【正文】 第九章 物業(yè)設備管理 第一節(jié) 物業(yè)設備管理概述 ? 一 、 物業(yè)設備與物業(yè)設備管理的含義及作用 ? 二 、 物業(yè)設備的構(gòu)成 （一）物業(yè)設備的含義 ? 物業(yè)設備是指附屬于房屋建筑的各類設備的總稱，它是構(gòu)成房屋建筑實體的不可分割的有機組成部分，是發(fā)揮物業(yè)功能和實現(xiàn)物業(yè)價值的物質(zhì)基礎和必要條件。 ? 在現(xiàn)代城市里，沒有水、電、煤等附屬設備配套的房屋建筑，是沒有使用價值的，不能算是完整的房屋； ? 設備設施的不配套，或配套的設施、設備相對落后，或經(jīng)常處于損壞待修狀態(tài)，也會降低房屋的使用價值和價值。 ? 從法律意義上來說，房屋的設備和設施，是屬于構(gòu)成房屋所有權(quán)的不可分割的定著物（固置物）。 （二）物業(yè)設備管理的含義和作用 ? 1．物業(yè)設備管理的含義 ? 物業(yè)設備管理是指按照科學的管理方法、程序和技術(shù)要求，對各種物業(yè)設備的日常運行和維修進行管理。物業(yè)設備的運行和維修管理是保障物業(yè)功能正常發(fā)揮的有利保證，是物業(yè)管理的重要內(nèi)容。 ? 2．物業(yè)設備管理的作用 ? 物業(yè)設備管理的作用主要有以下幾方面： ? （ 1）充分發(fā)揮房屋住用功能的保障。 ? （ 2）設備延長使用壽命、安全運行的保證。 ? （ 3）推動房屋建筑設備現(xiàn)代化的基礎。 ? （ 4）是提高業(yè)主經(jīng)濟效益的關鍵。 二、 物業(yè)設備的構(gòu)成 ? 我國城市常用的物業(yè)設備主要有兩大類：房屋建筑衛(wèi)生設備和電氣工程設備。 ? 房屋建筑衛(wèi)生設備包括給排水設備系統(tǒng)、燃氣設備系統(tǒng)及暖通空調(diào)設備系統(tǒng)； ? 電氣工程設備包括供電設備系統(tǒng)、照明設備系統(tǒng)、自動控制設備系統(tǒng)、運輸設備系統(tǒng)和防雷裝置等。 （一）給排水設備系統(tǒng) ? 房屋的給排水設備系統(tǒng)是為房屋用戶提供足夠數(shù)量的，符合水質(zhì)標準的生產(chǎn)或生活用水，同時將使用過的污、廢水進行一定的凈化處理后，進行排放或重復使用的系統(tǒng)。 ? 包括給（供）水設備、排水設備、衛(wèi)生設備、熱水供應設備及消防設備等。 1．房屋的給水設備 ? 房屋的給水設備也稱供水設備，是用來滿足房屋用戶生活、生產(chǎn)及消防等用水需要的設施的總稱。 ? 它一般由室外給水設備與室內(nèi)給水設備兩個部分組成，兩部分缺一不可。 ? （ 1）室外給水設備。室外給水設備是指從水源取水，并將其凈化并達到水質(zhì)要求后，經(jīng)輸配水管網(wǎng)設備送至用戶（物業(yè)）的設施。 ? （ 2）室內(nèi)給水設備。室內(nèi)給水設備是將室外給水設備提供的水引入室內(nèi)，并在滿足用戶對水質(zhì)、水量及水壓等要求下，把水送到各配水點，包括龍頭、用水設備及消防設備等。 ? 通常，室內(nèi)給水設備按供水對象的不同，可以分為生活給水設備，生產(chǎn)給水設備及消防給水設備。 1．房屋的給水設備 ? （ 3）消防給水設備。消防給水設備主要用于房屋的消防滅火，物業(yè)消防給水設備的設置主要取決于城市消防隊的滅火能力。 ? 通常，消防給水設備包括室外消防給水設備及室內(nèi)消防給水設備。 ? 室內(nèi)消防給水設備根據(jù)不同建筑物的消防滅火要求，可以分為普通消防設備、自動噴灑設備及水幕消防設備。 2．房屋排水設備 ? 房屋排水設備是用來收集各種污水，經(jīng)必要的處理并進行排放的設施。它是由排水管網(wǎng)和污水處理設備組成。 ? 整個排水設備應由室外排水設備及室內(nèi)排水設備組成。 ? 一般房屋的排水設備排放的水包括生活污水、工業(yè)廢水及雨水。 ? 我國當前的室外排水設備主要有合流制及分流制兩種類型， （二）燃氣設備系統(tǒng)； ? 燃氣設備系統(tǒng)可以分成 4類：調(diào)壓設備、計量設備、用氣設備和安全保護裝置及管道。 ? （三）暖通空調(diào)設備系統(tǒng) ? 暖通空調(diào)設備系統(tǒng)又稱空調(diào)系統(tǒng)， ? 