物業(yè)設(shè)備、設(shè)施的維護與維修管理(編輯修改稿)
2025-03-02 10:03 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 、修理停歇時間定額等。 16 .. （ 五 ） 物業(yè)設(shè)備的更新改造 設(shè)備更新改造的重要理論依據(jù)：設(shè)備的壽命原理 1． 設(shè)備的壽命 設(shè)備的壽命通?？煞譃椋涸O(shè)備的物質(zhì)壽命 、 技術(shù)壽命 、經(jīng)濟壽命 （ 1） 設(shè)備的物質(zhì)壽命是指設(shè)備從開始使用到報廢為止所經(jīng)歷的時間 其長短取決于：自身質(zhì)量 、 運行過程中的使用 、 保養(yǎng) 、更換與修復(fù)情況 。 （ 2） 設(shè)備的技術(shù)壽命是指設(shè)備從開始使用到因技術(shù)落后而被淘汰為止所經(jīng)歷的時間 。 設(shè)備的技術(shù)壽命在很大程度上取決于社會技術(shù)進步和技術(shù)更新的速度與周期 （ 3） 設(shè)備的經(jīng)濟壽命是指設(shè)備從開始使用到因經(jīng)濟上不合算而停止使用所經(jīng)歷的時間 。 設(shè)備的經(jīng)濟壽命年限是設(shè)備更新的主要依據(jù) 。 17 .. 2． 設(shè)備改造更新應(yīng)注意的問題 （ 1） 確定設(shè)備合理的使用年限 。 （ 2） 在做好設(shè)備的維護保養(yǎng) 、 修理工作同時 ， 注意適度進行設(shè)備的技術(shù)改造 ， 延長物業(yè)設(shè)備的使用壽命 。 （ 3） 設(shè)備的最佳更新時期 ， 應(yīng)首選設(shè)備的經(jīng)濟壽命年限 。 3． 設(shè)備更新改造的類型 （ 1） 設(shè)備的改造 （ 2） 設(shè)備的原型更新 （ 3） 設(shè)備的技術(shù)更新 18 .. （ 六 ） 物業(yè)設(shè)備的購置及評價 購置設(shè)備應(yīng)注意： 1． 反復(fù)研究 ， 避免盲目采購 2． 大型設(shè)備購置應(yīng)進行充分的技術(shù)經(jīng)濟論證 保證設(shè)備選性能達到技術(shù)上先進 、 經(jīng)濟上合理 、 功效 上適用 。 3． 與業(yè)主 、 用戶充分協(xié)調(diào) 物業(yè)設(shè)備的購置目的主要有三類： 全新房屋建筑的裝修型購置； 替換陳舊落后設(shè)備的更新型購置； 為完善和改進環(huán)境與條件的添裝型購置。 19 .. 設(shè)備的選擇應(yīng)考慮的因素主要有以下幾個方面： 1． 技術(shù)性的要求 應(yīng)考慮：設(shè)備功能 ， 可靠性 ， 安全性 ， 耐用性 節(jié)能性 、 環(huán)保性和可操作性 。 2． 適用性的要求 適應(yīng)物業(yè)總體功能 、 裝修等級 、 使用環(huán)境 ， 適應(yīng)用戶的需要 。 3． 經(jīng)濟性的要求 經(jīng)濟性評價主要方法：年費法、現(xiàn)值法。 20 .. （ 1） 年費法 。 這種方法的思路是把購置設(shè)備的一次性的投資費 ， 借助投資回收系數(shù) ， 換算成每年投資費用支出 ， 然后加上每年的使用費 ， 估算出每年平均年度費用支出 ， 最后 ， 比較不同設(shè)備購置方案的年度費用支出 ， 從中選擇費用最小的方案為優(yōu)選方案 ， 其數(shù)學(xué)業(yè)表達式為： 設(shè)備的年總費用 = CF i(1+I)n/[(1+i)n1]+ CV 其中： CF：設(shè)備初期投資費； CV：設(shè)備年均維修費： （ 2） 現(xiàn)值法 。 這種方法的思路同年費法的主要區(qū)別在于將每年平均維修費用 ， 借助年金現(xiàn)值系數(shù)換算成初期現(xiàn)值總額 ，然后加上初期投資費 ， 估算出壽命周期維修養(yǎng)護費用最省的方案為優(yōu)選方案 。 其數(shù)學(xué)表達式為： 設(shè)備壽命周期費用 = CF + CV i(1+i)n/[(1+I)n1] 21 .. 第二節(jié) 物業(yè)設(shè)備管理部門設(shè)置和管理制度 ? 一、【 物業(yè)管理企業(yè)各部門與設(shè)備管理的關(guān)系】 設(shè)備管理主管部門：工程管理部門 其他部門協(xié)助。 ? 二、【設(shè)備管理部門的任務(wù)及機構(gòu)設(shè)置】 （一）設(shè)備管理部門的任務(wù) 能源供應(yīng) 維護保養(yǎng)設(shè)備設(shè)施 有計劃更新改造設(shè)備設(shè)施 22 .. （二）設(shè)備管理部門的機構(gòu)設(shè)置 部門經(jīng)理（ 1人） —— 部門副經(jīng)理（ 12人，專業(yè)工程師、技術(shù)主管） —— 班組長（領(lǐng)班，若干人） —— 班組成員（技術(shù)工人，若干人） 可另設(shè)資料統(tǒng)計員 1人。 23 .. 24 .. ? 三、【 物業(yè)設(shè)備管理的制度示例】 工程驗收制度 1．所有工程系統(tǒng)驗收均須由發(fā)展商籌建處或發(fā)展商工程部負責(zé)及牽頭。 2．所有系統(tǒng)必須在系統(tǒng)正常、調(diào)試完畢的情況下，連續(xù)試運行一段時間（需根據(jù)設(shè)備情況詳定），盡量檢查出存在之隱患后，方可進行驗收。 3．在驗收過程中，須以將來運行及維修為重點，進行逐項檢查，如發(fā)現(xiàn)問題，須盡快以書面形式通報給發(fā)展商，并做出詳細記錄及拍照。 25 .. ? 4．所有系統(tǒng)之驗收，必須以獲得政府有關(guān)部門簽發(fā)之合格證書、使用許可證書等相關(guān)文件為標(biāo)準(zhǔn)，并須以此做為驗收合格之必要條件。 5．必須要求發(fā)展商提供所有合同副本、技術(shù)資料、使用說明書、維修保養(yǎng)手冊、調(diào)試檢測報告及竣工圖紙、竣工資料等全部有關(guān)工程資料，并建立檔案，以備查用。 6．必須清楚
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