【正文】 社會因素100100100100臨街狀況100100100100層次100989898朝向1009910099與商服中心的接近程度10010010097距公交站點(diǎn)的距離100100100100環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度100100100100實(shí)物狀況建筑面積（m2）10010010099客流量狀況100100100100層高100100100100建筑年代10010010098結(jié)構(gòu)100100100100裝修10010010090辦公環(huán)境100100100100寫字樓檔次100100100100權(quán)益狀況他項(xiàng)權(quán)100100100100剩余土地使用年限100100100100租約限制100100100100其他因素1001001001005．比較因素修正將可比實(shí)例與估價(jià)對象進(jìn)行比較，從交易情況、交易日期、區(qū)位狀況、實(shí)物狀況和權(quán)益狀況等方面進(jìn)行系數(shù)修正，得出估價(jià)對象的比準(zhǔn)價(jià)格，詳見下表10：表10因素比較修正系數(shù)比較因素實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C項(xiàng)目名稱********************廈成交價(jià)格（元/㎡）146301387013250交易日期100/100100/100100/100交易情況100/100100/100100/100區(qū)位狀況辦公聚集程度100/100100/100100/100道路通達(dá)度100/100100/100100/100交通便利度100/100100/100100/100基礎(chǔ)設(shè)施完善度100/100100/100100/100社會因素100/100100/100100/100臨街狀況100/100100/100100/100層次100/98100/98100/98朝向100/99100/100100/99與商服中心的接近程度100/100100/100100/100距公交站點(diǎn)的距離100/100100/100100/97環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度100/100100/100100/100實(shí)物狀況建筑面積（㎡）100/100100100100/99客流量狀況100/100100/100100/100層高100/100100/100100/100建筑年代100/100100/100100/98結(jié)構(gòu)100/100100/100100/100裝修100/100100/100100/90辦公環(huán)境100/100100/100100/100寫字樓檔次100/100100/100100/100權(quán)益狀況他項(xiàng)權(quán)100/100100/100100/100剩余土地使用年限100/100100/100100/100租約限制100/100100/100100/100其他因素100/100100/100100/100比準(zhǔn)價(jià)格(元/㎡)149291415315963權(quán)重1/31/31/3平均價(jià)格(元/㎡)15015經(jīng)過比較分析，采用各因素修正系數(shù)連乘法，求算各可比實(shí)例經(jīng)因素修正后達(dá)到估價(jià)對象房地產(chǎn)條件時(shí)的比準(zhǔn)價(jià)格，三個(gè)可比實(shí)例測算的比準(zhǔn)價(jià)格相差不大，故采用三個(gè)修正后比準(zhǔn)價(jià)格的簡單算數(shù)平均數(shù)作為估價(jià)對象25層辦公用房單價(jià)，即15015元/㎡。（二）收益法測算估價(jià)對象25層辦公用房單價(jià)房地產(chǎn)年總收益＝年租金建筑面積有效出租面積比率出租率采用比較法確定年租金根據(jù)替代原則，選取與估價(jià)對象位于同一區(qū)域的三個(gè)可比實(shí)例進(jìn)行比較，具體情況如下表11：表 11估價(jià)對象與可比實(shí)例的因素具體說明表比較因素估價(jià)對象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C項(xiàng)目名稱*******812503********************廈租金價(jià)格(元/ ㎡/月)待定666564交易日期交易情況正常正常正常正常裝修中檔裝修中檔裝修中檔裝修毛坯建成年代2005年左右2005年左右2005年左右2002年左右結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混樓層25/2714/2715/2713/292．比較因素的選擇：結(jié)合估價(jià)對象與可比實(shí)例的具體情況，我們選擇影響估價(jià)對象的主要因素有：（1）交易期日：根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，進(jìn)行交易期日修正。（2）交易情況：是否為正常、公開、公平、自愿的交易。（3）區(qū)位狀況：主要指辦公聚集程度、道路通達(dá)度、交通便捷度、基礎(chǔ)設(shè)施完善度、社會因素、臨街狀況、層次、朝向、商服中心的接近程度、距公交站點(diǎn)的距離、環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度等。（4）實(shí)物狀況：主要指建筑面積、客流量、層高、建筑年代、結(jié)構(gòu)、裝修等。