【文章內(nèi)容簡介】 清洗、更換和修復(fù)少量易損件并作適當?shù)恼{(diào)整、緊固和潤滑工作。 ? （ 2）中修。除包括小修內(nèi)容之外，對設(shè)備的主要零部件進行局部的修復(fù)和更換。 ? （ 3）大修。對設(shè)備進行局部或全部的解體，修復(fù)或更換磨損或腐蝕的零部件，力求使設(shè)備恢復(fù)原有的技術(shù)特性。 ? （ 4）系統(tǒng)大修。一個系統(tǒng)或幾個系統(tǒng)直至整個企業(yè)性的停機大檢修。 3．計劃檢修與維護保養(yǎng)的關(guān)系 ? 計劃檢修與維護保養(yǎng)是設(shè)備維修管理的兩個重要方面，二者相輔相成，不可偏廢。 ? 如果設(shè)備維護保養(yǎng)馬虎，對發(fā)現(xiàn)的問題不能及時處理，則小問題將發(fā)展成大問題， ? 如果檢修人員在進行設(shè)備檢修時，不重視檢修質(zhì)量，勢必給以后的維護保養(yǎng)工作增加難度，為設(shè)備故障事故的多發(fā)埋下了隱患。 ? 設(shè)備維修管理應(yīng)建立 維護保養(yǎng)為主，計劃檢修為輔 的原則， 五、物業(yè)設(shè)備的更新改造管理 ? （一）設(shè)備更新改造的理論依據(jù) ? （ 二 ） 設(shè)備更新改造的類型 ? （ 三 ） 設(shè)備購置的技術(shù)經(jīng)濟評價 （一）設(shè)備更新改造的理論依據(jù) ? 設(shè)備的壽命原理是設(shè)備更新改造的重要理論依據(jù)。 ? 設(shè)備的壽命通?？梢苑殖稍O(shè)備的物質(zhì)壽命、技術(shù)壽命和經(jīng)濟壽命。 ? 一般來說，設(shè)備的技術(shù)壽命、經(jīng)濟壽命要短于其物質(zhì)壽命，設(shè)備的經(jīng)濟壽命要短于技術(shù)壽命。 ? 設(shè)備的經(jīng)濟壽命是設(shè)備更新的主要依據(jù)，設(shè)備更新的最佳更新時期，應(yīng)首選設(shè)備的經(jīng)濟壽命年限。 設(shè)備壽命的決定因素 ? 設(shè)備物質(zhì)壽命的長短主要取決于設(shè)備本身的質(zhì)量以及運行過程中的使用、保養(yǎng)和修理。 ? 設(shè)備技術(shù)壽命的長短取決于社會技術(shù)進步和技術(shù)更新的速度和周期。 ? 設(shè)備的經(jīng)濟壽命與設(shè)備本身的物理性能、技術(shù)進步的速度及設(shè)備使用的外部環(huán)境變化都有關(guān)系 （二）設(shè)備更新改造的類型 ? 設(shè)備的更新改造分成兩類：設(shè)備的更新和設(shè)備的改造。 （ 1）設(shè)備更新。 ? 設(shè)備更新是指以新型的設(shè)備來替代原有的老設(shè)備。 ? 設(shè)備更新有原型更新和技術(shù)更新兩種形式。 ? 設(shè)備的原型更新不利于提高設(shè)備的技術(shù)性能和設(shè)備管理的業(yè)務(wù)水平。 ? 設(shè)備的技術(shù)更新這種形式真正達到了設(shè)備更新的目的， （ 2）設(shè)備改造 ? 設(shè)備改造是指應(yīng)用現(xiàn)代科學的先進技術(shù)，對原有的設(shè)備進行技術(shù)改造，提高設(shè)備的技術(shù)功能及經(jīng)濟特性，以適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展的要求。 ? 技術(shù)改造是在原有設(shè)備的基礎(chǔ)上進行的，花費的技術(shù)改造費用一般比設(shè)備更新要少得多 ? 設(shè)備技術(shù)改造的途徑 ? 對設(shè)備進行技術(shù)改造，首先要對原設(shè)備進行分析論證，編制改造方案。 （三）設(shè)備購置的技術(shù)經(jīng)濟評價 ? 對于設(shè)備，特別是大型設(shè)備的購置必須進行技術(shù)經(jīng)濟論證，以保證技術(shù)上先進、經(jīng)濟上合理、功效上適用的目的，從而才有可能獲得業(yè)主和用戶的支持和批準。 ? 技術(shù)經(jīng)濟評價考慮的因素主要有以下 3條： ? （ 1）技術(shù)性要求。 ? （ 2）適用性要求。 ? （ 3）經(jīng)濟性要求。 設(shè)備購置多方案比較的經(jīng)濟性評價方法 ? 主要有年費法和現(xiàn)值法。 ? ① 年費法。 ? 