【文章內(nèi)容簡介】 讓所得費用40%歸政府所有，轉(zhuǎn)讓所的費用60%歸原土地使用權(quán)所有者所有，評估結(jié)果為估價對象于估價時點完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)市場價格。 區(qū)域因素分析（1） 歷下區(qū)基本概況 歷下區(qū)位于濟(jì)南市城區(qū)東部,轄13個街道辦事處,19個行政村。全區(qū)人口約96萬,常住人口56萬。有省級以上科研機構(gòu)100余家，有學(xué)校62所，有文化設(shè)施23處，有醫(yī)療機構(gòu)28家，健身路徑188條，標(biāo)準(zhǔn)體育場10個。堅持拓展空間和完善功能并舉，積極推進(jìn)新區(qū)開發(fā)和老城提升，累計完成拆遷總面積600余萬平方米，開工建設(shè)投資千萬元以上項目185個，新增建設(shè)總面積達(dá)1000余萬平方米，城市形象更加靚麗。堅持以人為本，努力在更高層次、更大范圍內(nèi)改善民生，切實讓人民群眾共享改革發(fā)展成果。就業(yè)和保障體系更趨完善。（2） 估價對象區(qū)位狀況 位置 ：山東建筑大學(xué)和平校區(qū)位于和平路47號，山師東路同和平路交界口路北，西校門位于解放橋路口東南角，地理位置很優(yōu)越。 公共服務(wù)設(shè)施及教育配套設(shè)施 ：山東建筑大學(xué)和平校區(qū)附近有中國農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、家樂福商場、市中心醫(yī)院、省實驗中學(xué)等，生活服務(wù)及教育設(shè)施較齊全。 交通 ：校區(qū)西距歷山路約50米，北距解放路約200米，南距和平路約500米，通達(dá)性很好。校區(qū)附近有3路、5路、BRT—1路、165路等多條公交車站，交通便捷度很高。 基礎(chǔ)設(shè)施狀況 ：估價對象所處地區(qū)居民生活區(qū)、配套服務(wù)區(qū)等多個功能區(qū)域定位科學(xué)、區(qū)分合理，路網(wǎng)、排水、照明、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境建設(shè)完善，狀況完全可以滿足居民生活需要。（3） 估價對象市場分析 土地市場分析 ： （1）供應(yīng)量——2013年土地市場 “開門紅” 2013年1月份土地供應(yīng)15宗，相對于2012年首月濟(jì)南土地市場的零出讓，2013年土地市場可謂“開門紅”。從供應(yīng)結(jié)構(gòu)上看，1月份土地供應(yīng)以居住用地為主，供應(yīng)10宗，占80%。商服用地供應(yīng)5宗，面積11萬平米，占20%。 2月份土地供應(yīng)12宗，較1月份有所回落，分別減少20%和16%。從供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，2月份土地供應(yīng)以居住用地為主，供應(yīng)9宗，占供應(yīng)總量的63%。商服用地供應(yīng)3宗，占供應(yīng)總量的37%。 （2）供應(yīng)區(qū)域——集中在奧體、高新唐冶和傳統(tǒng)西部三大片區(qū)從供應(yīng)區(qū)域來看，2月份土地供應(yīng)集中在奧體、高新唐冶和傳統(tǒng)西部三大片區(qū)。其中，奧體片區(qū)供應(yīng)10宗，占總供應(yīng)面積的38%。高新唐冶供應(yīng)8宗，占總供應(yīng)面積的32%。傳統(tǒng)西部片區(qū)供應(yīng)4宗，占總供應(yīng)面積的20%。城南片區(qū)供應(yīng)3宗，占總供應(yīng)面積的6%。西客站片區(qū)供應(yīng)1宗，%。城央片區(qū)供應(yīng)1宗，%。高新唐冶和奧體片區(qū)作為濟(jì)南“東拓”的重點片區(qū)，成為新年土地供應(yīng)熱點區(qū)域。 整體市場分析：2013年一季度如大家預(yù)期的一樣，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控如期而至。今年的市場即使面臨著政策的壓力，但整體表現(xiàn)甚至要好于大家之前的預(yù)期。剛需市場正在向政策展現(xiàn)出其堅強的韌性。樓市成交的火熱帶動了房價持續(xù)上漲。統(tǒng)計局公布的70大中城市新建住宅價格指數(shù)環(huán)比已經(jīng)連續(xù)上漲7個月，同比已經(jīng)連續(xù)上漲2個月。其主要原因在于，地方版細(xì)則無論是響應(yīng)時間還是執(zhí)行力度都表現(xiàn)得不盡如人意，從而使“新國五條”政策沒有真正落地。