【正文】 第九章 物業(yè)設(shè)備管理 第一節(jié) 物業(yè)設(shè)備管理概述 ? 一 、 物業(yè)設(shè)備與物業(yè)設(shè)備管理的含義及作用 ? 二 、 物業(yè)設(shè)備的構(gòu)成 （一）物業(yè)設(shè)備的含義 ? 物業(yè)設(shè)備是指附屬于房屋建筑的各類設(shè)備的總稱，它是構(gòu)成房屋建筑實(shí)體的不可分割的有機(jī)組成部分，是發(fā)揮物業(yè)功能和實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值的物質(zhì)基礎(chǔ)和必要條件。 ? 在現(xiàn)代城市里，沒有水、電、煤等附屬設(shè)備配套的房屋建筑，是沒有使用價(jià)值的，不能算是完整的房屋； ? 設(shè)備設(shè)施的不配套，或配套的設(shè)施、設(shè)備相對(duì)落后，或經(jīng)常處于損壞待修狀態(tài)，也會(huì)降低房屋的使用價(jià)值和價(jià)值。 ? 從法律意義上來說，房屋的設(shè)備和設(shè)施，是屬于構(gòu)成房屋所有權(quán)的不可分割的定著物（固置物）。 （二）物業(yè)設(shè)備管理的含義和作用 ? 1．物業(yè)設(shè)備管理的含義 ? 物業(yè)設(shè)備管理是指按照科學(xué)的管理方法、程序和技術(shù)要求，對(duì)各種物業(yè)設(shè)備的日常運(yùn)行和維修進(jìn)行管理。物業(yè)設(shè)備的運(yùn)行和維修管理是保障物業(yè)功能正常發(fā)揮的有利保證，是物業(yè)管理的重要內(nèi)容。 ? 2．物業(yè)設(shè)備管理的作用 ? 物業(yè)設(shè)備管理的作用主要有以下幾方面： ? （ 1）充分發(fā)揮房屋住用功能的保障。 ? （ 2）設(shè)備延長(zhǎng)使用壽命、安全運(yùn)行的保證。 ? （ 3）推動(dòng)房屋建筑設(shè)備現(xiàn)代化的基礎(chǔ)。 ? （ 4）是提高業(yè)主經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵。 二、 物業(yè)設(shè)備的構(gòu)成 ? 我國(guó)城市常用的物業(yè)設(shè)備主要有兩大類：房屋建筑衛(wèi)生設(shè)備和電氣工程設(shè)備。 ? 房屋建筑衛(wèi)生設(shè)備包括給排水設(shè)備系統(tǒng)、燃?xì)庠O(shè)備系統(tǒng)及暖通空調(diào)設(shè)備系統(tǒng)； ? 電氣工程設(shè)備包括供電設(shè)備系統(tǒng)、照明設(shè)備系統(tǒng)、自動(dòng)控制設(shè)備系統(tǒng)、運(yùn)輸設(shè)備系統(tǒng)和防雷裝置等。 （一）給排水設(shè)備系統(tǒng) ? 房屋的給排水設(shè)備系統(tǒng)是為房屋用戶提供足夠數(shù)量的，符合水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的生產(chǎn)或生活用水，同時(shí)將使用過的污、廢水進(jìn)行一定的凈化處理后，進(jìn)行排放或重復(fù)使用的系統(tǒng)。 ? 包括給（供）水設(shè)備、排水設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備、熱水供應(yīng)設(shè)備及消防設(shè)備等。 1．房屋的給水設(shè)備 ? 房屋的給水設(shè)備也稱供水設(shè)備，是用來滿足房屋用戶生活、生產(chǎn)及消防等用水需要的設(shè)施的總稱。 ? 它一般由室外給水設(shè)備與室內(nèi)給水設(shè)備兩個(gè)部分組成，兩部分缺一不可。 ? （ 1）室外給水設(shè)備。