【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 頒布實(shí)施的《城市房地產(chǎn)管理法》和《擔(dān)保法》，對(duì)在建工程抵押標(biāo)的只是已完工部分，還是包括未完工部分，也沒有明確規(guī)定。在房屋登記實(shí)務(wù)中，《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第3條規(guī)定：“預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押，是指購(gòu)房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后，由貸款銀行代其支付其余的購(gòu)房款，將所購(gòu)商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為”；第28條規(guī)定：“抵押合同應(yīng)當(dāng)載明已完工的工作量和工程量。”據(jù)此可知：在建工程抵押有別于預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押；作為在建工程抵押的標(biāo)的物包含依法取得的土地使用權(quán)和在建工程的投入資產(chǎn)，筆者認(rèn)為，在建工程的投入資產(chǎn)就是應(yīng)當(dāng)在抵押合同中載明的已完工的工作量和工程量，換言之，在建工程的投入資產(chǎn)是已經(jīng)建成的部分。因此，在建工程抵押是一種不同于預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押的一種抵押方式，其標(biāo)的物是依法取得的土地使用權(quán)和已經(jīng)建成的建筑物。本文所稱在建工程抵押，不包括預(yù)購(gòu)商品房抵押。但是，在司法實(shí)務(wù)中，《擔(dān)保法司法解釋》第 47條規(guī)定“以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效?！睋?jù)此可知：有房屋登記機(jī)構(gòu)在在建工程抵押登記實(shí)務(wù)中，將建筑物的未完工部分認(rèn)定為抵押標(biāo)的并辦理了抵押登記；在訴訟中，未完工的建筑物作為在建工程抵押標(biāo)的，如果辦理了在建工程抵押權(quán)登記，將會(huì)得到人民法院的支持。那么，在建工程抵押標(biāo)的究竟含不含未完工的部分呢?從國(guó)外的立法看，在建工程未完工部分屬于未來物(或稱將來財(cái)產(chǎn))，對(duì)其能否作抵押標(biāo)的，主要有三種情況：一是許可作抵押標(biāo)的，如美國(guó)《統(tǒng)一商法典》第9—204(1)條規(guī)定，擔(dān)保合同可以規(guī)定以將來取得的擔(dān)保物作為擔(dān)保合同中全部或部分債務(wù)的擔(dān)保；二是不許可作抵押標(biāo)的，如《意大利民法典》第2823條規(guī)定，僅自未來物存在時(shí)起，對(duì)該物未來物的抵押權(quán)登記方有效；三是以不許可作抵押標(biāo)的為原則，以許可作抵押標(biāo)的為例外，如《法國(guó)民法典》第2310條規(guī)定，就將來的財(cái)產(chǎn)不得設(shè)定抵押權(quán)。但如債務(wù)人現(xiàn)有的并可自由處分的財(cái)產(chǎn)不足以擔(dān)保債權(quán)的清償時(shí)，債務(wù)人得在承認(rèn)此種不足時(shí)，同意將以后取得的財(cái)產(chǎn)陸續(xù)供抵押之用。可見，在民事立法發(fā)達(dá)，社會(huì)誠(chéng)信度高的國(guó)家，關(guān)于在建工程的未完工部分能否作抵押標(biāo)的，法律的規(guī)定上也存在較大的差異。筆者結(jié)合我國(guó)民事立法相對(duì)滯后，社會(huì)誠(chéng)信度不高的現(xiàn)實(shí)，試從以下二個(gè)方面探析在建工程的未完工部份能否作抵押標(biāo)的。從民法理論上看，按《物權(quán)法》的規(guī)定，在建工程抵押權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)的一種，《物權(quán)法》關(guān)于物權(quán)標(biāo)的物的規(guī)定也適用于在建工程抵押權(quán)。(1)《物權(quán)法》第2條規(guī)定，物權(quán)，是指權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利。物權(quán)法上，物權(quán)的客體只能是物，而且是特定物，而不能是思想或其他無形的物。物權(quán)支配的對(duì)象是具體的物，即有體物①。