【正文】 樓梯工程121屋面及防水工程32零星項(xiàng)目26模扳及腳手架81室外配套工程152小記956安裝工程直接費(fèi)單價(jià)人工費(fèi)電梯工程13014給排水工程9217采暖通風(fēng)工程7613電氣工程12712消防工程276綜合布線工程299小記48171裝修工程直接費(fèi)單價(jià)人工費(fèi)門(mén)窗工程13536室內(nèi)外裝修65052小記78588綜合費(fèi)%安裝部分綜合費(fèi)率為安裝工程人工費(fèi)的80%裝修部分綜合費(fèi)率為裝修工程人工費(fèi)的76%%3專(zhuān)業(yè)費(fèi)用開(kāi)發(fā)成本的6%4管理費(fèi)開(kāi)發(fā)成本和專(zhuān)業(yè)費(fèi)用的3%5銷(xiāo)售費(fèi)用售價(jià)的 3%6投資利息開(kāi)發(fā)期為兩年，第一年投入60%，第二年投40%，年利率7%7銷(xiāo)售稅費(fèi)%8開(kāi)發(fā)利潤(rùn)投資利潤(rùn)率為15%（四）土地成本 考慮到估價(jià)對(duì)象處于城市中心區(qū)，位置地段較好，. 單價(jià)：7500（元/平方米） 總價(jià)：750015000=11250萬(wàn)地質(zhì)勘查費(fèi)和咨詢?cè)O(shè)計(jì)和規(guī)劃費(fèi)用用一次性支出，共100萬(wàn) 人防工程，綠化費(fèi)用和前期三通一平為17元/平方米，計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)為建筑面積 人防工程費(fèi) ：17（萬(wàn)元） 綠化費(fèi)用 ：17（萬(wàn)元） 前期三通一平 ：17（萬(wàn)元） 總價(jià) ：100+11250+++=（萬(wàn)元），土地成本在期初一次投入. （+12000）=（萬(wàn)元）， =）辦公樓 土地成本 (萬(wàn)元 ) 開(kāi)發(fā)成本 1）土建工程費(fèi)=837(1+%)(1+%)247。三、估價(jià)方法選用估價(jià)對(duì)象用途為教育辦公，與估價(jià)對(duì)象類(lèi)似的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本費(fèi)用資料較齊全，故采用成本法測(cè)算估價(jià)對(duì)象建筑物重置成本的價(jià)格；由于與估價(jià)對(duì)象類(lèi)似房地產(chǎn)市場(chǎng)交易案例較多，可采用市場(chǎng)比較法測(cè)算其市場(chǎng)價(jià)格。也就是說(shuō)，估價(jià)時(shí)不按原用途估價(jià)，而按房地產(chǎn)與其周?chē)h(huán)境相協(xié)調(diào)能獲得大量外部經(jīng)濟(jì)效益的最優(yōu)使用的新用途進(jìn)行估價(jià)。 土地與建筑物的均衡性。即不能把技術(shù)上無(wú)法做到的使用當(dāng)作最高最佳使用。 最高最佳使用分析真正體現(xiàn)了估價(jià)的客觀性。其主要原因在于，地方版細(xì)則無(wú)論是響應(yīng)時(shí)間還是執(zhí)行力度都表現(xiàn)得不盡如人意，從而使“新國(guó)五條”政策沒(méi)有真正落地。今年的市場(chǎng)即使面臨著政策的壓力，但整體表現(xiàn)甚至要好于大家之前的預(yù)期。西客站片區(qū)供應(yīng)1宗，%。其中，奧體片區(qū)供應(yīng)10宗，占總供應(yīng)面積的38%。 2月份土地供應(yīng)12宗，較1月份有所回落，分別減少20%和16%。 基礎(chǔ)設(shè)施狀況 ：估價(jià)對(duì)象所處地區(qū)居民生活區(qū)、配套服務(wù)區(qū)等多個(gè)功能區(qū)域定位科學(xué)、區(qū)分合理，路網(wǎng)、排水、照明、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境建設(shè)完善，狀況完全可以滿足居民生活需要。（2） 估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況 位置 ：山東建筑大學(xué)和平校區(qū)位于和平路47號(hào)，山師東路同和平路交界口路北，西校門(mén)位于解放橋路口東南角，地理位置很優(yōu)越。有省級(jí)以上科研機(jī)構(gòu)100余家，有學(xué)校62所，有文化設(shè)施23處，有醫(yī)療機(jī)構(gòu)28家，健身路徑188條，標(biāo)準(zhǔn)體育場(chǎng)10個(gè)。（二）估價(jià)對(duì)象權(quán)利狀況 估價(jià)對(duì)象土地為國(guó)有劃撥土地使用權(quán)。 ，框架結(jié)構(gòu)，建成年代1992年8月；圖書(shū)館建筑面積12000平方米，5層框架結(jié)構(gòu)，竣工日期2000年10月。 十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期自2013年12月23日起原則上為一年，即本估價(jià)報(bào)告出具之日起至2014年12月23日止。