土地估價報告常見錯誤(編輯修改稿)
2024-08-31 14:51 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 不應(yīng)包括新增建設(shè)用地有償使用費 ；45. 成本逼近法中 , 投資利息計算錯誤 , 土地開發(fā)期的計息期應(yīng)該取一半 ；46 開發(fā)利潤不能計算利息 ；4利息率的確定無依據(jù)；4計息期錯誤，投資利息計算時 .以整個開發(fā)費為基數(shù) .開發(fā)期要乘 1/2, 如果以開發(fā)費一半作基數(shù) , 計息期為整個開發(fā)期 , 如果開發(fā)費是以當?shù)厥杖〉幕A(chǔ)設(shè)施配套費標準計算的 .這部分開發(fā)費的計息期也是整個開發(fā)期 ；49. 投資利潤計算錯誤 .投資利息不應(yīng)當計算利潤；50. 利潤率的確定無依據(jù) ；51. 未計算土地增值收益；52 未計算土地稅費；53. 計算增值收益時 , 應(yīng)為成本價格乘以一定的增值收益率 .其中 , 成本價格應(yīng)包括投資利息 ；54. 增值收益率打印錯誤 ；55. 土地使用年期未修正 , 造成計算結(jié)果是無限年期的價格 ；56. 當土地增值收益是以有限年期的市場價格與成本價格的差額確定時 , 不用進行年期修正 ；57. 當土地增值收益是以無限年期的市場價格與成本價格的差額確定時 , 土地增值收益與成本價格一道進行年期修正 ；58. 當待估宗地是出讓土地時 , 應(yīng)進行剩余使用權(quán)年期修正 ,59. 如成本逼近法測算的是某一小區(qū)的平均土地價格 , 還應(yīng)考慮小區(qū)的土地利用率或可出讓土地的比率 , 進行公共設(shè)施的占地面積和公用面積的分攤 ；60. 宗地內(nèi)的開發(fā)和建設(shè)狀況也應(yīng)進行適當修正 ；（2）基準地價系數(shù)修正法61. 未明確基準地價的內(nèi)涵 ( 如頒布日期、用途、基準地價、開發(fā)程度等〉 ；62. 容積率對應(yīng)的容積率修正系數(shù)選擇錯誤； , 無需修正 , 結(jié)果卻修正了 ；64. 期日修正系數(shù)有誤 .未明確基準地價頒布日期到評估期日之間的地價變化情況 ；65. 計算結(jié)果有誤 ；〈 3 〕收益還原法66. 租金與價格概念混淆，采用市場法確定客觀租金時 ,“比準價格”應(yīng)為 “比準租金”；67. 收益沒有采用客觀收益 ；6采用企業(yè)經(jīng)營收益計算年總收益時 , 企業(yè)的財務(wù)報表數(shù)值應(yīng)當調(diào)整為正常經(jīng)營管理水平下的客觀收益 ；69. 未說明客觀租金計算方法選擇的依據(jù) ；70. 租賃收入除了租金收入外 , 還應(yīng)當把押金的利息收益計入；71. 未扣除房屋收益 ；72. 房屋折舊計算錯誤 , 如年期錯誤 , 不應(yīng)扣殘值 ； , 而應(yīng)該為已使用年限加上尚可使用年限 ；74. 房屋耐用年限超過了出讓的土地使用
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