【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 中華人民共和國(guó)物權(quán)法 中華人民共和國(guó)擔(dān)保法 中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)抵押管理辦法 中華人民共和國(guó)城市房屋權(quán)屬登記管理辦法 中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引 房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn) 1婁底市城市規(guī)劃區(qū)房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn) 1估價(jià)委托人提供的有關(guān)待估房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)資料 1受理估價(jià)方實(shí)地查看獲取的資料及收集的價(jià)格信息 （八）估價(jià)原則 本估價(jià)報(bào)告在遵循獨(dú)立、客觀、公正的基本原則下，結(jié)合估價(jià)目的對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)。具體依據(jù)如下估價(jià)原則： 合法原則 房地產(chǎn)估價(jià)必須以房地產(chǎn)的合法產(chǎn)權(quán)、合法使用和合法處分為前提。 最高最佳使用原則 房地產(chǎn)估價(jià)要以房地產(chǎn)的最高最佳使用為前提。最高最佳使用是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過(guò)充分合理的論證，能夠使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大化的一種最可能的使用。房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)是估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在合法使用方式下，各種可能的使用方式中，能獲 得最大受益的使用方式的估價(jià)結(jié)果。 志成評(píng)估 價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則 房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)際上是求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在具體某一時(shí)點(diǎn)的客觀合理的價(jià)值或價(jià)格。價(jià)值時(shí)點(diǎn)是責(zé)任交待的界限和評(píng)估房地產(chǎn)時(shí)值的界限。房地產(chǎn)的價(jià)格具有很強(qiáng)的時(shí)間性。在不同時(shí)點(diǎn)，同一宗房地產(chǎn)往往會(huì)有不同的價(jià)格。 替代原則 同一個(gè)市場(chǎng)中的具有相近效用的房地產(chǎn)，其價(jià)格應(yīng)當(dāng)相近。在同一市場(chǎng)供需圈內(nèi)，可以通過(guò)調(diào)查近期發(fā)生交易的、與待估房地產(chǎn)有替代可能的房地產(chǎn)的價(jià)格和條件，通過(guò)與待估房地產(chǎn)進(jìn)行比較來(lái)確定待估房地產(chǎn)價(jià)格。 謹(jǐn)慎原則 在對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，在存在不確定因素 的情況下，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在處置時(shí)可能受到的限制、未來(lái)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估市場(chǎng)價(jià)值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款，并在估價(jià)報(bào)告中作出必要的風(fēng)險(xiǎn)提示。 （九）估價(jià)方法 根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，通常的房地產(chǎn)估價(jià)方法有比較法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、成本法幾種。 1. 有條件選用比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場(chǎng)比較法作為主要估價(jià)方 法。首先遵循比較法可比實(shí)例的選取原則，根據(jù)估價(jià)人員掌握的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)資料，在估價(jià)對(duì)象同一供求圈內(nèi)選擇三個(gè)與估價(jià)對(duì)象用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)相同或相似的近期交易實(shí)例作為可 比實(shí)例，對(duì)影響價(jià)格的各項(xiàng)因素及其影響程度進(jìn)行分析，建立估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的價(jià)格可比基 志成評(píng)估 礎(chǔ)，并分別進(jìn)行交易情況修正、交易日期修正、房地產(chǎn)狀況修正，求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的比較價(jià)格。 2. 收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法，由于估價(jià)對(duì)象具有客觀收益，因此可用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率，將其未來(lái)各年的凈收益折算到價(jià)值時(shí)點(diǎn)上，計(jì)算出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)收益價(jià)格。 ，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，然后將開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的必要支出和應(yīng)得利潤(rùn)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。 ⑴ 不適用的估價(jià)方法分析： ① 經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，估價(jià)對(duì)象為土地使用權(quán)和在建建筑物，尚不能產(chǎn)生收益，因此不宜采用收益法評(píng)估。 ② 由于在建建筑物市場(chǎng)交易極少，市場(chǎng)依據(jù)不充分，因此不宜采用比較法評(píng)估。 ③ 本次評(píng)估的估價(jià)對(duì)象是對(duì)應(yīng)單一的土地使用權(quán)和在建建筑物，不是房地合一的價(jià)值，因此不宜采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法。 ⑵ 適用的估價(jià)方法分析： 估價(jià)對(duì)象為土地使用權(quán)和在建建筑物，評(píng)估人員收集到較為完整的土地購(gòu)置費(fèi)用及稅費(fèi)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建造成本等資料，因此運(yùn)用成本法分別對(duì)土地使用權(quán)和在建建筑物進(jìn)行評(píng)估。 考慮到商住土地交易市場(chǎng)較成熟，市 志成評(píng)估 場(chǎng)交易案例較多且容易收集，故可選用比較法對(duì)估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)的購(gòu)置價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。 估價(jià)的技術(shù)路線如下： 通過(guò)調(diào)查了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中各類(lèi)費(fèi)用的構(gòu)成，確定各構(gòu)成費(fèi)用的市場(chǎng)價(jià)格，再累加后求得估價(jià)對(duì)象價(jià)值。 （十）估價(jià)結(jié)果 我公司專(zhuān)業(yè) 估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法， 并在綜合分析影響房產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)測(cè)算，確定估價(jià)對(duì)象 于價(jià)值時(shí)點(diǎn) 2020年 11月 07日 的抵押價(jià)值為 人民幣 壹億壹仟玖佰陸拾萬(wàn)零貳佰元整 (小寫(xiě)：￥ )。 估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)沒(méi)有估價(jià)師知悉的發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程款及已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額等法定優(yōu)先受償款，最后 確定估價(jià)對(duì)象 于價(jià)值時(shí)點(diǎn) 2020年 11月 07日 的抵押價(jià)值為 人民幣 壹億壹仟玖佰陸拾萬(wàn)零貳佰元整 (小寫(xiě)：￥ )。 估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值明細(xì) 表 棟號(hào) 用途 抵押建筑物 面積（ m2） 評(píng)估單價(jià) （元 /m2） 建筑物抵押 價(jià)值（萬(wàn)元） 應(yīng)分?jǐn)偟耐恋? 抵押面積（ m2） 評(píng)估單價(jià) （元 /m2） 土地抵押 價(jià)值（萬(wàn)元） 評(píng)估總 價(jià)（萬(wàn)元） 3 住宅 1676 2365 8 住宅 / 2365 9 住宅 / 2365 10 住宅 1676 2365 11 住宅 1676 2365 12 住宅 1676 2365 S4 商業(yè) 1676 2365 S5 商業(yè) 1676 2365 S6 商業(yè) / 2365 S7 商業(yè) / 2365 志成評(píng)估 S9 商業(yè) 1676 2365 地下層 地下層 / 合計(jì) （地上： 地下層：） （十一）法定優(yōu)先受償款分析 法定優(yōu)先受償款是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)， 法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款、已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額以及其他法定優(yōu)先受償款。 稅收優(yōu)先權(quán) 《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第 45 條明確規(guī)定：“納稅人欠繳的稅款發(fā)生在納稅人以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押、質(zhì)押或者納稅人的財(cái)產(chǎn)被留置之前的，納稅應(yīng)當(dāng)先于抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)執(zhí)行?！? 土地出讓金 對(duì)于設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法處置該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從所得價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。 拖欠工程款 建筑工程價(jià)款 包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。因抵押人拖欠工程承包人的建設(shè)工程價(jià)款，造成抵押擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)。 根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第 286 條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價(jià) 志成評(píng)估 款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣(mài)的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣(mài)。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受款?！? 已抵押擔(dān)保數(shù)額 評(píng)估再次抵押的房地產(chǎn)的抵 押價(jià)值的，該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值不應(yīng)包含已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額。處分時(shí)，以抵押登記的先后順序受償。 法定優(yōu)先受償款法定清償順序：（ 1）處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用；（ 2）處分抵押商品房應(yīng)繳納的稅費(fèi)；（ 3）應(yīng)當(dāng)繳納的國(guó)有土地使用權(quán)出讓金的款額；（ 4）拖欠工程款；（ 5）主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金；（ 6）剩余金額交還抵押人。 （十二）房地產(chǎn)變現(xiàn)能力分析 抵押權(quán)人在價(jià)值時(shí)點(diǎn)為實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)將以抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)，這時(shí)因房地產(chǎn)類(lèi)型不同、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移、使用年期發(fā)生變化、剩余年限長(zhǎng)短情況及處置抵押房地產(chǎn)的短期性、強(qiáng)制性、變現(xiàn)能力差異及 處置費(fèi)用等原因?qū)⑿纬傻盅何锏氖袌?chǎng)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。 不同類(lèi)型房地產(chǎn)在不同的市場(chǎng)條件下的變現(xiàn)能力有差異，房地產(chǎn)變現(xiàn)能力由強(qiáng)到弱次序一般為住宅＞辦公＞商業(yè)＞工廠＞特殊物業(yè)，評(píng)估對(duì)象為在建工程，地理位置較好，但變現(xiàn)能力差。且由于快速變現(xiàn)的自身特點(diǎn)，交易成本較正常交易大，交易市場(chǎng)也相對(duì)狹小，且買(mǎi)受人可能因沒(méi)有充分的考慮時(shí)間對(duì)變現(xiàn)標(biāo)的物作充分的了解，付款風(fēng)險(xiǎn)較大，因此交易價(jià)格一般比正常低 1050%。 志成評(píng)估 估價(jià)對(duì)象為在建工程，變現(xiàn)能力較差，且變現(xiàn)價(jià)格不高，根據(jù)婁底市拍賣(mài)市場(chǎng)行情以及競(jìng)拍人的費(fèi)用負(fù)擔(dān)，以拍賣(mài)方式確定拍賣(mài)標(biāo)的物價(jià)格的方 式一般為當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格的 80%，應(yīng)扣除的費(fèi)用為拍賣(mài)標(biāo)的物評(píng)估費(fèi)、拍賣(mài)手續(xù)費(fèi)、標(biāo)的物過(guò)戶(hù)時(shí)契稅、手續(xù)費(fèi)、印花稅、土地過(guò)戶(hù)手續(xù)費(fèi)等。 （十三）房地產(chǎn)抵押風(fēng)險(xiǎn)分析 抵押物風(fēng)險(xiǎn) （ 1）不符合抵押登記條件，不能辦理抵押登記手續(xù) 根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第 8條規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押： ①權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)； ②用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)； ③列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物； ④已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)； ⑤被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)； ⑥依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。 此外，法律、法規(guī)和政策規(guī)定抵押無(wú)效的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為抵押估價(jià)對(duì)象 。法律、法規(guī)和政策規(guī)定應(yīng)當(dāng)符合一定條件才能轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，評(píng)估其抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)當(dāng)符合轉(zhuǎn)讓條件。不符合轉(zhuǎn)讓條件的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為抵押估價(jià)對(duì)象。 （ 2）房地產(chǎn)占有形式引起的權(quán)利瑕疵 由于土地管理部門(mén)與房產(chǎn)管理部門(mén)相互獨(dú)立，完整的房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)是由土地使用證、房屋所有權(quán)證構(gòu)成，但目前許多房屋并無(wú)土地使用權(quán)證，房產(chǎn)管理部門(mén)可能在不問(wèn)土地使用權(quán)性質(zhì)、不查驗(yàn)土地使用權(quán)證的情況下，對(duì)房屋單 志成評(píng)估 獨(dú)辦理抵押登記。由于土地權(quán)利的不確定性，抵 押權(quán)人在行使抵押權(quán)時(shí)也存在一定的不確定性。 （ 3）抵押物不轉(zhuǎn)移占有引起的權(quán)利瑕疵 估價(jià)對(duì)象作為抵押物在抵押期間仍由抵押人占有、使用，在使用過(guò)程中會(huì)造成抵押物的一般損耗；不當(dāng)使用或空置，質(zhì)量隱患、管理維護(hù)不善，甚至火災(zāi)等都可能降低抵押物價(jià)值。 （ 4）抵押權(quán)懸空引起的權(quán)利瑕疵 如估價(jià)對(duì)象辦理房地產(chǎn)抵押時(shí)，房產(chǎn)與地產(chǎn)分離，沒(méi)有同時(shí)進(jìn)行抵押登記，一旦所占用的土地用途發(fā)生變動(dòng)時(shí)，抵押房產(chǎn)的抵押價(jià)值將滅失。 抵押物處置風(fēng)險(xiǎn) 抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)是指因法律或事實(shí)原因，抵押權(quán)人對(duì)抵押物不能處置、或處置成本很高的風(fēng)險(xiǎn)。 或 然損失風(fēng)險(xiǎn) 抵押權(quán)人可以將地震、火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)等自然災(zāi)害或戰(zhàn)爭(zhēng)等不可抗拒因素引起