住宅區(qū)分所有權(quán)與物業(yè)管理(已改無錯(cuò)字)
2023-05-08 23:00:13 本頁面
【正文】 本質(zhì)和主要內(nèi)容而言，是一種民事行為，物業(yè)管理公司實(shí)施的物業(yè)管理也是同樣的性質(zhì)，二者之間屬于平等主體之間的民事關(guān)系。但現(xiàn)行物業(yè)管理中政府權(quán)力的不當(dāng)干預(yù)，亦造成物業(yè)管理的混亂。例如：《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第十條規(guī)定：“物業(yè)竣工綜合驗(yàn)收前的前期管理及其費(fèi)用由建設(shè)單位負(fù)責(zé)……”第二十一條規(guī)定：“……未經(jīng)綜合驗(yàn)收合格的物業(yè)，建設(shè)單位不得移交，并應(yīng)承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)用”。驗(yàn)收這一行為按1998年7月20日國務(wù)院頒布施行的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用?！瓕?duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。”所指驗(yàn)收主要是：（一）是指單體性建筑物，而非群體性建筑物；（二）驗(yàn)收的內(nèi)容主要是單體性建筑物涉及的公共安全問題；（三）凡未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的，不能交付使用。很明顯，驗(yàn)收是政府及其有關(guān)部門保障物業(yè)質(zhì)量及其安全性能的行政手段，將體現(xiàn)國家權(quán)力干預(yù)的驗(yàn)收關(guān)系與基于業(yè)主（或業(yè)主委員會(huì)）與物業(yè)管理公司之間的平等主體之間的繳費(fèi)關(guān)系等同，混淆了民事法律關(guān)系與行政法律關(guān)系。實(shí)踐中部分接受物業(yè)管理服務(wù)的業(yè)主拒交管理費(fèi)亦與此有關(guān)。這提出了政府對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理的問題。 四、政府的物業(yè)管理 政府對(duì)物業(yè)管理的方向是明確的。建設(shè)部先后頒布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》（1994年）、《建設(shè)部印發(fā)實(shí)施國家安居工程的意見》（1995年）、《關(guān)于加強(qiáng)公有住房維修管理工作的通知》（1997年）、《建設(shè)部關(guān)于繼續(xù)做好1998年國家安居工程（經(jīng)濟(jì)適用房）實(shí)施工作的通知》（1998年）等一系列規(guī)章和文件的規(guī)定要求：政府的職能部門應(yīng)引導(dǎo)物業(yè)管理向社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化、規(guī)范化的方向發(fā)展。因而政府的管理主要是發(fā)揮國家權(quán)力的作用，對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行宏觀調(diào)控。具體的管理體現(xiàn)在： 建立物業(yè)管理前期介入制度。這是指物業(yè)出售前后業(yè)主委員會(huì)尚未成立前，政府要求開發(fā)商自行或招聘物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)進(jìn)行的過渡型管理。政府有關(guān)職能部門可追溯到工程規(guī)劃、建設(shè)期間要求開發(fā)商制定物業(yè)管理方案、考慮物業(yè)管理因素、充分為物業(yè)管理創(chuàng)造條件；業(yè)主入住后，與業(yè)主簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》，保障業(yè)主的權(quán)益。 建立物業(yè)管理公司的準(zhǔn)入制度。政府為促進(jìn)專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)的形成，必須成立獨(dú)立于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的專業(yè)物業(yè)管理公司，嚴(yán)格其市場(chǎng)準(zhǔn)入資格。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理公司則應(yīng)各自依據(jù)其設(shè)立的特別法的規(guī)定，即《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》及建設(shè)部1999年10月31日頒布施行的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理施行辦法
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