室外給水設(shè)備是指從水源取水，并將其凈化并達(dá)到水質(zhì)要求后，經(jīng)輸配水管網(wǎng)設(shè)備送至用戶（物業(yè)）的設(shè)施。 ? （ 2）室內(nèi)給水設(shè)備。室內(nèi)給水設(shè)備是將室外給水設(shè)備提供的水引入室內(nèi)，并在滿足用戶對(duì)水質(zhì)、水量及水壓等要求下，把水送到各配水點(diǎn)，包括龍頭、用水設(shè)備及消防設(shè)備等。 ? 通常，室內(nèi)給水設(shè)備按供水對(duì)象的不同，可以分為生活給水設(shè)備，生產(chǎn)給水設(shè)備及消防給水設(shè)備。 1．房屋的給水設(shè)備 ? （ 3）消防給水設(shè)備。消防給水設(shè)備主要用于房屋的消防滅火，物業(yè)消防給水設(shè)備的設(shè)置主要取決于城市消防隊(duì)的滅火能力。 ? 通常，消防給水設(shè)備包括室外消防給水設(shè)備及室內(nèi)消防給水設(shè)備。 ? 室內(nèi)消防給水設(shè)備根據(jù)不同建筑物的消防滅火要求，可以分為普通消防設(shè)備、自動(dòng)噴灑設(shè)備及水幕消防設(shè)備。 2．房屋排水設(shè)備 ? 房屋排水設(shè)備是用來收集各種污水，經(jīng)必要的處理并進(jìn)行排放的設(shè)施。它是由排水管網(wǎng)和污水處理設(shè)備組成。 ? 整個(gè)排水設(shè)備應(yīng)由室外排水設(shè)備及室內(nèi)排水設(shè)備組成。 ? 一般房屋的排水設(shè)備排放的水包括生活污水、工業(yè)廢水及雨水。 ? 我國(guó)當(dāng)前的室外排水設(shè)備主要有合流制及分流制兩種類型， （二）燃?xì)庠O(shè)備系統(tǒng)； ? 燃?xì)庠O(shè)備系統(tǒng)可以分成 4類：調(diào)壓設(shè)備、計(jì)量設(shè)備、用氣設(shè)備和安全保護(hù)裝置及管道。 ? （三）暖通空調(diào)設(shè)備系統(tǒng) ? 暖通空調(diào)設(shè)備系統(tǒng)又稱空調(diào)系統(tǒng)， ? 按照其調(diào)節(jié)的范圍可以分成集中式空調(diào)系統(tǒng)和分體式空調(diào)系統(tǒng)； ? 按照其功能，又可以分成供暖設(shè)備、制冷設(shè)備和通風(fēng)設(shè)備。 （四）照明設(shè)備系統(tǒng) 照明設(shè)備系統(tǒng)主要由照明裝置和電氣部分組成，照明裝置主要是燈具，電氣部分包括照明開關(guān)、線路及配電盤等。 ? 照明按照其用途可以分成： ? （ 1）工作及生活照明。 ? （ 2）事故照明。分備用照明及緊急照明兩種。 ? （ 3）障礙照明。 ? （ 4）裝飾照明系統(tǒng)。分為節(jié)日彩燈、泛光照明及專用彩燈等 3大類。 （五）供電設(shè)備系統(tǒng) ? 房屋的供配電系統(tǒng)主要是指接受電源輸入的電力，并進(jìn)行檢測(cè)、計(jì)量、變壓和輸送等，然后向用戶和用電設(shè)備分配的系統(tǒng)的總稱。 ? 我國(guó)的用電電壓標(biāo)準(zhǔn)一般有三類， 100V以下； 100V～1000V； 1000V以上。 ? 通常，一般工業(yè)與民用房屋的電源引入方式主要有 3種，單相 220V電源，兩相 380/220V電源，三相高壓 6KV或10KV電源 ? 通常將這些電氣設(shè)備安裝在配電箱中，并將其安放在配電室中。有的大型物業(yè)，需設(shè)置變壓器，這樣就形成了由高、低壓配電室，變壓室 3個(gè)部分組成的變配電室。 （六）自動(dòng)控制設(shè)備系統(tǒng) ? 