【文章內(nèi)容簡介】 用于拆遷安置、公用設(shè)施和已預售部分。（四）根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第二十八條的規(guī)定，在建工程抵押合同除必需房地產(chǎn)抵押合同的具備的條款之外，還必須具備以下內(nèi)容：《國有土地使用權(quán)》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》編號；已經(jīng)繳納的土地使用出讓金或需要交納的土地使用權(quán)出讓金的數(shù)額；已投入在建工程的工程款；施工進度及工程竣工日期；已完成的工作量和工程量。（五）防止在抵押合同中簽署流質(zhì)契約條款。流質(zhì)契約又稱流抵押、抵押物代償條款或者流抵條款，即在設(shè)立抵押合同時約定的在債務履行期限屆滿抵押權(quán)人未受清償時，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有的協(xié)議。擔保法第40條規(guī)定流質(zhì)契約禁止主要是從民事活動平等、公平的角度出發(fā)，為保護抵押人的合法權(quán)益。防止一些抵押人為了眼前的急迫需要而做出不利于自己的選擇。當然，按照擔保法的司法解釋，流質(zhì)條款的無效，并不影響整個抵押合同的效力。（六）、在實現(xiàn)抵押權(quán)時，抵押權(quán)人完全可以與抵押人協(xié)商，以抵押物直接抵債。實踐中，有人片面地理解了流質(zhì)契約禁止，認為在實現(xiàn)抵押權(quán)時，抵押權(quán)人亦不得直接取得抵押物的所有權(quán)。這種理解是錯誤的。抵押之所以能夠贏得擔保之王的美譽，是因為在抵押期間并不轉(zhuǎn)移抵押物的占有，從而在不影響抵押物的使用價值的情況下，使得抵押權(quán)人和抵押人各得其所和各得其便，但抵押的根本目的在于將抵押物作為債權(quán)的擔保。因此，在債務人不履行債務時，債權(quán)人有權(quán)以該抵押物折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。流質(zhì)契約禁止指的是禁止簽署抵押合同時設(shè)定抵押物的所有權(quán)歸入條款，而在實現(xiàn)抵押權(quán)時，如果雙方協(xié)商一致，則完全可以將抵押物直接歸抵押權(quán)人所有。當然，對于抵押物價值多出的部分，可以由抵押權(quán)人找補，而不足部分則可由抵押人繼續(xù)清償。（七）在建工程在抵押期間竣工的，應當在領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后重新辦理抵押登記。以在建工程抵押的，登記機關(guān)只是在抵押合同上作了記載，而當在建工程竣工，抵押人取得房屋所有權(quán)證后，若仍在債務尚未履行的抵押期間，抵押權(quán)人應及時要求抵押人辦理房屋抵押登記，并取得它項權(quán)利證書，這樣，抵押權(quán)人的利益才能得到有效維護。四、抵押人的風險防范開發(fā)商預售抵押在建工程的商品房之前，應取得抵押權(quán)人的書面同意并且如實告知購房者。根據(jù)《擔保法》的規(guī)定，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物，應通知抵押權(quán)人并告知買受人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況，抵押人未通知或告知的，轉(zhuǎn)讓行為無效?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》對抵押人（商品房出賣人）未向買受人履行告知義務規(guī)定了遠比《擔保法》更為嚴格的責任。具體表現(xiàn)為：商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人。由此導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任；出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。因此，無論是先抵押再出讓還是先出讓再抵押，抵押人（賣房人）對在建工程做了抵押后，均應如實告知買受人。否則，一旦買受人追究，抵押人（賣房人）將因未履行該義務而承擔違約責任，甚至有可能在違約責任基礎(chǔ)上還要承擔相當于買受人已付購房款數(shù)額的懲罰性賠償。作者簡介：楊明律師，北京市十佳房地產(chǎn)律師,畢業(yè)于中國人民大學法學院，獲碩士學位，系中國法學會會員、北京市律師協(xié)會房地產(chǎn)專業(yè)委員會委員、北京市煒衡律師事務所合伙人、中國房地產(chǎn)糾紛網(wǎng)首席律師。自1992年起先后從事檢察官和律師工作，曾榮立個人三等功，先后被評為“中國律師風云榜”上榜律師、北京市優(yōu)秀律師黨員、北京市海淀區(qū)優(yōu)秀專業(yè)律師等。楊明律師長于房地產(chǎn)、公司法律及訴訟法律業(yè)務，先后在《人民法院報》、《中國律師》、《中國房地產(chǎn)》、《中國房地產(chǎn)金融》、《中華工商時報》、《北京日報》等報刊雜志上發(fā)表文章100余篇，著有《婚戀中的房產(chǎn)問題》、《贏在庭外—訴訟策略的案例實證分析》、《房產(chǎn)糾紛的法律對策》等書。聯(lián)系方式：***Email:prlaym@地址：海淀區(qū)北四環(huán)西路66號中國技術(shù)交易所大廈A座16層第三篇：在建工程抵押會面臨哪些風險遇到債權(quán)債務問題？贏了網(wǎng)律師為你免費解惑！訪問在建工程抵押會面臨哪些風險我們都知道想要借款或者找銀行貸款都需要抵押的，那對于在建工程抵押會面臨哪些風險呢？接下來由贏了網(wǎng)的小編為大家整理了一些關(guān)于這方面的知識，歡迎大家閱讀!在建工程抵押可能存在的風險：在建工程合法性風險。