【正文】 ? 按速度可分為低速梯（速度低于 1米 /秒）、中速梯（速度為 12米 /秒）、高速梯（速度高于2米 /秒）。 電梯的組成部分 ? 電梯的組成部分一般包括：傳動設備、升降設備、安全設備和控制設備等。 （八）防雷設備 ? 建筑物防雷設施有針式和柵式兩大類，其中避雷針又可分為單支、雙支和多支保護等幾種形式。 第二節(jié) 物業(yè)設備管理內容 ? 從物業(yè)設備管理的全過程看，物業(yè)設備管理的內容范圍很廣，包括設備基礎管理、運行管理、安全管理、維修管理、更新改造管理、備品配件管理、經濟運行管理等 一、物業(yè)設備的基礎管理 ? 物業(yè)設備的基礎管理是指為實現(xiàn)物業(yè)設備管理目標及職能服務、提供有關資料信息依據、共同管理準則和基本管理手段的必不可少的基礎管理工作。 ? 物業(yè)設備的檔案資料主要包括 3類： ? （ 1）設備原始資料。 ? （ 3）設備管理資料。 ? 設備管理的標準主要有兩類： ? （ 1）技術標準。 ? （ 2）管理標準。 （三）規(guī)章制度建立 ? 設備管理制度主要包括 3類： ? （ 1）責任制度。 ? （ 2）運行管理制度。 ? （ 3）維修制度。 ? （ 4）其他制度。 （四）教育培訓 ? 教育培訓工作分成兩類： ? （ 1）設備部門的員工教育培訓。主要是提高他們的技術水平、工作能力、工作態(tài)度和責任心。主要是要求他們愛護設備并合理和安全使用設備的宣傳教育。 ? （ 2）嚴格執(zhí)行設備運行管理制度 1）優(yōu)化勞動組織。 ? 具體來說包括 3方面的工作： ? ① 定員工作。 ? ② 作業(yè)組的組織。 三、物業(yè)設備的安全管理 ? 設備的安全管理既可避免人身傷亡，又可以減少設備維修損失、延長設備壽命。 ? （ 2）安全使用宣傳教育。 ? （ 4）安全責任制度落實。其內容包括維護保養(yǎng)和計劃檢修。 ? 維護保養(yǎng)的方式主要是 清潔、緊固、潤滑、調整、防腐、防凍及外觀表面檢查 等。 2．維護保養(yǎng)的種類 維護保養(yǎng)包括日常保養(yǎng)、定期保養(yǎng)及點檢 3種形式： ? （ 1）日常保養(yǎng)。 ? （ 2）定期保養(yǎng)。 ? （ 3）設備點檢。設備的點檢可分為日常點檢和計劃點檢。 1．計劃檢修的理論依據 ? 設備的計劃檢修是以設備的磨損理論和故障規(guī)律為依據的。主要是由于設備內部相對運動的零件表面較粗糙，在受力的情況下迅速磨損。這一階段的磨損速度較平穩(wěn)，磨損量增加緩慢。設備壽命的后期，磨損量急劇增加，設備的性能、精確度迅速降低。 故障理論 ? 初期故障期 ? 發(fā)生的原因 。 ? 發(fā)生的原因 。 ? 發(fā)生的原因 。 2．計劃檢修的種類 ? （ 1）小修。 ? （ 2）中修。 ? （ 3）大修。 ? （ 4）系統(tǒng)大修。 3．計劃檢修與維護保養(yǎng)的關系 ? 計劃檢修與維護保養(yǎng)是設備維修管理的兩個重要方面，二者相輔相成，不可偏廢。 ? 設備維修管理應建立 維護保養(yǎng)為主，計劃檢修為輔 的原則， 五、物業(yè)設備的更新改造管理 ? （一）設備更新改造的理論依據 ? （ 二 ） 設備更新改造的類型 ? （ 三 ） 設備購置的技術經濟評價 （一）設備更新改造的理論依據 ? 設備的壽命原理是設備更新改造的重要理論依據。 ? 一般來說，設備的技術壽命、經濟壽命要短于其物質壽命，設備的經濟壽命要短于技術壽命。 設備壽命的決定因素 ? 