持續(xù)上漲的房價將使得未來房地產(chǎn)的調(diào)控常態(tài)化，而中央政府將會根據(jù)市場情況繼續(xù)深化調(diào)控，進(jìn)而防止房價的快速反彈。（四）最高最佳使用分析 最高最佳使用原則，是要說明房地產(chǎn)估價要以房地產(chǎn)的最高最佳使用為前提。所謂最高最佳使用，是估價對象的一種最可能的使用，這種最可能的使用是法律上允許、技術(shù)上可能、財務(wù)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，并能給估價對象帶來最高價值的使用。 最高最佳使用分析真正體現(xiàn)了估價的客觀性。衡量、判斷估價對象房地產(chǎn)是否處于最優(yōu)使用狀態(tài)主要從下列方面考慮： 法律上允許(規(guī)劃及相關(guān)政策法規(guī)許可)。即不受現(xiàn)時使用狀況的限制,而依照法律規(guī)章、規(guī)劃發(fā)展的方向，按照其可能的最優(yōu)用途估價。 技術(shù)上可行。即不能把技術(shù)上無法做到的使用當(dāng)作最高最佳使用。要按照房屋建筑工程方面的技術(shù)要求進(jìn)行估價。 經(jīng)濟(jì)上可行。即估價價格應(yīng)是各種可能的使用方式中，以經(jīng)濟(jì)上有限的投入而能獲得最大收益的使用方式的估價結(jié)果。 土地與建筑物的均衡性。即以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合是否達(dá)到均衡來判斷其是否處于最優(yōu)使用狀態(tài)，也就是說，估價時把建筑物與土地區(qū)位是否相匹配，是否具有投資集約度的因素考慮進(jìn)去。 房地產(chǎn)與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)性。即房地產(chǎn)與外部環(huán)境是否平衡或協(xié)調(diào)的問題。也就是說，估價時不按原用途估價，而按房地產(chǎn)與其周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)能獲得大量外部經(jīng)濟(jì)效益的最優(yōu)使用的新用途進(jìn)行估價?？沙掷m(xù)發(fā)展性。即在估價時不僅要研究過去和現(xiàn)在的價格狀況，而且還要研究房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢，以及政治經(jīng)濟(jì)形勢和政策變化對房地產(chǎn)形成的影響以預(yù)測未來價格和收益變動的趨勢。 根據(jù)估價對象權(quán)屬狀況、地理位置、周邊自然與人文經(jīng)濟(jì)環(huán)境及充分利用土地資源，按照估價對象目前狀況繼續(xù)使用為最高最佳使用途徑。三、估價方法選用估價對象用途為教育辦公，與估價對象類似的房地產(chǎn)開發(fā)的成本費用資料較齊全，故采用成本法測算估價對象建筑物重置成本的價格；由于與估價對象類似房地產(chǎn)市場交易案例較多，可采用市場比較法測算其市場價格。然后綜合兩種方法的評估結(jié)果來確定其最終價格。成本法：是求取估價對象在估價時點的重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀態(tài)的估價對象所需的各項必要成本費用和應(yīng)納稅金、正常開發(fā)利潤之和，減去建筑物折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格的方法。市場比較法：將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。四、估價測算過程一、成本法（1） 基本公式： （1）房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)重新構(gòu)建價建筑物折舊 （2）重新構(gòu)構(gòu)建價=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費 +銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤（二）計算辦公樓的重新構(gòu)建價 開發(fā)成本（記費基礎(chǔ)為建筑面積）土建工程直接費單價（元/平方米）基礎(chǔ)工程100墻體工程85柱、梁、板工程282樓梯工程100屋面及防水工程24零星項目27模扳及腳手架76室外配套工程143小記837安裝工程直接費單價人工費電梯工程13614給排水工程8617采暖通風(fēng)工程7113電氣工程11312消防工程186綜合布線工程229小記44671裝修工程直接費單價人工費門窗工程13936室內(nèi)外裝修66352小記80288綜合費（萬元）%安裝部分綜合費率為安裝工程人工費的80%裝修部分綜合費率為裝修工程人工費的76%%土建工程費安裝工程費裝修工程費