【文章內容簡介】 頒布實施的《城市房地產管理法》和《擔保法》，對在建工程抵押標的只是已完工部分，還是包括未完工部分，也沒有明確規(guī)定。在房屋登記實務中，《城市房地產抵押管理辦法》第3條規(guī)定：“預購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為”；第28條規(guī)定：“抵押合同應當載明已完工的工作量和工程量?！睋?jù)此可知：在建工程抵押有別于預購商品房貸款抵押；作為在建工程抵押的標的物包含依法取得的土地使用權和在建工程的投入資產，筆者認為，在建工程的投入資產就是應當在抵押合同中載明的已完工的工作量和工程量，換言之，在建工程的投入資產是已經建成的部分。因此，在建工程抵押是一種不同于預購商品房貸款抵押的一種抵押方式，其標的物是依法取得的土地使用權和已經建成的建筑物。本文所稱在建工程抵押，不包括預購商品房抵押。但是，在司法實務中，《擔保法司法解釋》第 47條規(guī)定“以依法獲準尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認定抵押有效?！睋?jù)此可知：有房屋登記機構在在建工程抵押登記實務中，將建筑物的未完工部分認定為抵押標的并辦理了抵押登記；在訴訟中，未完工的建筑物作為在建工程抵押標的，如果辦理了在建工程抵押權登記，將會得到人民法院的支持。那么，在建工程抵押標的究竟含不含未完工的部分呢?從國外的立法看，在建工程未完工部分屬于未來物(或稱將來財產)，對其能否作抵押標的，主要有三種情況：一是許可作抵押標的，如美國《統(tǒng)一商法典》第9—204(1)條規(guī)定，擔保合同可以規(guī)定以將來取得的擔保物作為擔保合同中全部或部分債務的擔保；二是不許可作抵押標的，如《意大利民法典》第2823條規(guī)定，僅自未來物存在時起，對該物未來物的抵押權登記方有效；三是以不許可作抵押標的為原則，以許可作抵押標的為例外，如《法國民法典》第2310條規(guī)定，就將來的財產不得設定抵押權。但如債務人現(xiàn)有的并可自由處分的財產不足以擔保債權的清償時，債務人得在承認此種不足時，同意將以后取得的財產陸續(xù)供抵押之用?？梢?，在民事立法發(fā)達，社會誠信度高的國家，關于在建工程的未完工部分能否作抵押標的，法律的規(guī)定上也存在較大的差異。筆者結合我國民事立法相對滯后，社會誠信度不高的現(xiàn)實，試從以下二個方面探析在建工程的未完工部份能否作抵押標的。從民法理論上看，按《物權法》的規(guī)定，在建工程抵押權屬于擔保物權的一種，《物權法》關于物權標的物的規(guī)定也適用于在建工程抵押權。(1)《物權法》第2條規(guī)定，物權，是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利。物權法上，物權的客體只能是物，而且是特定物，而不能是思想或其他無形的物。物權支配的對象是具體的物，即有體物①。有體物實際上是能夠為人們看得見、摸得著的財產，一般來說，有體物通常也是指已經客觀存在的財產②。因此，在建工程抵押權的標的物也只能是已經客觀存在的財產，即已完工部分。(2)抵押權是直接支配抵押物的交換價值的定限物權，抵押權標的必須具有交換價值，換言之，具有交換價值的標的才可以依法轉讓給他人，所有權人才可以在標的上為他人設定抵押權，并為因變價抵押物而行使抵押權創(chuàng)造條件?？紤]到就將來不動產設定抵押權，因抵押權為存在于特定物上的權利，將來不動產尚未實際存在，抵押權不具有支配抵押物的實際效果，因此，即使許可以將來不動產設定抵押權，其仍須等到該不動產實際存在時才能生效，可見其實際意義不大③。故作為不動產的在建工程抵押權的標的只能是已完工部分。從法律和規(guī)章條文上看，在建工程抵押權的標的物是已完工部分，還是包含未完工部分，雖沒有明確規(guī)定，但從法律和規(guī)章條文的含義中，應當理解為只是已完工部分。(1)《擔保法》第39條和《物權法》第185條規(guī)定，抵押合同的內容應當包含抵押物的數(shù)量。在房屋登記實務中，《房屋登記辦法》第9條和《房屋登記簿管理試行辦法》第8條的規(guī)定，建筑物作為抵押標的，確定其數(shù)量的方式有幢、層、套、間、建筑面積等具體的、有形的或量化的方式，按幢、層、套、間確定建筑物的數(shù)量，建筑物應當已經完工，否則，構不成幢、層、套、間，數(shù)量也無法確定；按建筑面積確定建筑物的數(shù)量，依《房產測量規(guī)范》(GB／T179862000)8．1．2“房屋建筑面積系指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高 2．20m以上(含2．20m)的永久性建筑?！辟|言之，建筑物不僅要完工，且層高不低于2．2米，否則，不能計算建筑面積，亦不能確定建筑物的數(shù)量。故在建工程抵押權的標的只能是已完工部分。(2)《擔保法》第53條和《物權法》第195條規(guī)定，抵押權實現(xiàn)的方式有折價抵債，變賣、拍賣變現(xiàn)，質言之，抵押物須滿足上市交易的條件。《城市房地產管理法》第38條規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，屬于房屋建設工程的，須完成投資總額的25％以上。轉讓房地產時，房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證。筆者據(jù)此認為，如果投資額達到總投資額25％的底限時，地上沒有建筑物，雖然滿足房地產轉讓的條件，但只是純土地使用權轉讓，不是在建工程轉讓。投資額達到總投資額25％，且地上存在未完工的建筑物的房地產轉讓，才是法定的在建工程轉讓。所以，在建工程抵押權的標的只能是已完工部分。在建工程抵押是不是房產與土地分別辦理抵押登記你好。一般來說是一并辦理。詳細建議你直接咨詢相關部門。第三篇：如何辦理在建工程抵押登記如何辦理在建工程抵押登記項目名稱：在建工程抵押登記