設備物質壽命的長短主要取決于設備本身的質量以及運行過程中的使用、保養(yǎng)和修理。 ? 設備的經濟壽命與設備本身的物理性能、技術進步的速度及設備使用的外部環(huán)境變化都有關系 （二）設備更新改造的類型 ? 設備的更新改造分成兩類：設備的更新和設備的改造。 ? 設備更新是指以新型的設備來替代原有的老設備。 ? 設備的原型更新不利于提高設備的技術性能和設備管理的業(yè)務水平。 ? 技術改造是在原有設備的基礎上進行的，花費的技術改造費用一般比設備更新要少得多 ? 設備技術改造的途徑 ? 對設備進行技術改造，首先要對原設備進行分析論證，編制改造方案。 ? 技術經濟評價考慮的因素主要有以下 3條： ? （ 1）技術性要求。 ? （ 3）經濟性要求。 ? ① 年費法。 ? ② 現(xiàn)值法。 ? （一）備品配件管理的原則 ? （ 二 ） 備品配件的技術管理 （一）備品配件管理的原則 ? 備品配件管理的原則是，既要科學地組織備件儲備，及時滿足設備維修的需要，保證設備維修的質量和進度，又要將儲備的數量壓縮到最低限度，降低備件儲備費用，加快資金周轉。 （二）備品配件的技術管理 ? 備品配件的技術管理應由專業(yè)技術人員負責，包括備品配件范圍確定，備件圖紙的收集和測繪整理，確定備件來源的途徑和方法，確定合理的儲備定額和儲備形式，編制備件卡和備件臺賬，為備件的制造，采購、庫存提供科學的依據。 （ 2）備件儲備的計算公式 ① 備件的年平均消耗量：N0=A ? ② 備件的年儲備量： N1=N0 ? 其中： ? N1：備件的年儲備量。T ? 其中： ? N2－備件的訂購量（件） ? T－備件的訂購周期（年） ? ④ 備件的最低儲備量： N3＝(件 ) ? 其中： N3－備件的最低儲備量。 訂購周期 ? 是指以備件圖紙?zhí)岢龅絺浼霂斓娜^程所花的時間。 ? 訂購周期可以小于 1，如訂購周期為 3個月，則計算為 。 ? 作為物業(yè)管理者應十分注意房屋給水系統(tǒng)的保養(yǎng)與維修管理，一方面需確保房屋供水的正常；另一方面，要確保房屋的飲用水和特殊生產用水的質量。 ? （ 4）對具有凈水系統(tǒng)的給水系統(tǒng)應注意保持凈水系統(tǒng)的正常運轉，要定期進行水質檢查 ? （ 5）建立給水系統(tǒng)的報修制度。 （二）房屋排水系統(tǒng)的保養(yǎng)與維修管理 ? （ 1）定期對排水設施，包括地上部分及地下部分進行保養(yǎng)、維修和疏通清理 ? （ 2）監(jiān)督用戶，不準向排水設施內亂扔雜物，以免發(fā)生堵塞，并不準私自挪動、改裝及加裝。 二、物業(yè)供電系統(tǒng)的保養(yǎng)與維修管理 ? 電力是物業(yè)用電系統(tǒng)的動力，是提供并改善物業(yè)內人們工作及生活條件，保證并提高物業(yè)使用功能和經濟價值必不可少的基礎條件； ? 但電力也是非常危險的，使用不當或供電及用電設施的故障都可能引發(fā)嚴重的災難。 二、物業(yè)供電系統(tǒng)的保養(yǎng)與維修管理 ? （ 一 ） 建立嚴密科學的組織保證體系 ? （ 二 ） 供配電系統(tǒng)日常保養(yǎng)與維修管理 ? (三 ) 供配電系統(tǒng)管理有關規(guī)定 （一）建立嚴密科學的組織保證體系 ? （ 1）嚴格遵守國家、地方政府及電力部門制定的有關供電、配電、用電及保養(yǎng)、維修管理等方面的各項法規(guī)及行政規(guī)章，嚴禁違章供配電。 ? （ 3）負責供配電運作和保養(yǎng)維修的人員必須持