物業(yè)房屋修繕管理與設(shè)備管理(已修改)
2025-02-02 14:41 本頁(yè)面
【正文】 主講人：肖建章 房屋是指有墻 、 頂 、 門(mén) 、 窗 ， 供人們居住或其它用途的建筑 ， 主要可分為工業(yè)與民用建筑 。其中民用建筑是指供人們生活 、 文化娛樂(lè) 、 醫(yī)療 、 商業(yè) 、 旅游 、 辦公 、 居住的建筑；工業(yè)建筑是指用于工業(yè)生產(chǎn)的單層工業(yè)廠房 、 多層工業(yè)廠房及其配套的配電房 、 鍋爐房 、 空壓站等建筑 。 物業(yè)管理以民用建筑為主 ， 民用建筑中又以住宅為主 ， 但越來(lái)越多的工業(yè)建筑也正在逐步納入物業(yè)管理的范圍 。 不論工業(yè)建筑或民用建筑 ， 其主體一般由以下六個(gè)部分組成：基礎(chǔ) 、 主體結(jié)構(gòu) 、 屋面 、 樓地面 、 門(mén)窗及各種裝飾 ， 它們也稱(chēng)為房屋的土建組成部分 一、基礎(chǔ) 基礎(chǔ)是位于建筑物最下部的承重構(gòu)件 ，承受建筑物的全部荷載 ， 并將這些荷載傳給地基 ， 而地基則是承受基礎(chǔ)傳來(lái)荷載的土層 ， 它雖然不是房屋的組成部分 ，但對(duì)于保證基礎(chǔ)和上部結(jié)構(gòu)的安全起著十分重要的作用 。 地基土的物理性能和力學(xué)指標(biāo)參數(shù)直接影響到基礎(chǔ)的形式和大小 。 基礎(chǔ)的形式很多 ， 根據(jù)上部結(jié)構(gòu)類(lèi)型和受力特點(diǎn) ， 可設(shè)計(jì)為條形基礎(chǔ) 、 獨(dú)立基礎(chǔ) 、 片筏基礎(chǔ) 、 箱形基礎(chǔ)和樁基礎(chǔ) 。 二、主體結(jié)構(gòu) 房屋的主體結(jié)構(gòu)是指承受結(jié)構(gòu)主要荷載的部分 ， 它承受由屋面 、 樓面 、 墻體傳來(lái)的豎向荷載以及自然界的水平荷載（ 如風(fēng)荷載 、 地震作用 ） ， 并將荷載經(jīng)由其組成部分板 、 梁 、 柱 （ 墻 ） 傳至基礎(chǔ) 。 主體結(jié)構(gòu)按組成的材料的不同可分為木結(jié)構(gòu) 、 混合結(jié)構(gòu) 、 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 、鋼結(jié)構(gòu) ， 按承重受力方式不同可分為墻承重結(jié)構(gòu) 、 框架結(jié)構(gòu) 、 框架 — 剪力墻結(jié)構(gòu) 、 筒體結(jié)構(gòu)等等 。 三、 屋面 屋面是建筑物頂部的圍護(hù)和承重構(gòu)件 。圍護(hù)是指其必須具有良好的防水 、 排水 、保溫 、 隔熱等抵御自然界各種因素侵襲的能力 。 同時(shí)屋面還必須具有足夠的強(qiáng)度以承受屋面上的荷載 。 屋面分平屋面和坡屋面 。 平屋面通?？梢陨先?， 坡度在 2%左右 ， 可通過(guò)防潮層做法或結(jié)構(gòu)本身來(lái)找坡 。 坡屋面的坡度一般大于 10%。 屋面的構(gòu)造從上而下由面層 、 防水層 、 保溫隔熱層 、 結(jié)構(gòu)層和頂棚組成 。 四、樓地面 樓地面是人們生活中經(jīng)常接觸行走的平面 ， 如果在底層 （ 第一層 ） 無(wú)地下室 ， 通常稱(chēng)之為地面 ， 二層以上通常稱(chēng)為樓面 ， 樓地面一般由基層和面層組成 。 五、門(mén)窗 門(mén)窗均屬?lài)o(hù)構(gòu)件 。 門(mén)主要是起內(nèi)外交通和分隔房間的作用 ， 窗主要是起采光 、通風(fēng)以及分隔和圍護(hù)的作用 。 除了以上這些實(shí)用價(jià)值外 ， 門(mén)窗還是現(xiàn)代建筑不可缺少的建筑構(gòu)件 ， 具有重要的裝飾功能 。 門(mén)窗按其所用材料的不同分為木門(mén)窗 、鋼門(mén)窗 、 鋁合金門(mén)窗 、 塑鋼門(mén)窗以及用玻璃做成的無(wú)框厚玻璃門(mén)窗 。 六、裝飾 裝飾是增加建筑美感 ， 體現(xiàn)建筑藝術(shù)的一種手段 。 它像人的服飾和美容一樣 ， 是現(xiàn)代建筑學(xué)中不可缺少的內(nèi)容 。 裝飾分為外裝飾和室內(nèi)裝飾 。 外裝飾是對(duì)建筑物外部如墻面 、屋頂 、 柱子的美化；內(nèi)裝飾是對(duì)內(nèi)墻面 、 頂棚 、 門(mén)窗的美化 。 房屋主體的管理是根據(jù)房屋組成部分的性質(zhì)和特點(diǎn) ， 正確引導(dǎo)住戶(hù) ， 合理規(guī)范使用房屋 ， 保證房屋安全 ， 使其達(dá)到最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益 ， 是物業(yè)管理的主要內(nèi)容之一 ， 其管理水平直接反映了物業(yè)管理企業(yè)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)水平 ，也反映出物業(yè)本身發(fā)揮正常功能 ， 維持自身價(jià)值 ， 并在其使用年限內(nèi)保持良好的耐久性和可靠性的能力 。 同時(shí)對(duì)維護(hù)公共形象 、 公共秩序 、促進(jìn)鄰里和睦 ， 都有十分重要的意義 。 房屋主體的管理包括房屋的日常管理 、 房屋的應(yīng)急管理和房屋的維修 。 一、房屋的日常管理 從房屋的組成來(lái)看 ， 房屋的日常管理一般應(yīng)包括以下主要內(nèi)容： （ 一 ） 沉降觀察管理 對(duì)小區(qū)內(nèi)道路及房屋周邊進(jìn)行巡視 ， 發(fā)現(xiàn)異常的沉降和變形要及時(shí)采取措施 。 地基變形可分為沉降量 、 沉降差 、 傾斜 、 局部?jī)A斜 。 對(duì)不同的結(jié)構(gòu)采用不同的控制指標(biāo) ， 一般框架的沉降控制 ， 其傾斜量宜小于 4‰ ， 超過(guò) 7‰ 則構(gòu)成危房的標(biāo)志之一 。 沉降觀察的主要部位應(yīng)集中在對(duì)變形敏感 ， 且容易察覺(jué)的散水 、 臺(tái)階 、 坡道等處 。 （ 二 ） 主體維護(hù)管理 對(duì)主體的維護(hù)就是要保證主體的受力在其設(shè)計(jì)的合理范圍之內(nèi) 。 主體每一部分的設(shè)計(jì)都是經(jīng)過(guò)荷載組合分析 、 計(jì)算其截面和配筋的 ， 其安全可靠性在規(guī)定的范圍內(nèi) ， 住戶(hù)在使用過(guò)程中不允許對(duì)主體結(jié)構(gòu)修改或超出范
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