【正文】 與污染設(shè)施狀況 噪音 10 噪音 10 噪音 10 噪音 10 公害災(zāi)害發(fā)生的危險(xiǎn)度 較低 10 較低 10 較低 10 較低 10 公共配套設(shè)施 齊全 10 齊全 10 齊全 10 齊全 10 城市規(guī)劃限制 住宅 住宅 住宅 住宅 修正分值 100 101 101 100 楊曉燕房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告 ——————————————————————————————————————————————— 重慶順達(dá)會(huì)計(jì)師事務(wù)所 第 20 頁 個(gè)別因素比較表 個(gè)別因素 委估房地產(chǎn) 實(shí)例一 實(shí)例二 實(shí)例三 文字描述 標(biāo)準(zhǔn)分值 文字描述 修正分值 文字描述 修正分值 文字描述 修正分值 面積及戶 型 面積適中 10 較小 9 較小 9 面積適中 10 朝向 座西向東 10 座西向東 10 座西向東 10 座西向東 10 對(duì)象層高 3米左右 10 3米左右 10 3米左右 10 3米左右 10 室內(nèi)設(shè)施設(shè)備 一般 10 一般 10 較好 11 一般 10 土地使用權(quán)年限的限制 出讓 10 出讓 10 出讓 10 出讓 10 建筑質(zhì)量 合格 10 合格 10 合格 10 合格 10 建筑結(jié)構(gòu) 鋼混 10 磚混 9 磚混 9 鋼混 10 內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn) 簡(jiǎn)單裝修 10 簡(jiǎn)單裝 修 10 精裝修 11 簡(jiǎn)單裝修 10 新舊程度或建成時(shí)間 85% 10 85% 10 85% 10 85% 10 對(duì)象所在樓層 3層 10 1層 9 3層 10 11層 11 修正結(jié)果 100 97 100 101 修正情況表 比較項(xiàng)目 案例一 案例二 案例三 實(shí)際成本單價(jià) 1400 1500 1430 交易情況修正 100 100 100 100 100 100 交易日期修正 100 100 100 100 100 100 區(qū)域因素修正 100 101 100 101 100 100 個(gè)別因素修正 100 97 100 100 100 101 修正后單價(jià) 1429 1485 1416 采用算術(shù)平均法確定 評(píng)估單價(jià) 評(píng)估單價(jià) =（ 1429+1485+1416） /3=1443元 /平方米 ，取為 1440元 /平方楊曉燕房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告 ——————————————————————————————————————————————— 重慶順達(dá)會(huì)計(jì)師事務(wù)所 第 21 頁 米。 （ 2） 楊曉燕所擁有的住房 評(píng)估總價(jià) =1440 =212790元。 （二） 楊春明所擁有的住房 位于新城路 71號(hào) 802室 （ 1） 房地產(chǎn)交易實(shí)例資料匯總表 項(xiàng)目 委估房地產(chǎn) 實(shí)例一 實(shí)例二 實(shí)例三 坐落 萬州區(qū) 新城 路 71號(hào) 雞公嶺 9號(hào) 新城 路 141號(hào) 新城 路 256號(hào) 所處地區(qū) 新城 路區(qū)域 新城 路區(qū)域 新城 路區(qū)域 新城 路區(qū)域 類型 住宅 住宅 住宅 住宅 單價(jià) 1550 1650 1600 交易日期 20xx年 5月 20xx年 5月 20xx年 5月 面積 66 102 形狀 呈矩型 呈矩型 呈矩型 呈矩 型 地勢(shì) 較為 平坦 較為 平坦 較為 平坦 較為 平坦 地質(zhì) 較好 較好 較好 較好 干濕、日照、通風(fēng) 較好 較好 較好 較好 上水道 齊全 齊全 齊全 齊全 下水道 齊全 齊全 齊全 齊全 燃?xì)? 齊全 齊全 齊全 齊全 正面道路 種類 主干道 支路 主干道 主干道 寬度 約 12米 約 8米 約 12米 約 12米 交通 (距車站距離 ) 約 200米 約 300米 約 200米 約 200米 規(guī)劃限制 用途 住宅 住宅 住宅 住宅 區(qū)域因素比較表 區(qū)域因素 委估房地產(chǎn) 實(shí)例一 實(shí)例二 實(shí)例三 文字描述 標(biāo)準(zhǔn)分值 文字描述 修正分值 文字描述 修正分值 文字描述 修正分值 社會(huì)和自然環(huán)境質(zhì)量 較好 10 一般 9 較好 10 較好 10 生活服務(wù)設(shè)施 齊全 10 齊全 10 齊全 10 齊全 10 楊曉燕房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告 ——————————————————————————————————————————————— 重慶順達(dá)會(huì)計(jì)師事務(wù)所 第 22 頁 所處地理位置 較好 10 較好 10 較好 10 較好 10 距商業(yè)中心的距離（ M） 約 200米 10 約 300米 約 200米 10 約 200米 10 交通條件 