有體物實(shí)際上是能夠?yàn)槿藗兛吹靡姟⒚弥呢?cái)產(chǎn)，一般來說，有體物通常也是指已經(jīng)客觀存在的財(cái)產(chǎn)②。因此，在建工程抵押權(quán)的標(biāo)的物也只能是已經(jīng)客觀存在的財(cái)產(chǎn)，即已完工部分。(2)抵押權(quán)是直接支配抵押物的交換價(jià)值的定限物權(quán)，抵押權(quán)標(biāo)的必須具有交換價(jià)值，換言之，具有交換價(jià)值的標(biāo)的才可以依法轉(zhuǎn)讓給他人，所有權(quán)人才可以在標(biāo)的上為他人設(shè)定抵押權(quán)，并為因變價(jià)抵押物而行使抵押權(quán)創(chuàng)造條件?？紤]到就將來不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)，因抵押權(quán)為存在于特定物上的權(quán)利，將來不動(dòng)產(chǎn)尚未實(shí)際存在，抵押權(quán)不具有支配抵押物的實(shí)際效果，因此，即使許可以將來不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)，其仍須等到該不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際存在時(shí)才能生效，可見其實(shí)際意義不大③。故作為不動(dòng)產(chǎn)的在建工程抵押權(quán)的標(biāo)的只能是已完工部分。從法律和規(guī)章條文上看，在建工程抵押權(quán)的標(biāo)的物是已完工部分，還是包含未完工部分，雖沒有明確規(guī)定，但從法律和規(guī)章條文的含義中，應(yīng)當(dāng)理解為只是已完工部分。(1)《擔(dān)保法》第39條和《物權(quán)法》第185條規(guī)定，抵押合同的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包含抵押物的數(shù)量。在房屋登記實(shí)務(wù)中，《房屋登記辦法》第9條和《房屋登記簿管理試行辦法》第8條的規(guī)定，建筑物作為抵押標(biāo)的，確定其數(shù)量的方式有幢、層、套、間、建筑面積等具體的、有形的或量化的方式，按幢、層、套、間確定建筑物的數(shù)量，建筑物應(yīng)當(dāng)已經(jīng)完工，否則，構(gòu)不成幢、層、套、間，數(shù)量也無法確定；按建筑面積確定建筑物的數(shù)量，依《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》(GB／T179862000)8．1．2“房屋建筑面積系指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高 2．20m以上(含2．20m)的永久性建筑?！辟|(zhì)言之，建筑物不僅要完工，且層高不低于2．2米，否則，不能計(jì)算建筑面積，亦不能確定建筑物的數(shù)量。故在建工程抵押權(quán)的標(biāo)的只能是已完工部分。(2)《擔(dān)保法》第53條和《物權(quán)法》第195條規(guī)定，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式有折價(jià)抵債，變賣、拍賣變現(xiàn)，質(zhì)言之，抵押物須滿足上市交易的條件?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第38條規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，屬于房屋建設(shè)工程的，須完成投資總額的25％以上。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證。筆者據(jù)此認(rèn)為，如果投資額達(dá)到總投資額25％的底限時(shí)，地上沒有建筑物，雖然滿足房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件，但只是純土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不是在建工程轉(zhuǎn)讓。投資額達(dá)到總投資額25％，且地上存在未完工的建筑物的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，才是法定的在建工程轉(zhuǎn)讓。所以，在建工程抵押權(quán)的標(biāo)的只能是已完工部分。在建工程抵押是不是房產(chǎn)與土地分別辦理抵押登記你好。一般來說是一并辦理。詳細(xì)建議你直接咨詢相關(guān)部門。第三篇：如何辦理在建工程抵押登記如何辦理在建工程抵押登記項(xiàng)目名稱：在建工程抵押登記