物業(yè)設備、設施的維護與維修管理-在線瀏覽
2025-03-16 10:03本頁面
【正文】 程序控制電梯 簡單手柄控制電梯 。 4． 防雷及接地裝置 兩種方式：針式 、 柵式 一般防雷設施組成：避雷針 、 避雷網(wǎng) 、 避雷帶 、 引下線和接地極 。 7 .. 第二節(jié) 物業(yè)設備設施日常管理 ? 一、【物業(yè)設備設施管理的作用】 物業(yè)設備設施管理 是指按照科學的管理方法 、 程序 、技術要求 ， 對各種物業(yè)設備設施的日常運行和維修進行管理 。 12 .. （ 三 ） 物業(yè)設備的安全管理 主要涉及四方面工作： 1． 維修操作人員安全作業(yè)的培訓與教育 培訓內(nèi)容：安全作業(yè)訓練 安全意識教育 安全作業(yè)管理 2． 業(yè)主和使用人的安全教育和宣傳 3． 建立設備的安全管理措施 包括：對特殊 、 具危險性設備加保護裝置 定期進行設備的安全檢查和性能測試 制定設備的安全管理制度 建立安全責任制度 13 .. （ 四 ） 物業(yè)設備的維修管理 1． 日常保養(yǎng) 內(nèi)容：設備的清潔 、 潤滑 、 緊固 、 調(diào)整 、 防腐等 2． 定期檢查 包括日常檢查與定期檢查 3． 計劃修理 設備磨損的兩類原因：使用損耗 、 自然腐蝕老化 設備磨損大致三階段： （ 1） 初期磨損階段 磨損速度快 ， 持續(xù)時間短 （ 2） 正常磨損階段 （ 3） 劇烈磨損階段 14 .. 設備故障的發(fā)生也有其一定的規(guī)律性。 （ 2） 偶發(fā)事故期 此時工作重點是加強安全操作管理，做好日常的維修保養(yǎng)。因此 ， 這一時期重點是進行預防維修與改善性維修 。 （ 2） 修理復雜系數(shù) 用來表示不同設備的修理復雜程度 、 計算修理工作量的假定單位 。 （ 4） 其他定額標準 如修理費用定額、修理停歇時間定額等。 （ 2） 設備的技術壽命是指設備從開始使用到因技術落后而被淘汰為止所經(jīng)歷的時間 。 設備的經(jīng)濟壽命年限是設備更新的主要依據(jù) 。 （ 2） 在做好設備的維護保養(yǎng) 、 修理工作同時 ， 注意適度進行設備的技術改造 ， 延長物業(yè)設備的使用壽命 。 3． 設備更新改造的類型 （ 1） 設備的改造 （ 2） 設備的原型更新 （ 3） 設備的技術更新 18 .. （ 六 ） 物業(yè)設備的購置及評價 購置設備應注意： 1． 反復研究 ， 避免盲目采購 2． 大型設備購置應進行充分的技術經(jīng)濟論證 保證設備選性能達到技術上先進 、 經(jīng)濟上合理 、 功效 上適用 。 19 .. 設備的選擇應考慮的因素主要有以下幾個方面： 1． 技術性的要求 應考慮：設備功能 ， 可靠性 ， 安全性 ， 耐用性 節(jié)能性 、 環(huán)保性和可操作性 。 3． 經(jīng)濟性的要求 經(jīng)濟性評價主要方法：年費法、現(xiàn)值法。 這種方法的思路是把購置設備的一次性的投資費 ， 借助投資回收系數(shù) ， 換算成每年投資費用支出 ， 然后加上每年的使用費 ， 估算出每年平均年度費用支出 ， 最后 ， 比較不同設備購置方案的年度費用支出 ， 從中選擇費用最小的方案為優(yōu)選方案 ， 其數(shù)學業(yè)表達式為： 設備的年總費用 = CF i(1+I)n/[(1+i)n1]+ CV 其中： CF：設備初期投資費； CV：設備年均維修費： （ 2） 現(xiàn)值法 。 其數(shù)學表達式為： 設備壽命周期費用 = CF + CV i(1+i)n/[(1+I)n1] 21 .. 第二節(jié) 物業(yè)設備管理部門設置和管理制度 ? 一、【 物業(yè)管理企業(yè)各部門與設備管理的關系】 設備管理主管部門：工程管理部門 其他部門協(xié)助。 23 .. 24 .. ? 三、【 物業(yè)設備管理的制度示例】 工程驗收制度 1．所有工程系統(tǒng)驗收均須由發(fā)展商籌建處或發(fā)展商工程部負責及牽頭。 3．在驗收過程中，須以將來運行及維修為重點，進行逐項檢查，如發(fā)現(xiàn)問題，須盡快以書面形式通報給發(fā)展商，并做出詳細記錄及拍照。 5．必須要求發(fā)展商提供所有合同副本、技術資料、使用說明書、維修保養(yǎng)手冊、調(diào)試檢測報告及竣工圖紙、竣工資料等全部有關工程資料，并建立檔案，以備查用。 7．必須收齊所有由發(fā)展商、承建商、供貨商等提供之備品、備件及專用工具等，清點入庫，妥為保管并做出詳細清單。 ，以便盡可能延長系統(tǒng)設備正常使用之壽命，并減少緊急維修之機會。 責，并提交工程部經(jīng)理審閱；保養(yǎng)檢修及更換零配件之記錄由
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