根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，抵押人必須已經(jīng)取得在建工程占用土地的國有土地使用權(quán)，同時還必須已經(jīng)獲得有關(guān)部門關(guān)于同意其進行建造的建設(shè)用地規(guī)劃許可證及其他證件。根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押登記辦法》和《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋》，在建工程抵押貸款的借款人只能為抵押人，貸款人只能是金融機構(gòu)(一般是銀行)，貸款用途只能用于在建工程繼續(xù)建筑資金。價值確定風險。在建工程抵押權(quán)范圍僅限于設(shè)定抵押時已經(jīng)建成并登記的在建工程和該在建工程占用范圍內(nèi)相應比例的土地使用權(quán)，而不包括登記后在建工程上繼續(xù)新增的層數(shù)和占用范圍外的土地使用權(quán)。合同風險。建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押登記辦法》規(guī)定以在建工程抵押時，抵押合同還應當載明以下內(nèi)容：(1)《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》三證的編號。(2)已交納的土地使用權(quán)出讓金或需交納的相當于土地使用權(quán)出讓金的款額。(3)已投入在建工程的工程款。(4)施工進度及工程竣工日期。(5)已完成的工作量和工程量。如果用一般的抵押合同，很可能導致在建工程抵押合同無效。在建工程抵押權(quán)與建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)沖突的風險。2002年6月20日，最高人民法院在《關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復》中規(guī)定：人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應依照《合同法》第286條的規(guī)定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。建筑工程價款包括承包人為建設(shè)工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。根據(jù)《合同法》及該解釋，在建工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)，抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)很可能處于“有名無實”的境地。在實踐中，甚至會出現(xiàn)工程發(fā)包人與承包人串通虛構(gòu)“發(fā)包人未按照約定支付價款”的事實，導致抵押權(quán)處于法律有上效、實際上無效的狀態(tài)。劃撥土地上在建工程抵押的風險。由于在建工程的抵押包含其所占范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，因此如果土地為劃撥用地，根據(jù)法律規(guī)定，一是以劃撥土地上的在建工程抵押必須經(jīng)具有審批權(quán)限的人民政府或土地行政管理部門批準，否則抵押無效。二是拍賣劃撥的國有土地使用權(quán)所得的價款，在依法繳納相當于應繳納的土地使用權(quán)出金的款額后(一般不低于標定地價的40%)，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)。因此，劃撥土地上在建工程抵押很可能面臨未經(jīng)批準而抵押無效或?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)時價值所剩無幾的風險。房地產(chǎn)開發(fā)形成的在建工程抵押權(quán)與商品房預售沖突的風險。盡管法律明文規(guī)定“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況。抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效?！保ㄟ^訴訟程序解決這類糾紛，時間成本和執(zhí)行難度都較大。在建工程抵押權(quán)與稅收優(yōu)先權(quán)沖突的風險。根據(jù)《稅收征收管理辦法》，只要納稅人欠繳稅款的行為發(fā)生在納稅人以其財產(chǎn)設(shè)定擔保之前，即納稅人欠繳稅款在先，以其財產(chǎn)設(shè)定擔保在后，稅收作為國家公權(quán)力就優(yōu)先于擔保物權(quán)這種私權(quán)力。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在以開發(fā)項目占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)或在建工程提供抵押之前已經(jīng)拖欠稅款的，抵押權(quán)人 在處置抵押物時就要受到限制，稅務機關(guān)有權(quán)先于抵押權(quán)人處置并就處置價款優(yōu)先受償，收稅后的剩余部分，抵押權(quán)人才可以受償。如果抵押權(quán)人私自處置抵押物進行受償，稅務機關(guān)知道后有權(quán)在抵押物價值范圍內(nèi)向抵押權(quán)人追償欠稅企業(yè)應繳的稅款。土地抵押轉(zhuǎn)為在建工程抵押過程中的操作風險。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定及實踐，在在建工程形成之前，以凈土地抵押登記，在建工程開始形成之后，土地使用權(quán)應連同在建工程轉(zhuǎn)為在建工程抵押。這要求必須對原登記的土地辦理抵押合同