設(shè)備的年總費用＝ CF（ A/P， i， n）＋ CV ? 其中 CF－設(shè)備初期投資費用； ? CV－設(shè)備的年均使用費； ? （ A/P， i， n）－投資回收系數(shù)（ i為折現(xiàn)率； n為設(shè)備使用年限）。 ? ② 現(xiàn)值法。 ? 設(shè)備的壽命周期總費用現(xiàn)值＝ CF＋ CV（ P/A， i， n） ? 其中的（ P/A， i， n）為年金現(xiàn)值系數(shù) 六、物業(yè)設(shè)備的備品配件管理 ? 設(shè)備在運行過程中要使任何故障得到及時的維修，必須儲備一定的備品配件并對其進行管理。 ? （一）備品配件管理的原則 ? （ 二 ） 備品配件的技術(shù)管理 （一）備品配件管理的原則 ? 備品配件管理的原則是，既要科學地組織備件儲備，及時滿足設(shè)備維修的需要，保證設(shè)備維修的質(zhì)量和進度，又要將儲備的數(shù)量壓縮到最低限度，降低備件儲備費用，加快資金周轉(zhuǎn)。 ? 目的可以用 3個最低程度來表示： ? （ 1）把突發(fā)性故障所造成的停機損失減少到最低程度； ? （ 2）把設(shè)備計劃檢修的修理時間和修理費用降低到最低程度； ? （ 3）在合理供應(yīng)的基礎(chǔ)上，把備品配件的庫存量和儲備資金壓縮到最低程度。 （二）備品配件的技術(shù)管理 ? 備品配件的技術(shù)管理應(yīng)由專業(yè)技術(shù)人員負責，包括備品配件范圍確定，備件圖紙的收集和測繪整理，確定備件來源的途徑和方法，確定合理的儲備定額和儲備形式，編制備件卡和備件臺賬，為備件的制造，采購、庫存提供科學的依據(jù)。 （ 1）備件的確定依據(jù) ? 易磨損的零件和使用壽命小于大修理間隔期的其他易損件； ? 制造周期長、加工復(fù)雜或需要協(xié)作解決的零部件； ? 有較多同類型設(shè)備的零部件； ? 停止運行會帶來很大的影響的重要設(shè)備的主要零部件。 （ 2）備件儲備的計算公式 ① 備件的年平均消耗量：N0=AK/P ? 其中： ? N0－備件的年平均消耗量（件/年）； ? A－具有相同備件的設(shè)備臺數(shù)； ? K－每臺設(shè)備中相同的備件數(shù)； ? P－備件的平均使用壽命。 ? ② 備件的年儲備量： N1=N0 ? 其中： ? N1：備件的年儲備量。 ? ③ 備件的訂購量： N2＝ N0T ? 其中： ? N2－備件的訂購量（件） ? T－備件的訂購周期（年） ? ④ 備件的最低儲備量： N3＝(件 ) ? 其中： N3－備件的最低儲備量。 ? ⑤ 備件的最高儲備量： N4＝N2+N3（件） ? 其中： N4－備件的最高儲備量。 訂購周期 ? 是指以備件圖紙?zhí)岢龅絺浼霂斓娜^程所花的時間。 ? 影響訂購周期的因素很多，主要有備件制造加工的難易程度和交通運輸?shù)谋憬菖c否。 ? 訂購周期可以小于 1，如訂購周期為 3個月，則計算為 。 第三節(jié) 常見物業(yè)設(shè)備的維修、保養(yǎng)及管理 ? 一、房屋給排水系統(tǒng)的保養(yǎng)、維修與管理 ? （ 二 ） 房屋排水系統(tǒng)的保養(yǎng)與維修管理 （一）給水系統(tǒng)的保養(yǎng)與維修管理 ? 給水系統(tǒng)提供的水壓、水量及水質(zhì)條件將直接影響房屋的使用功能及使用效果，并在很大程度上影響物業(yè)的經(jīng)濟價值，而且飲用水的質(zhì)量也會直接關(guān)系到人的身體健康。 ? 作為物業(yè)管理者應(yīng)十分注意房屋給水系統(tǒng)的保養(yǎng)與維修管理，一方面需確保房屋供水的正常；另一方面，要確保房屋的飲用水和特殊生產(chǎn)用水的質(zhì)量。 （一）給水系統(tǒng)的保養(yǎng)與維修管理 ? （ 1）給水系統(tǒng)的保養(yǎng)與維修管理應(yīng)注重整個給水系統(tǒng)的每個環(huán)節(jié)及設(shè)施 ? （ 2）定期檢查清洗貯水池及水箱，一般要求每年至少清洗兩次 ? （ 3）加強對水泵的檢查、保養(yǎng)與維修。 ? （ 4）對具有凈水系統(tǒng)的給水系統(tǒng)應(yīng)注意保持凈水系統(tǒng)的正常運轉(zhuǎn)，要定期進行水質(zhì)檢查 ? （ 5）建立給水系統(tǒng)的報修制度。 ? （ 6）定期檢查、測試消防給水系統(tǒng)的狀態(tài)。 （二）房屋排水系統(tǒng)的保養(yǎng)與維修管理