【正文】 系列重大改革，相對成熟的物業(yè)市場已初步形成，物業(yè)估價業(yè)務(wù)也應(yīng)運而生，并逐漸趨于規(guī)范。隨著可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的提出，大力發(fā)展物業(yè)估價業(yè)務(wù)已顯得尤為必要。 第三節(jié) 發(fā)展物業(yè)估價業(yè)務(wù)的現(xiàn)實意義 ? 一、有利于促進市場經(jīng)濟體制的完善 ? 物業(yè)估價的原始需要來自物業(yè)交易，如物業(yè)轉(zhuǎn)讓、物業(yè)抵押、房屋租賃等。在傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟體制下，土地使用者不得以買賣、出租、抵押、贈與、交換等方式將土地轉(zhuǎn)讓給其他單位或個人使用。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展和物業(yè)市場的不斷建立和完善，物業(yè)估價已成為必要需求。自 1995年 1月 1日起施行的中國房地產(chǎn)業(yè)的一部大法 —— 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)業(yè)管理法》確定了國家實行的五種基本管理制度，其中有四種是與物業(yè)估價業(yè)務(wù)有關(guān)的，它們是：“國家依法實行國有土地有償、有期限使用制度”，“國家實行房地產(chǎn)價格評估制度”，“國家實行房地產(chǎn)成交價格申報制度”，“國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度”。該法對物業(yè)估價業(yè)務(wù)的要求也有一些具體規(guī)定，如第十二條規(guī)定：“采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價”；第三十二條規(guī)定：“基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布”；第三十三條規(guī)定：“房地產(chǎn)價格評估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序，以基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r格進行評估”。由于物業(yè)交易總是伴隨著巨額資金的流動，涉及經(jīng)濟建設(shè)的許多方面，不真實的物業(yè)價格不僅會對生產(chǎn)領(lǐng)域和消費領(lǐng)域產(chǎn)生影響，而且還會影響到政府管理層對產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，因此，大力發(fā)展物業(yè)估價業(yè)務(wù)在經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)軌時期就顯得十分必要。 第三節(jié) 發(fā)展物業(yè)估價業(yè)務(wù)的現(xiàn)實意義 ? 二、有利于促進物業(yè)市場的穩(wěn)定運行 ? 物業(yè)本身的特性決定了物業(yè)市場是不完全競爭市場。物業(yè)不能像其他商品一樣，在市場競爭中形成容易被眾人判別的統(tǒng)一價格。而且，物業(yè)價格很高，隨經(jīng)濟、社會、行政等因素變動而變動，非專業(yè)人員很難客觀地把握。如果缺乏合理的價格，在市場交易時，容易使一方蒙受很大損失，而另一方卻獲得不正常的巨額收益。這種不公平、不合理的交易現(xiàn)象，必須借助專家評估才能消除。物業(yè)價格是物業(yè)生產(chǎn)、流通、消費的指南。但是，由于個別因素或物業(yè)商的投資行為，物業(yè)價格不能真實反映市場的供求表現(xiàn)，此時，不真實的價格將對物業(yè)的生產(chǎn)、流通和消費產(chǎn)生錯誤信號。例如，目前寫字樓、商廈價格過高，物業(yè)投資者可能對物業(yè)市場前景形成樂觀看法，并投入大量資金。如果缺乏真實需求，這樣高昂價格難以持續(xù)而跌落，并導(dǎo)致物業(yè)市場運作秩序混亂。發(fā)展物業(yè)估價業(yè)務(wù)，可以幫助人們了解物業(yè)的真實價格水平。 第三節(jié) 發(fā)展物業(yè)估價業(yè)務(wù)的現(xiàn)實意義 ? 三、有利于促進物業(yè)融資業(yè)務(wù)的開展 ? 從融資角度看，單位或個人在物業(yè)經(jīng)營或交易的過程中往往需要向銀行借款，銀行從控制貸款風(fēng)險角度出發(fā)，通常要求借款方以擁有的物業(yè)作為抵押擔(dān)保物，而貸款額的大小主要取決于作為抵押擔(dān)保物的物業(yè)價值的大小，因此銀行就需要從抵押貸款的角度進行物業(yè)估價，以決定其貸款的數(shù)額和期限。同時，物業(yè)保險也需要確定物業(yè)的投保價值，物業(yè)保險的實質(zhì)是財產(chǎn)保險，由于土地具有不可毀滅性，往往不用投保，所以物業(yè)保險主要是地上建筑物的保險，投保估價也主要是指對地上建筑物的估價。物業(yè)的投保估價與物業(yè)的交易估價有所不同。對于前者，保險公司更關(guān)心的是財產(chǎn)的成本價值；對于后者，當(dāng)事人更關(guān)心的是資產(chǎn)的市場價值。