【正文】 系列重大改革，相對(duì)成熟的物業(yè)市場(chǎng)已初步形成，物業(yè)估價(jià)業(yè)務(wù)也應(yīng)運(yùn)而生，并逐漸趨于規(guī)范。隨著可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的提出，大力發(fā)展物業(yè)估價(jià)業(yè)務(wù)已顯得尤為必要。 第三節(jié) 發(fā)展物業(yè)估價(jià)業(yè)務(wù)的現(xiàn)實(shí)意義 ? 一、有利于促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的完善 ? 物業(yè)估價(jià)的原始需要來自物業(yè)交易，如物業(yè)轉(zhuǎn)讓、物業(yè)抵押、房屋租賃等。在傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，土地使用者不得以買賣、出租、抵押、贈(zèng)與、交換等方式將土地轉(zhuǎn)讓給其他單位或個(gè)人使用。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和物業(yè)市場(chǎng)的不斷建立和完善，物業(yè)估價(jià)已成為必要需求。自 1995年 1月 1日起施行的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的一部大法 —— 《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)業(yè)管理法》確定了國(guó)家實(shí)行的五種基本管理制度，其中有四種是與物業(yè)估價(jià)業(yè)務(wù)有關(guān)的，它們是：“國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償、有期限使用制度”，“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度”，“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度”，“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度”。該法對(duì)物業(yè)估價(jià)業(yè)務(wù)的要求也有一些具體規(guī)定，如第十二條規(guī)定：“采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)”；第三十二條規(guī)定：“基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布”；第三十三條規(guī)定：“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估”。由于物業(yè)交易總是伴隨著巨額資金的流動(dòng)，涉及經(jīng)濟(jì)建設(shè)的許多方面，不真實(shí)的物業(yè)價(jià)格不僅會(huì)對(duì)生產(chǎn)領(lǐng)域和消費(fèi)領(lǐng)域產(chǎn)生影響，而且還會(huì)影響到政府管理層對(duì)產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，因此，大力發(fā)展物業(yè)估價(jià)業(yè)務(wù)在經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌時(shí)期就顯得十分必要。 第三節(jié) 發(fā)展物業(yè)估價(jià)業(yè)務(wù)的現(xiàn)實(shí)意義 ? 二、有利于促進(jìn)物業(yè)市場(chǎng)的穩(wěn)定運(yùn)行 ? 物業(yè)本身的特性決定了物業(yè)市場(chǎng)是不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。物業(yè)不能像其他商品一樣，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中形成容易被眾人判別的統(tǒng)一價(jià)格。而且，物業(yè)價(jià)格很高，隨經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、行政等因素變動(dòng)而變動(dòng)，非專業(yè)人員很難客觀地把握。如果缺乏合理的價(jià)格，在市場(chǎng)交易時(shí)，容易使一方蒙受很大損失，而另一方卻獲得不正常的巨額收益。這種不公平、不合理的交易現(xiàn)象，必須借助專家評(píng)估才能消除。物業(yè)價(jià)格是物業(yè)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)的指南。但是，由于個(gè)別因素或物業(yè)商的投資行為，物業(yè)價(jià)格不能真實(shí)反映市場(chǎng)的供求表現(xiàn)，此時(shí)，不真實(shí)的價(jià)格將對(duì)物業(yè)的生產(chǎn)、流通和消費(fèi)產(chǎn)生錯(cuò)誤信號(hào)。例如，目前寫字樓、商廈價(jià)格過高，物業(yè)投資者可能對(duì)物業(yè)市場(chǎng)前景形成樂觀看法，并投入大量資金。如果缺乏真實(shí)需求，這樣高昂價(jià)格難以持續(xù)而跌落，并導(dǎo)致物業(yè)市場(chǎng)運(yùn)作秩序混亂。發(fā)展物業(yè)估價(jià)業(yè)務(wù)，可以幫助人們了解物業(yè)的真實(shí)價(jià)格水平。 第三節(jié) 發(fā)展物業(yè)估價(jià)業(yè)務(wù)的現(xiàn)實(shí)意義 ? 三、有利于促進(jìn)物業(yè)融資業(yè)務(wù)的開展 ? 從融資角度看，單位或個(gè)人在物業(yè)經(jīng)營(yíng)或交易的過程中往往需要向銀行借款，銀行從控制貸款風(fēng)險(xiǎn)角度出發(fā)，通常要求借款方以擁有的物業(yè)作為抵押擔(dān)保物，而貸款額的大小主要取決于作為抵押擔(dān)保物的物業(yè)價(jià)值的大小，因此銀行就需要從抵押貸款的角度進(jìn)行物業(yè)估價(jià)，以決定其貸款的數(shù)額和期限。同時(shí)，物業(yè)保險(xiǎn)也需要確定物業(yè)的投保價(jià)值，物業(yè)保險(xiǎn)的實(shí)質(zhì)是財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，由于土地具有不可毀滅性，往往不用投保，所以物業(yè)保險(xiǎn)主要是地上建筑物的保險(xiǎn)，投保估價(jià)也主要是指對(duì)地上建筑物的估價(jià)。物業(yè)的投保估價(jià)與物業(yè)的交易估價(jià)有所不同。對(duì)于前者，保險(xiǎn)公司更關(guān)心的是財(cái)產(chǎn)的成本價(jià)值；對(duì)于后者，當(dāng)事人更關(guān)心的是資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。此外，近年來在中國(guó)恢復(fù)的典當(dāng)業(yè)為物業(yè)典當(dāng)創(chuàng)造了條件，物業(yè)擁有者因融資需要將物業(yè)典給承典人，并從承典人處取得典價(jià)，這個(gè)典價(jià)需要通過物業(yè)估價(jià)來確定，以避免對(duì)承典人或出典人利益的損害。 第三節(jié) 發(fā)展物業(yè)估價(jià)業(yè)務(wù)的現(xiàn)實(shí)意義 ? 四、能夠?yàn)槲飿I(yè)稅的開征提供客觀依據(jù) ? 發(fā)達(dá)國(guó)家實(shí)踐證明，物業(yè)稅是財(cái)政的主要稅源之一。在許多國(guó)家的稅收中，物業(yè)稅占有較大比重，一般在 30%左右。有關(guān)物業(yè)稅收的種類很多，其中屬于從價(jià)稅的有房產(chǎn)稅、土地增值稅、遺產(chǎn)稅、契稅、房屋與土地合征的物業(yè)稅、物業(yè)與其他財(cái)產(chǎn)合征的財(cái)產(chǎn)稅等，上述諸稅種的計(jì)稅價(jià)格，除土地增值稅為物業(yè)轉(zhuǎn)讓價(jià)格減去扣除項(xiàng)目金額后的余額外，其余均為物業(yè)價(jià)格本身。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和物業(yè)市場(chǎng)的逐步完善，中國(guó)開征物業(yè)稅已成為必然趨勢(shì)。從這個(gè)意義上看，大力發(fā)展物業(yè)估價(jià)業(yè)務(wù)，能夠?yàn)槲飿I(yè)稅的開征創(chuàng)造條件。 第三節(jié) 發(fā)展物業(yè)估價(jià)業(yè)務(wù)的現(xiàn)實(shí)意義 ? 五、有利于解決好物業(yè)權(quán)益糾紛 ? 物業(yè)權(quán)益糾紛案例是民事糾紛案例的重要部分。要做到權(quán)益分割合理、產(chǎn)權(quán)明確，一般是依據(jù)物業(yè)價(jià)值分配，這就需要進(jìn)行物業(yè)估價(jià)。目前，需要進(jìn)行估價(jià)的物業(yè)權(quán)益糾紛通常有兩類：一類是物業(yè)交易的當(dāng)事人因?qū)τ嘘P(guān)的物業(yè)價(jià)格看法不一致而產(chǎn)生的糾紛；另一類是諸如遺產(chǎn)繼承案、離婚案等案件的處理過程中涉及物業(yè)的分配或分割的糾紛。