【文章內(nèi)容簡介】 中華人民共和國物權(quán)法 中華人民共和國擔(dān)保法 中華人民共和國城市房地產(chǎn)抵押管理辦法 中華人民共和國城市房屋權(quán)屬登記管理辦法 中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引 房地產(chǎn)估價規(guī)范 房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見 1婁底市城市規(guī)劃區(qū)房屋重置價格標(biāo)準(zhǔn) 1估價委托人提供的有關(guān)待估房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)資料 1受理估價方實地查看獲取的資料及收集的價格信息 （八）估價原則 本估價報告在遵循獨立、客觀、公正的基本原則下，結(jié)合估價目的對估價對象進行估價。具體依據(jù)如下估價原則： 合法原則 房地產(chǎn)估價必須以房地產(chǎn)的合法產(chǎn)權(quán)、合法使用和合法處分為前提。 最高最佳使用原則 房地產(chǎn)估價要以房地產(chǎn)的最高最佳使用為前提。最高最佳使用是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能夠使估價對象的價值達到最大化的一種最可能的使用。房地產(chǎn)估價應(yīng)是估價對象房地產(chǎn)在合法使用方式下，各種可能的使用方式中，能獲 得最大受益的使用方式的估價結(jié)果。 志成評估 價值時點原則 房地產(chǎn)估價實際上是求取估價對象房地產(chǎn)在具體某一時點的客觀合理的價值或價格。價值時點是責(zé)任交待的界限和評估房地產(chǎn)時值的界限。房地產(chǎn)的價格具有很強的時間性。在不同時點，同一宗房地產(chǎn)往往會有不同的價格。 替代原則 同一個市場中的具有相近效用的房地產(chǎn)，其價格應(yīng)當(dāng)相近。在同一市場供需圈內(nèi)，可以通過調(diào)查近期發(fā)生交易的、與待估房地產(chǎn)有替代可能的房地產(chǎn)的價格和條件，通過與待估房地產(chǎn)進行比較來確定待估房地產(chǎn)價格。 謹(jǐn)慎原則 在對房地產(chǎn)抵押價值評估時，在存在不確定因素 的情況下，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計抵押房地產(chǎn)在處置時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險和損失，不高估市場價值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款，并在估價報告中作出必要的風(fēng)險提示。 （九）估價方法 根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，通常的房地產(chǎn)估價方法有比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、成本法幾種。 1. 有條件選用比較法進行估價的，應(yīng)以市場比較法作為主要估價方 法。首先遵循比較法可比實例的選取原則，根據(jù)估價人員掌握的房地產(chǎn)交易市場資料，在估價對象同一供求圈內(nèi)選擇三個與估價對象用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)相同或相似的近期交易實例作為可 比實例，對影響價格的各項因素及其影響程度進行分析，建立估價對象與可比實例的價格可比基 志成評估 礎(chǔ)，并分別進行交易情況修正、交易日期修正、房地產(chǎn)狀況修正，求取估價對象房地產(chǎn)的比較價格。 2. 收益性房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價方法，由于估價對象具有客觀收益，因此可用適當(dāng)?shù)膱蟪曷?，將其未來各年的凈收益折算到價值時點上，計算出估價對象房地產(chǎn)收益價格。 ，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出和應(yīng)得利潤來求取估價對象價值的方法。 ⑴ 不適用的估價方法分析： ① 經(jīng)現(xiàn)場調(diào)查，估價對象為土地使用權(quán)和在建建筑物，尚不能產(chǎn)生收益，因此不宜采用收益法評估。 ② 由于在建建筑物市場交易極少，市場依據(jù)不充分，因此不宜采用比較法評估。 ③ 本次評估的估價對象是對應(yīng)單一的土地使用權(quán)和在建建筑物，不是房地合一的價值，因此不宜采用假設(shè)開發(fā)法。 ⑵ 適用的估價方法分析： 估價對象為土地使用權(quán)和在建建筑物，評估人員收集到較為完整的土地購置費用及稅費、房地產(chǎn)開發(fā)建造成本等資料，因此運用成本法分別對土地使用權(quán)和在建建筑物進行評估。 考慮到商住土地交易市場較成熟，市 志成評估 場交易案例較多且容易收集，故可選用比較法對估價對象土地使用權(quán)的購置價格進行評估。 估價的技術(shù)路線如下： 通過調(diào)查了解房地產(chǎn)開發(fā)過程中各類費用的構(gòu)成，確定各構(gòu)成費用的市場價格，再累加后求得估價對象價值。 （十）估價結(jié)果 我公司專業(yè) 估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學(xué)合理的估價方法， 并在綜合分析影響房產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，確定估價對象 于價值時點 2020年 11月 07日 的抵押價值為 人民幣 壹億壹仟玖佰陸拾萬零貳佰元整 (小寫：￥ )。 估價對象在估價時點沒有估價師知悉的發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程款及已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額等法定優(yōu)先受償款，最后 確定估價對象 于價值時點 2020年 11月 07日 的抵押價值為 人民幣 壹億壹仟玖佰陸拾萬零貳佰元整 (小寫：￥ )。 估價對象抵押價值明細(xì) 表 棟號 用途 抵押建筑物 面積（ m2） 評估單價 （元 /m2） 建筑物抵押 價值（萬元） 應(yīng)分?jǐn)偟耐恋? 抵押面積（ m2） 評估單價 （元 /m2） 土地抵押 價值（萬元） 評估總 價（萬元） 3 住宅 1676 2365 8 住宅 / 2365 9 住宅 / 2365 10 住宅 1676 2365 11 住宅 1676 2365 12 住宅 1676 2365 S4 商業(yè) 1676 2365 S5 商業(yè) 1676 2365 S6 商業(yè) / 2365 S7 商業(yè) / 2365 志成評估 S9 商業(yè) 1676 2365 地下層 地下層 / 合計 （地上： 地下層：） （十一）法定優(yōu)先受償款分析 法定優(yōu)先受償款是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時， 法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款、已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額以及其他法定優(yōu)先受償款。 