此外，近年來在中國恢復(fù)的典當(dāng)業(yè)為物業(yè)典當(dāng)創(chuàng)造了條件，物業(yè)擁有者因融資需要將物業(yè)典給承典人，并從承典人處取得典價，這個典價需要通過物業(yè)估價來確定，以避免對承典人或出典人利益的損害。 第三節(jié) 發(fā)展物業(yè)估價業(yè)務(wù)的現(xiàn)實意義 ? 四、能夠為物業(yè)稅的開征提供客觀依據(jù) ? 發(fā)達國家實踐證明，物業(yè)稅是財政的主要稅源之一。在許多國家的稅收中，物業(yè)稅占有較大比重，一般在 30%左右。有關(guān)物業(yè)稅收的種類很多，其中屬于從價稅的有房產(chǎn)稅、土地增值稅、遺產(chǎn)稅、契稅、房屋與土地合征的物業(yè)稅、物業(yè)與其他財產(chǎn)合征的財產(chǎn)稅等，上述諸稅種的計稅價格，除土地增值稅為物業(yè)轉(zhuǎn)讓價格減去扣除項目金額后的余額外，其余均為物業(yè)價格本身。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和物業(yè)市場的逐步完善，中國開征物業(yè)稅已成為必然趨勢。從這個意義上看，大力發(fā)展物業(yè)估價業(yè)務(wù)，能夠為物業(yè)稅的開征創(chuàng)造條件。 第三節(jié) 發(fā)展物業(yè)估價業(yè)務(wù)的現(xiàn)實意義 ? 五、有利于解決好物業(yè)權(quán)益糾紛 ? 物業(yè)權(quán)益糾紛案例是民事糾紛案例的重要部分。要做到權(quán)益分割合理、產(chǎn)權(quán)明確，一般是依據(jù)物業(yè)價值分配，這就需要進行物業(yè)估價。目前，需要進行估價的物業(yè)權(quán)益糾紛通常有兩類：一類是物業(yè)交易的當(dāng)事人因?qū)τ嘘P(guān)的物業(yè)價格看法不一致而產(chǎn)生的糾紛；另一類是諸如遺產(chǎn)繼承案、離婚案等案件的處理過程中涉及物業(yè)的分配或分割的糾紛。對于前一類糾紛，通過物業(yè)估價可提供給當(dāng)事人一個有說服力的、公正的、權(quán)威的結(jié)論，有利于市場的穩(wěn)定和發(fā)展；對于后一類糾紛，通過物業(yè)估價，將難以分割的物業(yè)的實物形態(tài)轉(zhuǎn)化為能按法律要求進行分配或分割的價值形態(tài)。另外，在某些涉及物業(yè)交易的違法違紀(jì)案件中，也需要進行物業(yè)估價。 第三節(jié) 發(fā)展物業(yè)估價業(yè)務(wù)的現(xiàn)實意義 ? 六、有利于搞好物業(yè)征用拆遷補償工作 ? 隨著經(jīng)濟建設(shè)的不斷推進、文化和社會福利事業(yè)的不斷發(fā)展，市政設(shè)施建設(shè)、舊城改造、新辟開發(fā)區(qū)、征用農(nóng)田等都要涉及征用拆遷補償?shù)臄?shù)額問題。補償額的大小需要借助物業(yè)估價來確定，合理確定補償金額對征用與被征用雙方都事關(guān)重大。如果估價不準(zhǔn)確，補償金額不合理，不僅損害農(nóng)民的利益，引起農(nóng)民與國家的矛盾，對征地者來說，也難以形成合理的土地利用成本約束，帶來濫征、多征少用或土地投機等問題。 第三節(jié) 發(fā)展物業(yè)估價業(yè)務(wù)的現(xiàn)實意義 ? 任何事物進入市場后，都必須而且只能有一個游戲規(guī)則，即一個價格體系。隨著物業(yè)二、三級市場的開放，由于中間環(huán)節(jié)全是市場行為，物業(yè)市場的核心，即價格評估的重任就需要借助大力發(fā)展物業(yè)估價業(yè)務(wù)來完成。中國物業(yè)估價工作起步晚，但加入 WTO后的物業(yè)二、三級市場更加活躍。面對物業(yè)的抵押、買賣、出租、析產(chǎn)、拍賣、作價入股、以及企業(yè)改制、法院仲裁等不同的估價目的，要采用不同的估價方法，使估價程序更加規(guī)范，估價結(jié)果符合物業(yè)市場發(fā)展的經(jīng)濟規(guī)律及法律、法規(guī)的要求。因此，物業(yè)估價業(yè)務(wù)在開放的二、三級市場中的作用和地位是十分重要的。要規(guī)范物業(yè)市場，必須進行物業(yè)估價。只有這樣，才能維護物業(yè)當(dāng)事人的合法權(quán)益，使物業(yè)估價制度步入規(guī)范化、法制化的軌道并與國際慣例接軌，保證并促進中國物業(yè)估價行業(yè)持續(xù)、快速、健康發(fā)展。 第三節(jié) 發(fā)展物業(yè)估價業(yè)務(wù)的現(xiàn)實意義 ? 基 本 概 念 ? 物業(yè) 物業(yè)估價 估價對象 估價目的 估價主體 估價標(biāo)準(zhǔn) 估價程序 估價 方法 ? 思 考 題 ? 1．物業(yè)的主要特性有哪些？ ? 2．物業(yè)權(quán)利包括哪些基本種類？ ? 3．在認識物業(yè)估價過程中，最核心的是要把握住什么內(nèi)容？ ? 4．導(dǎo)致物業(yè)估價產(chǎn)生的原因是什么？ ? 5．物業(yè)估價有哪些主要特征？ ? 6．物業(yè)估價包含哪幾個基本要素？ ? 7．物業(yè)估價的三大基本方法是什么？各自的含義是什么？ ? 8．中國發(fā)展物業(yè)估價業(yè)務(wù)的現(xiàn)實意義如何？ 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH