shè)單位已經(jīng)履行法律有關(guān) “首先滿足業(yè)主的需要 ”問題。 占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。 附《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定： “ 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。 第六條 建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外， 占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位。 二、車位、車庫的歸屬利用（第 6 條） 第五條 建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān) “應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要 ”的規(guī)定。在現(xiàn)實(shí)生活中，業(yè)主基于合理需要，可以在一定時期合理利用共有部分，這并不構(gòu)成侵權(quán)。對于共有部分，自應(yīng)由廣大業(yè)主和物業(yè)使用人共同使用，凡某個業(yè)主或物業(yè)使用人長期獨(dú)占排除他人使用共有部分者，均構(gòu)成侵權(quán)。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外。 第二款規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，除屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地，或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地之外，均屬共有。因?yàn)楣灿胁糠趾茈y通過列舉的方法予以窮盡，故按照 “非特定權(quán)利人所有即為業(yè)主共有 ”的思路，司法解釋還專門作出了兜底性的規(guī)定。所謂天然共有部分，即法律沒有規(guī)定，合同也沒有約定，而且一般也不具備登記條件，但從其屬性上天然屬于共有的部分，包括建筑物的基