3．比較因素條件說明如下表12： 表12 估價(jià)對象與可比實(shí)例的因素條件說明表比較因素估價(jià)對象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C項(xiàng)目名稱*******812503********************廈租金價(jià)格(元/ ㎡/月)待定666564交易日期交易情況正常正常正常正常區(qū)位狀況辦公聚集程度區(qū)域內(nèi)有中山東路綜合樓、帝豪廈、明啟大廈等辦公房地產(chǎn)，辦公聚集度較優(yōu)區(qū)域內(nèi)有中山東路綜合樓、帝豪廈、明啟大廈等辦公房地產(chǎn)，辦公聚集度較優(yōu)區(qū)域內(nèi)有中山東路綜合樓、帝豪廈、明啟大廈等辦公房地產(chǎn)，辦公聚集度較優(yōu)區(qū)域內(nèi)有東方大廈、百川教育大廈、明珠大廈等辦公房地產(chǎn)，辦公聚集度較優(yōu)道路通達(dá)度有中山東路、上海南路等主次干道，通道度較優(yōu)有中山東路、上海南路等主次干道，通道度較優(yōu)有中山東路、上海南路等主次干道，通道度較優(yōu)有開放路、上東路等主次干道，通道度較優(yōu)交通便利度有18路、66路、68路、73路、604路、607路等公交線路，公交狀況較優(yōu)有18路、66路、68路、73路、604路、607路等公交線路，公交狀況較優(yōu)有18路、66路、68路、73路、604路、607路等公交線路，公交狀況較優(yōu)有3路, 7路, 12路, 13路附空調(diào),59路, 62路,71路, 612路,615路等公交線路，公交狀況較優(yōu)基礎(chǔ)設(shè)施完善度紅線外六通及紅線內(nèi)場地平整，基礎(chǔ)設(shè)施完善度較優(yōu)紅線外六通及紅線內(nèi)場地平整，基礎(chǔ)設(shè)施完善度較優(yōu)紅線外六通及紅線內(nèi)場地平整，基礎(chǔ)設(shè)施完善度較優(yōu)紅線外六通及紅線內(nèi)場地平整，基礎(chǔ)設(shè)施完善度較優(yōu)社會因素有**醫(yī)學(xué)院附屬醫(yī)院、交通銀行、********第八中學(xué)等公用設(shè)施，評價(jià)較優(yōu)有**醫(yī)學(xué)院附屬醫(yī)院、交通銀行、********第八中學(xué)等公用設(shè)施，評價(jià)較優(yōu)有**醫(yī)學(xué)院附屬醫(yī)院、交通銀行、********第八中學(xué)等公用設(shè)施，評價(jià)較優(yōu)有********第四人民醫(yī)院、中國銀行、中國建設(shè)銀行、**高級中學(xué)、**開放大學(xué)等公用設(shè)施，評價(jià)較優(yōu)臨街狀況一面臨街一面臨街一面臨街一面臨街朝向南東南東層次25/2714/2715/2713/29與商服中心的接近程度距商服中心約800m距商服中心約800m距商服中心約800m距商服中心約1500m距公交站點(diǎn)的距離約100m約100m約100m約100m環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度環(huán)境質(zhì)量較優(yōu)環(huán)境質(zhì)量較優(yōu)環(huán)境質(zhì)量較優(yōu)環(huán)境質(zhì)量較優(yōu)實(shí)物狀況建筑面積（m2）108144客流量狀況較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)層高標(biāo)準(zhǔn)層高標(biāo)準(zhǔn)層高標(biāo)準(zhǔn)層高標(biāo)準(zhǔn)層高建筑年代2005年左右2005年左右2005年左右2002年左右結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混裝修中檔裝修中檔裝修中檔裝修毛坯辦公環(huán)境公共部位裝修較好，智能化設(shè)施配置齊全，辦公環(huán)境較優(yōu)公共部位裝修較好，智能化設(shè)施配置齊全，辦公環(huán)境較優(yōu)公共部位裝修較好，智能化設(shè)施配置齊全，辦公環(huán)境較優(yōu)公共部位裝修較好，智能化設(shè)施配置齊全，辦公環(huán)境較優(yōu)寫字樓檔次乙級乙級乙級乙級4．比較因素條件指數(shù)的確定：以估價(jià)對象各因素條件為基礎(chǔ)，將可比實(shí)例相應(yīng)因素條件與估價(jià)對象相比較，確定相應(yīng)的指數(shù)，各系數(shù)具體修正比例說明如下：（1）交易期日：價(jià)值時(shí)點(diǎn)與可比實(shí)例的成交日期均在近一、兩個(gè)月內(nèi)，根據(jù)估價(jià)人員的市場調(diào)查，估價(jià)對象所在區(qū)域近一、兩個(gè)月房地產(chǎn)市場變化不大，不需進(jìn)行交易期日修正。（2）交易情況：估價(jià)對象與可比實(shí)例均為正常交易價(jià)格，故不做交易情況修正。（3）區(qū)位狀況：1）辦公聚集度：分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個(gè)等級，以估價(jià)對象商業(yè)繁華度為100，每上升或下降一個(gè)等級，指數(shù)增加或減少2。2）道路通達(dá)度：分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個(gè)等級，道路通達(dá)度每上升或下降一個(gè)等級，指數(shù)減少或增加2。