【正文】 樓梯工程121屋面及防水工程32零星項目26模扳及腳手架81室外配套工程152小記956安裝工程直接費單價人工費電梯工程13014給排水工程9217采暖通風(fēng)工程7613電氣工程12712消防工程276綜合布線工程299小記48171裝修工程直接費單價人工費門窗工程13536室內(nèi)外裝修65052小記78588綜合費%安裝部分綜合費率為安裝工程人工費的80%裝修部分綜合費率為裝修工程人工費的76%%3專業(yè)費用開發(fā)成本的6%4管理費開發(fā)成本和專業(yè)費用的3%5銷售費用售價的 3%6投資利息開發(fā)期為兩年，第一年投入60%，第二年投40%，年利率7%7銷售稅費%8開發(fā)利潤投資利潤率為15%（四）土地成本 考慮到估價對象處于城市中心區(qū)，位置地段較好，. 單價：7500（元/平方米） 總價：750015000=11250萬地質(zhì)勘查費和咨詢設(shè)計和規(guī)劃費用用一次性支出，共100萬 人防工程，綠化費用和前期三通一平為17元/平方米，計費基礎(chǔ)為建筑面積 人防工程費 ：17（萬元） 綠化費用 ：17（萬元） 前期三通一平 ：17（萬元） 總價 ：100+11250+++=（萬元），土地成本在期初一次投入. （+12000）=（萬元）， =）辦公樓 土地成本 (萬元 ) 開發(fā)成本 1）土建工程費=837(1+%)(1+%)247。三、估價方法選用估價對象用途為教育辦公，與估價對象類似的房地產(chǎn)開發(fā)的成本費用資料較齊全，故采用成本法測算估價對象建筑物重置成本的價格；由于與估價對象類似房地產(chǎn)市場交易案例較多，可采用市場比較法測算其市場價格。也就是說，估價時不按原用途估價，而按房地產(chǎn)與其周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)能獲得大量外部經(jīng)濟(jì)效益的最優(yōu)使用的新用途進(jìn)行估價。 土地與建筑物的均衡性。即不能把技術(shù)上無法做到的使用當(dāng)作最高最佳使用。 最高最佳使用分析真正體現(xiàn)了估價的客觀性。其主要原因在于，地方版細(xì)則無論是響應(yīng)時間還是執(zhí)行力度都表現(xiàn)得不盡如人意，從而使“新國五條”政策沒有真正落地。今年的市場即使面臨著政策的壓力，但整體表現(xiàn)甚至要好于大家之前的預(yù)期。西客站片區(qū)供應(yīng)1宗，%。其中，奧體片區(qū)供應(yīng)10宗，占總供應(yīng)面積的38%。 2月份土地供應(yīng)12宗，較1月份有所回落，分別減少20%和16%。 基礎(chǔ)設(shè)施狀況 ：估價對象所處地區(qū)居民生活區(qū)、配套服務(wù)區(qū)等多個功能區(qū)域定位科學(xué)、區(qū)分合理，路網(wǎng)、排水、照明、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境建設(shè)完善，狀況完全可以滿足居民生活需要。（2） 估價對象區(qū)位狀況 位置 ：山東建筑大學(xué)和平校區(qū)位于和平路47號，山師東路同和平路交界口路北，西校門位于解放橋路口東南角，地理位置很優(yōu)越。有省級以上科研機構(gòu)100余家，有學(xué)校62所，有文化設(shè)施23處，有醫(yī)療機構(gòu)28家，健身路徑188條，標(biāo)準(zhǔn)體育場10個。（二）估價對象權(quán)利狀況 估價對象土地為國有劃撥土地使用權(quán)。 ，框架結(jié)構(gòu)，建成年代1992年8月；圖書館建筑面積12000平方米，5層框架結(jié)構(gòu)，竣工日期2000年10月。 十三、估價報告應(yīng)用的有效期估價報告應(yīng)用的有效期自2013年12月23日起原則上為一年，即本估價報告出具之日起至2014年12月23日止。市場比較法：將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。謹(jǐn)慎原則：在存在不確定因素的情況下做出估價相關(guān)判斷時，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎。 合法原則：以估價對象的合法取得、合法使用、合法處分為前提估價。 價值定義 評估的價格是評估對象在2013年12月25日滿足評估設(shè)定及限制條件及以下限制條件在完全公開市場下的價值。其主要原因在于，地方版細(xì)則無論是響應(yīng)時間還是執(zhí)行力度都表現(xiàn)得不盡如人意，從而使“新國五條”政策沒有真正落地。今年的市場即使面臨著政策的壓力，但整體表現(xiàn)甚至要好于大家之前的預(yù)期。西客站片區(qū)供應(yīng)1宗，%。其中，奧體片區(qū)供應(yīng)10宗，占總供應(yīng)面積的38%。 2月份土地供應(yīng)12宗，較1月份有所回落，分別減少20%和16%。 基礎(chǔ)設(shè)施狀況 ：估價對象所處地區(qū)居民生活區(qū)、配套服務(wù)區(qū)等多個功能區(qū)域定位科學(xué)、區(qū)分合理，路網(wǎng)、排水、照明、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境建設(shè)完善，狀況完全可以滿足居民生活需要。 估價對象區(qū)位狀況 位置 ：山東建筑大學(xué)和平校區(qū)位于和平路47號，山師東路同和平路交界口路北，西校門位于解放橋路口東南角，地理位置很優(yōu)越。有省級以上科研機構(gòu)100余家，有學(xué)校62所，有文化設(shè)施23處，有醫(yī)療機構(gòu)28家，健身路徑188條，標(biāo)準(zhǔn)體育場10個。辦公樓與圖書館總占地面積為15000平方米。 十、本報告是在委托方確定提供基礎(chǔ)文件、有關(guān)法律證明文件、數(shù)據(jù)資料的基礎(chǔ)上做出的。本報告也未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗拒力對房地產(chǎn)市場價格的影響。 三、由于委托方未提供估價對象《房屋所有權(quán)證》，故本次評估依據(jù)委托方提供的《商品房買賣合同》進(jìn)行評估，若房屋面積等數(shù)據(jù)與最終頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證書不符，則估價報告應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，特提請報告使用方注意。未經(jīng)本估價機構(gòu)書面同意，本報告的全部或任何一部分均不得向委托方、報告使用者、報告審查部門之外的單位和個人提供，也不得以任何形式公開發(fā)表。 六、需要聲明的事項： （一）本報告估價時點為2013年12月23日，提交報告之日為2013年12月31日。 二、本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。山東建筑大學(xué)房地產(chǎn)估價課程設(shè)計致 委 托 方 函山東建筑大學(xué)： 受貴校委托，我公司秉著獨立、客觀、公正的原則，于2013年12月23日至12月31日，對山東建筑大學(xué)和平校區(qū)原辦公樓、圖書館的市場價格進(jìn)行了評估，估價目的是為委托方進(jìn)行轉(zhuǎn)讓提供估價對象房地產(chǎn)客觀、公正、科學(xué)、合理的市場價格參考。 濟(jì)南XX房地產(chǎn)估價事務(wù)所（ 蓋 章 ） 法定代表人：馬玉 2013