物業(yè)設(shè)備管理全面概述(參考版)
2025-02-14 10:03本頁面
【正文】 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH 。 ? 普通地毯方案： ? 凈現(xiàn)值＝ 8000＋ 1250*[1－ (1＋ )^－ 7]/＝14737； ? 普通地毯的平均年成本為 14737/7＝ （美元）。 ? 但這種簡單壽命周期成本分析有兩個缺陷： ? ① 它沒有考慮資金的時間價值 ? ② 它沒有考慮項目的不同壽命周期長度的影響 ? 所以必須將壽命周期發(fā)生的所有費用，在考慮時間價值的基礎(chǔ)上將其折現(xiàn)。 ? 普通地毯的初期投入為 8000美元，簡單壽命周期成本為 8000＋7 1250＝ 16750美元。試分析物業(yè)管理者應(yīng)選購哪種地毯。普通地毯的購買成本和安裝成本分別為 6000美元和 2023美元，使用壽命是 7年，每年的維護成本是 1250元。 五、壽命周期成本技術(shù) ? 案例：優(yōu)質(zhì)地毯的購買成本和安裝成本分別為 8000美元和 2023美元。 ? （ 12）盡量采用合適的標準 ? （ 13）要以 我是否這樣花自己的錢 作為判別標準。 ? （ 10）利用和購買專業(yè)化工廠的技術(shù)和知識。 ? （ 8）對重要的公差要換算成費用加以考慮。 ? （ 6）找出障礙，克服障礙。 ? （ 4）打破框框，進行創(chuàng)新和提高。 ? 剔除不必要功能的過程就是剔除不必要成本的過程 （二）價值工程的指導原則 ? （ 1）分析問題避免一般化、概念化 ? （ 2）收集一切可用的成本資料。（ 2）產(chǎn)品的功能分析主要是掌握用戶需要的必要功能，發(fā)現(xiàn)并剔除不必要功能。 （一）價值工程的含義和內(nèi)容 ? 價值工程是一種以產(chǎn)品功能研究為基礎(chǔ)的有組織的集體創(chuàng)造活動，是一種以最低的壽命周期成本，可靠地實現(xiàn)產(chǎn)品必要功能的管理技術(shù)。 ? （ 3）產(chǎn)品的功能和實現(xiàn)功能所花費的成本之比可看作產(chǎn)品的價值。 ? （ 8）執(zhí)行計劃。 ? （ 6）確定選用的節(jié)能措施。 ? （ 4）列出各種有效的節(jié)能方法和相應(yīng)成本。 ? （ 3）選擇節(jié)能潛力可能大的項目。 三、 能源管理技術(shù) ? （ 1）用熱能單位來進行核算。 ? （ 6）維修人員。 ? （ 4）維修方法。 ? （ 2）維修地點。 ? （ 3）詳細的計劃是有效監(jiān)督維修的基礎(chǔ)，維修人員要完成的維修工作的特殊要求都要列入計劃。 ? （ 4）時間規(guī)劃。 ? （ 2）決定必要的維修任務(wù)。此外，固定資產(chǎn)的賬目、折舊、報廢等資產(chǎn)管理也應(yīng)加以關(guān)心、了解。因為傳統(tǒng)的設(shè)備管理只注意設(shè)備的技術(shù)性能管理；而現(xiàn)代綜合設(shè)備管理除此以外還考慮設(shè)備壽命期的經(jīng)濟性管理，即設(shè)備購置時一次性投資的經(jīng)濟性，運行使用時的經(jīng)濟性，維護檢修和更新改造時的經(jīng)濟性等。 ? （ 8）未取得 《 準用證 》 的電梯嚴禁投入使用。 ? （ 5）電梯工和機電工程師負責對電梯保養(yǎng)和維修工作質(zhì)量進行檢驗。 （三）電梯安全管理規(guī)定 ? （ 1）電梯工必須持證上崗，無證人員禁止操作。如整臺電梯需要更換的稱為更新。電梯連續(xù)運行超過 15年以上，如主機或其他主要配套件磨損嚴重，不能修復又無法更換（舊型號已淘汰或已換代）時，就需要進行改造或更新。指不到中、大修周期又超過小修范圍的某些需及時修理的項目，如較大的設(shè)備故障或事故造成的損壞，稱專項修理或?qū)ｍ棿笮?。指中修后繼續(xù)運行 3年時間，因設(shè)施磨損嚴重需要更換主機和較多的機電配套件，以恢復設(shè)備原有性能而進行的全面徹底的維修。但第 2個周期是大修周期，如進行大修則免去中修。 ? （ 2）中修。因故障停梯接到報修后，維修人員應(yīng)在 15分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場搶修。 ? （ 5）負責空調(diào)系統(tǒng)的日常保養(yǎng)和一般故障檢修； ? （ 6）值班人員違反制度或失職造成設(shè)備損壞，將追究其責任 四、電梯系統(tǒng)的保養(yǎng)與維修管理 ? （ 一 ） 電梯維修等級 、 周期和要求 ? （ 二 ） 電梯機房管理規(guī)定 ? （ 三 ） 電梯安全管理規(guī)定 ? （ 四 ） 電梯維修保養(yǎng)安全規(guī)定 （一）電梯維修等級、周期和要求 ? （ 1）小修。領(lǐng)班應(yīng)組織好空調(diào)工按照巡回檢查制度的要求 ? （ 2）嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程和巡回檢查制度。 ? （ 8）根據(jù)鍋爐用水量，定期清洗保養(yǎng)鍋爐、軟化用水裝置。 （二）空調(diào)系統(tǒng)操作、保養(yǎng)和維修的基本內(nèi)容 ? （ 1）熟悉空調(diào)設(shè)備的工作原理及操作方法，制定相應(yīng)的操作規(guī)程并嚴格執(zhí)行。 ? （ 3）制定嚴格的空調(diào)系統(tǒng)操作規(guī)程 ? （ 4）加強對空調(diào)系統(tǒng)日常運行的觀察與檢查，不可帶故障運行 ? （ 5）定期清洗空氣過濾裝置，并對整個系統(tǒng)進行定期擦洗或抹油等。 ? 而對于有吸煙的情況 ,其通風是應(yīng)控制在 16～ 25公升 /人 .秒。 ? ④ 物業(yè)停電，限電之前，應(yīng)提前通知用戶 ? ⑤ 物業(yè)恢復供電時，管理人員應(yīng)及時通知各用戶 ? ⑥ 特殊情況下應(yīng)有切實可行的管理措施或應(yīng)急措施。 ? （ 2）加強對物業(yè)供配電系統(tǒng)的日常保養(yǎng)與維修 （ 1）加強房屋配電房的管理，保持配電房安全、正常地供配電。 ? （ 7）建立用戶隨時報修制度及管理人員的巡視制度，發(fā)現(xiàn)排水管網(wǎng)堵塞、外漏及有關(guān)設(shè)施出現(xiàn)故障，及時進行修復。 （二）房屋排水系統(tǒng)的保養(yǎng)與維修管理 ? （ 5）防止污水管渠內(nèi)出現(xiàn)淤塞及蚊蟲滋生，防止污水外泄引起環(huán)境污染。 ? （ 2）設(shè)定專門的職能部門或配備專門人員負責整個物業(yè)的供配電的管理、保養(yǎng)與維修。 ? 加強物業(yè)供電系統(tǒng)的保養(yǎng)與維修管理，保證安全正常的供電，有效地防止各種意外的發(fā)生，既是供配電系統(tǒng)的保養(yǎng)與維修管理的根本目的，也是其工作的出發(fā)點。 ? （ 3）餐飲服務(wù)、醫(yī)療等行業(yè)及單位食堂的排水 ? （ 4）監(jiān)督用戶不準在排水設(shè)施的下水管網(wǎng)、窖井及化糞池的蓋面上搭設(shè)棚屋和堆放過重物品，以免壓壞排水設(shè)施。 ? （ 6）定期檢查、測試消防給水系統(tǒng)的狀態(tài)。 （一）給水系統(tǒng)的保養(yǎng)與維修管理 ? （ 1）給水系統(tǒng)的保養(yǎng)與維修管理應(yīng)注重整個給水系統(tǒng)的每個環(huán)節(jié)及設(shè)施 ? （ 2）定期檢查清洗貯水池及水箱，一般要求每年至少清洗兩次 ? （ 3）加強對水泵的檢查、保養(yǎng)與維修。 第三節(jié) 常見物業(yè)設(shè)備的維修、保養(yǎng)及管理 ? 一、房屋給排水系統(tǒng)的保養(yǎng)、維修與管理 ? （ 二 ） 房屋排水系統(tǒng)的保養(yǎng)與維修管理 （一）給水系統(tǒng)的保養(yǎng)與維修管理 ? 給水系統(tǒng)提供的水壓、水量及水質(zhì)條件將直接影響房屋的使用功能及使用效果，并在很大程度上影響物業(yè)的經(jīng)濟價值，而且飲用水的質(zhì)量也會直接關(guān)系到人的身體健康。 ? 影響訂購周期的因素很多，主要有備件制造加工的難易程度和交通運輸?shù)谋憬菖c否。 ? ⑤ 備件的最高儲備量： N4＝N2+N3（件） ? 其中： N4－備件的最高儲備量。 ? ③ 備件的訂購量： N
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