物業(yè)設(shè)備、設(shè)施的維護(hù)與維修管理-文庫(kù)吧
2025-02-02 10:03 本頁(yè)面
【正文】 方法 、 程序 、技術(shù)要求 ， 對(duì)各種物業(yè)設(shè)備設(shè)施的日常運(yùn)行和維修進(jìn)行管理 。 其作用： （ 一 ） 是充分發(fā)揮房屋住用功能的保障 （ 二 ） 是延長(zhǎng)設(shè)備設(shè)施使用壽命 ， 保障設(shè)備安全運(yùn)行 、 發(fā)揮設(shè)備設(shè)施價(jià)值的保證 （ 三 ） 利于推動(dòng)房屋建筑設(shè)備設(shè)施的現(xiàn)代化 （ 四 ） 利于強(qiáng)化物業(yè)管理企業(yè)的基礎(chǔ)建設(shè) 8 .. ? 二、【物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容】 （ 一 ） 物業(yè)設(shè)備的基礎(chǔ)管理 1． 資料檔案管理 物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料：設(shè)備原始資料 設(shè)備維修資料 設(shè)備管理資料 物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料管理工作任務(wù)： 設(shè)備技術(shù)檔案的保管 為設(shè)備運(yùn)行 、 維護(hù) 、 管理提供信息依據(jù) 2． 標(biāo)準(zhǔn)化管理 兩類標(biāo)準(zhǔn)： 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) （ 設(shè)備的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 、 完好標(biāo)準(zhǔn) 、 維修等級(jí)標(biāo)準(zhǔn) ） 管理標(biāo)準(zhǔn) （ 報(bào)修程序 、 信息處理標(biāo)準(zhǔn) 、 服務(wù)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn) 、 考核獎(jiǎng)懲標(biāo)準(zhǔn) ） 功用：提供共同行為準(zhǔn)則和標(biāo)準(zhǔn) 提供基本依據(jù)與手段 9 .. 3. 規(guī)章制度建設(shè) 三類： 技術(shù)操作規(guī)程 （ 設(shè)備安全操作規(guī)程 、 保養(yǎng)維修規(guī)程 ） 管理工作制度 （ 運(yùn)行管理制度 、 安全管理制度 、 檢修制度 、 值班工作制度等 ） 責(zé)任制度 （ 崗位責(zé)任制度 、 紀(jì)錄與報(bào)告制度 、 安全制度 、 交接班制度等 ） 4． 教育培訓(xùn) （ 對(duì)內(nèi) 、 對(duì)業(yè)主住用戶 ） 10 .. （ 二 ） 物業(yè)設(shè)備的運(yùn)行管理 特點(diǎn)與要求：日常性 、 安全性 、 廣泛性 1． 設(shè)備運(yùn)行的勞動(dòng)組織 任務(wù)：合理分工與協(xié)作 ， 配置人力； 合理確定勞動(dòng)組織形式 （ 根據(jù)設(shè)備操作技術(shù)要求與崗位設(shè)置要求 ） 具體工作內(nèi)容： （ 1） 定員 （ 定工作崗位人數(shù) ） 方法：按設(shè)備定員 ， 按崗位定員 ， 按比例定員 （ 2） 分組 強(qiáng)電組 、 弱電阻 、 水暖組 、 空調(diào)組 （ 3） 輪班組織 基本形式：?jiǎn)伟嘀?、 多班制 11 .. 2． 設(shè)備運(yùn)行的管理制度 內(nèi)容：設(shè)備的安全操作規(guī)程； 設(shè)備的巡視工作制度； 崗位責(zé)任制度； 值班與交班制度； 記錄與報(bào)表制度； 報(bào)告制度和服務(wù)規(guī)范等 。 12 .. （ 三 ） 物業(yè)設(shè)備的安全管理 主要涉及四方面工作： 1． 維修操作人員安全作業(yè)的培訓(xùn)與教育 培訓(xùn)內(nèi)容：安全作業(yè)訓(xùn)練 安全意識(shí)教育 安全作業(yè)管理 2． 業(yè)主和使用人的安全教育和宣傳 3． 建立設(shè)備的安全管理措施 包括：對(duì)特殊 、 具危險(xiǎn)性設(shè)備加保護(hù)裝置 定期進(jìn)行設(shè)備的安全檢查和性能測(cè)試 制定設(shè)備的安全管理制度 建立安全責(zé)任制度 13 .. （ 四 ） 物業(yè)設(shè)備的維修管理 1． 日常保養(yǎng) 內(nèi)容：設(shè)備的清潔 、 潤(rùn)滑 、 緊固 、 調(diào)整 、 防腐等 2． 定期檢查 包括日常檢查與定期檢查 3． 計(jì)劃修理 設(shè)備磨損的兩類原因：使用損耗 、 自然腐蝕老化 設(shè)備磨損大致三階段： （ 1） 初期磨損階段 磨損速度快 ， 持續(xù)時(shí)間短 （ 2） 正常磨損階段 （ 3） 劇烈磨損階段 14 .. 設(shè)備故障的發(fā)生也有其一定的規(guī)律性。一般分為 （ 1） 初期故障期 必須把握好運(yùn)輸、安裝、調(diào)試、驗(yàn)收等工作，重點(diǎn)是細(xì)致地研究與掌握設(shè)備合理使用、操作的方法。 （ 2） 偶發(fā)事故期 此時(shí)工作重點(diǎn)是加強(qiáng)安全操作管理，做好日常的維修保養(yǎng)。 （ 3）磨損故障期 須在零件達(dá)到使用期限之前進(jìn)行更換與修理 。因此 ， 這一時(shí)期重點(diǎn)是進(jìn)行預(yù)防維修與改善性維修 。 15 .. 計(jì)劃修理的定額標(biāo)準(zhǔn)大致有： （ 1） 修理周期及其結(jié)構(gòu) 修理周期 是指相鄰兩次大修之間機(jī)器設(shè)備的工作時(shí)間； 修理周期結(jié)構(gòu) 是指一個(gè)修理周期內(nèi) ， 大修 、 中修 、 定期保養(yǎng)的次數(shù)及排列次序； 修理間隔期 是指相鄰兩次修理之間的時(shí)間間隔 。 （ 2） 修理復(fù)雜系數(shù) 用來(lái)表示不同設(shè)備的修理復(fù)雜程度 、 計(jì)算修理工作量的假定單位 。 （ 3） 修理勞動(dòng)量定額 是為完成設(shè)備的各種修理工作所規(guī)定的勞動(dòng)量標(biāo)準(zhǔn) ， 通常以完成一個(gè)修理系數(shù)所需要的勞動(dòng)時(shí)間表示 。 （ 4） 其他定額標(biāo)準(zhǔn) 如修理費(fèi)用定額
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