一般 10 便利 便利 10 一般 10 教育配套設(shè)施 齊全 10 齊全 10 齊全 10 齊全 10 區(qū)域內(nèi)物業(yè)出售出租情況 較活躍 10 較活躍 10 較活躍 10 較活躍 10 危險(xiǎn)設(shè)施與污染設(shè)施狀況 噪音 10 噪音 10 噪音 10 噪音 10 公害災(zāi)害發(fā)生的危險(xiǎn)度 較低 10 較低 10 較低 10 較低 10 公共配套設(shè)施 齊全 10 齊全 10 齊全 10 齊全 10 城市規(guī)劃限制 住宅 住宅 住宅 住宅 修正分值 100 98 100 100 個(gè)別因素比較表 個(gè)別因素 委估房地產(chǎn) 實(shí)例一 實(shí)例二 實(shí)例三 文字描述 標(biāo)準(zhǔn)分值 文字描述 修正分值 文字描述 修正分值 文字描述 修正分值 面積及戶型 面積適中 10 面積適中 10 面積適中 10 較大 9 朝向 座西向東 10 座西向東 10 座西向東 10 座西向東 10 對(duì)象層高 3米左右 10 3米左右 10 3米左右 10 3米左右 10 室內(nèi)設(shè)施設(shè)備 較好 10 無 8 較好 10 較好 10 土地使用權(quán)年限的限制 設(shè)定為出讓 10 出讓 10 出讓 10 出讓 10 楊曉燕房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告 ——————————————————————————————————————————————— 重慶順達(dá)會(huì)計(jì)師事務(wù)所 第 23 頁 建筑質(zhì)量 合格 10 合格 10 合格 10 合 格 10 建筑結(jié)構(gòu) 磚 混 10 磚混 10 磚混 10 鋼混 11 內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn) 簡(jiǎn)單裝修 10 簡(jiǎn)單裝修 10 簡(jiǎn)單 裝修 10 精 裝修 11 新舊程度或建成時(shí)間 85% 10 85% 10 85% 10 85% 10 對(duì)象所在樓層 8層 10 1層 7 3層 8 11層 11 修正結(jié)果 100 95 98 102 修正情況表 比較項(xiàng)目 案例一 案例二 案例三 實(shí)際成本單價(jià) 1550 1650 1600 交易情況修正 100 100 100 100 100 100 交易日期修 正 100 100 100 100 100 100 區(qū)域因素修正 100 98 100 100 100 100 個(gè)別因素修正 100 95 100 98 100 102 修正后單價(jià) 1665 1684 1568 采用算術(shù)平均法確定 評(píng)估單價(jià) 評(píng)估單價(jià) =（ 1665+1684+1568） /3=1639元 /平方米，取為 1640元 /平方米。 （ 2） 因 楊春明所擁有的住房（ 新城路 71號(hào) 802室）的土地使用權(quán)以劃撥方式取得，應(yīng)從評(píng)估結(jié)果中扣除土地出讓金。 應(yīng)扣除的土地出讓金 的測(cè)算： 委估宗地為重慶市 5級(jí)住宅用地，其樓面價(jià)出讓金標(biāo)準(zhǔn)為 141112元 /平方米，本次取 /平方米 [（ 141+112） /2= /平方米 ]，則 應(yīng)扣除的土地出讓金為 /平方米 =8293元 。 （ 3） 楊春明所擁有的住房 評(píng)估總價(jià) =1640 =99230元。 （三）委估房地產(chǎn)評(píng)估總值 =212790+99230=312020元。 楊曉燕房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告 ——————————————————————————————————————————————— 重慶順達(dá)會(huì)計(jì)師事務(wù)所 第 24 頁 七、估價(jià)結(jié)果確定 估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，采用科學(xué)的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析所掌握資料與影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值諸因素的基礎(chǔ)上，最后確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的抵押總價(jià)值為￥ 312, 元，大寫：人民幣叁拾壹萬貳仟零貳拾元整。其中詩仙路 2 號(hào)附 29 號(hào) 1403 室的抵押價(jià)值為212,；新城路 71號(hào) 802室的抵押價(jià)值為 99,，不包括土地出讓金 8293元。 委托方未完全提供估價(jià)對(duì)象法定優(yōu)先受償權(quán)利等資料，無法確定委估房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的優(yōu)先受償款 ，故假定房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)優(yōu)先受償款為零。