對(duì)于前一類糾紛，通過物業(yè)估價(jià)可提供給當(dāng)事人一個(gè)有說服力的、公正的、權(quán)威的結(jié)論，有利于市場(chǎng)的穩(wěn)定和發(fā)展；對(duì)于后一類糾紛，通過物業(yè)估價(jià)，將難以分割的物業(yè)的實(shí)物形態(tài)轉(zhuǎn)化為能按法律要求進(jìn)行分配或分割的價(jià)值形態(tài)。另外，在某些涉及物業(yè)交易的違法違紀(jì)案件中，也需要進(jìn)行物業(yè)估價(jià)。 第三節(jié) 發(fā)展物業(yè)估價(jià)業(yè)務(wù)的現(xiàn)實(shí)意義 ? 六、有利于搞好物業(yè)征用拆遷補(bǔ)償工作 ? 隨著經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷推進(jìn)、文化和社會(huì)福利事業(yè)的不斷發(fā)展，市政設(shè)施建設(shè)、舊城改造、新辟開發(fā)區(qū)、征用農(nóng)田等都要涉及征用拆遷補(bǔ)償?shù)臄?shù)額問題。補(bǔ)償額的大小需要借助物業(yè)估價(jià)來確定，合理確定補(bǔ)償金額對(duì)征用與被征用雙方都事關(guān)重大。如果估價(jià)不準(zhǔn)確，補(bǔ)償金額不合理，不僅損害農(nóng)民的利益，引起農(nóng)民與國(guó)家的矛盾，對(duì)征地者來說，也難以形成合理的土地利用成本約束，帶來濫征、多征少用或土地投機(jī)等問題。 第三節(jié) 發(fā)展物業(yè)估價(jià)業(yè)務(wù)的現(xiàn)實(shí)意義 ? 任何事物進(jìn)入市場(chǎng)后，都必須而且只能有一個(gè)游戲規(guī)則，即一個(gè)價(jià)格體系。隨著物業(yè)二、三級(jí)市場(chǎng)的開放，由于中間環(huán)節(jié)全是市場(chǎng)行為，物業(yè)市場(chǎng)的核心，即價(jià)格評(píng)估的重任就需要借助大力發(fā)展物業(yè)估價(jià)業(yè)務(wù)來完成。中國(guó)物業(yè)估價(jià)工作起步晚，但加入 WTO后的物業(yè)二、三級(jí)市場(chǎng)更加活躍。面對(duì)物業(yè)的抵押、買賣、出租、析產(chǎn)、拍賣、作價(jià)入股、以及企業(yè)改制、法院仲裁等不同的估價(jià)目的，要采用不同的估價(jià)方法，使估價(jià)程序更加規(guī)范，估價(jià)結(jié)果符合物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)規(guī)律及法律、法規(guī)的要求。因此，物業(yè)估價(jià)業(yè)務(wù)在開放的二、三級(jí)市場(chǎng)中的作用和地位是十分重要的。要規(guī)范物業(yè)市場(chǎng)，必須進(jìn)行物業(yè)估價(jià)。只有這樣，才能維護(hù)物業(yè)當(dāng)事人的合法權(quán)益，使物業(yè)估價(jià)制度步入規(guī)范化、法制化的軌道并與國(guó)際慣例接軌，保證并促進(jìn)中國(guó)物業(yè)估價(jià)行業(yè)持續(xù)、快速、健康發(fā)展。 第三節(jié) 發(fā)展物業(yè)估價(jià)業(yè)務(wù)的現(xiàn)實(shí)意義 ? 基 本 概 念 ? 物業(yè) 物業(yè)估價(jià) 估價(jià)對(duì)象 估價(jià)目的 估價(jià)主體 估價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 估價(jià)程序 估價(jià) 方法 ? 思 考 題 ? 1．物業(yè)的主要特性有哪些？ ? 2．物業(yè)權(quán)利包括哪些基本種類？ ? 3．在認(rèn)識(shí)物業(yè)估價(jià)過程中，最核心的是要把握住什么內(nèi)容？ ? 4．導(dǎo)致物業(yè)估價(jià)產(chǎn)生的原因是什么？ ? 5．物業(yè)估價(jià)有哪些主要特征？ ? 6．物業(yè)估價(jià)包含哪幾個(gè)基本要素？ ? 7．物業(yè)估價(jià)的三大基本方法是什么？各自的含義是什么？ ? 8．中國(guó)發(fā)展物業(yè)估價(jià)業(yè)務(wù)的現(xiàn)實(shí)意義如何？ 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. 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