稅收優(yōu)先權(quán) 《中華人民共和國稅收征收管理法》第 45 條明確規(guī)定：“納稅人欠繳的稅款發(fā)生在納稅人以其財產(chǎn)設(shè)定抵押、質(zhì)押或者納稅人的財產(chǎn)被留置之前的，納稅應(yīng)當(dāng)先于抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)執(zhí)行?！? 土地出讓金 對于設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法處置該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從所得價款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。 拖欠工程款 建筑工程價款 包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。因抵押人拖欠工程承包人的建設(shè)工程價款，造成抵押擔(dān)保風(fēng)險。 根據(jù)《中華人民共和國合同法》第 286 條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價 志成評估 款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受款?！? 已抵押擔(dān)保數(shù)額 評估再次抵押的房地產(chǎn)的抵 押價值的，該房地產(chǎn)的抵押價值不應(yīng)包含已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額。處分時，以抵押登記的先后順序受償。 法定優(yōu)先受償款法定清償順序：（ 1）處分抵押房地產(chǎn)的費用；（ 2）處分抵押商品房應(yīng)繳納的稅費；（ 3）應(yīng)當(dāng)繳納的國有土地使用權(quán)出讓金的款額；（ 4）拖欠工程款；（ 5）主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金；（ 6）剩余金額交還抵押人。 （十二）房地產(chǎn)變現(xiàn)能力分析 抵押權(quán)人在價值時點為實現(xiàn)抵押權(quán)將以抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)，這時因房地產(chǎn)類型不同、市場風(fēng)險的轉(zhuǎn)移、使用年期發(fā)生變化、剩余年限長短情況及處置抵押房地產(chǎn)的短期性、強制性、變現(xiàn)能力差異及 處置費用等原因?qū)⑿纬傻盅何锏氖袌鲎儸F(xiàn)風(fēng)險。 不同類型房地產(chǎn)在不同的市場條件下的變現(xiàn)能力有差異，房地產(chǎn)變現(xiàn)能力由強到弱次序一般為住宅＞辦公＞商業(yè)＞工廠＞特殊物業(yè)，評估對象為在建工程，地理位置較好，但變現(xiàn)能力差。且由于快速變現(xiàn)的自身特點，交易成本較正常交易大，交易市場也相對狹小，且買受人可能因沒有充分的考慮時間對變現(xiàn)標(biāo)的物作充分的了解，付款風(fēng)險較大，因此交易價格一般比正常低 1050%。 志成評估 估價對象為在建工程，變現(xiàn)能力較差，且變現(xiàn)價格不高，根據(jù)婁底市拍賣市場行情以及競拍人的費用負(fù)擔(dān)，以拍賣方式確定拍賣標(biāo)的物價格的方 式一般為當(dāng)時房地產(chǎn)市場評估價格的 80%，應(yīng)扣除的費用為拍賣標(biāo)的物評估費、拍賣手續(xù)費、標(biāo)的物過戶時契稅、手續(xù)費、印花稅、土地過戶手續(xù)費等。 （十三）房地產(chǎn)抵押風(fēng)險分析 抵押物風(fēng)險 （ 1）不符合抵押登記條件，不能辦理抵押登記手續(xù) 根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第 8條規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押： ①權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)； ②用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)； ③列入文物保護的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物； ④已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)； ⑤被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)； ⑥依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。 此外，法律、法規(guī)和政策規(guī)定抵押無效的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為抵押估價對象 。法律、法規(guī)和政策規(guī)定應(yīng)當(dāng)符合一定條件才能轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，評估其抵押價值時應(yīng)當(dāng)符合轉(zhuǎn)讓條件。不符合轉(zhuǎn)讓條件的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為抵押估價對象。 （ 2）房地產(chǎn)占有形式引起的權(quán)利瑕疵 由于土地管理部門與房產(chǎn)管理部門相互獨立，完整的房地產(chǎn)權(quán)利證書是由土地使用證、房屋所有權(quán)證構(gòu)成，但目前許多房屋并無土地使用權(quán)證，房產(chǎn)管理部門可能在不問土地使用權(quán)性質(zhì)、不查驗土地使用權(quán)證的情況下，對房屋單 志成評估 獨辦理抵押登記。由于土地權(quán)利的不確定性，抵 押權(quán)人在行使抵押權(quán)時也存在一定的不確定性。 （ 3）抵押物不轉(zhuǎn)移占有引起的權(quán)利瑕疵 估價對象作為抵押物在抵押期間仍由抵押人占有、使用，在使用過程中會造成抵押物的一般損耗；不當(dāng)使用或空置，質(zhì)量隱患、管理維護不善，甚至火災(zāi)等都可能降低抵押物價值。 （ 4）抵押權(quán)懸空引起的權(quán)利瑕疵 如估價對象辦理房地產(chǎn)抵押時，房產(chǎn)與地產(chǎn)分離，沒有同時進行抵押登記，一旦所占用的土地用途發(fā)生變動時，抵押房產(chǎn)的抵押價值將滅失。 抵押物處置風(fēng)險 抵押物處置風(fēng)險是指因法律或事實原因，抵押權(quán)人對抵押物不能處置、或處置成本很高的風(fēng)險。 或 然損失風(fēng)險 抵押權(quán)人可以將地震、火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)等自然災(zāi)害或戰(zhàn)爭等不可抗拒因素引起