市場(chǎng)比較法：將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類(lèi)似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。謹(jǐn)慎原則：在存在不確定因素的情況下做出估價(jià)相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎。 合法原則：以估價(jià)對(duì)象的合法取得、合法使用、合法處分為前提估價(jià)。 價(jià)值定義 評(píng)估的價(jià)格是評(píng)估對(duì)象在2013年12月25日滿足評(píng)估設(shè)定及限制條件及以下限制條件在完全公開(kāi)市場(chǎng)下的價(jià)值。其主要原因在于，地方版細(xì)則無(wú)論是響應(yīng)時(shí)間還是執(zhí)行力度都表現(xiàn)得不盡如人意，從而使“新國(guó)五條”政策沒(méi)有真正落地。今年的市場(chǎng)即使面臨著政策的壓力，但整體表現(xiàn)甚至要好于大家之前的預(yù)期。西客站片區(qū)供應(yīng)1宗，%。其中，奧體片區(qū)供應(yīng)10宗，占總供應(yīng)面積的38%。 2月份土地供應(yīng)12宗，較1月份有所回落，分別減少20%和16%。 基礎(chǔ)設(shè)施狀況 ：估價(jià)對(duì)象所處地區(qū)居民生活區(qū)、配套服務(wù)區(qū)等多個(gè)功能區(qū)域定位科學(xué)、區(qū)分合理，路網(wǎng)、排水、照明、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境建設(shè)完善，狀況完全可以滿足居民生活需要。 估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況 位置 ：山東建筑大學(xué)和平校區(qū)位于和平路47號(hào)，山師東路同和平路交界口路北，西校門(mén)位于解放橋路口東南角，地理位置很優(yōu)越。有省級(jí)以上科研機(jī)構(gòu)100余家，有學(xué)校62所，有文化設(shè)施23處，有醫(yī)療機(jī)構(gòu)28家，健身路徑188條，標(biāo)準(zhǔn)體育場(chǎng)10個(gè)。辦公樓與圖書(shū)館總占地面積為15000平方米。 十、本報(bào)告是在委托方確定提供基礎(chǔ)文件、有關(guān)法律證明文件、數(shù)據(jù)資料的基礎(chǔ)上做出的。本報(bào)告也未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗拒力對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的影響。 三、由于委托方未提供估價(jià)對(duì)象《房屋所有權(quán)證》，故本次評(píng)估依據(jù)委托方提供的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》進(jìn)行評(píng)估，若房屋面積等數(shù)據(jù)與最終頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證書(shū)不符，則估價(jià)報(bào)告應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，特提請(qǐng)報(bào)告使用方注意。未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)書(shū)面同意，本報(bào)告的全部或任何一部分均不得向委托方、報(bào)告使用者、報(bào)告審查部門(mén)之外的單位和個(gè)人提供，也不得以任何形式公開(kāi)發(fā)表。 六、需要聲明的事項(xiàng)： （一）本報(bào)告估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2013年12月23日，提交報(bào)告之日為2013年12月31日。 二、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專(zhuān)業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。山東建筑大學(xué)房地產(chǎn)估價(jià)課程設(shè)計(jì)致 委 托 方 函山東建筑大學(xué)： 受貴校委托，我公司秉著獨(dú)立、客觀、公正的原則，于2013年12月23日至12月31日，對(duì)山東建筑大學(xué)和平校區(qū)原辦公樓、圖書(shū)館的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行了評(píng)估，估價(jià)目的是為委托方進(jìn)行轉(zhuǎn)讓提供估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)客觀、公正、科學(xué)、合理的市場(chǎng)價(jià)格參考。 濟(jì)南XX房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所（ 蓋 章 ） 法定代表人：馬玉 2013