房屋的自動(dòng)控制設(shè)備系統(tǒng)是指利用先進(jìn)的電子技術(shù)，建立由計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)統(tǒng)一管理的系統(tǒng)，也稱 5A型智能化建筑設(shè)備系統(tǒng)。 ? 自動(dòng)控制設(shè)備系統(tǒng)主要包括：信息通訊系統(tǒng)，設(shè)備控制系統(tǒng)、消防監(jiān)控系統(tǒng)、保安和車庫(kù)管理系統(tǒng)及辦公自動(dòng)化系統(tǒng)。 1．信息通訊系統(tǒng) ? 信息通訊系統(tǒng)主要由有線通訊、無線通訊、衛(wèi)星接收和共用天線、廣播和音響、同聲翻譯設(shè)備等組成。 ? （ 1）有線通訊主要有電話交換機(jī)系統(tǒng)和有線對(duì)講系統(tǒng)兩種形式。 ? （ 2）無線通訊是指建筑區(qū)域內(nèi)的無線通訊。包括無線呼叫（ BP機(jī)）和無線對(duì)講兩種形式。 ? （ 3）衛(wèi)星接收和共用天線包括了衛(wèi)星接收系統(tǒng)和共用天線系統(tǒng) (CATV )。 ? （ 4）廣播和音響。 ? （ 5）同聲翻譯 2．設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng) ? 本系統(tǒng)對(duì)大樓內(nèi)所有機(jī)電設(shè)備實(shí)行集中監(jiān)控和管理，使設(shè)備始終處于所設(shè)定的最佳運(yùn)行狀態(tài)，以延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命和節(jié)約能源及人力資源。 ? 設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)主要由 3個(gè)部分組成： ? （ 1）中央電腦。（ 2）通訊設(shè)備和接口。（ 3） DDC現(xiàn)場(chǎng)控制器及控制部件。 3．保安和車庫(kù)管理系統(tǒng) ? 保安和車庫(kù)管理系統(tǒng)可以分為閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，門禁、報(bào)警及巡邏系統(tǒng)，訪客和報(bào)警系統(tǒng)，車庫(kù)管理系統(tǒng)。 ? （ 1）閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)。主要是用于對(duì)主要通道、出入口和公共場(chǎng)所的情況進(jìn)行監(jiān)控的系統(tǒng)。 ? （ 2）門禁、報(bào)警及巡邏系統(tǒng)。 ? （ 3）訪客和報(bào)警系統(tǒng)。 ? （ 4）車庫(kù)管理系統(tǒng)。 4．消防監(jiān)控系統(tǒng) ? 房屋的消防報(bào)警系統(tǒng)是探測(cè)隨著火災(zāi)產(chǎn)生和發(fā)展而出現(xiàn)的光、溫、煙等參數(shù)，以期早期發(fā)現(xiàn)火情并及時(shí)發(fā)出報(bào)警信號(hào)，以便迅速組織人們疏散和滅火的一種設(shè)施的總稱。 ? 消防報(bào)警系統(tǒng)一般應(yīng)特別注意報(bào)警的準(zhǔn)確性與可靠性。 ? 消防報(bào)警系統(tǒng)一般由探測(cè)設(shè)備、布線系統(tǒng)及報(bào)警控制器等設(shè)備組成。 5．辦公自動(dòng)化設(shè)備系統(tǒng) ? 為了提高辦公效率，保證辦公質(zhì)量，使各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)和信息管理工作更加合理化、科學(xué)化、規(guī)范化和現(xiàn)代化，許多企事業(yè)單位引進(jìn)了辦公自動(dòng)化系統(tǒng)。辦公自動(dòng)化系統(tǒng)由電腦、打