3）交通便利度：分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個(gè)等級，以估價(jià)對象交通便利度為100，每上升或下降一個(gè)等級，指數(shù)增加或減少2。4）基礎(chǔ)設(shè)施完善度：分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個(gè)等級，以估價(jià)對象基礎(chǔ)設(shè)施完善度為100，每上升或下降一個(gè)等級，指數(shù)增加或減少2。5）社會因素：分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個(gè)等級，以估價(jià)對象社會因素為100，每上升或下降一個(gè)等級，指數(shù)增加或減少1。6）臨街狀況：分為四面臨街、三面臨街、兩面臨街、一面臨街、小區(qū)內(nèi)不臨街五個(gè)等級，以估價(jià)對象臨街狀況為100，每上升或下降一個(gè)等級，指數(shù)增加或減少1。7）層次：以估價(jià)對象為100，可比實(shí)例樓層每增加或減少6層指數(shù)增加或減少1。8）與商服中心的接近程度：以估價(jià)對象距商服中心距離為100，每上升增加或減少200米，指數(shù)減少或增加1。9）距公交站點(diǎn)的距離：以估價(jià)對象距公交站點(diǎn)的距離為100，每上升增加或減少50米，指數(shù)減少或增加1。10）環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度：分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個(gè)等級，以估價(jià)對象環(huán)境質(zhì)量為100，每上升或下降一個(gè)等級，指數(shù)增加或減少2。11）朝向：分為南、東南、南北、西南、西北、北六個(gè)等級，以估價(jià)對象朝向條件為100，可比實(shí)例朝向因素每上升或下降一個(gè)級別，指數(shù)增加或減少1。（4）實(shí)物狀況：1）建筑面積：以估價(jià)對象面積為100，每增加或減少約40㎡，指數(shù)減少或增加1。2）客流量狀況：分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個(gè)等級，以估價(jià)對象客流量狀況為100，每上升或下降一個(gè)等級，指數(shù)增加或減少1。3）層高：以估價(jià)對象層高為100，指數(shù)增加或減少1。4）建筑年代：以估價(jià)對象建筑年代為100，每增加或減少2年，指數(shù)增加或減少1。5）結(jié)構(gòu)：分為鋼混結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)三個(gè)等級，以估價(jià)對象結(jié)構(gòu)為100，每上升或下降一個(gè)等級，指數(shù)減少或增加3。6）裝修：分為精裝修、中檔裝修、簡單裝修、毛坯四個(gè)等級，以估價(jià)對象裝修為100，每上升或下降一個(gè)等級，指數(shù)增加或減少5。7）辦公環(huán)境：分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個(gè)等級，以估價(jià)對象辦公環(huán)境為100，每上升或下降一個(gè)等級，指數(shù)增加或減少2。8）寫字樓檔次：分為甲級、乙級、丙級三個(gè)等級，以估價(jià)對象寫字樓檔次為100，每上升或下降一個(gè)等級，指數(shù)增加或減少2。估價(jià)對象與可比實(shí)例因素條件指數(shù)如下表13：表13估價(jià)對象與可比實(shí)例因素條件指數(shù)表比較因素估價(jià)對象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C項(xiàng)目名稱*******812503********************廈租金價(jià)格(元/ ㎡/月)待定666564交易日期100100100100交易情況100100100100區(qū)位狀況辦公聚集程度100100100100道路通達(dá)度100100100100交通便利度100100100100基礎(chǔ)設(shè)施完善度100100100100社會因素100100100100臨街狀況100100100100朝向1009910099層次100989898與商服中心的接近程度10010010097距公交站點(diǎn)的距離100100100100環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度100100100100實(shí)物狀況建筑面積（m2）10010010099客流量狀況100100100100層高100100100100建筑年代10010010098結(jié)構(gòu)100100100100裝修10010010090辦公環(huán)境100100100100寫字樓檔次1001001001005．比較因素修正將可比實(shí)例與估價(jià)對象進(jìn)行比較，從交易情況、交易日期、區(qū)位狀況和實(shí)物狀況等方面進(jìn)行系數(shù)修正，得出估價(jià)對象的比準(zhǔn)價(jià)格，詳見下表14：表14因素比較修正系數(shù)比較因素實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C項(xiàng)目名稱********************廈租金價(jià)格(元/ ㎡/月)6665