物業(yè)設(shè)備管理全面概述-資料下載頁
2025-02-12 10:03本頁面
【正文】 評審，評審合格后方能承擔電梯維修保養(yǎng)工作。 ? （ 5）電梯工和機電工程師負責對電梯保養(yǎng)和維修工作質(zhì)量進行檢驗。 ? （ 6）統(tǒng)一設(shè)立報警點 ? （ 7）懸掛 《 電梯困人救援規(guī)程 》 ，電梯發(fā)生困人故障時，嚴格按規(guī)程執(zhí)行。 ? （ 8）未取得 《 準用證 》 的電梯嚴禁投入使用。 第四節(jié) 物業(yè)設(shè)備成本管理技術(shù)介紹 ? 現(xiàn)代綜合設(shè)備管理與傳統(tǒng)設(shè)備管理相比較，更具有一定的科學性、合理性和先進性。因為傳統(tǒng)的設(shè)備管理只注意設(shè)備的技術(shù)性能管理；而現(xiàn)代綜合設(shè)備管理除此以外還考慮設(shè)備壽命期的經(jīng)濟性管理，即設(shè)備購置時一次性投資的經(jīng)濟性，運行使用時的經(jīng)濟性，維護檢修和更新改造時的經(jīng)濟性等。 ? 現(xiàn)代綜合設(shè)備管理的最終目的是從設(shè)備經(jīng)濟價值的變化過程中，尋求以最少投資得到最大經(jīng)濟效益的方法，包括初投資費用、運行費用、能源費用、勞動力費用、維修費用、更新改造費用等支出計劃的管理。此外，固定資產(chǎn)的賬目、折舊、報廢等資產(chǎn)管理也應加以關(guān)心、了解。 第四節(jié) 物業(yè)設(shè)備成本管理技術(shù)介紹 ? 一 、 預防性維修與保養(yǎng)計劃技術(shù) ? 二 、 維修管理的 七問題 技術(shù) ? 三 、 能源管理技術(shù) ? 四 、 價值工程技術(shù) ? 五 、 壽命周期成本技術(shù) （二）預防性維修與保養(yǎng)計劃的制定步驟 ? （ 1）列出設(shè)備和建筑清單。 ? （ 2）決定必要的維修任務(wù)。 ? （ 3）估算費用。 ? （ 4）時間規(guī)劃。 ? 安排從 3方面來考慮， ? 一是考慮維修保養(yǎng)任務(wù)的時間特性要求，如日、周、月、季、半年、 1年等； ? 二是要考慮物業(yè)管理企業(yè)的資源情況，如維修部門的人力、財力等； （三）預防性維修與保養(yǎng)計劃成本控制的幾點措施 ? （ 1）對計劃內(nèi)的各種維修保養(yǎng)項目，不斷尋找長期或短期的成本降低的機會 ? （ 2）將維修保養(yǎng)的管理和操作功能分開。 ? （ 3）詳細的計劃是有效監(jiān)督維修的基礎(chǔ)，維修人員要完成的維修工作的特殊要求都要列入計劃。 二、維修管理的 七問題 技術(shù) ? （ 1）維修范圍。 ? （ 2）維修地點。 ? （ 3）維修順序。 ? （ 4）維修方法。 ? （ 5）維修的工具材料。 ? （ 6）維修人員。 ? （ 7）維修時間。 三、 能源管理技術(shù) ? （ 1）用熱能單位來進行核算。 ? （ 2）列出用能設(shè)備清單。 ? （ 3）選擇節(jié)能潛力可能大的項目。 ? 可以采用 ABC管理技術(shù)確定關(guān)鍵的 A類設(shè)備和地方。 ? （ 4）列出各種有效的節(jié)能方法和相應成本。 ? （ 5）分析比較各種節(jié)能方法的成本效益。 ? （ 6）確定選用的節(jié)能措施。 ? （ 7）準備措施實施計劃。 ? （ 8）執(zhí)行計劃。 四、價值工程技術(shù) ? 邁爾斯對于價值工程的研究歸結(jié)為以下幾個方面： ? （ 1）用戶購買產(chǎn)品主要是購買產(chǎn)品的功能，實現(xiàn)這些功能采取怎樣的結(jié)構(gòu)形式是無關(guān)重要的； ? （ 2）用戶購買產(chǎn)品時，總希望在達到功能要求的前提下，花費最少。 ? （ 3）產(chǎn)品的功能和實現(xiàn)功能所花費的成本之比可看作產(chǎn)品的價值。 ? （ 4）價值工程就是研究提高產(chǎn)品價值的管理技術(shù)（ 5）提高產(chǎn)品的價值從設(shè)計階段開始成效最大，運用集體智慧，有組織、有計劃地對功能與成本進行系統(tǒng)的分析，才能取得良好的效果。 （一）價值工程的含義和內(nèi)容 ? 價值工程是一種以產(chǎn)品功能研究為基礎(chǔ)的有組織的集體創(chuàng)造活動，是一種以最低的壽命周期成本，可靠地實現(xiàn)產(chǎn)品必要功能的管理技術(shù)。價值工程活動內(nèi)容的要點為： ? （ 1）壽命周期成本是分析產(chǎn)品成本的重要依據(jù)。（ 2）產(chǎn)品的功能分析主要是掌握用戶需要的必要功能，發(fā)現(xiàn)并剔除不必要功能。 ? 不必要功能包括無用功能、重復功能和過剩功能。 ? 剔除不必要功能的過程就是剔除不必要成本的過程 （二）價值工程的指導原則 ? （ 1）分析問題避免一般化、概念化 ? （ 2）收集一切可用的成本資料。 ? （ 3）使用最可靠的情報。 ? （ 4）打破框框，進行創(chuàng)新和提高。 ? （ 5）發(fā)揮真正的獨立性。 ? （ 6）找出障礙，克服障礙。 ? （ 7）充分利用有關(guān)專家，擴大專業(yè)知識。 ? （ 8）對重要的公差要換算成費用加以考慮。 ? （ 9）盡量利用專業(yè)化工廠的現(xiàn)成產(chǎn)品。 ? （ 10）利用和購買專業(yè)化工廠的技術(shù)和知識。 ? （ 11）利用專門化的生產(chǎn)工藝。 ? （ 12）盡量采用合適的標準 ? （ 13）要以 我是否這樣花自己的錢 作為判別標準。 （三）價值工程的一般工作程序 ? （ 1）選擇對象； ? （ 2）組成價值工程工作小組； ? （ 3）制定工作計劃； ? （ 4）收集整理信息資料； ? （ 5）功能系統(tǒng)分析； ? （ 6）功能評價； ? （ 7）方案創(chuàng)新； ? （ 8）方案評價； ? （ 9）提案編寫； ? （ 10）審批； ? （ 11）實施和檢查； ? （ 12）成果鑒定。 五、壽命周期成本技術(shù) ? 案例：優(yōu)質(zhì)地毯的購買成本和安裝成本分別為 8000美元和 2023美元。按以往的經(jīng)驗，該地毯的使用壽命是 10年，每年將需1000美元來維持較高的質(zhì)量標準。普通地毯的購買成本和安裝成本分別為 6000美元和 2023美元，使用壽命是 7年，每年的維護成本是 1250元。貼現(xiàn)率為 7%。試分析物業(yè)管理者應選購哪種地毯。 五、壽命周期成本技術(shù) ? 解：（ 1）從初期購買成本或簡單的壽命周期總成本分析： ? 優(yōu)質(zhì)地毯的初期投入為 10000美元，簡單壽命周期成本為 10000＋10 1000＝ 20230美元。 ? 普通地毯的初期投入為 8000美元，簡單壽命周期成本為 8000＋7 1250＝ 16750美元。 ? 結(jié)論：從初期購買成本和簡單壽命周期成本分析應該購買普通地毯。 ? 但這種簡單壽命周期成本分析有兩個缺陷： ? ① 它沒有考慮資金的時間價值 ? ② 它沒有考慮項目的不同壽命周期長度的影響 ? 所以必須將壽命周期發(fā)生的所有費用，在考慮時間價值的基礎(chǔ)上將其折現(xiàn)。 五、壽命周期成本技術(shù) ? （ 2）求取兩個方案的凈現(xiàn)值做比較： ? 優(yōu)質(zhì)地毯方案： ? 凈現(xiàn)值＝ 10000＋ 1000 [1－（ 1＋ ） ^－10]/＝ 17024； ? 優(yōu)質(zhì)地毯的平均年成本為 17024/10＝ （美元）。 ? 普通地毯方案： ? 凈現(xiàn)值＝ 8000＋ 1250*[1－ (1＋ )^－ 7]/＝14737； ? 普通地毯的平均年成本為 14737/7＝ （美元）。 ? 因此物業(yè)管理者應該選購優(yōu)質(zhì)地毯。 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH
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