【文章內(nèi)容簡介】 A——房地產(chǎn)的未來第一年凈運營收益 Y——房地產(chǎn)的報酬率（資本化率）g——凈收益逐年遞增的比例t——房地產(chǎn)的收益年限二、 收益法參數(shù)體系收益法參數(shù)體系及取值區(qū)間表序號項目名稱相關(guān)系數(shù)備注1租賃收入根據(jù)估價對象情況確定有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入，詳見參數(shù)體系說明2運營費用根據(jù)物業(yè)的不同類型確定3凈收益租賃收入扣除運營費用4凈收益增長率3%6%根據(jù)物業(yè)的不同類型確定5未來可獲收益的年限根據(jù)估價對象情況確定詳見參數(shù)體系說明6報酬率或資本化率4%6%三、 參數(shù)指標取值說明 1. 租賃收入租賃收入包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。其中有效毛租金收入由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入損失后所得到的收入。潛在毛收入估算由房地產(chǎn)估價師根據(jù)市場情況假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀態(tài)下可獲得的收入。2. 運營費用運營費用主要包括物業(yè)管理費、供暖費、租賃稅費、水電費、電話費等。要注意若上述運營費用不包括在租賃收入里，則不用在租賃收入中扣除。運營費用可按租賃收入的一定比例計算。3. 凈收益租賃收入扣除運營費用，即為凈收益。4．凈收益增長率不同區(qū)位和實物狀況的房屋，其租金收入增長的比率是不一致的，建議估價師在實際操作時，要對估價對象的特點進行認真分析，選取合適的凈收益增長率。5. 未來可獲收益的年限由于物權(quán)法第149條對住宅房地產(chǎn)70年使用權(quán)問題的最終規(guī)定是：住宅建設用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。所以房地產(chǎn)估價未來可獲收益的年限可考慮建筑物的經(jīng)濟耐用年限扣除建筑物已使用年限測算。房屋建筑物經(jīng)濟耐用年限表序號建筑結(jié)構(gòu)經(jīng)濟耐用年限備注1鋼結(jié)構(gòu)80年2鋼砼60年框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)框架剪力墻結(jié)構(gòu)等3磚混一等50年4磚混二等50年收益年期，由評估人員根據(jù)建筑物的具體情況，在上述建筑物經(jīng)濟耐用年限扣除建筑物已使用年限基礎上確認。6. 資本化率資本化率的確定方法有市場提取法、安全利率加風險調(diào)整值法、復合投資收益率法、投資收益率排序插入法等方法。本參數(shù)指標體系采用市場提取法和安全利率加風險調(diào)整值法進行測算。市場提取法。根據(jù)對2006年－2008年北京市成套住宅租售市場狀況調(diào)查，目前北京市成套住宅租售市場情況，租售比約為1：320左右，已接近或超過國際市場警戒線。按照市場提取法測算北京市成套住宅出租資本化率取值合理區(qū)間處于3%－5%。安全利率加風險調(diào)整值法。以安全利率加上風險調(diào)整值作為資本化率。其中安全利率采用中國人民銀行公布的一年期銀行定期存款利率；再依據(jù)對估價對象的社會經(jīng)濟因素、投資風險、通貨膨脹等因素的分析，確定風險調(diào)整值，根據(jù)：資本化率=安全利率+風險調(diào)整值，確定資本化率取值范圍為5％－8%。綜合確定當前資本化率取值區(qū)間為4%6%。房地產(chǎn)抵押估價報告（格式部分）居住類在建工程北京房地產(chǎn)估價師和土地估價師協(xié)會二〇〇九年五月聲明：在使用本文本時，如有疑議或需解釋，請由所在單位向北京房地產(chǎn)估價師和土地估價師協(xié)會提交“釋疑申請”。協(xié)會認為有必要，將以書面形式進行解釋或更正。房地產(chǎn)抵押估價報告估價項目名稱：（按土地證的坐落）抵押價值評估委托方：估價方:估價人員： 估價報告作業(yè)日期：估價報告編號：目 錄致委托方函 3估價師聲明 4估價的假設和限制條件 6估價結(jié)果報告 10一、 委托估價方 10二、估價方 10三、估價對象 10四、估價目的 10五、估價時點 11六、估價依據(jù) 11七、估價原則 11八、價值定義 12九、估價方法 12十、估價結(jié)果 12十一、估價報告的工作日期 13十二、估價報告的應用有效期 13十三、參與本次估價的工作人員 13參加本次估價的注冊房地產(chǎn)估價師簽名（至少有兩名） 13估價技術(shù)報告 14一、估價對象 14二、評估方法選用依據(jù) 15三、最高最佳使用分析 15四、估價測算過程 15（一）成本法 15（二）假設開發(fā)法 19五、估價結(jié)果確定 20變現(xiàn)能力分析 22附件 23致委托方函致函對象（為委托方的全稱）致函正文 ①估價對象位置、建筑面積、土地面積、權(quán)屬狀況、用途及形象進度等②估價目的③估價時點④估價結(jié)果⑤參與本報告評估的估價師⑥房地產(chǎn)估價結(jié)果匯總表，包括市場價值、抵押價值房地產(chǎn)抵押估價結(jié)果匯總表 幣種：人民幣數(shù)額及說明項目及單位數(shù) 額說 明1．