物業(yè)房屋修繕管理與設(shè)備管理-文庫(kù)吧
2025-01-15 14:41 本頁(yè)面
【正文】 圍改變使用功能 。 （ 三 ） 屋面的管理 屋面的重要功能是防水與隔熱 ， 而防水因直接影響到人們的生活則更顯得重要 。 防水的問(wèn)題看似簡(jiǎn)單 ，但卻是工程上常見(jiàn)的老大難問(wèn)題 ，也是物業(yè)管理中投訴最多的問(wèn)題之一 。 據(jù)統(tǒng)計(jì) ， 全國(guó)每年用于防水補(bǔ)漏維修的費(fèi)用就高達(dá)數(shù)十億元人民幣 。 屋面的管理主要是保證屋面正常使用 ，不改變使用功能 ， 免使屋面防水層在一些非正常的使用下遭到破壞 。 其次要定期加強(qiáng)對(duì)屋面排水坡道 、 管道的清淤工作 ， 免使排水路徑被堵塞 。 長(zhǎng)期的水泡也可能導(dǎo)致防水層的老化和隔熱層的膨脹和變形 。 （ 四 ） 面層裝飾管理 在不同的時(shí)期流行不同的做法 ， 每一種做法是和當(dāng)時(shí)的材料和工藝程序聯(lián)系在一起的 ， 各有其優(yōu)點(diǎn)和缺陷 。 現(xiàn)在越來(lái)越多的暴露出的問(wèn)題就是隨著時(shí)間的推移 ， 一些塊材所做的墻面如馬賽克 、 面磚 、 大理石等 ， 它們與主體的粘結(jié)層強(qiáng)度降低 ， 逐步開(kāi)始松動(dòng) 、 剝落 ， 造成了很大的安全隱患 ， 因此凡對(duì)于上述面層材料的房屋 ， 應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)觀察并建立定期的巡查制度 ， 發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決 ， 必要時(shí)可在人行密集的道常上搭設(shè)防護(hù)篷 。 二、房屋的應(yīng)急管理 房屋的緊急狀態(tài)通常是指火災(zāi) 、 地震等突發(fā)事件發(fā)生時(shí)的情況 。 這些情況發(fā)生的概率非常小 ， 通常是十幾年一遇或幾十年一遇 ， 但一旦發(fā)生時(shí)造成的損失一般都很大 。 房屋的設(shè)計(jì)均要考慮這些不利情況出現(xiàn) ，那么對(duì)這些罕遇情況出現(xiàn)時(shí)也應(yīng)有對(duì)應(yīng)的管理措施 。 （ 一 ） 火災(zāi) 現(xiàn)代的建筑材料絕大部分是由非燃燒體和難燃燒體組成 ， 有些耐火等級(jí)不高的建筑 ， 可采用一些燃燒體如木材等 ， 其表面也要做防火處理 。 建筑物各構(gòu)件根據(jù)材料 、 使用功能和重要性不同 ， 要求具備有不同的耐火極限 ， 其時(shí)間通常是以小時(shí)為單位計(jì)算 ， 從 4小時(shí)不等 ， 所以建筑物失火燃燒后到失去支撐能力是需要一段時(shí)間的 ， 一般的允許疏散時(shí)間從 2— 6分鐘不等 ， 因此應(yīng)做好有序疏散和應(yīng)急管理工作 。 （ 二 ） 地震 地震是由于地質(zhì)構(gòu)造作用 ， 內(nèi)部巖層產(chǎn)生很大的應(yīng)力 ， 當(dāng)應(yīng)力超過(guò)巖層的強(qiáng)度極限時(shí) ， 巖石破壞 ， 應(yīng)變能轉(zhuǎn)化為波動(dòng)能 ， 這種振動(dòng)波傳到地面而引起地面的運(yùn)動(dòng) 。 地震作用在房屋上的慣性力就是地震力 。地震時(shí) ， 首先到達(dá)的是縱波 ， 表現(xiàn)為房屋的上下顛簸 ， 使房屋受到垂直地震力 。 隨之而來(lái)的是橫波 ， 表現(xiàn)為左右搖晃 ， 使房屋受到水平地震力 。 由于地震力的特殊性 ，先上下運(yùn)動(dòng) ， 再左右運(yùn)動(dòng) ， 它對(duì)房屋造成的破壞是十分嚴(yán)重的 。 （ 三 ） 其它 物業(yè)管理中可能遇到的其它緊急情況還包括大風(fēng) 、 暴雨 、 構(gòu)筑物倒塌等等 ， 它們都可能會(huì)對(duì)人員 、 財(cái)產(chǎn)造成一定的損害 ， 也必須加以防范管理 。 三、房屋維修 房屋交付使用后 ， 即開(kāi)始損壞 ， 這是自然規(guī)律 。 房屋受到外界各種自然因素的侵襲 ， 如日曬 、 雨淋 、 冰凍 、 地下水 、 熱脹 、 冷縮等 ，產(chǎn)生一系列老化 、 氧化和人為損壞 ,這都會(huì)影響各房屋組成部分使用的穩(wěn)定性和可靠性 ，給人們的工作 、 生活帶來(lái)不利 。 因此 ， 有必要根據(jù)不同的部分制定周密的維修計(jì)劃 ， 實(shí)施正確的維護(hù) 。 （一）房屋損壞的原因分為二類 : 自然損壞：（氣候、生物、地理、災(zāi)害） 人為損壞：（使用不當(dāng)、設(shè)計(jì) 和施工質(zhì)量的低劣、預(yù)防保養(yǎng)不善） （ 二 ） 房屋的保修年限及養(yǎng)護(hù) 房屋各組成部分根據(jù)其本身材料的耐久性和使用的頻度有不同的使用年限和保修期限 。 一 、 在正常使用條件 ， 建設(shè)工程的最低保修期為： 基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限； 屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為 5年； 供熱與供冷系統(tǒng)，為 2個(gè)采暖期、供冷期 。 電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為 2年； 其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定 。 建設(shè)工程的保修期由發(fā)包方約定。 （ 三 ） 房屋修繕工程的分類 一般根據(jù)房屋損壞的先后順序和損壞的輕重程度可分為翻修 、 小修 、 中修 、 大修 、 綜合維修五種方式 。 （四） 房屋修繕的目的 是為了滿足人的需要，人對(duì)房屋的需要包括： A、使用需要： 安全性、適用性、耐久性、舒適性、 私密性、藝術(shù)性等 B、投資需要： 房屋的保值、增值、轉(zhuǎn)讓、租金回報(bào)等
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