按照其調(diào)節(jié)的范圍可以分成集中式空調(diào)系統(tǒng)和分體式空調(diào)系統(tǒng)； ? 按照其功能，又可以分成供暖設備、制冷設備和通風設備。 （四）照明設備系統(tǒng) 照明設備系統(tǒng)主要由照明裝置和電氣部分組成，照明裝置主要是燈具，電氣部分包括照明開關、線路及配電盤等。 ? 照明按照其用途可以分成： ? （ 1）工作及生活照明。 ? （ 2）事故照明。分備用照明及緊急照明兩種。 ? （ 3）障礙照明。 ? （ 4）裝飾照明系統(tǒng)。分為節(jié)日彩燈、泛光照明及專用彩燈等 3大類。 （五）供電設備系統(tǒng) ? 房屋的供配電系統(tǒng)主要是指接受電源輸入的電力，并進行檢測、計量、變壓和輸送等，然后向用戶和用電設備分配的系統(tǒng)的總稱。 ? 我國的用電電壓標準一般有三類， 100V以下； 100V～1000V； 1000V以上。 ? 通常，一般工業(yè)與民用房屋的電源引入方式主要有 3種，單相 220V電源，兩相 380/220V電源，三相高壓 6KV或10KV電源 ? 通常將這些電氣設備安裝在配電箱中，并將其安放在配電室中。有的大型物業(yè)，需設置變壓器，這樣就形成了由高、低壓配電室，變壓室 3個部分組成的變配電室。 （六）自動控制設備系統(tǒng) ? 房屋的自動控制設備系統(tǒng)是指利用先進的電子技術(shù)，建立由計算機網(wǎng)絡統(tǒng)一管理的系統(tǒng)，也稱 5A型智能化建筑設備系統(tǒng)。 ? 自動控制設備系統(tǒng)主要包括：信息通訊系統(tǒng)，設備控制系統(tǒng)、消防監(jiān)控系統(tǒng)、保安和車庫管理系統(tǒng)及辦公自動化系統(tǒng)。 1．信息通訊系統(tǒng) ? 信息通訊系統(tǒng)主要由有線通訊、無線通訊、衛(wèi)星接收和共用天線、廣播和音響、同聲翻譯設備等組成。 ? （ 1）有線通訊主要有電話交換機系統(tǒng)和有線對講系統(tǒng)兩種形式。 ? （ 2）無線通訊是指建筑區(qū)域內(nèi)的無線通訊。包括無線呼叫（ BP機）和無線對講兩種形式。 ? （ 3）衛(wèi)星接收和共用天線包括了衛(wèi)星接收系統(tǒng)和共用天線系統(tǒng) (CATV )。 ? （ 4）廣播和音響。 ? （ 5）同聲翻譯 2．設備監(jiān)控系統(tǒng) ? 本系統(tǒng)對大樓內(nèi)所有機電設備實行集中監(jiān)控和管理，使設備始終處于所設定的最佳運行狀態(tài)，以延長設備使用壽命和節(jié)約能源及人力資源。 ? 設備監(jiān)控系統(tǒng)主要由 3個部分組成： ? （ 1）中央電腦。（ 2）通訊設備和接口。（ 3） DDC現(xiàn)場控制器及控制部件。 3．保安和車庫管理系統(tǒng) ? 保安和車庫管理系統(tǒng)可以分為閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，門禁、報警及巡邏系統(tǒng)，訪客和報警系統(tǒng)，車庫管理系統(tǒng)。 ? （ 1）閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)。主要是用于對主要通道、出入口和公共場所的情況進行監(jiān)控的系統(tǒng)。 ? （ 2）門禁、報警及巡邏系統(tǒng)。 ? （ 3）訪客和報警系統(tǒng)。 ? （ 4）車庫管理系統(tǒng)。 4．消防監(jiān)控系統(tǒng) ? 房屋的消防報警系統(tǒng)是探測隨著火災產(chǎn)生和發(fā)展而出現(xiàn)的光、溫、煙等參數(shù)，以期早期發(fā)現(xiàn)火情并及時發(fā)出報警信號，以便迅速組織人們疏散和滅火的一種設施的總稱。 ? 消防報警系統(tǒng)一般應特別注意報警的準確性與可靠性。 ? 消防報警系統(tǒng)一般由探測設備、布線系統(tǒng)及報警控制器等設備組成。 5．辦公自動化設備系統(tǒng) ? 為了提高辦公效率，保證辦公質(zhì)量，使各項業(yè)務活動和信息管理工作更加合理化、科學化、規(guī)范化和現(xiàn)代化，許多企事業(yè)單位引進了辦公自動化系統(tǒng)。辦公自動化系統(tǒng)由電腦、打