假定未設立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價值總價（元或萬元）單價（元/m2）2．法定優(yōu)先受償款總額（元或萬元）總額（元或萬元） 已抵押擔保債權(quán)數(shù)額總額（元或萬元）總額（元或萬元）3．抵押價值總價（元或萬元）單價（元/m2）地上建筑物價值土地價值注：抵押價值＝假定未設立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價值－法定優(yōu)先受償款 致函落款（為估價機構(gòu)的全稱，并加蓋估價機構(gòu)公章，法定代表人簽名） 二〇〇**年**月***日估價師聲明我們鄭重聲明：⑴我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。⑵本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。⑶我們與本估價報告中的估價對象沒有（或有已載明的）利害關(guān)系，也與有關(guān)當事人沒有（或有已載明的）個人利害關(guān)系或偏見。⑷我們依照中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。⑸我們已（或沒有）對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘（在本聲明中應清楚地說明哪些估價人員對估價對象進行了實地查勘），估價人員對估價對象的勘查限于估價對象的外觀和使用狀況，估價人員不承擔對估價對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進行調(diào)查的責任，也不承擔對其他被遮蓋非暴露及難于接觸到的部分進行勘查的責任。⑹沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助（若有例外，應說明提供重要專業(yè)幫助者的姓名）。⑺本報告估價結(jié)果僅作為委托方在本次估價目的下使用，不得做其他用途。未經(jīng)本估價機構(gòu)書面同意，本報告的主部或任何一部分均不得向委托方、報告使用者、報告審查部門以外的單位和個人提供，也不得以任何書面形式發(fā)表。⑻本估價報告由XX公司負責解釋⑼參加本次估價的工作人員 參加本次估價的注冊房地產(chǎn)估價師簽名（至少有兩名）估價師姓名注冊證書號簽 字參加估價人員： 估價的假設和限制條件，未經(jīng)調(diào)查確認或無法調(diào)查確認的資料數(shù)據(jù)，估價中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響，本估價報告使用的限制條件。⑴合法前提：①權(quán)屬清晰無異議②不屬于法律法規(guī)禁止抵押的房地產(chǎn)⑵以立項主體可以在正常市場條件下轉(zhuǎn)讓為前提⑶依據(jù)合理⑷優(yōu)先受償權(quán)利⑸市場穩(wěn)定、政策未有重大變化、排除不可抗力影響2．報告使用者注意的事項：⑴優(yōu)先受償款情況：⑵估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時間變化對房地產(chǎn)抵押價值可能產(chǎn)生的影響；⑶在抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風險關(guān)注點；⑷合理使用評估價值；⑸定期或者在房地產(chǎn)市場價格變化較快時對房地產(chǎn)抵押價值進行再評估。⑹本項目已于 年 月 日開始預售，預售范圍。3．估價報告應用的有效期4．假設估價對象在建工程在估價后按照現(xiàn)有的規(guī)劃、設計建設指標持續(xù)建設，能夠按照正常建設期完工，取得竣工手續(xù)并交付使用。57 / 59估價結(jié)果報告一、 委托估價方二、估價方**公司地址: 法定代表人: 房地產(chǎn)評估資質(zhì)級別: 資質(zhì)證書號：聯(lián)系人： 聯(lián)系電話： 三、估價對象項目坐落及四至權(quán)益狀況土地證、項目核準、規(guī)劃文件、施工許可證等法律文件的取得情況。實物狀況簡要介紹在建工程的形象進度。估價范圍要明確估價對象是全部土地使用權(quán)還是按地上建筑物分攤的土地使用權(quán)。若抵押物的范圍只是項目的一部分，應就抵押部位、對應用途等描述清楚。四、估價目的為確定估價對象抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估在建工程抵押價值。五、估價時點估價對象抵押估價時點，原則上為完成估價對象實地查勘之日。但估價委托合同另有約定的除外。估價時點不是完成實地查勘之日的，應當在“估價的假設和限制條件”中假定估價對象在估價時點的狀